地块拍卖结果 - 深圳福田区梅林街道越华路10号地块经过148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元竞得，溢价率高达65% [1] - 该地块楼面地价为4.26万元/平方米 [1] - 参与竞拍的房企包括中海、保利、中铁置业、天健、新世界深圳、华侨城、万骏伟业、越秀共8家 [1] 地块规划详情 - 地块土地面积为4994.02平方米，规划建筑面积为18550平方米 [1] - 规划建筑面积中，住宅占15380.00平方米，商业占1500.00平方米，社区公共配套设施占1500.00平方米，物业服务用房占100.00平方米，单元机房占70.00平方米 [1] - 地块容积率为3.72 [1] 地块位置与销售模式 - 地块位于10号线孖岭地铁站旁，紧临彩田路，交通便利且生活配套成熟 [1] - 该宗地内的商品住房需全部实行现房销售 [1] - 这是继宝安机场东车辆段宅地后，深圳公开出让的第二宗要求全现房销售的项目 [1]

文章核心观点 - 文章指出，网络上流传的“马云对2026年房地产或将迎来‘四大结构性变革’”的预言为虚假信息，马云本人近期并未发表此类讲话[6][11] - 文章抛开马云预言不谈，单从当前房地产市场发展趋势出发，预测2026年房地产行业可能迎来四大结构性变革[6][11] 房地产价格趋势 - 进入2026年后，国内各地房价可能出现明显分化[2] - 前期下跌幅度较大的二三线城市房价将继续筑底，但未来下跌空间相对有限[4] - 三四线城市房价持续阴跌的原因包括：人口流出大于流入导致购房需求有限，以及产业结构单一导致就业机会有限无法吸引外来人口置业[4] - 上海、深圳等一线城市房价前期相对抗跌，但2026年后可能出现补跌行情[4] - 一线城市房价收入比超过40，意味着当地居民需不吃不喝40年以上才能买房置业[4] - 一线城市房价下跌趋势预计从远郊开始，蔓延至市中心区域的老破小，最终中心城区的新房和次新房也将进入加速调整[4] 房地产调控政策 - 2024年起，国内开始逐步放松房地产调控政策并出台救市政策，但效果不及预期[9] - 进入2026年后，为稳房价、稳预期、稳信心，房地产调控力度预计将进一步加强[9] - 调控加强主要体现在：一线城市核心区域限购政策逐步放开、银行房贷利率继续下降、购房涉及的契税及增值税等税率进一步下降[9] 房屋销售模式变革 - 由于部分开发商资金链断裂导致烂尾楼，社会要求取消期房的呼声越来越高[7] - 决策层已明确宣布将逐步提高“现房销售”比例，以降低“期房的风险”[7] - 未来购房者将可选择购买现房并实地验房，期房销售占比将逐步减少甚至退出[7] 房屋面积计量变革 - 国内要求取消公摊面积的呼声很高，主要原因包括：房产证面积与实际套内面积存在较大差异，购房者需为公摊面积额外支付十几万甚至几十万元；以及公摊面积缺乏行业标准，由开发商随意决定[11] - 目前已有张家口、衡阳、肇庆、湘潭等地宣布取消公摊面积，当地开发商按套内面积计算房价，使购房者成本明显下降[11] - 进入2026年后，预计将有更多城市加入取消公摊面积的队伍[11]

房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]

行业投资评级 - 行业投资评级为强于大市，且维持该评级 [1] 报告核心观点 - 全国多地正在研究谋划现房销售支持政策，有序推进现房销售试点，此举短期内可能进一步抑制地产投资，但长期有利于恢复居民购房信心 [4] - 2025年1-11月，TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄 [4] - 11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为241.77万方，本年累计成交面积为8231.98万方，累计同比下降9.8% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为189.61万方，同比下降31.6%，环比上升5.5% [5][13] - 分城市看，一线城市近四周平均成交面积47.57万方，同比下降41.2%，环比上升8.7%；二线城市109.45万方，同比下降26.5%，环比上升8.5%；三线城市32.59万方，同比下降31.3%，环比下降7% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8034.58万方，同比下降6.52%，环比上升0.52%；14城去化周期为19.14个月，其中一线城市去化周期为13.81个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为219.26万方，本年累计成交面积为10162.03万方，累计同比上升7.8% [6][19] - 20城近四周平均成交面积为214.58万方，同比下降19%，环比上升0.3% [6][19][21] - 截至2025年11月17日，全国城市二手房出售挂牌量指数为5.14，环比下降11.5%；挂牌价指数为148.63，环比下降0.11% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地168宗，成交123宗；新增供应商服类土地165宗，成交111宗 [6][26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.35，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.35 [6][26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4942.5元/平方米，溢价率为1.77%，环比下降0.23个百分点；成交商服类土地楼面均价为2319.25元/平方米，溢价率为11.34%，环比持平 [6][26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.72%，沪深300指数上涨1.64%，房地产指数跑输沪深300指数0.92个百分点 [7][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.46%，恒生综合指数上涨2.5%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.04个百分点 [7][29] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第24，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9 [30]

核心观点 - 近期网络上流传的“李嘉诚对2026年房地产或将发生5大变化”的预测为虚假信息，李嘉诚近期并未发表相关言论 [1] - 撇开虚假预言，从现实角度分析，2026年国内房地产市场可能发生五大结构性变化 [3] 房价走势分化 - 本轮房价下跌始于2022年，从二三线城市蔓延至一线城市 [5] - 二三线城市房价跌幅较大，一线城市核心区域房价此前相对抗跌 [5] - 进入2026年后，预计二三线城市房价跌幅将放缓，而一线城市房价大概率会进行补跌 [5] - 主要原因是一线城市房价收入比超过40，价格将逐步回归合理区间，与当地居民收入接轨 [5] 公摊面积改革 - 近年来，公众要求取消公摊面积的呼声越来越高，因公摊面积增加了购房成本及后续持有费用 [7] - 例如，房产证面积100平米，实际套内面积可能仅为75-80平米，公摊面积达20-25平米，导致购房者多支付十几万甚至几十万元 [7] - 公摊面积部分的物业费、取暖费也需业主承担 [7] - 目前已有张家口、肇庆、湘潭等地宣布取消公摊面积，按套内面积计算房价 [7] - 预计2026年后，将有更多城市取消公摊面积，购房者成本将明显减轻 [7] 销售模式转变 - 近年来，部分开发商因资金链断裂导致烂尾楼，严重损害购房者利益和市场信心 [9] - 进入2025年后，决策层宣布将逐步增加现房在房企销售中的比重 [9] - 这意味着到2026年，购房者可能更多选择购买现房而非期房，可实地验房，避免烂尾楼风险 [9] 行业整合加剧 - 近年来，部分大型房企如恒大、碧桂园出现烂尾楼、债务违约问题 [11] - 进入2026年后，预计房地产市场将经历大洗牌 [11] - 部分中小型房企将因流动性枯竭被大型房企并购重组 [11] - 部分前期高负债扩张的大型民营房企，可能因债务集中到期、销售下滑、融资受限等原因出现资金链断裂，最终被具有国资背景的房企收购重组 [11] 保障房供应加速 - 决策层此前宣布，未来5年内将推出600万套保障房，平均每年120万套 [14] - 预计进入2026年后，各地保障房入市步伐将加快 [14] - 保障房价格远低于周边商品房，将大幅降低低收入家庭的居住成本 [14] - 大量保障房入市将对商品房市场产生分流效应，加大未来房价下行压力 [14]

行业投资评级 - 报告对行业维持“超配”评级 [23] 核心观点 - 上周政策面平静，市场小幅回升，稳定态势持续，判断年底前市场有望继续保持稳定 [1][2] - 现房销售是构建房地产发展新模式的重要方向之一，有利于行业健康发展 [1][2] 市场成交数据总结 新房市场 - 2025年第48周（11月21日-11月27日）30大中城市新房成交面积为213万平方米，环比前一周上升9.50%，但同比2024年下降32.55% [2] - 分城市级别看，一线城市销售面积52万平方米，环比上升22.2%，同比下降39%；二线城市销售面积126万平方米，环比上升7.45%，同比下降30%；三线城市销售面积34万平方米，环比微升0.84%，同比下降31.4% [2] - 2025年11月1日-27日累计成交面积675万平方米，环比10月同期上升13.7%，但同比下降31% [2] 二手房市场 - 2025年第48周24城二手房成交量为215万平方米，环比前一周上升1.99%，同比下降15.9% [2] - 分城市级别看，一线城市成交面积86.0万平方米，环比上升3.0%，同比下降24.8%；二线城市成交面积83.5万平方米，环比微降0.66%，同比下降20.3%；三线城市成交面积45.7万平方米，环比上升5.1%，同比逆势上升24.1% [2] - 2025年11月1日-27日累计成交面积860万平方米，环比10月同期大幅上升29.0%，同比下降17.7% [2] 土地市场数据总结 - 2025年第48周（11月16日-11月23日）土地供应面积为5355万平方米，土地成交面积为2533万平方米，供销比为2.11倍，土地出让金额为651亿元 [2] - 本年度全国100大中城市累计土地供应面积81515万平方米，同比下降12%，累计同比增速较前一周回落0.29个百分点；累计成交面积64934万平方米，同比下降6.7%，累计同比增速较前一周回升0.31个百分点；累计土地出让金19632亿元，同比下降4.2% [2] - 上周全国土地溢价率为1%，环比前一周回落0.13个百分点 [2] 库存情况总结 - 35城2025年10月可售面积为31511万平方米，环比上个月下降0.82%，同比下降3.44% [2] - 35城2025年10月库存出清周期（按12个月月均计算）为23.13个月，环比上个月上升2.50%，同比去年上升0.90% [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 不同期货品种走势和投资建议不同 国债期货有压力需谨慎 股指波动中枢或上移可择机做多 贵金属有望上涨可等待做多机会 螺纹热卷、铁矿石可关注反弹做空机会 焦煤焦炭可关注低位买入机会 铁合金可关注现货亏损扩大后的低位多头机会 原油、燃料油、聚烯烃、天然橡胶可关注做多机会 合成橡胶震荡运行 PVC关注供应端变化 尿素下方空间有限 PX震荡调整 PTA震荡运行 乙二醇承压运行 短纤、瓶片跟随成本震荡运行 碳酸锂关注消费持续性和矿端复产进度 铜偏强运行 铝阶段性调整 锌区间震荡 铅弱势震荡 锡震荡偏强运行 镍震荡运行 豆油、豆粕关注低位成本支撑区间多头机会 棕榈油可回调做多 菜油偏多思路 棉花偏弱运行上方空间有限 白糖震荡运行 苹果、生猪、鸡蛋、玉米&淀粉走势和操作建议各有不同[5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80] 各品种总结 国债 - 上一交易日 30 年期主力合约涨 0.05%报 114.490 元 10 年期主力合约涨 0.03%报 107.940 元 5 年期主力合约跌 0.03%报 105.745 元 2 年期主力合约跌 0.02%报 102.378 元[5] - 11 月 28 日央行开展 3013 亿元 7 天期逆回购操作 当日 3750 亿元逆回购到期 单日净回笼 737 亿元[5] - 11 月制造业采购经理指数等显示我国经济景气水平总体平稳 预计货币政策保持宽松 国债收益率处相对低位 国债期货有压力 保持谨慎[5][6][7] 股指 - 上一交易日 沪深 300 股指期货主力合约涨 0.14% 上证 50 股指期货主力跌 0.05% 中证 500 股指期货主力合约涨 0.95% 中证 1000 股指期货主力合约涨 0.95%[8] - 全国多地研究谋划现房销售支持政策 推进现房销售试点[8] - 央行打击虚拟货币交易炒作 国内经济平稳但复苏动能不强 企业盈利增速低 国内资产估值有修复空间 中国经济有韧性 市场情绪升温 增量资金入场 中美经贸不确定性缓解 预计股指波动中枢上移 可择机做多[9][10] 贵金属 - 上一交易日 黄金主力合约收盘价 953.92 涨幅 0.71% 夜盘收盘价 959.82 白银主力合约收盘价 12727 涨幅 1.61% 夜盘收盘价 13191[11] - “逆全球化”和“去美元化”利好黄金 各国央行购金支撑黄金走势 美国劳动力市场放缓 美联储有望降息 利好贵金属 有望延续上涨趋势 可暂且观望等待做多机会[11][12] 螺纹、热卷 - 上一交易日 螺纹钢、热轧卷板期货小幅反弹 唐山普碳方坯最新报价 3000 元/吨 上海螺纹钢现货价格 3120 - 3260 元/吨 上海热卷报价 3270 - 3290 元/吨[13] - 中期成材价格由产业供需主导 需求端房地产下行 螺纹需求同比下降 市场将进入需求淡季 供应端产能过剩 螺纹钢产量环比小幅下降 库存高于去年同期 螺纹钢价格中期弱势难改 热卷走势与螺纹钢一致 钢材期货或延续弱势震荡 投资者可关注反弹时的高位做空机会 轻仓参与[13][14] 铁矿石 - 上一交易日 铁矿石期货震荡整理 PB 粉港口现货报价 794 元/吨 超特粉现货价格 683 元/吨[15] - 10 月以来全国铁水日产量回落 前 10 个月铁矿石进口量同比增长 国产原矿产量低于去年同期 10 月以来港口库存回升且超去年同期 市场供需格局偏弱 期货反弹有阻力 投资者可关注高位做空机会 轻仓参与[16][17] 焦煤焦炭 - 上一交易日 焦煤焦炭期货继续下跌[18] - 焦煤安检督查影响减弱 供应量环比回升 下游焦企接受度下降 采购放缓 竞拍价格下降 流拍时有发生 焦炭现货采购价第四轮上调落地 焦化企业利润好转 供应量平稳 高炉利润压缩 钢厂减产或加大 对焦炭需求转弱 期货再创本轮调整新低 投资者可关注低位买入机会 轻仓参与[18][19] 铁合金 - 上一交易日 锰硅主力合约收跌 0.21%至 5612 元/吨 硅铁主力合约收涨 0.04%至 5390 元/吨 天津锰硅现货价格 5630 元/吨 内蒙古硅铁价格 5120 元/吨[20] - 11 月 21 日当周加蓬产地锰矿发运量回升 6 月以来澳矿供应放量 港口锰矿库存小幅回落至 430 万吨 报价低位企稳回升 库存偏低 主产区电价企稳 焦炭、兰炭价格回暖 成本低位上行 上周样本建材钢厂螺纹钢产量 206 万吨 低于 24 年同期 10 月螺纹钢长流程毛利回落 锰硅、硅铁产量高位回落 需求偏弱 总体过剩趋缓 交易所仓单快速注册 库存累升 近期产量维持高位回落 过剩压力减弱 成本下行空间受限 低位区间支撑渐强 锰矿库存低位 短期供应或缩减 回落后可关注现货亏损扩大后的低位多头机会[20][21] 原油 - 上一交易日 INE 原油震荡上行 因市场预期 OPEC 继续暂停增产[22] - 俄乌冲突“28 点”新计划有变化但进度低于预期 OPEC+可能维持石油产量不变并就评估成员国最大产能机制达成一致 美国油气活跃钻机数连续三周增加 行情研判为“28 点”新计划带来变化但进度低 OPEC+维持产量不变给予市场信心 主力合约关注做多机会[22][23][24] 燃料油 - 上一交易日燃料油震荡上行 摆脱年内低位 11 月 28 日亚洲高硫燃料油现货贴水加深 超低硫燃料油现货价差重回贴水 高硫燃料油市场供应充足 超低硫燃料油交投淡静[25] - 亚洲燃料油现货贴水加深和美国“28 点”新计划推进速度低利多燃料油价格 主力合约关注做多机会[25][26] 聚烯烃 - 上一交易日杭州 PP 市场报盘小幅抬升 余姚市场 LLDPE 价格部分下跌 10 - 20 元/吨[27] - 国内聚丙烯下游行业平均开工上涨 0.26 个百分点 包装行业订单萎缩 开工多下行 PP 无纺布行业开工因防护用品需求增长而上升 PP 管材行业开工因西北地区建筑施工和地暖需求上升 各细分领域走势分化 聚烯烃关注做多机会[27][28] 合成橡胶 - 上一交易日 合成橡胶主力收涨 0.63% 山东主格上调至 11300 元/吨 基差持稳[29] - 预计下周期顺丁橡胶价格宽幅整理 下行空间有限 原料端国际油价低位 丁二烯供应宽松价格承压 供应端部分装置检修与重启并存 社会库存小幅累积 供应宽松 需求端轮胎企业开工率环比下降 库存周转天数增加 终端需求动力不足 库存端截至 11 月 19 日 顺丁橡胶社会库存 3.15 万吨 周度环比 +2.24% 总结为震荡运行[29][30] 天然橡胶 - 上一交易日 天胶主力合约收涨 1.22% 20 号胶主力收涨 0.78% 上海现货价格上调至 15000 元/吨附近 基差持稳[31] - 预计短时天然橡胶市场区间震荡整理 供应端云南停割期加速 海外原料价格高 支撑胶价 需求端部分企业检修 全钢胎样本企业产能利用率下行 库存端中国天然橡胶库存小幅累库 降库放缓 消息面 2025 年前 8 个月美国进口轮胎累计 19395 万条 同比增加 7.7% 观点为关注做多机会[31][32] PVC - 上一交易日 PVC 主力合约收涨 1.07% 现货价格上调 10 - 20 元/吨 基差持稳[33] - PVC 供过于求基本面延续 向下空间有限 向上需基本面好转 节后关注出口和供应缩减情况 供应端本周装置产能利用率提升 产量环比增加 0.41% 需求端主力下游管材及型材开工表现不同 软制品开工持稳 成本利润端烧碱理论生产成本因原盐价格上涨增加 烧碱价格下行 液氯周均价下行 氯碱利润整体下降 华东地区电石法五型现汇库提 4500 - 4600 元/吨 乙烯法 4500 - 4700 元/吨 本周社会库存样本统计环比增加 0.41%至 103.26 万吨 同比增加 23.47% 观点为关注供应端变化[33][34] 尿素 - 上一交易日 尿素主力合约收涨 0.72% 山东临沂上调 +10 元/吨 基差持稳[35] - 预计下期尿素行情小幅回落 供应端周内产能基数变动 总产量增加 开工率稍有下滑 需求端主力下游产品复合肥与三聚氰胺开工变动不一 成本利润端煤炭价格小涨 尿素价格窄幅小涨 行业利润小幅增加 气头以及固定床企业继续亏损为主 本期中国尿素企业总库存量 143.72 万吨 低于上周预期 尿素港口样本库存量为 10 万吨 基本符合上周预期 观点为下方空间有限[35][36] 对二甲苯 PX - 上一交易日 PX 主力合约上涨 涨幅 1.52% PXN 价差调整至 260 美元/吨 短流程利润持稳 PX - MX 价差在 108 美元/吨[37] - 供需方面 PX 负荷 89.5% 环比增加 2.7% 福佳大化 11 月初重启出产品 上海石化 11 月中检修 5 天左右 中化泉州 13 日意外停车后开启 预计下周停产执行 12 月初检修 进口方面 10 月大陆 PX 进口量 82.5 万吨 环比下降 5.6% 同比下降 4.4% 短期 PXN 价差坚挺 开工下滑叠加进口缩减 供应小幅缩减 现货流通性紧张 成本端原油震荡拉锯缺乏驱动 短期 PX 或震荡调整 注意控制仓位 警惕原油变动 关注宏观政策变化[37][38] PTA - 上一交易日 PTA2601 主力合约上涨 涨幅 1.21%[39] - 供应端虹港 250 万吨装置周初停车 逸盛 220 万吨装置近期逐步停车 PTA 负荷调整至 72.1% 需求端聚酯装置变动不大 负荷 91.3% 长丝两套新装置合计 60 万吨 11 月中旬开车运行 江浙终端开工基本维持 工厂原料备货下降 效益方面上下游错配预期下利润向上游集中 加工费下滑至 170 元/吨附近 短期 PTA 加工费偏低 库存低位 成本端原油震荡偏弱 原料 PX 价格支撑有限 或震荡运行 谨慎看待 注意控制风险 关注油价变化[39] 乙二醇 - 上一交易日 乙二醇主力合约下跌 跌幅 0.05%[40] - 供应端整体开工负荷 70.67% 环比上期下降 1.91% 其中草酸催化加氢法合成气制乙二醇开工负荷 65.83% 环比上期下降 3.51% 库存方面 华东主港地区 MEG 港口库存约 73.2 万吨 环比上期持平 11 月 24 日至 11 月 30 日主港计划到货数量约为 9.5 万吨 需求方面 下游聚酯开工小降至 91.3% 终端织机开工局部调整 备货下降 需求端支撑有限 10 月聚酯产品出口总量 119.8 万吨 环比增长 1.5 万吨 同比增长 6.5 万吨 近端检修装置增多 供应小幅缩减 库存累库暂缓 短期或承压运行 关注港口库存和供应变动情况[40][41][42] 短纤 - 上一交易日 短纤 2602 主力合约上涨 涨幅 0.97%[43] - 供应方面 短纤装置负荷升至 97.5%附近 需求方面 江浙终端开工基本维持 加弹、织造、印染负荷分别为 87%、73%、77% 江浙终端工厂原料备货下降 生产工厂备货集中在 5 - 10 天 终端消化原料备货为主 采购积极性不高 坯布新单氛围回落 布价局部上涨 短纤加工费调整至 1041 元/吨附近 短期供应维持偏高水平 需求端变化不大 成本驱动增强 或跟随成本震荡运行 注意控制风险 关注成本变化和宏观政策调整[43] 瓶片 - 上一交易日 瓶片 2601 主力合约上涨 涨幅 1.17% 瓶片加工费调整至 440 元/吨附近[44] - 供应方面 瓶片工厂负荷降至 72.9% 需求端下游软饮料消费淡季维持 瓶片出口小幅回升 1 - 10 月聚酯瓶片出口总量 533.3 万吨 同比增长 14% 其中 10 月出口量 52.3 万吨 同比增加 11% 环比增加 12% 近期原料价格支撑有限 瓶片负荷维持 出口增速放缓 供需矛盾不明显 主要逻辑在成本端 预计后市跟随成本端震荡运行 注意控制风险[44] 碳酸锂 - 上个交易日主力合约跌 0.62%至 96420 元/吨[45] - 矿端年内复产消息使紧缺预期缓和 供应端产量处于高位 锂资源端弹性大 价格高位震荡供应端利润充足 生产积极性高 消费端储能板块表现突出 储能电池头部企业排产维持高位 动力电池需求改善 供需双旺格局下社会库存去化 脱离绝对高位 关注消费持续性以及矿端复产进度[45][46] 铜 - 上一交易日 沪铜主力合约收于 88740 元/吨 涨幅 1.75%[47] - 宏观方面 美联储主席可能提前辞职推升 12 月降息概率 本周关注美国重要数据 基本面 铜矿供应增长乏力 铜精矿加工费深度负值 削弱冶炼企业生产意愿 年底增产动力不足 10 月智利铜产量下降 CSPT 小组有意明年削减产量 需求端高铜价及废铜替代抑制精铜制杆消费 传统旺季表现弱 铜箔终端需求旺盛但产能利用率达高位 提升空间有限 上周电解铜社会库存下降 2.1 万吨 全球流动性预期宽松及原料供应紧张支撑铜价 实际消费疲软牵制上行空间 短期内或偏强运行 关注能否突破震荡区间[47][48] 铝 - 上一交易日 沪铝主力合约收于 21780 元/吨 涨幅 1.26% 氧化铝主力合约收于 2671 元/吨 跌幅 1

土地市场动态 - 2025年11月17日至23日重点城市土地供应建筑面积达2153万平方米创年内周度新高[8] - 同期土地成交建筑面积805万平方米环比上升18%但溢价率仅为0.8%创下半年新低[8] - 2025年11月全月土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%但同比仍下降27%和28%[10] - 11月土地供应建筑面积2.9亿平方米环比大幅上升250%同比下降9%市场热度集中在少数优质地块[10][11] - 杭州3宗宅地均以底价成交为2025年以来总价超30亿元成交日中首次出现全部地块底价成交情况[5] 行业政策动向 - 住建部两度发声要求把城市更新摆在更突出位置并着力在规划、资金、运营、治理四方面下功夫[9] - 地方政策发布频次加快郴州鼓励现房销售杭州余杭区实施让利促销项目每套补助3万元[9] - 成都允许存量自持租赁住房转变属性转为普通商品住房上市交易[9] 代建业务发展 - 2025年1-9月头部代建企业新增签约建筑面积15771万平方米同比增幅达到31%[6] - 头部企业拓展意愿强烈带动前三季度代建项目中标数量稳步增长第三季度中标数量再创新高[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 10月经济指标全线回落，基本面小幅承压，预计四季度经济延续弱修复态势，对债市形成支撑；央行延续适度宽松的政策基调，但年内货币进一步宽松的空间较为有限；政策真空期下，债市情绪整体偏弱，对消息面因素反应敏感，短期内或延续区间震荡，仍待11月央行国债买卖规模、基金赎回新规等不确定因素进行方向性选择 [99][100] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 周度数据：2年期、5年期、10年期、30年期国债期货主力合约周涨跌幅分别为-0.08%、-0.10%、-0.45%、-0.93%；TS主力合约成交量小幅下降，TF、T、TL主力合约成交量均上升；TS、TF、T、TL主力合约持仓量均上升 [12][29] - 国债期货行情回顾：本周国债期货主力合约集体走弱，30年期、10年期、5年期、2年期主力合约分别下跌0.93%、0.45%、0.10%、0.08% [15][21] 消息回顾与分析 - 11月24日，国家发改委研究制定价格无序竞争成本认定标准等相关工作，治理企业价格无序竞争 [32] - 11月25日，央行开展1万亿元MLF操作，当月MLF净投放规模达1000亿元，为连续第九个月加量续作 [32] - 11月27日，1 - 10月全国规模以上工业企业利润总额同比增长1.9%，10月同比下降5.5% [32] - 11月28日，全国多地研究谋划现房销售支持政策，推进现房销售试点 [33] - 11月25日，特朗普称团队在结束俄乌冲突方面取得进展，指示特使与普京会面磋商 [33] - 11月26日，美国上周初请失业金人数为21.6万人，四周均值为22.375万人；至11月15日当周续请失业金人数为196万人 [33] - 11月26日，美联储褐皮书显示大部分辖区经济活动基本持平，部分人士指出未来经济活动放缓风险加大 [34] 图表分析 - 价差变化：本周10年期和5年收益率期差收窄、10年和1年期收益率差走扩；2年期和5年期、5年期和10年期主力合约价差均收窄；10年期合约跨期价差走扩、30年期合约跨期价差收窄；5年期、2年期合约跨期价差均走扩 [42][48][52][59] - 国债期货主力持仓变化：T主力合约前20持仓净空单减少 [65] - 利率变化：隔夜利率下行，1周、2周、1月期限Shibor利率集体上行，DR007加权利率回落至1.46%附近震荡；本周国债现券收益率短强中长弱，1 - 3Y下行0.5 - 1.5bp，5 - 7Y上行约3bp，10Y、30Y到期收益率分别上行1.9、2.7bp左右至1.83%、2.18%；中美10年期、30年期国债收益率差均小幅收窄 [69][76] - 债券发行与到期：本周债券发行14149.40亿元，总偿还量11914.57亿元，净融资2234.82亿元 [81] - 市场情绪：人民币对美元中间价7.0789，本周累计调升86个基点，人民币离岸与在岸价差走扩；本周10年美债收益率下行，VIX指数大幅下行；本周十年国债收益率大幅上行，A股风险溢价小幅下行 [85][91][96] 行情展望与策略 - 国内基本面：10月经济增速延续放缓趋势，部分指标受外部环境扰动明显，5000亿新型政策性金融工具已投放完毕，预计全年达成5%的经济增长目标无虞 [99] - 海外方面：美国10月CPI和部分就业数据发布受阻，上周初请失业金人数创7个月以来新低，美联储经济褐皮书显示近期经济活动变化稳定，但劳动力市场存在下行风险，12月降息预期升温 [99]

行业政策导向 - 住建部将“有力有序推行现房销售”列为2025年重点工作之一 [3] - 政策旨在提高防范化解房地产风险的能力 并将其置于突出位置 [3] - 政策推进并非“一刀切” 而是坚持因地制宜、因城施策的原则 [7] 现房销售模式的优势 - 现房销售模式为“所见即所得” 购房者可实地查看户型、采光、绿化及配套设施等所有细节 [3][4] - 该模式能减少烂尾楼风险 减少交付争议 并倒逼企业从注重开发速度转向提升开发品质 [5] - 购房者可在手续齐备后一个月内办理不动产权证 实现快速入住 [5] 地方试点实施情况 - 运城市自2024年11月18日起实行“商品房封顶预售”制度 显著提高预售门槛 [4] - 市住建局以“试点先行”方式推出一批现房销售试点 为全市积累经验 [4] - 试点项目滨湖一号采用现房销售模式 项目分6期建设 第6期已于2024年9月18日竣工 [5] 对企业的影响与要求 - 现房销售模式对企业的资金实力与运营能力提出更高要求 [7] - 该模式促使企业回归产品本身 以过硬的实力赢得市场认可与消费者信任 [7] - 企业需具备充足的自有资金和对自身产品的自信来支持现房销售 [5] 配套设施与消费者体验 - 试点项目配套设施“即买即享” 如商业街、休闲娱乐服务在购房时均已实景运营 [5] - 购房者可走进任意实体房源查看整体户型、采光条件乃至空调孔位等细节 [7] - 现房销售提供了“透明化”的真实体验 使购房者能直观感受房屋品质 [5][7]