9月4日，上海进行2025年七批次土拍，共出让5宗宅地，最终3宗溢价成交，2宗底价成交，总成交金额 111.16亿元。 其中，杨浦区地块吸引了9家竞买人参与现场竞价，最终由中铁置业和江苏润皋联合体以总价27.36亿元 竞得地，成交楼面价92225元/㎡，溢价率28.09%。 业内人士认为，杨浦区地块热度较高，体现出各大国央企开发商对于高价值稀缺地块的高关注度及未来 看好潜力。上海七批次土拍延续之前出让热度，预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海房地产 市场将有望持续稳定态势。 上海5宗地111.16亿元成交 9月4日，上海进行2025年七批次土拍，共出让5宗宅地，最终3宗溢价成交，2宗底价成交，总成交金额 111.16亿元。 其中，杨浦区地块土地出让面积16482.71㎡，规划建筑面积29668.87㎡，容积率1.80，地上建筑限高 24m；地块起始价21.36亿元，起始楼面价72001元/㎡。该地块吸引了9家竞买人参与现场竞价，经过75 轮竞价，最终由中铁置业和江苏润皋联合体以总价27.36亿元竞得，成交楼面价92225元/㎡，溢价率 28.09%。 普陀区宅地组合，总土地出让面积26423.41㎡，规 ...

会议核心部署 - 国务院会议紧密衔接7月30日中共中央政治局会议部署 围绕巩固经济回升势头与完成全年目标作出安排 聚焦短期稳增长与长期动能培育 [1] - 会议明确消费提振 有效投资 房地产稳定三大关键领域发力方向 为下半年经济工作划出重点 [1] - 市场人士认为部署是稳定经济大盘的关键举措 能增强国内外投资者信心 推动投资—发展—信心的良性循环 [1] 消费提振措施 - 系统清理消费领域限制性措施 加快培育服务消费与新型消费等新增长点 [1] - 服务消费涵盖文旅 养老 医疗 教育等民生领域 是居民需求升级方向与就业稳定器 [2] - 新型消费聚焦数字经济与绿色消费等新赛道 代表消费增长未来潜力 [2] - 激发消费潜力可扩大社会总需求 带动产业链上下游生产复苏 并提升居民生活品质 [2] 有效投资部署 - 加力扩大有效投资 发挥重大工程引领带动作用 适应需求变化更多投资于人及民生 积极促进民间投资 [2] - 部署既着眼于稳定投资增速 也注重投资质量与民生导向结合 [2] 房地产稳定政策 - 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [2] - 房地产作为大宗消费品 是消费大头与稳定器 也是带动消费的发动机 对构建国内大循环具有重要作用 [2] - 8月各地政策出台力度加强 政策强度超过此前一轮 对下半年巩固市场止跌回稳具有重要作用 [3] - 市场止跌回稳目标不变 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 但较去年同期收窄15.5个百分点 二手房交易量同比增长 价格降幅收窄且部分城市房价回升 [3]

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次小幅回落 本周共14次 较上周明显减少 但仍处于年内平均水平 [2] - 优化公积金政策提及频次最高 本周有5次被提及 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化和首付款比例下调 [3][6] - 供给侧优化提及频次显著上升 本周有5项地方涉及 包括盘活存量用地和商改住等政策支持 [2][3] 中央政策动向 - 央行提出将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 [1][7] - 2025年保障房相关专项债发行额度较2024年同期增长超过300% 中央部委下半年已进行4次相关表态 [10] - 预计2025年下半年保障房建设将进一步加快推进 在更高国家发展任务目标推动之下 [10] 地方政策重点 - 广东省鼓励老旧小区自主更新 允许适度增加建筑规模 包括增加建筑面积和增配服务设施 支持项目与周边用地联动改造 [1][11] - 海南省多渠道支持盘活存量房地产用地 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房 对符合条件商服用地商改住予以政策支持 [3][11] - 福州 苏州 天津等5地优化公积金新政 福州购买保障房公积金贷款首付比例降至15% 苏州二套房首付比例最低降至15% 天津允许购存量房时提取公积金支付首付款 [11] 住房保障措施 - 东莞在全市范围内征集条件合适的商品房用作保障性住房 [11][12] - 盐城加大城中村改造和安置房票推进力度 完善与城市更新联动的工作体系 [12] - 多地围绕人才引进 人口增长和促进消费等工作 研究出台系统的专项推进措施 [12]

货币政策基调 - 央行定调国内形势更加积极，国民经济运行稳中有进，主要经济指标表现良好 [1] - 政策强调"稳中求进"，重点提及四稳——稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [2][4] - 宽松货币政策持续为实体经济和资本市场护航，新增政策"连续性"和"预见性"表述以应对外部波动 [2][5] 信贷与金融结构 - 信贷结构优化，金融"五篇大文章"领域贷款占比从2016年房地产基建贷款超60%提升至当前约70% [5] - 政策重心转向"保持金融总量合理增长"，淡化规模扩张，强调普惠金融、科技金融、消费金融等结构性工具实施效果 [2][5] - 八大重点任务包括科技创新再贷款、绿色金融产品创新、民营中小企业增信制度等 [8] 利率与汇率政策 - 利率政策强调执行监管，开展金融机构利率政策现场评估以提升定价能力，新发放贷款利率同比下降0.4个百分点至3.3% [7] - 汇率表述缓和，CFETS人民币汇率指数较上年末贬值6.0%至95.35，政策节奏"以我为主" [7] 关键经济数据 - 6月末M2余额330.3万亿元同比增长8.3%，社融存量430.2万亿元同比增长8.9% [9] - 超额准备金率1.4%，企业贷款加权平均利率3.2%同比下降0.4个百分点 [9] - 专精特新中小企业贷款和普惠小微贷款同比增速分别达15.1%和12.2% [9] 金融改革与开放 - 推进债券市场"科技板"建设，支持科技型企业、私募股权投资机构发债融资 [9] - 扩大人民币跨境使用，深化离岸市场发展，稳步推进资本项目可兑换 [9] 房地产与风险防控 - 推动保障性住房再贷款政策落地，完善房地产金融基础性制度 [9] - 强化宏观审慎管理，加强系统重要性银行附加监管，启动2025年度系统重要性金融机构评估 [9]

万科流动性支持 - 深铁集团提供超200亿资金驰援万科 需满足深圳国资委和深铁集团进一步提供流动性支持 万科瘦身去杠杆 经济回暖及房地产市场止跌回稳三个条件才能取得成功 [5] 龙湖债务管理 - 龙湖计划提前偿还92亿港元银团贷款 基于多元稳定收入结构 审慎投资策略及健康财务状况 2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付 [6][7] 二手房市场动态 - 武汉7月二手房量缩价稳 平均议价空间收窄至4% 降价小区占比收缩至49% 刚需和改善型需求成为止跌核心因素 [8] - 7月全国法拍房挂拍与成交双创新高 上海文物级一手房起拍价6亿元 建议各地完善管理规定 利用法拍房平台拓宽租赁权和产权转移渠道 加快存量资产转移 [12] 政策环境 - 北京五环外解除限购 地方稳市场政策进入高频输出模式 近三周政策出台频次均在18次或更高 为2025年以来首次出现 [13][14] 土地市场表现 - 第32周土地供求规模环比回落 供应建筑面积278万平方米环比下降35% 成交建筑面积318万平方米环比下降39% 溢价率小幅回升但仍处年内低位 深圳2宗宅地高溢价成交 多数二三线城市底价或低溢价成交 [15] - 深圳宝中宅地经过187轮竞价以35%溢价成交 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块 刷新地价新纪录 [10] 住宅产品趋势 - 1-7月全国住宅成交结构趋向大面积产品 120㎡以上面积段成交占比均同比增加 120㎡以下各面积段占比不及去年同期 其中80㎡以下产品占比同比下降1.2个百分点 [17] - 8月市场热度阶段性回升 供给端提质缩量 杭州武汉等热盘集中入市带动项目去化率稳中有增 [8] 行业资金与库存 - 成交规模季节性回落 价格同比指数边际改善 房企到位资金中个人贷款同比增加 长短周期库存指标持续减负 [9] 项目去化案例 - 上海奉贤龙湖·御湖境首开去化率80% 配备奉贤首个无边恒温泳池及中央车站 175㎡户型定制交付 [18] - 天津金茂泮湖满庭首开即罄 配备海派艺术商街 立体园林及约2100㎡艺术会所 [18] - 杭州锦上万象府两开两罄 作为杭州主城区首个不限价项目 采用南高北低梯度布局及精装品质跃升 [18] - 成都华润置地华宸府推出四维景观 199㎡方厅面宽达21.9米及253㎡户型双景舱 配备黑金服务体系 [18] - 苏州招商序成为湖西近十年唯一纯洋房社区 配备垂直会所 [18]

房地产市场动态 - 7月末全国商品房待售面积76486万平方米 较6月末减少462万平方米 连续五个月下降 [2] - 1-7月房屋新开工面积35206万平方米 同比下降19.4% 降幅连续五个月收窄 [2] - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米 同比下降4.0% 降幅较去年同期收窄14.6个百分点 [2] - 1-7月房地产开发投资53580亿元 同比下降12.0% 房屋施工面积638731万平方米 同比下降9.2% [2] 市场趋势分析 - 房屋新开工面积降幅连续收窄 显示行业三年多的体量收缩接近尾声 [3] - 核心城市优质地块土拍保持热度 上海7月宅地出让金达286亿元创年内新高 [3] - 300城7月住宅用地成交规划建面同比下降15.2% 但出让金同比增长11.2% [3] - 上海深圳苏州南京等城市相继刷新地价纪录 优质项目入市将支撑市场 [3] 房企资金状况 - 1-7月房地产开发企业到位资金57287亿元 同比下降7.5% [4] - 国内贷款9207亿元 同比增长0.1% 利用外资17亿元 同比增长3.2% [4] - 自筹资金23230亿元 同比下降8.5% 定金及预收款16815亿元 同比下降9.9% [4] - 个人按揭贷款7918亿元 同比下降9.3% [4]

去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，降低购房 成本，取得积极成效。今年以来，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局5月19日发布 的数据显示，4月份，房地产市场交易和价格基本稳定。70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格 环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。另外，新房和二手房房价环比上涨的城市数量均较3月份有所 减少。 随着各项稳楼市政策陆续落地生效，房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化。数据 显示，1至4月份，新建商品房销售面积同比下降2.8%，降幅比1至3月份收窄0.2个百分点；新建商品房 销售额下降3.2%。从40个重点城市的情况来看，1至4月份，新建商品住宅销售面积和销售额同比分别 增长0.1%和2%。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易 指标已连续回升超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降 ...

上半年经济表现 - 上半年GDP规模突破66万亿元 同比增长5.3% 为全年5%目标奠定基础[1] - 二季度GDP同比增长5.2% 其中出口同比增长7.2% 较一季度有所回升[1] - 消费品零售总额增速回升 受益于以旧换新政策 但投资增速回落 房地产投资降幅扩大[1] 经济结构特征 - 供给端增长优于需求端 制造业韧性好于服务业 中央投资优于地方投资[3] - 6月出现投资增速回落与房地产市场波动 预示下半年新运行逻辑[3] - 规模以上工业企业利润总额及利润率同比回落 民间投资转为负增长[5] 出口形势分析 - 上半年以美元计价出口同比增长5.9% 体现产品竞争力质变[4] - 自2016年贸易摩擦以来出口保持韧性 下半年虽面临压力但冲击可控[4] - 美国加征关税可能不会特别高 因涉及对美开放 投资及关键商品供给等综合考量[4] 投资领域动向 - 投资收益下降与反内卷政策短期拖累投资 需政策加力支持[5] - 基建投资 制造业投资及房地产投资增速均较一季度回落[5] - 下半年需通过公共投资加大力度平抑反内卷带来的短期收缩效应[8] 消费提振策略 - 下半年消费品以旧换新"国补"资金剩余1380亿元 将继续带动重点商品消费[5] - 生育补贴 养老金提升及民生举措将通过完善社保体系推动消费回升[5] - 消费刺激需结合取消限贷限购 破解教育医疗文旅等供给瓶颈[9] 财政与货币政策 - 上半年广义财政支出（公共预算+政府基金）同比增长8.9% 为近年最佳[6] - 企业实际利率受PPI负增长影响仍较高 下半年需降息以降低融资成本[6][8] - 将加快超长期特别国债 地方专项债发行 并推出政策性金融工具等准财政措施[8] 房地产调控措施 - 下半年房企面临偿债高峰 可能通过以价换量与资产重组维持流动性[10] - 政策需推动白名单扩容 加大融资支持 鼓励债转股与资产处置[10] - 通过城中村改造 城市更新及收储政策消化库存 释放改善性住房需求[11] 反内卷与市场竞争 - 反内卷政策短期导致投资收缩 中期通过价格回归带动新投资周期[8] - 需规范低于成本价销售等无序竞争 但避免行政手段压减产能[12] - 重点恢复市场调节能力 加强法治建设与监管 减少地方政府不当干预[13]

下半年，我国在"稳增长"方面面临一定挑战，不能因上半年实现5.3%的增速而掉以轻心，必须以"时不 我待"的态度进一步部署扩大内需的相关政策，对四大关键问题进行前瞻性调整。 上半年数据显示经济增长超出预期，运行态势良好，充分说明了中国经济具有强大的弹性和韧性。但6 月份的数据表明，下半年我国经济依然面临一系列挑战，具体包括： 第一，外部环境复杂性上升，加之前期"抢出口"效应逐步消退，可能导致下半年外需承压；第二，房地 产市场需求疲软，可能导致房地产触底过程中出现波动；第三，低价格现象持续深化，GDP平减指数、 PPI、CPI等相关指标均反映出当前价格水平偏低，内需可能面临进一步收缩的压力；第四，上半年全面 启动的"反内卷行动"最终效果还没有显化，但短期内或将对供给端与需求端产生一定冲击。 综合上述因素，社会各界对下半年经济面临的挑战表达了担忧。特别是，部分境外机构开始唱衰中国经 济，认为中国经济可能在年中出现转折点，需求端可能出现"断崖式下滑"。这种判断引发了激烈讨论， 值得我们深入研究，其中以下四个关键问题是研究的核心。 第一，房地产市场已基本度过最危险阶段，"软着陆"触底具有必然性。 房地产触底过程是否会对 ...

地块成交信息 - 上海徐汇区"王炸"地块以20.03万元/平方米的楼面价成交，溢价率22.38%，刷新"中国单价地王"纪录 [1] - 地块总成交价12.25亿元，面积4705.49平方米（0.47公顷），容积率1.3，住宅总建筑面积限定5200平方米 [3][4] - 按套均500平方米计算，地块仅能开发约10套住宅 [4] 竞得企业背景 - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，成立于2025年1月17日，注册资本15.5亿元 [1] - 公司在竞拍前完成注册资本从1000万到15.5亿元的增资 [1] - 法定代表人叶舒祺为浙江台州汽车"模具大王"叶华彪之女 [1] - 母公司屹丰汽车科技集团年产值达27亿元（2010年数据），为奔驰、宝马等主机厂一级供应商 [2] 地块区位优势 - 位于徐家汇核心商圈，周边有4条轨交线路（1/9/10/11号线）和多个站点 [4] - 毗邻上海交通大学徐汇校区、复旦附属中山医院等顶级教育医疗资源 [4] - 距离徐家汇商圈仅400米，具备风貌别墅地块属性 [5] 市场竞争格局 - 击败中海、招商+上海徐房联合体等央国企对手 [1][2] - 地块面积小、开发成本高、技术指标要求严格，导致传统房企退出竞争 [3] - 地块总价相对较低（12.25亿元）降低了竞拍门槛 [3] 上海土拍市场 - 本次为上海六批次土拍最后一块地，两天内8宗地总成交价达289.6亿元 [5] - 本批次3宗地触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10% [5] - 优质地块供应加快或持续支撑上海房地产市场稳定 [5]