房价调整趋势 - 2022年起国内房价进入长期调整 二三线城市如郑州天津石家庄率先下跌 2023年一线城市上海深圳广州加入调整行列 [2] - 全国平均房价跌幅超过30% 环京三四线城市如涿州廊坊燕郊较历史高位下跌超60% [2] - 马云2018年预测"房价如葱"已成现实 多地房价显著下跌并向该目标运行 [2] 低房价城市案例 - 鹤岗双鸭山七台河辽阳等三四线城市出现"葱价房" 仅需数万至十余万元即可购房 [4] 房价下跌驱动因素 - 全国房屋严重过剩 数据显示中国有6亿栋房屋 按每栋住5人可容纳30亿人口 供大于求导致长期跌价 [4] - 实体经济疲软致居民收入减少或失业 支撑高房价能力下降 [4] - 房价连续3年下跌使赚钱效应消失 炒房客大规模退出或观望 [4] 2025年市场变化预测 - 业内人士预计2025年下半年房地产将发生重大转变 [6] 区域房价分化 - 2024年下半年起房价呈现分化 跌幅较大的二三线城市下跌速度放缓 [8] - 一线城市如上海深圳将出现补跌 从郊区蔓延至市中心老破小及新建商品房 [8] - 一线城市房价收入比超40倍（居民需不吃不喝40年购房） 存在显著泡沫 抗跌后补跌将打破"只涨不跌"神话 [8] 租房趋势上升 - 年轻人因高房价压力更倾向租房 避免掏空积蓄和承担数十年房贷 [11] - 租售比显示租房更划算 月供压力大而租房可攒钱 等待房价与收入接轨时再购房 [11] 保障房供应加速 - 房企销售下滑融资受阻致烂尾楼增加 社会呼吁取消期房 政策将提高现房销售占比 [12] - 2024年10月国家宣布5年内供应600万套保障房（年均120万套） 满足低收入家庭居住需求 [13] - 保障房价格远低于周边商品房 大幅降低购房成本 但将分流商品房需求 加大房价下行压力 [13]

项目概况 - 北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目能建·东誉府已开放 采用预约制看房并需提供300万-500万元资产证明[1][3] - 项目由葛洲坝于2021年12月以11.4亿元竞得 成交楼面价约2.8万元/平方米[4] - 项目占地约1.3万平方米 地上建筑规模约4万平方米 总房源仅98套[3][8] 产品设计 - 户型包含102平方米及130平方米三居室、160平方米四居室 限价10.66万元/平方米 最大单套总价不超过2000万元[5] - 160平方米户型采用南向四面宽设计 客厅面宽4.55米 得房率最高80% 低于近期新房90%的水平[7] - 居室层高3.05米超过"好房子"3米标准 外立面采用铝板材质[9] 配套设施 - 项目紧邻地铁7号线九龙山站、14号线平乐园站双轨道交通 步行至合生汇仅12分钟[3] - 周边教育医疗资源包括陈经纶帝景分校、北京第二实验小学朝阳学校、和睦家医院及朝阳医院[3] - 社区内景观花园面积约5000平方米 实际绿化面积4300平方米 设有63米艺术长廊[8] - 缺乏会所、阳台、架空层等设施 全屋智能家电未纳入交付标准[8] 市场竞争 - 周边无在售新房 珠江帝景二手房挂牌价9.3万元/平方米 住总香榭8号和广渠金茂府二手房挂牌价11-12万元/平方米[4] - 现房销售模式可节省2-3年期房空档期租金成本 实现即买即住[12] - 2025年1-5月全国现房销售面积1.3亿平方米 同比增长13.2% 占商品房总销售面积比重达35.6%[12] 行业趋势 - 现房销售适合城市核心区小体量地块及资金雄厚开发商 未来5-10年有望成为主流交房方式[13] - 购房者对房屋质量关注度提升 现房销售可避免延期交房和烂尾风险[13]

深圳新房市场 - 7月深圳新房住宅成交量2664套 环比下降18.7% [1] - 新房供应量达年内新高 共14个项目获批售 住宅供应5398套 环比增长252.6% [1] - 现房成交1223套 占比呈波动上升态势 1月占比22% 6月达42% [1] - 新房预售成交1441套 环比下滑24.1% 为近17个月最低 [1] 深圳二手房市场 - 7月全市二手房成交5624套 环比增长5.4% 其中住宅成交4656套 环比增长3.4% [2] - 二手房成交均价52987元/平方米 环比下跌1.3% 同比下跌3.6% [2] - 市场呈现"以价换量"态势 业主议价空间扩大带动均价下行 [2][3] 住房租赁市场 - 7月全市商品房平均租金74.9元/平方米 环比小幅上涨0.4% [3] - 套均租金5608元/月 环比上涨0.3% 同比上涨0.9% [3] - 核心区域成交增多及租赁旺季结构性拉升租金水平 [3] 市场特征与趋势 - 现房销售模式探索深化 部分预售楼盘逐步转入现售阶段 [1][2] - 市场分化明显 人才房项目出现"日光盘"现象 [1] - 传统销售淡季叠加天气因素导致市场观望情绪浓厚 [1][2] - 重点城市成交略显乏力 房地产市场仍处于波动调整期 [3]

深圳7月楼市表现 - 7月深圳新房住宅成交量2664套 环比下降18 7% 二手房住宅成交量4656套 环比增长3 4% [2] - 新房供应量达年内新高 7月共有14个项目获批 合计供应住宅5398套 环比增长252 6% [2] - 二手房成交均价52987元/平方米 环比下跌1 3% 同比下跌3 6% 业主议价空间扩大带动价格下行 [3] 新房市场特征 - 现房销售占比显著提升 1月现房成交占比22% 6月升至42% 7月现售成交1223套 [2] - 人才房项目表现亮眼 福田安居景贤阁成为2025年下半年首个"日光"盘 [2] - 部分项目去化周期延长 罗湖区有预售楼盘转入现售阶段并提供价格优惠 [3] 二手房与租赁市场 - 二手房网签数据存在滞后性 实际市场活跃度有所回落 [3] - 租赁市场进入旺季 7月商品房平均租金74 9元/平方米 环比上涨0 4% 套均租金5608元/月 同比上涨0 9% [4] - 核心区域(福田 罗湖)租赁成交增多 结构性拉升租金水平 [4] 行业趋势研判 - 重点城市呈现"以价换量"特征 城市分化行情延续 [5] - 现房销售模式探索加速 成交占比呈波动上升趋势 [2] - 政策端存在加力空间 推动市场止跌回稳是主要目标 [5]

随着群众住房需求从"有没有"向"好不好"转变，加之房地产市场对高品质"好房子"的供给不断增加，改 善性住房需求不断得到释放。据统计，上半年，全省90—144平方米新建商品住宅销售面积同比增长 11.3%、销售额同比增长14.6%。在优质改善项目入市带动下，近4个月新建商品房销售均价环比持续小 幅回升。 今年以来，我省不断加大公积金购房支持力度，增加保障性住房供给，进一步促进房地产市场平稳健康 发展。据统计，上半年，全省共发放住房公积金个人住房贷款220.47亿元，支持4.34万户缴存职工家庭 通过公积金贷款购房安居。截至6月底，今年我省已开工（筹集）保障性租赁住房项目48个4.41万套， 开工率77.92%；已开工配售型保障性住房项目2个1881套，开工率50.99%；已发放公租房租赁补贴8439 户超692万元，让更多群众住有所居、住有所安。 省住房城乡建设厅相关负责人表示，将深入学习贯彻中央城市工作会议精神和省委十一届九次全会精 神，顺应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，指导各地因城施策出台稳市场、促消费增量政 策，持续扩大以旧换新规模，坚持标准引领，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，供需 ...

现房销售市场趋势 - 深圳上半年一手住宅网签21868套，其中现房住宅6767套占比30.9%，1月现房成交占比22%升至6月42%，成交套数达上半年峰值 [1] - 现房销售定义为开发商将竣工验收合格、可直接办理产权登记的商品房出售，购房者可快速获得使用权和产权 [1] - 部分预售楼盘因去化周期拉长转入现售阶段，销售人员反馈现房价格较前期有所优惠 [1] 政策与行业动态 - 2022年末以来全国多地出台现房销售政策，如河南信阳明确新出让土地商品房一律现房销售 [2] - 深圳上半年土拍对部分优质地块增设现房销售要求，包括新出让居住用地重点地块需实现全部或部分现房销售，且需完成竣工验收备案等条件 [2] - 现房销售模式增加房企资金压力，需承担从拿地到完工的全部融资成本 [2] 市场影响与需求变化 - 现房销售可防控烂尾楼风险，提振市场信心，推动购房需求向现房转移并刺激真实自住需求释放 [2] - 行业人士预计各地或出台政策鼓励现房销售转型，如广东省住房政策研究中心提出过渡性支持措施可能落地 [2]

项目概况 - 臻文府为坪山地标综合体六和城二期项目，拟以现房姿态入市，共520套住宅，户型面积59-132平，吹风参考均价3.5万/平，展厅及样板间已开放[1] - 项目配套成熟：商业为益田假日世界（步行70步可达），教育资源包括六联小学、东北师范大学附属学校等[1][13] - 项目曾多次推迟入市：原计划2024年四季度推出，后延期至2025年一季度，最终于2025年3月仍未开盘并从三季度预售名单中消失[4][7][9][11] 产品设计缺陷 - 车位配比不足：总户数520户，机动车位仅358个，缺口162个，配比1:0.69[19] - 容积率与绿化问题：占地面积9254.86平方米，容积率5.78，绿化覆盖率仅25%（低于深圳新房45%平均水平），社区活动空间有限且无泳池[19] - 楼栋间距最小仅24.11米，存在回迁住宅比例，物业管理难度可能增加[19][21] 区域市场对比 - 坪山二手房价格大幅回调：六和城一期2025年成交价低至2.7万-3万/平（87.12平总价262万，70.94平总价191万）[24] - 周边竞品价格倒挂：花样年好时光（与臻文府一路之隔）2025年成交价2.77万/平，较开盘价43768元/平下跌37%；心海城成交价2.16万-2.32万/平，低于2016年开盘价[27][28][29] - 碧湖春天花园二手房成交价跌至1.93万-2.06万/平，较2020年新房均价40612元/平腰斩[33][34][35] 项目核心矛盾 - 现房销售卖点与实际交付标准存疑：样板间非交付标准，宣传的"中芯区"配套需面对周边工业区、批发市场及未拆迁民房的环境问题[15][17][18] - 定价压力：吹风价3.5万/平显著高于周边二手房2万-3万/平区间，且产品为建筑新规前设计，市场接受度存挑战[21][35]

房地产贷款数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元 同比增长0.4% 增速比上年末高0.6个百分点 上半年增加4166亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元 同比增长0.3% 上半年增加2926亿元 [1] - 个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 增速比上年末高1.2个百分点 上半年增加510亿元 [1] 政策动态与行业趋势 - 国家统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降 但总体朝着止跌回稳方向迈进 一二三线城市商品房价格降幅有所收窄 [1] - 住房城乡建设部强调因城施策 精准施策 加快建设"好房子" 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [2] - 国务院积极表态刺激房地产 5年期与1年期利率互换利差转正 显示资本对行业预期改善 [3] 房企债务重组进展 - 14家房企债务重组或重整获批 包括融创 富力 中梁 当代 佳兆业等 部分房企境外债重组已获债权人通过 [2] - 龙光在20天内完成境内债二度重组 显示债务重组进程加速 [2] 券商观点与投资建议 - 中泰证券认为现房销售将改变行业经营模式 看好布局一二线城市 基本面稳健的房企 [3] - 华安证券预测房地产板块绝对收益有5%-15%上行空间 因政策宽松预期推动估值修复 [3] 重点房企经营数据 - 万科一季度营收380亿元 销售350亿元 回款率超100% 完成1万套房屋交付 公开债如期兑付 [4] - 华润置地2025年6月合同销售额234.5亿元 同比下降26.7% 上半年累计销售额1103亿元 同比下降11.6% [4] - 越秀地产上半年合同销售额615亿元 同比上升11% 达成全年目标的51% [4] - 中国金茂2025年6月签约销售金额156亿元 同比增长17.29% [5]

房地产销售模式演变 - 霍英东在上世纪50年代首创"卖楼花"模式（预售制），推动香港楼市繁荣 [1] - 中国房地产20多年繁荣由预售制、98年房改、2002年招拍挂三大制度共同促成 [1] - 2017-2021年新房销售规模维持在17亿㎡以上，现房销售占比持续下降 [1] - 2021年全国新房成交量达历史峰值18亿㎡，现房仅占13%（2.2亿㎡） [1] - 2025年前5个月现房销售占比回升至35.6%（1.26亿㎡/3.53亿㎡），创2007年以来新高 [1] 现房销售政策动态 - 2023年初住建部提出"有条件的地区可进行现房销售"，广东、安徽等省启动试点 [8] - 雄安新区2023年9月全面取消预售，实现"所见即所得、交房即交证" [8] - 信阳2025年5月成为全国首个全面落实现房销售城市，新出让土地项目强制现售 [8] - 湖北荆门2025年7月宣布2026年起新出让土地原则上实行现房销售 [9] - 多地配套土地出让金支付优惠、融资支持等政策激励现房销售 [8][9] 行业争议与现状 - 市场下行期预售制矛盾激化，现房销售呼声高涨但全面推行条件尚不成熟 [3][5] - 开发商资金压力导致房屋交付和质量问题，并非完全由预售制造成 [5][6] - 部分企业主动推出准现房项目，如南京中堃置业"定制化精装、成品房交付"模式 [9] - 行业调整期强制现售可能加速企业出清，需平衡消费者权益与行业稳定 [7][9] 制度本质与未来趋势 - 预售制核心问题在于监管缺位和资金挪用，而非制度本身缺陷 [6] - 现房与预售并非对立关系，关键是如何保障交付品质和消费者权益 [5][7] - 长期来看现房销售将成主流，但需渐进式推进并由地方政府自主决策 [7][9][10] - 2025年多地政策显示现房销售正从试点向制度化过渡 [8][9]

杭州楼市下半年看点 地王项目集中入市 - 上半年杭州近20个板块地价纪录被刷新 涉宅单价地王纪录刷新三次 [3] - 下半年至少有15个总价千万级以上高层住宅入市 最高均价12万元/㎡ [3] - 钱江世纪城奥印鸣翠7月开盘 户型225-350㎡ 放风价8 5万-9万元/㎡ 套均总价2000-3000万元 [3] - 市中心安琪儿项目起步户型200㎡以上 放风价7万-8万元/㎡ 起步总价1500万元以上 [3] - 滨江水电新村项目规划296-506㎡户型 预计均价12万元/㎡ 总价3000万元以上 将成为2025年杭州高层住宅售价天花板 [4] - 建发蒋村项目楼面价创新高 规划排屋产品 套均470㎡ 总价5000万元以上 [4] 二手房市场面临压力 - 上半年杭州二手房成交48926套 创近4年同期新高 但6月成交量较3月高点下跌三成 [6] - 新房售价贴近次新二手房价格 如沐云川二开均价30699元/㎡ 低于金沙湖板块二手房价 [6] - 2025年杭州有8 4万套新房交付 其中一半以上集中在下半年 [7] - 首批5年限售房源最快9月解限 包括天空之城等楼盘 [7] 配售型保障房入市影响 - 杭州已开工近20个配售型保障房项目 2024-2025年计划筹建1 2万套 [8] - 部分项目地段优越 如文晖单元项目紧邻地铁5号线 之江项目距离规划地铁12号线仅400米 [8] - 售价约为同地段商品房50% 实行政府回购制度 无获利空间 [9] 楼市政策可能调整 - 契税 增值税等税费有进一步下调空间 [11] - 房贷利率可能继续下降 [11] - 萧山 余杭已发放购房券 最高抵扣6万元 绍兴多孩家庭购房最高补贴40万元 [11] - 现房销售政策受关注 可能短期内减少可售房源 但会导致土地价格大幅折价 [11]