上海房地产政策优化调整 - 六部门联合印发通知 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策 [1] - 政策力度大于市场预期 有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 [1][10] 限购政策调整 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房 满3年及以上可在环内限购1套 [2] - 上海对外地社保年限要求1年 比北京2年更宽松 力度超预期 [2] - 北京上海限购政策进入"史上最宽松"时期 [2] 市场成交情况 - 上海新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60% [5] - 二手房1-7月成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51% [5] - 政策将有效提升外环外市场热度 带动潜在购房群体入市 [5] 信贷政策优化 - 不再区分首套和二套商业个人住房贷款利率 统一降至LPR-45BP [6][7] - 银行业金融机构可根据经营状况和客户风险状况确定具体利率水平 [6][7] - 新政简化利率分类 释放对二套住房认购支持 确保房贷成本降低 [7] 商转公政策前景 - 广州深圳已实施商转公 北京上海因公积金个贷率高推行可能性不大 [8][9] - 北京公积金个贷率达62.1% 资金运用率位于高位 明确不能办理商转公业务 [9] - 商转公政策需要公积金盈余充足作为前提条件 [8] 政策对比与展望 - 上海政策范围较北京更广 整体力度更大 [10] - 北京未来存在继续优化商贷利率 降低购房成本的预期 [10] - 深圳跟进概率增强 一线城市将得到整体带动 [10]