一线城市二手房成交备受关注。 最新数据显示，8月，北京在新政刺激下，二手房住宅网签较7月有所增加；深圳二手房单月录得量仍超5000套，已连续6个月 超行业"荣枯线"；广州受天气等多方面原因影响，市场交易节奏放缓，二手住宅网签量环比下降。 业内人士认为，未来北京政策仍有进一步优化空间，随着需求逐步释放，二手房市场的房源流通速度也将加快。预计9月深圳 或松绑外围限购政策，"金九银十"大概率会实现；广州9月二手住宅成交量回升的可能性不大。 北京新政下市场活跃度提升 中原地产研究院统计数据显示，8月，北京二手房住宅网签13331套， 较7月增加547套。 对于二手房市场活跃度提升的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，是北京楼市政策调整与市场供需的双重作用。一方 面，北京8月8日出台的楼市新政力度较大，主要聚焦进一步优化住房限购政策和加大公积金贷款支持力度两个方面，为市场 注入了新的活力。另一方面，市场各方积极响应，买卖双方的行为与预期都发生了显著的改变。 张大伟指出，从市场结构来看，新政有利于引导需求向五环外流动，优化市场库存结构。近年来北京五环外新房供应集中， 且未来仍为供地主力。五环外是新房市场的成交主力地区，占 ...

上海房地产政策优化调整 - 六部门联合印发通知 涉及调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策 [1] - 政策力度大于市场预期 有助于提振市场预期 促进市场止跌回稳 [1][10] 限购政策调整 - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 外环内限购2套 [2] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在环外不限套数购房 满3年及以上可在环内限购1套 [2] - 上海对外地社保年限要求1年 比北京2年更宽松 力度超预期 [2] - 北京上海限购政策进入"史上最宽松"时期 [2] 市场成交情况 - 上海新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60% [5] - 二手房1-7月成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51% [5] - 政策将有效提升外环外市场热度 带动潜在购房群体入市 [5] 信贷政策优化 - 不再区分首套和二套商业个人住房贷款利率 统一降至LPR-45BP [6][7] - 银行业金融机构可根据经营状况和客户风险状况确定具体利率水平 [6][7] - 新政简化利率分类 释放对二套住房认购支持 确保房贷成本降低 [7] 商转公政策前景 - 广州深圳已实施商转公 北京上海因公积金个贷率高推行可能性不大 [8][9] - 北京公积金个贷率达62.1% 资金运用率位于高位 明确不能办理商转公业务 [9] - 商转公政策需要公积金盈余充足作为前提条件 [8] 政策对比与展望 - 上海政策范围较北京更广 整体力度更大 [10] - 北京未来存在继续优化商贷利率 降低购房成本的预期 [10] - 深圳跟进概率增强 一线城市将得到整体带动 [10]

政策核心内容 - 广州自8月21日起正式实施商业性个人住房贷款转住房公积金贷款政策 成为继深圳后第二个推行该政策的一线城市 [1] - 申请条件包括连续缴纳住房公积金满60个月 未使用过公积金贷款 广州唯一住房且商业银行贷款还款满3年 [1] - 可贷额度按房屋购买价或评估价较低者的70%计算 贷款期限结合商贷剩余期限且合计不超过30年 利率执行公积金贷款利率 [1] 政策运行机制 - 设置动态调节机制：个贷率低于75%时启动政策 达到85%采取防控措施 达到90%暂停实施 [1] - 业务办理效率较高 大部分申请可在1个月内完成 公积金中心处理时间不超过7个工作日 [2] 政策影响与意义 - 政策通过降低月供成本减轻家庭经济负担 同时减少商业银行存量贷款风险 [2] - 有效释放社会消费潜力 节省资金可转向其他消费领域 刺激内需增长并促进经济循环 [2] - 自2023年部分城市松绑限制以来 全国已有近20个城市支持或优化商转公政策 多为二三线城市 [2]

政策核心内容 - 广州自2025年8月21日起实施商业贷款转公积金贷款政策 允许符合条件的商业房贷转为公积金贷款[1] - 申请条件包括连续缴纳住房公积金满60个月 未使用过公积金贷款 广州唯一住房且商业贷款还款满3年[1] - 贷款额度按房屋购买价与评估价较低者的70%计算 贷款期限与原商贷剩余年限合计不超过30年[1] 利率优惠与成本节省 - 公积金贷款利率降至2.6% 较商业贷款利率3.3%下降70个基点[2] - 以200万元30年期贷款为例 月还款利息减少752元 总利息支出减少超过26万元[2] 办理流程与机制设计 - 采用"一站式办理"模式 申请人仅需在公积金贷款受托银行完成申请 无需前往公积金管理中心[2] - 建立动态调控机制：个贷率75%启动政策 85%启动轮候管理 90%暂停业务[1] 政策影响与意义 - 政策针对刚性住房需求家庭 直接降低购房利息负担[2] - 通过增加可支配收入释放社会消费潜力 助力广州经济发展[2] - 拓宽住房公积金受益范围 提升缴存人获得感[2]

政策扩围与实施进展 - 商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务持续扩围 多地出台政策支持符合条件的购房者申请以减轻利息负担和促进社会消费 [1] - 郑州自2024年5月6日开展业务以来累计发放商转公贷款资金168.72亿元 惠及27893个家庭 [1] - 按照户均贷款60万元20年期限测算 郑州地区累计为申请家庭节省贷款利息约14亿元 每户家庭可节省利息约5万元 [1] 政策优化措施 - 郑州住房公积金管理中心精简申请材料 将"先还再贷"模式纸质材料由10项减为1张身份证 "直还"模式由11项减为3项 [2] - 沈阳自7月1日起扩大政策支持范围 覆盖灵活就业缴存人 异地缴存职工和现役军人群体 允许已偿还5年以上的商业贷款转为公积金贷款 [2] 地区推进计划 - 广州住房公积金管理中心发布征求意见稿 提出当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款 并明确要求贷款房屋为产权人家庭在本市唯一住房 [3] - 海南省住房公积金管理局就商转公贷款管理办法公开征求意见 珠海市预计年底前落地商贷转公积金贷款政策 [3]

商转公政策扩围与成效 - 商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务持续扩围，多地出台政策支持符合条件的购房者申请"商转公"，以减轻利息负担并促进社会消费[1] - 郑州自2024年5月6日开展"商转公"业务以来，截至7月9日累计发放贷款168.72亿元，惠及27893个家庭，户均贷款60万元，20年期限测算累计节省利息约14亿元，每户节省约5万元[1] - 住房政策重心转向促消费、惠民生、降成本，"商转公"成为地方支持住房消费的重要工具，尤其对刚性及改善性需求群体效果显著[1] 政策优化措施 - 郑州简化"商转公"申请材料，"先还再贷"模式从10项减为1张身份证，"直还"模式从11项减为3项[2] - 沈阳自7月1日起扩大政策支持范围，覆盖灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人，允许已偿还5年以上的商业贷款转为公积金贷款[2] 未来政策展望 - 广州拟出台《实施办法》，规定公积金贷款率低于75%时启动"商转公"，并要求贷款房屋为家庭唯一住房[3] - 海南于7月1日就《管理办法》公开征求意见，珠海预计年底前落地"商转公"政策[3] - 政策有望在更多地区推广，通过减轻利息负担改善居民可支配收入并提振消费[3]

商转公政策加速落地 - 广州拟启动"商转公"政策 成为继深圳后第二个实施的一线城市 政策要求原商贷还款满5年 连续缴存公积金60个月且为家庭唯一住房 [1] - 2023年以来全国已有约20个城市支持或优化"商转公"政策 包括沈阳 重庆等二三线城市 政策推进呈现梯度特征 [3][5] - 广州公积金年度结息达44.72亿元 同比增加3.1亿元 刷新历史纪录 为政策实施提供资金基础 [13] 政策背景与动因 - 政策导向从传统刺激转向促消费 惠民生 降成本 住房回归居住属性后 刚需群体对购房成本敏感度提升 [6] - 广州近期二手房交易量降至1万套以下 新房成交同比下滑 去化周期拉长 房价环比跌幅扩大 市场转弱促使政策出台 [6] - 公积金贷款利率优势明显 5年以上首套利率2.6% 较广州存量商贷利率3.2%低60个基点 150万元贷款月供可减少1123元 [7][8][9] 政策实施条件与限制 - 广州设置个贷率动态调控机制 低于75%启动 达到85%采取额度管控 超过90%暂停业务 [10] - 申请条件包括：原商贷已放款5年以上 贷款房屋为广州唯一住房 24个月内无逾期记录 累计缴存公积金满60个月 [9] - 北京 上海等热点城市因个贷率高位运行（北京62.1%）暂不具备实施条件 南京等城市存在较大资金缺口 [12] 未来政策展望 - 专家观点分化 部分认为公积金资金池充足城市可能跟进 但热点城市因资金使用率高跟进可能性低 [12] - 支持观点认为政策符合促消费导向 且银行利息损失有限 能吸引新增客户 预计更多城市将加入 [13] - 海南等地已升级"带押直转"模式 沈阳取消原商贷偿还3年以上等限制条件 显示政策优化趋势 [5]

政策动态 - 广州成为继深圳之后第二个实施"商转公"政策的一线城市 [1] - 今年以来全国已有超过20个城市推进"商转公"政策落地 [2][4] - 广州住房公积金管理中心发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》 [4] - 海南升级"商转公"业务模式，新增"带押直转"模式 [4] - 沈阳取消"商转公"贷款申请条件中原商贷已偿还3年（含）以上等多个限制条件 [4] 政策影响 - "商转公"可为购房者节省月供成本，例如广州购房者月供可减少1123元 [1][8] - 公积金贷款利率显著低于商业贷款利率，广州存量商业贷款利率普遍维持在3.2%左右 [6][8] - 政策优化步伐加快，多个城市正发力升级"商转公"业务模式 [4] - 政策导向从传统刺激转向促消费、惠民生、降成本 [5] 实施条件 - 广州"商转公"政策设置多项限制条件，包括原商贷需还款满5年、连续缴存公积金60个月且必须是家庭唯一住房 [1][8] - 广州明确个贷率低于75%时启动"商转公"贷款，个贷率达到90%及以上时暂停 [9] - 北京、上海、成都、西安等热点城市公积金使用率相对充裕，跟进商转公的可能性不大 [2][10] 市场背景 - 广州二手房交易套数降至1万套以下，新房成交同比下滑，去化周期拉长 [5] - 广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿元 [11] - 北京住房公积金管理中心的个贷率为62.1%，暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件 [10] 未来展望 - 业内专家观点存在分化，部分认为热点城市跟进可能性不大 [10] - 也有专家认为将有更多城市跟进，因大部分城市公积金资金池水位线较高且政策转向支持合理消费需求 [11]

公积金政策优化 - 2023年"商转公"重启后，公积金政策成为提振楼市的重要发力点，深圳、重庆、武汉等近20个城市和地区密集推进、优化"商转公"贷款政策 [1] - 广州拟推出"商转公"政策，面向唯一住房且商业贷款已放款5年以上人群，当公积金贷款率低于75%时可转为纯公积金贷款 [2] - "商转公"政策可降低房贷按揭成本，公积金利率较低，全国已有30多个城市实施该政策 [2] - 海南省推出"商转公"征求意见稿，提供"带押直转"和"自筹结清"两种方式，广州是第2座官宣"商转公"的一线城市 [3] - 北京、上海虽未支持"商转公"，但已下调公积金贷款利率，5年以下和5年以上首套利率分别调整为2 35%和2 85% [3] - 2023年以来"商转公"队伍持续扩大，截至去年已有成都、重庆、太原等数十个城市落地相关政策 [3] 楼市政策组合拳 - 各地围绕优化限购、收购存量房、购房补贴、降低房贷利率等方面出台政策组合拳，促进房地产市场止跌回稳 [4] - 武汉推出"汉九条"政策，对"卖旧买新"给予契税补贴，二孩、三孩家庭分别给予6万元、12万元购房补贴，计划收购3000套二手房源 [4] - 武汉6月商品房网签销售面积达161 26万平方米，环比增长64 8%，新建住房单月成交1 26万套，同比激增57 6% [4] - 广东、浙江两地新建商品房网签交易面积同比增长，二手房交易活跃，主要城市商品住宅库存消化周期回归合理区间 [4] 房地产市场新特点 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势 [5] - 二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新房，呈现新的市场特点 [5] - 各地需因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性，持续巩固市场稳定态势 [6] - 加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，满足人民群众新期待 [6]

广州启动"商转公"政策 - 广州拟推出商业贷款转公积金贷款政策，面向在广州拥有唯一住房且商业贷款已放款5年以上的人群，需原贷款银行同意[2] - 广州公积金年度结息达44.72亿元，同比增加3.1亿元，公积金"蓄水池"水位较高[2] - 政策目的为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费[4] 政策背景与门槛 - 广州"商转公"政策转向促消费、惠民生、降成本，针对刚需和改善型需求[5] - 申请条件包括：原商业贷款已放款5年以上，贷款房屋为广州唯一住房，24个月内无逾期记录，累计缴存公积金满60个月[5] - 政策设置动态调节机制：公积金个贷率低于75%启动，达85%采取额度管控，90%暂停[6] 公积金运营数据对比 - 广州2024年发放个人住房贷款306.89亿元，同比下降12.14%，缴存余额3058.97亿元，同比增长6.25%[9] - 北京2024年公积金缴存余额8222.10亿元，同比增长8.3%，提取额占当年缴存额80.7%[10] - 北京上海因公积金使用率高（北京个贷率超90%），暂不具备"商转公"条件[10][11] 其他城市政策现状 - 全国已有30多座城市启动"商转公"，深圳、成都、重庆等已落地，北京上海杭州暂未跟进[2][8] - 广州深圳政策落地与其公积金盈余充足直接相关，而热点城市资金使用率普遍处于高位[9][10]