公司及行业 * 行业为房地产行业 公司包括百强房企如绿城、中海、华发、招商、万科等头部企业[1][2][3] 核心观点及论据 * 8月房地产市场整体低迷 30个重点城市成交面积环比下降12% 同比下降17% 绝对量仅高于春节月水平[1][12] * 百强房企操盘金额环比下降1.9% 同比下降18% 同比降幅较7月收窄7个百分点 累计同比降低13.1%[2] * 头部企业表现分化 20至25家企业单月业绩环比增幅超过30% TOP10房企中8家环比增长 仅万科下跌[2] * 一线城市新房市场全面回调 8月成交环比降20%左右 同比降26% 但前八个月累计成交同比增长4%[13] * 二三线城市处于调整筑底阶段 8月成交环比下降11% 同比下降16% 成都、青岛、天津、西安和武汉单月成交量超40万平方米[15][16] * 重点30城8月平均开盘去化率约41% 环比上升近11个百分点 同比上升近15个百分点[18] * 供需两淡 供需比降至0.69 超半数城市去化周期超18个月 库存压力明显但核心区域无库存问题[22][23] * 土地市场降温 8月溢价率仅5.6% 一线城市土拍热度较高但二三线优质宅地出让频次减少[26][27] 其他重要内容 * 企业推盘积极性低 供应量处近七年同期低位 环比降28% 同比降36% 前八个月累计同比降18%[1][5] * 广州供应量环比正增长 单月超40万平方米 新规产品占供应比重约60%[7][20] * 北京新政刺激来访量增16% 上海政策效果未显 新房成交基本持平[13][31] * 新规产品热度下降且分化明显 广州8月新规产品整体去化率不到20%[21] * 二手房市场重点30城成交面积环比降9% 同比增2% 一线城市8月成交止跌 环比持平同比微增2%[24] * 预计9月成交量低位回升 受传统旺季、以价换量、政策放松等因素推动但大幅反转可能性低[29][34] * 核心区与郊区分化显著 核心区域优质项目表现较好而郊区库存压力大[32][33] * 政策效果存在局限性 限购政策主要解决存量问题 对增量需求帮助有限[31][33]

行业整体表现 - 2025年8月30个重点城市新房成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1个百分点[17] - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2个百分点[3][17] - 百强房企8月实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%[3][18][20] - 百强房企1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点[20] 企业梯队表现 - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元[22] - TOP30房企销售门槛同比降低5.9%至149.2亿元[22] - TOP50房企销售门槛同比降低9%至89.1亿元[22] - TOP100房企销售门槛大幅降低23.8%至35.1亿元[22] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比降幅8.7%，是唯一降幅在10%以内的梯队[24] - 33%的百强房企8月单月业绩环比增长，其中21家企业环比增幅大于30%[20] - TOP10房企中有8家销售操盘金额环比增长[20] 城市能级分化 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26%[29] - 一线城市前8月累计成交仍同比增长4%[29] - 二三线城市8月合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%[30] - 北京8月成交环比微降8%，同比下降19%[29] - 上海8月新房成交同环比分别下跌45%和27%[29] - 广州和深圳8月新房成交环比均下降20%[29] - 成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米[30] - 杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增[30] - 昆明、重庆、东莞、珠海等城市环比下降但同比增长[30] 领先企业表现 - 保利发展操盘金额1667亿元排名第一，操盘面积821.7万平方米同样位居首位[2] - 绿城中国操盘金额1563亿元排名第二，操盘面积733万平方米位列第二[2] - 中海地产操盘金额1431.3亿元排名第三[2] - 万科地产操盘金额850.3亿元排名第六，但操盘面积652.5万平方米排名第三[2] - 招商蛇口操盘金额1178.1亿元排名第五，操盘面积524万平方米排名第五[2] - 华润置地操盘面积494.7万平方米排名第六[2] - 建发房产操盘金额841.5亿元排名第七，操盘面积319.4万平方米排名第十[2] 市场展望 - 9月新房成交绝对量预期低位回升[19][30] - 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[30] - 京沪放松限购等政策利好有望逐步修复市场信心[30] - 城市间和项目间分化将持续加剧[19][31] - 核心一二线城市市场热度将保持高位波动[31] - 部分二线城市将呈现弱复苏走势[31] - 具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势项目才能保持高热[31]

行业投资评级 - 维持房地产行业"推荐"评级 [2] 核心观点 - 多地优化住房公积金政策以支持住房需求 包括北京为受汛情影响职工提供阶段性支持 广州推出商转公贷款实施办法 成都出台保障性住房公积金支持政策 [5][16] - 新房市场持续承压 第34周20城商品房成交面积147万方 同比下降28% 年初至今累计成交6528万方 同比下降9% [5][21][24] - 二手房市场表现相对稳健 第34周11城成交面积185万方 同比上升5% 年初至今累计成交6597万方 同比上升13% [5][26][29] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但优质供给挤压老库存和二手房去化 二者仍面临价格下行压力 [5][34] - 建议关注具备好产品护城河的房企 优质商业地产公司的租金稳定性 以及存量房中介业务方向 [5][34] 板块行情表现 - 第34周申万房地产指数上涨0.5% 在31个一级行业中排名第31位 [5][8] - A股板块内深深房A涨幅达14.4% 黑牡丹 电子城 万通发展 华远控股涨幅居前 [10][11] - 港股板块内远洋集团上涨7.3% 碧桂园服务 融创服务 碧桂园 绿城管理控股表现较好 [14][15] 政策动态 - 北京政策: 受汛情影响职工可提取公积金支付租金 不受连续缴存3个月限制 限额为实际月租金 因修缮住房造成困难的可提取账户余额 [16][17] - 广州政策: 个贷率低于75%时启动商转公贷款 达到85%采取防控措施 达到90%暂停 商转公贷款额度不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额 且不超过购房总价款70% [5][16] - 成都政策: 购买保障性住房公积金贷款最低首付比例15% 单双缴存人最高贷款额度上浮50% 即单人90万元 双人150万元 [16][18] 公司动态 - 龙湖集团以起拍价14200元/平方米竞得成都锦江区14.83亩纯宅地 [5][18][19] - 旭辉控股总营业收入122.81亿元 同比减少39.22% 净利润-63.58亿元 同比减少28.71% [5][18][19] - 绿城中国总营业收入533.68亿元 同比减少23.49% 净利润2.10亿元 同比减少89.74% [5][18][20] 销售端表现 - 新房市场: 第34周20城日均成交面积21.0万方 环比上升5% 同比下降28% 一线城市成交48.2万方 同比下降36% [21][22][24] - 二手房市场: 第34周11城日均成交面积26.5万方 环比上升7% 同比上升5% 一线城市成交82.5万方 同比上升11% [26][27][29] - 城市分化明显: 北京新房成交同比下降18% 上海同比下降32% 广州同比下降45% 深圳同比下降54% 武汉新房成交同比上升13% [22][24] 融资端情况 - 第34周发债企业以地方国企为主 上海临港发行证监会主管ABS规模最大达17.235亿元 [31][32][33] - 盛世广业发行私募债利率最高为4.3% 苏高新集团发行超短期融资债券利率最低为1.71% [31][32][33] - 发债类型包括一般中期票据 定向工具 私募债 交易商协会ABN 超短期融资债券等 [32][33] 投资建议 - 有效的政策关键在于广义财政发力 期待城中村改造和收储进一步推进 [5][34] - 二手房价或为地产见底的观测指标 二手房价企稳后才有量价回升的基础 [5][34] - 重点关注绿城中国 华润置地 太古地产 华润万象生活 贝壳-W等 [5][34]

政策调整核心内容 - 上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [1][3][4] - 新增二套房贷利率从原主城区3.45%、临港等区域3.25%统一降至3.05% [1] - 政策调整适应房地产市场供求关系新变化和人民群众对优质住房的新期待 [2] 购房成本变化 - 100万元贷款30年期等额本息月供减少约220元 [1] - 总利息支出减少8万元 [1] - 还款总额从161万元降至153万元 [2] 政策影响分析 - 显著提升换房需求支付能力 [1] - 减轻居民住房消费负担 [3] - 促进改善型住房需求释放 [4] - 对"金九银十"销售旺季房屋成交量有积极影响 [4] 利率定价机制变革 - 银行根据经营状况和客户风险状况自主确定每笔贷款利率 [7] - 取消利率加点结构性门槛改为市场化逐笔定价 [8] - 不再实行下限管理 不同银行和客户利率或将不同 [7] 市场调控导向转变 - 标志一线城市房地产调控从控房价转向稳市场 [2][11] - 通过降低购房成本修复市场信心并防范系统性风险 [2][11] - 银行市场竞争从利率比拼转向服务创新 [10] 政策推广预期 - 北京深圳等其他一线城市跟进可能性较高 [2][11] - 跟进节奏与力度将因城施策 [2][11] - 政策具备可复制性但落地取决于本地供需与调控取向 [12]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 上海楼市新政发布，复刻北京做法放开外环限购限制，短期或带动成交量回升，后期全国房地产市场或迎重要变化 [6] - 煤焦短期偏强，中期回调，短期煤矿事故使焦煤供给收缩，宏观情绪高涨，中期终端需求未大幅改善，旺季需求或不旺 [7][8] 根据相关目录分别进行总结 商品研究 - 黄金受JH会议鲍威尔放鸽影响；白银冲顶前高；铜因美元回升限制价格上涨；锌窄幅震荡；铅缺乏驱动价格震荡；锡区间震荡；铝波动收敛，氧化铝小幅下跌，铸造铝合金跟随电解铝；镍窄幅区间震荡运行，不锈钢短线低位震荡；碳酸锂驱动有限，区间震荡或延续；工业硅逢高布空，多晶硅区间震荡并关注市场信息；铁矿石宏观风偏未显著回调，支撑仍存；螺纹钢和热轧卷板市场情绪反复，宽幅震荡；硅铁和锰硅受板块情绪带动宽幅震荡；焦炭和焦煤宽幅震荡；原木震荡反复；对二甲苯供需紧平衡，趋势偏强且正套，PTA因三房巷新装置投产正套，MEG趋势偏强；橡胶震荡运行；合成橡胶短期偏强，中期区间震荡；沥青裂解续弱；LLDPE短期偏强震荡；PP短线反弹，中期震荡市；烧碱短期回调，关注近月仓单压力；纸浆震荡运行；玻璃原片价格平稳；甲醇短期震荡有支撑；尿素弱势运行；苯乙烯短期偏强，中期偏空；纯碱现货市场变化不大；LPG进口成本有支撑但供需无明显改善，丙烯供需紧平衡，价格偏强整理；PVC趋势仍有压力；燃料油夜盘高位震荡，短期强势延续，低硫燃料油近月合约持续上涨，外盘现货高低硫价差暂时企稳；集运指数（欧线）或延续弱势震荡；短纤和瓶片估值偏高，高位震荡；胶版印刷纸低位震荡，向上乏力；纯苯偏弱震荡；棕榈油基本面无新驱动，等待回调布多，豆油四季度缺豆交易暂缓，高位震荡整理；豆粕隔夜美豆收跌，连粕或调整震荡，豆一偏弱震荡；玉米震荡运行；白糖窄幅整理；棉花关注新作情况和外部市场情绪影响；鸡蛋远端情绪偏弱；生猪现货表现不及预期，逢高做空；花生关注新花生上市 [11][13] 重点品种分析 煤焦 - 短期煤矿事故频发使焦煤供给收缩，宏观情绪高涨，焦煤震荡走高；中期终端家电、汽车排产未大幅改善，旺季需求或不旺，贸易商身份转变使钢材和原料供给压力大，需降价压缩利润以保证库存不增加 [7][8] 上海楼市 - 8月25日上海住建委等六部门发布新政，涉及住房限购、公积金、信贷、税收等6项调整，自周二起施行，亮点包括外环外购房不限套数、单身购房按家庭执行限购、提高公积金贷款额度、公积金可付首付、商贷利率不区分首套二套、非沪籍首套房免房产税等，短期利于释放购房需求，带动外环外库存压力大盘成交量回升，后期全国房地产市场或有重要变化 [6] 各品种基本面及趋势强度 |品种|趋势强度|基本面情况| | ---- | ---- | ---- | |黄金|1|昨日收盘价有涨有跌，夜盘部分数据未更新，持仓、成交等有变动，宏观上美韩领导人会晤等有相关动态 [15][16]| |白银|1|收盘价上涨，持仓、成交等有变动 [15][16]| |铜|0|沪铜主力合约和伦铜3M电子盘收盘价上涨，库存有变动，价差有变化，宏观上上海楼市新政及美国经济数据引发担忧，微观上中国精炼铜和铜矿砂进口量有变动，部分企业有相关动态 [22][24]| |锌|0|沪锌主力收盘价和成交量上涨，持仓量下降，库存有变动，升贴水等有变化，新闻涉及上海楼市新政和碳排放配额控制 [25][26]| |铅|0|沪铅主力收盘价和成交量上涨，持仓量下降，库存有变动，升贴水等有变化，新闻涉及上海楼市新政和美国经济数据 [28][29]| |锡|1|沪锡主力合约收盘价下跌，伦锡3M电子盘上涨，库存有变动，价差有变化，宏观及行业新闻涉及多方面国际动态和上海楼市新政 [32][33]| |铝、氧化铝、铝合金|0|铝、氧化铝、铸造铝合金各指标有不同程度变动，综合快讯涉及美韩领导人会晤等多则新闻 [36][38]| |镍、不锈钢|0|镍和不锈钢各指标有变动，宏观及行业新闻涉及加拿大、印尼、山东等地相关企业动态 [39][44]| |碳酸锂|0|各合约收盘价、成交量、持仓量等有变动，基差、库存等有变化，宏观及行业新闻涉及碳酸锂价格变动和赣锋锂业业绩情况 [45][47]| |工业硅、多晶硅|0|各指标有变动，基差、库存、价格、利润等有变化，宏观及行业新闻涉及华能集团光伏组件采购 [49][51]| |铁矿石|1|期货和现货价格上涨，持仓、成交有变动，基差、价差有变化，宏观及行业新闻涉及上海楼市新政 [53][54]| |螺纹钢、热轧卷板|0|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，现货价格有涨跌，基差、价差有变化，宏观及行业新闻涉及钢铁企业产量、库存等多方面数据 [57][60]| |硅铁、锰硅|0|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，现货价格有涨跌，基差、价差有变化，宏观及行业新闻涉及铁合金价格和锰矿库存 [61][63]| |焦炭、焦煤|0|期货和现货价格有涨跌，成交、持仓有变动，基差、价差有变化，宏观及行业新闻涉及上海楼市新政 [64][65]| |原木|1|各合约收盘价、成交量、持仓量等有变动，价差有变化，宏观及行业新闻涉及上海楼市新政 [66][69]| |对二甲苯、PTA、MEG|1|对二甲苯供需紧平衡，趋势偏强正套；PTA三房巷新装置投产正套；MEG趋势偏强。各指标有变动，市场动态涉及PX和PTA相关情况 [70][76]| |橡胶|0|期货收盘价上涨，成交、持仓增加，仓单减少，基差、月差有变化，现货价格上涨，替代品价格上涨，行业新闻涉及青岛地区天胶库存和丁苯橡胶价格 [77][80]| |合成橡胶|0|顺丁橡胶主力合约收盘价、成交量、持仓量等增加，基差、月差有变化，现货价格上涨，行业新闻涉及顺丁橡胶库存和市场情况 [81][83]| |沥青|1|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，仓单无变化，基差、价差有变化，现货价格有涨跌，炼厂开工率和库存率有变动，市场资讯涉及沥青排产、产量、库存等情况 [84][98]| |LLDPE|1|期货收盘价上涨，基差、月差有变化，现货价格上调，市场状况分析认为成本反弹、需求好转、供应和库存有相关情况 [101][103]| |PP|0|期货收盘价上涨，基差、月差有变化，现货市场部分偏暖整理，市场状况分析认为短期需求改善、成本反弹，但供应压力将增加 [105][107]| |烧碱|0|期货价格和现货价格有变动，市场状况分析认为需求端扩张、出口支撑强、供应端有一定限制，短期仓单因素或致回调 [110][114]| |纸浆|0|期货收盘价有涨跌，成交、持仓减少，仓单减少，基差、月差有变化，现货价格有涨跌，行业新闻涉及浆价格局和生活用纸市场情况 [116][120]| |玻璃|0|期货收盘价上涨，成交、持仓增加，基差、月差有变化，现货价格涨跌互现，市场高库存矛盾仍存在 [121][122]| |甲醇|0|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，仓单减少，基差、月差有变化，现货价格有涨跌，现货消息涉及甲醇价格指数和市场区域化调整情况 [124][127]| |尿素|-1|期货收盘价有涨跌，成交、持仓有变动，仓单增加，基差、月差有变化，现货价格有涨跌，供应端开工率和日产量下降，行业新闻涉及尿素企业库存和市场情况 [128][131]| |苯乙烯|0|期货价格有涨跌，价差有变化，现货消息称原油偏弱、产业下游抄底情绪偏强，市场震荡 [132][133]| |纯碱|0|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，基差、月差有变化，现货市场偏弱震荡，碱厂装置和下游需求有相关情况 [134][136]| |LPG、丙烯|0|期货价格有涨跌，成交、持仓有变动，价差有变化，产业链重要数据有变动，市场资讯涉及CP纸货价格和装置检修计划 [138][145]| |PVC|-1|期货价格和现货价格有变动，基差、月差有变化，现货市场报价坚挺但成交平淡，基本面供需平稳，市场状况分析认为短期受反内卷情绪影响震荡，但供应高开工、内需弱、库存累库、仓单上升，出口有政策扰动 [146][147]| |燃料油|0|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，仓单无变化，现货价格上涨，价差有变化 [149]| |低硫燃料油|1|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，仓单无变化，现货价格有涨跌，价差有变化 [149]| |集运指数（欧线）|-1|期货收盘价上涨，成交、持仓增加，运价指数下跌，即期运费有变动，基本面供给端9月运力有调整，需求端船司揽货情况有差异，供需格局来看9月运费下跌趋势不变，短期现货市场偏弱，中期运费下行空间或有限，策略上2510空单逢低止盈，关注12 - 04正套入场机会 [150][159]| |短纤、瓶片|0|短纤期货价格有涨跌，持仓量减少，成交量减少，现货价格持稳，工厂和贸易商出货平稳，交投清淡；瓶片期货价格有涨跌，持仓量增加，成交量增加，现货价格有涨跌，市场成交气氛清淡 [161][162]| |胶版印刷纸|0|现货价格有涨跌，成本利润有变动，行业新闻涉及山东和广东市场双胶纸价格和市场情况 [164][165]| |纯苯|0|期货价格有涨跌，价差有变化，现货价格下跌，港口库存去库，新闻涉及江苏纯苯港口库存和山东纯苯成交量及价格 [166][167]| |棕榈油、豆油|0|期货收盘价有涨跌，成交、持仓有变动，现货价格有涨跌，基差、价差有变化，宏观及行业新闻涉及马来西亚棕榈油出口、印尼与欧盟贸易、美国大豆生长、巴西大豆出口和加拿大油菜籽相关情况 [169][174]| |豆粕、豆一|0|期货收盘价有涨跌，成交、持仓有变动，现货价格有涨跌，基差有变化，主要产业数据成交量和库存有变动，宏观及行业新闻涉及CBOT大豆下跌和美国大豆生长情况 [175][177]| |玉米|0|期货收盘价有涨跌，成交、持仓有变动，仓单减少，价差有变化，现货价格有涨跌，宏观及行业新闻涉及玉米集港、企业收购和进口高粱等价格情况 [178][181]| |白糖|0|原糖价格、主流现货价格、期货主力价格有变动，价差和基差有变化，宏观及行业新闻涉及巴西、中国、印度、泰国等食糖产量、消费、进口等情况 [182][184]| |棉花|0|期货收盘价上涨，成交、持仓有变动，仓单和有效预报有变化，现货价格有涨跌，价差有变化，宏观及行业新闻涉及国内棉花现货和棉纺织企业情况以及美棉期货下跌情况 [187][191]| |鸡蛋|0|期货收盘价有涨跌，成交、持仓有变动，价差有变化，现货价格有涨跌，产业链数据中玉米、豆粕、生猪价格有变动 [192]| |生猪|0|期货价格有涨跌，成交、持仓有变动，基差、价差有变化，现货价格有涨跌，市场逻辑认为8月集团出栏增加、需求增幅有限，收储政策落地，关注远端中枢下移驱动 [194][197]| |花生|0|期货收盘价有涨跌，成交、持仓有变动，仓单无变化，价差有变化，现货市场河南、吉林、辽宁、山东等地花生价格和交易情况有相关动态，新花生长势尚可预计9月下旬上市 [199][201]|

限购政策调整 - 上海本市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上的非本市户籍家庭 在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [1] - 外环外产业布局多 首套刚需和改善型需求较为集中 政策调整将更好释放购买力并激活交易热度 [5] 市场影响与成交表现 - 今年上海新建商品住宅成交2.97万套 其中外环外成交超1.8万套 占比超60% [3] - 1-7月二手房成交约12.7万套 其中外环外成交约6.5万套 占比约51% 新房和二手房外环外均为成交主力 [3] - 政策放松有望促进房地产市场止跌回稳 直接支持刚性和改善型住房需求释放 [7] 公积金政策优化 - 支持住房公积金"又提又贷" 允许提取公积金用作首付且不影响贷款额度 [8] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% [10] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套可叠加至216万元 二套最高额度从130万元提高至149.5万元 [10] 贷款利率与税收调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套住房 [10] - 中心城区二套房房贷利率可下降超过40个基点 以100万商贷30年等额本息计算 月还款减少200多元 合计减少8万多元 [12] - 非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [14]

政策调整内容 - 上海调整住房限购政策 本市户籍家庭和非本市户籍连续缴纳社保或个税满1年及以上家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [1] - 政策调整同时优化住房公积金政策 支持"又提又贷" 提高贷款额度 [3] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的住房公积金最高贷款额度上浮15% 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [4] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套住房 [4] - 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 购买第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [4] 市场影响分析 - 政策有望降低购房门槛 促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 外环外区域成为成交主力 今年新建商品住宅外环外成交超1.8万套占比超60% 二手房1-7月外环外成交约6.5万套占比约51% [1] - 二套房房贷利率可下降超过40个基点 以100万商贷30年等额本息计算 月还款减少200多元 30年合计减少8万多元 [4] - 政策将更好释放购买力 激活上海市外环外交易热度 支持区域职工购房和就业 [1] 专家观点 - 政策促进市场需求积极释放 在中介市场和房企中引起较大关注 [1] - 外环外限购政策放松能为促进和巩固房地产市场止跌回稳提供直接支持 响应国务院常务会议政策导向 [2] - 措施突出对家庭刚性和改善型住房需求的更充分释放和更大力度支持 [2] - 公积金"又提又贷"政策减轻购房者资金压力 提取公积金用作首付不影响贷款额度 [4]

上海房地产政策优化调整 - 六部门联合印发通知 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策 [1] - 政策力度大于市场预期 有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 [1][10] 限购政策调整 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房 满3年及以上可在环内限购1套 [2] - 上海对外地社保年限要求1年 比北京2年更宽松 力度超预期 [2] - 北京上海限购政策进入"史上最宽松"时期 [2] 市场成交情况 - 上海新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60% [5] - 二手房1-7月成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51% [5] - 政策将有效提升外环外市场热度 带动潜在购房群体入市 [5] 信贷政策优化 - 不再区分首套和二套商业个人住房贷款利率 统一降至LPR-45BP [6][7] - 银行业金融机构可根据经营状况和客户风险状况确定具体利率水平 [6][7] - 新政简化利率分类 释放对二套住房认购支持 确保房贷成本降低 [7] 商转公政策前景 - 广州深圳已实施商转公 北京上海因公积金个贷率高推行可能性不大 [8][9] - 北京公积金个贷率达62.1% 资金运用率位于高位 明确不能办理商转公业务 [9] - 商转公政策需要公积金盈余充足作为前提条件 [8] 政策对比与展望 - 上海政策范围较北京更广 整体力度更大 [10] - 北京未来存在继续优化商贷利率 降低购房成本的预期 [10] - 深圳跟进概率增强 一线城市将得到整体带动 [10]

上海市房地产政策调整核心内容 - 上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 自8月26日起实施 涉及限购调整 公积金优化 信贷政策及房产税等措施 [1] 住房限购政策调整 - 外环外购房全面放开限购：符合条件居民家庭（含沪籍及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍）购买新建商品住房和二手住房不限套数 [4] - 沪籍家庭外环内限购2套住房 非沪籍家庭连续缴纳社保/个税满3年可在外环内限购1套住房 [4] - 成年单身人士限购标准按家庭政策执行 新增"单身视同家庭"条款以增加房票供应 [4] 住房公积金政策优化 - 提高公积金贷款额度：首套最高贷款额度从160万元上调至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提高至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元上调至149.5万元 购买二星级及以上绿色建筑住房额度再上浮15% [5] - 支持提取公积金支付购房首付款 并允许"又提又贷"（例如500万元房价可提取75万元首付款同时不影响贷款额度） [5][6] 个人住房信贷政策调整 - 取消首套与二套住房利率差异 银行根据自律机制和风险状况自主定价 [7] - 利率政策调整预计降低改善型需求还贷压力 刚需项目按揭依赖度超95% 多套房产家庭按揭依赖度超50% [7] 个人住房房产税调整 - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房按家庭全部面积合并计算后给予人均60平方米免税扣除 [7] - 新规将于2025年1月1日起实施 按年征收方式不变 [7] 市场影响与专家观点 - 新政通过区域差异化政策精准释放需求 外环外新房去化速度有望提升（当前外环外库存占比80% 成交占比60%） [5] - 7月市场数据显示商品住宅成交2799套环比下跌38.6% 均价77851元/平方米 "日光盘"数量由6月的12个降至5个 [8][9] - 专家认为新政将促进"金九银十"销售周期 推动外环外新房及二手房交易活跃度 实现"量提升、价更稳"效果 [9][10]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]