文章核心观点 - 二十届四中全会公报首次直接提出“房地产高质量发展”，标志着房地产行业定位发生深刻转变，从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与消费、投资、区域布局等国家战略协同联动的关键环节 [2][3][4] - 房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念，其核心抓手是构建房地产发展新模式，最终目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [5][6][8] - 未来行业政策调整将呈现三大核心变化：全面推进高质量发展模式、城乡与区域协同发展格局加速形成、民生属性与市场功能的平衡机制更加完善 [11][12][13][14][15] 房地产定位的转变 - 与以往历届四中全会将房地产隐含于宏观经济论述或侧重于法治保障相比，二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，作为扎实推进共同富裕的重要抓手 [3][4] - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [4] 房地产发展新模式的内涵 - 新模式旨在形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [6] - 内涵包括四大方面：完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [6][7] - 要素联动机制的核心是以人定房，以房定地、以房定钱，从源头上促进市场供需平衡 [7] - 融资制度将推广“保交房”工作中形成的办法，即一个项目确定一家主办银行，保证项目公司的合理融资需求 [7] “好房子”的建设重点 - 建设“好房子”是高质量发展的落脚点，重点涵盖五个方面：好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维 [8][9][10] - 全文强制的《住宅项目规范》已于5月1日正式实施，包含14项提升，例如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - 通过操作手册涵盖16类、262项要点，作为“好房子”建造过程中要遵守的准则 [10] 未来政策调整的三大核心变化 - **变化一：全面推进高质量发展模式**：供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，需求端以“人口高质量发展”为牵引优化产品设计，运营端强化“全生命周期管理” [12] - **变化二：城乡与区域协同发展格局加速形成**：核心城市群、都市圈成为高质量发展核心载体，城乡融合推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品 [13] - **变化三：民生属性与市场功能的平衡机制更加完善**：政策锚定“民生保障”核心，未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，遏制投机并支持合理改善型需求 [14][15] 推动房地产高质量发展的意义 - 对经济而言，能为经济增长注入新的、可持续的动力 [17] - 对社会民生而言，是扎实推进全体人民共同富裕的必然要求，能有效提升人民生活品质 [17] - 对房地产行业而言，是实现健康可持续发展的根本出路，推动行业从规模扩张转向质量提升 [17]

中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于2025年10月20日至23日在北京举行。全会听取和讨论了习近平受中央政治局委 托所作的工作报告，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。二十届四中全会公报与房地 产相关的主要内容如下： 全会提出了"十五五"时期经济社会发展的主要目标：高质量发展取得显著成效，科技自立自强水平大幅提高，进一步全面深化改革 取得新突破，社会文明程度明显提升，人民生活品质不断提高，美丽中国建设取得新的重大进展，国家安全屏障更加巩固。在此基 础上再奋斗五年，到二〇三五年实现我国经济实力、科技实力、国防实力、综合国力和国际影响力大幅跃升，人均国内生产总值达 到中等发达国家水平，人民生活更加幸福美好，基本实现社会主义现代化。 全会提出，建设强大国内市场，加快构建新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧 密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠 性。要大力提振消费，扩大有效投资，坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点。 全会提出，优化区域经济布局，促进区 ...

二十届四中全会政策导向 - 全会提出推动房地产高质量发展 旨在适应房地产市场供求关系的重大变化 并着眼于破解行业发展难题和防范风险 [1] - 政策目标包括促进房地产市场平稳健康发展 是加强普惠性民生建设的重要举措之一 [1] 地方政府土地管理动态 - 重庆市合川区计划以总价11.75亿元回购13宗存量闲置地块 总面积达705亩 [2] - 回购地块最早于2019年6月至2020年12月间由地方国企及平台公司摘牌 因未开发而被纳入回购清单 [2] - 此举旨在将闲置土地转化为流动性资产 帮助相关企业卸下历史包袱并投入新增长领域 [2] 物业服务公司资本运作 - 金科智慧服务集团H股于10月23日上午9时13分起在香港联交所暂停买卖 [3] - 停牌原因为公司需根据香港公司收购及合并守则刊发一份载有内幕消息的公告 [3] 房地产企业债务纠纷进展 - 正荣地产涉及4.67亿元贷款的未决诉讼已达成调解 双方撤回上诉 [4] - 民生银行长沙分行同意将贷款本金4.67亿元对应的全部未结清利息 罚息及调整后利息延期至2028年6月21日支付 [4] - 调解有助于正荣地产在销售额下滑和重组无重大进展背景下稳定经营 缓解市场对其偿债能力的担忧 [4] 房企融资市场情况 - 保利置业启动发行不超过10亿元公司债券 债券分为两个品种 [5] - 品种一"25保置07"期限5年 票面利率区间为2.20%至2.80% 品种二"25保置08"期限7年 票面利率区间为2.60%至3.30% [5] - 本期债券未设置增信措施 发行人主体信用等级及债券信用等级均为AAA [5] - 发债可补充公司现金流 缓解存货去化压力与短期偿债压力 低利率区间定价印证其融资优势 [5]

核心观点 - 报告核心观点聚焦于“十五五”规划的政策布局，强调“识变应变求变”的基调，以应对外部不确定性（如美国中期选举、地缘冲突等）[2] - 长期意义在于明确经济转型路径，强化“超大规模市场、完整产业体系、丰富人才资源”优势，推动反内卷、区域协调、科技自立等方向[2] - 短期主题机会关注AI、机器人、半导体等产业政策共振领域，以及强国经济、海洋经济等政策细化方向[2] 政策环境与基调 - 外部环境面临“风高浪急甚至惊涛骇浪”的重大考验，政策制定以“底线思维、极限思维”为基础，呼应2022年二十大和2023年国家安全委员会讲话[2] - “积极识变应变求变”是十五五（2026-2030年）的核心基调，应对全球右翼崛起、关税冲突等不确定性[2] 科技与产业布局 - 科技自立自强水平大幅提高，首次提出“全面增强自主创新能力，抢占科技发展制高点，不断催生新质生产力”[2] - 现代化产业体系与二十大目标一脉相承，强调制造强国、航天强国、交通强国等，并明确未来制造、信息、材料、能源、空间、健康六大方向[2] - 产业政策共振方向集中于AI、机器人、半导体，科技成长板块短期性价比调整到位，25Q4或迎反弹行情[2] 对外开放与循环体系 - 扩大高水平对外开放部分大幅提前，强调维护多边贸易体制、拓展国际循环，与世界各国共享机遇[2] - 构建外循环需主动作为，提升全球治理话语权，引进来与走出去并重[2] 区域发展与内需市场 - 区域发展承接“反内卷”政策，通过区域协调战略、新型城镇化等优化生产力布局，突出“优势互补”[2] - 强大国内市场聚焦收入分配制度，完善劳动薪酬分配，以新需求引领新供给[2] - 明确“保持制造业合理比重”，为反内卷政策提供基础[2] 国防与其他重点领域 - 国防部分强调“边斗争、边备战、边建设”，加快机械化信息化智能化融合及先进战斗力建设[2] - 其他关注点包括房地产高质量发展、破除全国统一大市场卡点、文化产业顺应信息技术潮流等[2] 短期政策与市场机会 - 四季度宏观政策持续发力，重点化解地方政府债务风险及加大欠薪整治力度[2] - 短期主题窗口关注强国经济、海洋经济，消费服务刺激政策可能推动修复[2] - A股反内卷、都市圈、消费服务、走出去等方向保持政策主题弹性[2]

民生保障与共同富裕 - 加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕 [1] - 加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决人民群众急难愁盼问题 [1] - 畅通社会流动渠道，提高人民生活品质 [1] 就业与收入分配 - 促进高质量充分就业 [1] - 完善收入分配制度 [1] 教育与社会保障 - 办好人民满意的教育 [1] - 健全社会保障体系 [1] 房地产与健康中国 - 推动房地产高质量发展 [1] - 加快建设健康中国 [1] 人口与公共服务 - 促进人口高质量发展 [1] - 稳步推进基本公共服务均等化 [1]

民生保障与改善 - 加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕 [1] - 坚持尽力而为、量力而行，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设 [1] - 解决好人民群众急难愁盼问题，畅通社会流动渠道，提高人民生活品质 [1] 就业与收入分配 - 促进高质量充分就业 [1] - 完善收入分配制度 [1] 社会事业与公共服务 - 办好人民满意的教育 [1] - 健全社会保障体系 [1] - 推动房地产高质量发展 [1] - 加快建设健康中国，促进人口高质量发展 [1] - 稳步推进基本公共服务均等化 [1]

行业整体趋势 - 房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象，2025年1—9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，降幅较1—8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%，市场呈现渐进式复苏态势 [1] - 行业底层逻辑发生变化，商品房回归居住属性，改善型需求持续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级 [1] - 14个一线城市新项目首开去化率普遍介于78%至83%之间，显著高于历史平均水平，反映市场对高品质住宅的旺盛需求 [4] - 房企经营逻辑从依赖高杠杆、追求快速周转，转向注重产品力与精细化管理的可持续发展模式 [5] 保利发展销售业绩与财务表现 - 2025年1—9月，保利发展以2017亿元的销售额稳居行业第一，是唯一突破两千亿的房企 [4] - 国庆黄金周期间，保利发展在广东假期首日成交突破120套，上海天奕项目成交额1.96亿元，浙江6城16盘销售额突破6亿元 [3] - 2025年上半年，公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提升15个百分点；经营活动现金净流入160亿元，实现由负转正 [4] - 期末货币资金余额达1386亿元，占总资产比例超10%，另有593亿元已售待回笼资金，资金储备充裕 [4] 保利发展战略与产品力 - 公司提出“三大主业”中长期战略规划，包括不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务，创新打造房地产发展新模式 [2] - 公司将“打造高品质好房”作为核心战略，基于22万余条客户调研数据，系统构建从产品到服务的全维度品质保障体系 [7] - 全新推出的“天奕”子品牌在广州、上海累计签约额突破75亿元，杭州保利天奕作为华东首个全维实景展示区亮相 [8] - 旗下项目市场认可度高，广州保利·天瑞荣膺“2023年全国十佳豪宅”，保利·天奕月均稳居广州网签销冠，1—9月领跑全市网签榜单 [5][6] - 上海保利·天奕首开认购率高达197%，两小时售罄，第三季度登顶上海销售套数头名 [6] 品牌价值与服务体系建设 - 在2025年9月发布的品牌价值研究中，保利发展连续十六年荣膺“中国房地产行业领导公司品牌”，品牌价值摘得行业桂冠 [6] - 公司构建四阶八维全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段，聚焦53个核心管理动作，落地“100个保式细节” [8] - 创新启动“端菜行动”客户服务机制，通过“保总热线”直通管理层、编制《服务楼书》、举办开放日及首创“贴膜交付”等方式 [9] - 目前保利社区共服务188万户业主，为近600万人守护美好生活，配套打造“东方礼遇”“四时雅集”“亲情和院”三大服务品牌 [9] - 通过“保利的夏天”“万家灯和”“和院小蜜蜂”等一系列品牌活动，持续营造邻里友好、共建共享的社区文化 [10]

行业政策与市场环境 - 中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[1] - 行业政策坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[2] - 各地编制实施住房发展年度计划，并正在积极谋划编制“十五五”住房发展规划[1][6] 住房销售与市场结构 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[2] - 存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房[2] - 行业通过市场体系满足居民多样化改善性住房需求[2] 政策支持与消费刺激 - 不断加大对居民购房的政策支持力度，包括下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率[2] - 对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持，并下调契税税率[2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策，降低居民购房成本[2] 城市更新与民生工程 - “十四五”期间累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民[3] - 实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套，启动城市危旧房改造17.5万套（间）[3] - 累计改造各类地下管网84万公里，改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个[3] 保交楼与风险处置 - 国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进保交楼分类处置[3] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护购房人合法权益[4] - 对资不抵债项目加快推进破产重整或清算，在司法处置中维护购房人合法权益[3] 融资机制与金融支持 - 建立城市房地产融资协调机制，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[6] - 推广项目主办银行制度，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行以保障合理融资需求[6] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红[5] 销售制度与监管改革 - 有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”以从根本上防范交付风险[6] - 继续实行预售的则规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益[6] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，指导各地以人定房、以房定地、以房定钱[6] 未来发展方向 - “十五五”期间将立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，推动形成房地产发展新格局[7] - 住建部将按照制定“1+N”文件体系工作部署，研究制定若干配套文件[7] - 行业高质量发展归根结底是让人民群众住上“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平[1]

行业发展阶段与模式转变 - 中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 [1] - 城市发展模式从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 [1] 房地产市场政策与成效 - “十四五”期间坚持因城施策、精准施策、一城一策 支持居民合理住房消费 [3] - 通过下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税等措施降低居民购房成本 [3] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [3] - 全国已有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [3] - 扎实推进保交楼工作 全国750多万套已售难交付住房实现交付 [3] 房地产发展制度改革 - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 [4] - 建立城市房地产融资协调机制和项目“白名单”制度 审批金额已超过7万亿元 [4] - 在开发环节明确项目公司法人责任 严禁违规抽挪资金 [4] - 在销售环节推进现房销售 规范预售资金监管 [4] 城市更新与民生工程 - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 [4] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间） [4] - 累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿居民 [4] - 累计改造各类地下管网84万公里 [4] - 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [4] 未来规划方向 - 住建部将着力制定和实施“十五五”规划 全面建设现代化人民城市 [1] - 按照“1+N”文件体系工作部署 研究制定配套文件 [5] - 积极谋划编制“十五五”住房发展规划 推动形成房地产发展新格局 [5] - 立足于城市内涵式发展和城市更新 促进房地产高质量发展 [5]

行业发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产市场结构正由增量开发向存量运营转变，全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房 [3] - 进入存量时代需以新房加二手房综合评判住房市场企稳，不能仅看新房增长 [3] “十四五”期间住房建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [1][2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个，改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [2] 城市更新进展与支持 - 城市更新被摆在更突出位置，是未来城市建设的重点之一 [2][7] - 实施城中村改造项目2387个，启动城市危旧房改造17.5万套（间） [2] - 2025年1～9月房地产相关专项债发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [2] “好房子”建设标准与推进 - 建“好房子”重点抓好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [5] - 全国强制住宅项目规范已正式实施，包含14项提升要求，如层高提高到不低于3米，4层以上楼加装电梯等 [4] - 多地持续出台“好房子”建设技术标准，如上海、成都、合肥等地对计容规则等进行完善和规范 [5] 存量房改造与市场稳定措施 - 研究通过系统改造使存量老房子升级为符合现代居住标准的“好房子”，聚焦结构安全、节能性能等 [6] - “十四五”期间全国白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元，已有750多万套已售难交付住房完成交付 [6] - 房地产市场平稳健康发展根本取决于人、房、地、钱四类要素资源的配置效果 [6]