行业核心理念转变 - 住房发展从“有没有”转向“好不好”，“好房子”成为家居装饰产业升级的新引擎 [1] - “好房子”理念从作为“生存容器”的物理空间转变为承载生活、情感与成长的“生命载体” [2] - “好房子”具备四大核心维度：绿色健康的生命体、智慧互联的有机体、自我认同的对照体、持续进化的生长体 [2] 产业链重构与竞争格局变化 - 上游材料端竞争从“价格”“产能”转向“环保健康”“可持续性” [4] - 中游设计端从“风格复制”转向“场景定制” [4] - 下游服务端从“卖产品”升级为“卖体验” [4] - 行业迎来从“价格竞争”到“价值竞争”的深刻变革 [7] 未来市场机遇与趋势 - 最大市场机遇存在于存量房装修、环保健康家居、智能家居、一站式整装和定制家居等细分领域 [4] - 2027年存量房装修套数预计将占57%，为家居装饰企业提供新增长空间 [4] - 标准化与细分化将成为未来趋势，需形成“基础标准+细分场景标准”的双层体系 [4][5] 公司战略与产品展示 - 公司以安全、舒适、绿色、智慧的系统展厅展示对品质居住的深度思考 [1] - 公司推出隐奢、卢瓦尔、屿你、睿构等多款整家定制系列产品，依托“一体设计、美学定制、环保品质、一站交付”优势 [5] - 公司参与建设的浙江“好房子”项目从执行到落成仅用33天，彰显强大交付能力 [6] - 公司武林之星1号店设计将门店变成“生活提案馆”，跳出“卖产品”思维 [6] 公司核心能力与承诺 - 公司依托30余年的技术积累与环保研发底蕴，从多维度打造高端实木系列产品 [6] - 公司秉持“让家更好”的企业使命，以绿色科技为支撑，以用户需求为导向 [7]

政策导向与行业趋势 - 住房和城乡建设部提出在城市更新中推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设理念，强调“好房子”是包含社区等多维度的综合概念 [1] - “好房子”首次被写入政府工作报告，其应具备安全、舒适、绿色、智慧的特征 [6] 公司战略与产品体系发布 - 中建东孚发布Joylife好房子价值系统，以最新产品实践丰富“好房子”内涵 [7] - Joylife系统满足公司好房子营造体系中101项基础需求、59项提升需求及27项特色需求，旨在升级居住舒适度与功能完善度 [8] - 该系统构建科技赋能、健康人居、空间场景、智慧生活四重价值体系，以更国际、更舒适、更人性、更智慧的内容重构城市生活 [10] 标杆项目：中环麓岛的具体实践 - 中环麓岛是公司2025年战略级作品，代表上海城市更新新思路及“好房子”系统理念的全面落地 [5][12] - 项目引入绿城咨询先进的物业服务标准与管理模式，旨在从好房子升级为好社区的城市样本 [3] - 项目创新采用PARK-TOD开发模式，将公园与交通枢纽无缝衔接，实现“长在自然里”的居住理念 [25] - 项目打造“全域风雨连廊”作为好房子新标识，无缝串联大堂、园林等区域，构建风雨无阻的归家动线 [13] - 项目定制约1800平方米森系水院会所及约4800平方米水院，融汇泳池、健身房等多功能场域 [17] - 项目采用浮筑楼板技术安装隔音垫层以解决噪音问题，并构建“会呼吸的干爽系统”防霉防潮 [19] - 项目创新定制三阳台设计，实现约90%超高空间使用率，并打造一体化“公园式立体景观” [27][28] 项目区位与市场价值 - 中环麓岛位于上海南大智慧城，该区域被定位为“上海产业转型核心标杆”，是浦西金色中环带仅剩的成片开发板块之一，战略价值显著 [20] - 项目距离中环2.5公里，为双地铁上盖（紧邻15号线南大路站），规划中的31号线将进一步加强交通联系 [22] - 项目自带约2万平方米商业配套，周边3公里范围内有16所名校，具备交通、商业、教育与生态多重优势 [23] - 项目毗邻占地面积约19.74万平方米的南大中央公园，形成“园中之园”的生态环境 [24] - 项目已于11月2日开启认筹，前两天认筹数超100组，市场关注度较高 [30]

行业定位转变 - 房地产行业定位从拉动经济的“急先锋”彻底转向“居住”和“民生”属性[3] - 国家政策不再依赖房地产进行短期经济刺激，行业将回归其根本[3][4] - 房价过去“一天一个价”的暴涨模式将结束，行业成为托举民生幸福的稳定器[4][12] 新发展模式与产品标准 - 未来行业发展方向是建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，住房需求从“有没有”升级到“好不好”[4] - 《住房项目规范》已正式实施，为“好房子”立下具体规矩，例如新建住宅限高80米等[4] - 将建立“房屋全生命周期安全管理制度”，以解决过去建设标准低、缺乏保养带来的安全隐患[4][5] - 针对房龄超过30年、占比接近20%的老房子，正在试点“房屋体检”、“房屋养老金”、“房屋保险”等制度[5] 基础制度与风险防控 - 政策核心是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度以防范风险[5] - 未来大方向是大力推行现房销售，并对预售制度进行极其严格的资金监管，防止楼盘烂尾[5] 住房供给体系变革 - 供给端将采取组合拳，一是“优化保障性住房供给”，二是“因城施策增加改善性住房供给”[6] - 旨在建立“保障+商品”的完善住房体系，保障房面向城镇工薪阶层和住房困难家庭[6][7] - 改善型住房供给因应家庭换房需求而增加，重点城市优质地块和改善型产品明显增多[8][9] 市场未来趋势 - 未来房地产市场分化将极其严重，不同品质楼盘及保障房、商品房、高端盘之间的价格差距会拉大[10] - “买房必赚”的时代结束，购房决策需更加注重产品本身的质量和品质[11]

行业转型趋势 - 房地产行业正经历从规模扩张到品质升维的深刻转型，国家倡导好房子理念 [1] - 行业视线由台前延伸至幕后，聚焦支撑好房子品质内核的关键因素 [1] 公司业务模式创新 - 公司提出施工大总包模式，由一家单位统筹所有施工任务，实现效率、品质与成本的整体优化，以替代传统平行发包模式 [3] - 杭州晓风朗月湾项目取得施工许可证后65天完成示范区开放，知海棠项目仅用70天，均快于体系内平均水平且在品质评估中屡获高分 [3] - EPC模式将协同延伸至项目全周期，设计、采购、施工在同一责任主体下协同，如安吉县中心城区有机更新项目联动7家专业单位，实现只招标一次、只对接一方、只交底一回 [5] 产品交付与服务升级 - 在杭州溪径恒庐项目实现从空间交付到生活交付的完整闭环，通过高标准工业化精装奠定基底，并辅以收纳、软装、电器等多元服务包实现一站交付和拎包入住 [7] - 服务植根于H.E.A.R.T价值体系，融合大师美学、功能智慧、安心护航、全球集采与高效交付五大核心 [8] 核心竞争力与战略定位 - 公司构建设计-建造-装饰-科技-家居服务全产业链聚合生态，确保产品在工期、成本、品质上的优异表现，是好房子营造的核心竞争力 [11] - 公司通过总包模式实现生产关系进步，依托产业化内装实现生产力进步，是未来发展的重要板块 [11] - 建研中心作为智慧大脑，将好房子战略转化为四大核心技术体系，细分为11大技术模块与22个子模块 [13] 市场地位与合作伙伴关系 - 公司年营收突破百亿，连续9年跻身中国建筑装饰百强企业，拥有400余项荣誉、59项专业资质及8家高新技术企业 [15] - 公司与上下游协同合作方建立共生关系，从客户需求调研到落地交付全程深度协同，减少壁垒提升效率 [13]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]

房地产行业定位与模式转型 - 房地产高质量发展被置于保障和改善民生的框架下，凸显其居住属性和民生定位 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，现房销售被视为新模式的一部分 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [5] 住房供给体系优化 - 优化保障性住房供给，覆盖群体从困难家庭扩大至城镇工薪阶层 [3] - 因城施策增加改善性住房供给，使供给更具针对性 [4] - 盘活利用低效用地、闲置房产和存量基础设施，完善并购、破产、置换等政策 [6] 城镇化发展与城市治理 - 推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化 [10] - 推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化 [10] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平 [10] 政策环境与市场机制 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，预示"限购""限价"等政策可能进一步松绑 [8] - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [9] - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活闲置土地和房屋，支持新型农村集体经济 [7]

博览会概况 - 2025国际（武汉）智能建造产业博览会于10月31日至11月2日举行，展览面积近20000平方米，覆盖全球13个国家及地区，集中亮相1300项创新产品 [1] - 博览会主题为“发展产业互联网、共建‘好房子’”，设置“好产品、好设计、好材料、好建造、好运维、好城区、国际化”七大展区 [1] - 2025年《政府工作报告》明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”政策导向，展会聚焦行业痛点与热点，搭建全球产业生态共赢平台 [1] 行业趋势与政策驱动 - 科技正深度融入建筑的全生命周期，驱动行业向满足美好生活向往的空间升级 [1] - 在政策导向与行业转型需求下，智能建造成为建筑行业高质量发展的重要路径 [3] 技术创新与产品成果 - 中建装饰与中建深装展示新型装饰工业化、智能化成果，包括与清华大学联合研发的绿健士室内空气智能监测仪，可监测十余种有害物质，检测精度达96% [3] - Amic模块建筑产品实现全专业集成，建造精度达±2毫米，装配率达96%，能适配多元场景，大幅缩短工期并减少建筑垃圾与施工噪音 [3] - 镁翼复合板及移动储能电源为建筑提供绿色低碳解决方案，显著降低施工成本并提升效率 [3] - 针对存量建筑，无损检测系统与无人机巡检系统破解高层建筑幕墙安全检测难题，相关诊治服务体系已在近百个项目应用 [3] 产业协同与生态建设 - 博览会由中建三局、中建装饰、华为、清华大学等25家单位联合主办，集中展现智能建造最新成果 [3] - 展会通过全景式成果展示、前沿技术交流与产业资源对接，搭建起全球智能建造产业生态共赢平台，为城市人居升级探索实践路径 [1]

政策导向与行业变革 - 中共中央在“十五五”规划建议中提出建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 2025年《政府工作报告》首次提出建设“好房子”要求，《住宅项目规范》于今年5月实施，为住房品质建设划定基准线 [1] - 上海、广州、贵阳、西安、沈阳等众多城市已推出“好房子”建设相关政策 [1] - 中国房地产行业正经历从“有没有”转向“好不好”的深刻变革，这不仅是政策引导，更是市场发展和消费升级的必然结果 [1][2] - 房地产从投资目的转向实际住宅需求，蕴含着巨大机遇 [2] 市场需求与消费趋势 - 中国消费者对“好房子”的定义已超越面积和区位，转向对健康、舒适、绿色和智能的综合追求 [2] - 与日本市场注重精细化和耐用性不同，中国市场需求更强调极致的“集成化”体验和居住空间的“多功能性” [3] - 高质量住宅空间需求呈现三大趋势：从“单品智能”迈向“全屋智慧”；从“绿色认证”转向可呈现的“健康结果”；从“标准化方案”升级为“个性化定制” [1][3] - 富有活力的中老年群体拥有巨大的家庭改装潜力 [7] 公司战略与业务进展 - 松下智感健康（WS）业务以“改善人类健康和为地球环境做出贡献”为使命，是公司的战略性事业 [7] - 松下WST（智感健康生活）业务已在中国展开41个项目，订单户数达到1.7万户 [2] - 公司定位从设备供应商转变为“好房子”标准的共建者与高品质生活解决方案的提供者 [2] - 松下WS首家旗舰店于10月28日在上海太阳宫开业，未来计划在深圳、大连两地开设新的旗舰店 [1][7] - 选择上海是看中其作为创新高地和消费风向标的辐射力 [7] 行业痛点与解决方案 - 行业痛点包括信息形成“孤岛”难以协同，以及开发商普遍缺乏长期运营服务的心得与经验 [4] - 松下住建空间事业通过减少环境负荷、提高生活品质来提供健康的生活环境 [4] - 解决方案包括促进健康的设备和服务、健康管理系统的整合，将健康相关的高附加价值融入开发 [4] - 松下在日本积累了应对少子化、高龄化社会的丰富经验，可为中国市场贡献价值 [4] 技术与创新应用 - 人工智能已在WS上海旗舰店用于传统设计和施工管理，可减少材料浪费、优化人力效率 [5] - AI可通过收集用户使用数据，重新梳理更节能的耗材或方案，提供更高质量的售后服务 [5] - 在推广绿色住宅时，松下以独特技术和创新产品应对“绿色溢价”课题，重点关注空气质量和健康用水 [6] - 公司提出“Panasonic GREEN IMPACT”长期环境愿景，在中国以“绿智造 创未来”为目标，推动商品节能化和企业活动环保化 [6] 老旧建筑改造 - 对于小户型或陈旧住宅的改装，公司借鉴了日本在狭窄空间舒适化设计方面的经验 [8] - 日式设计可深度融合空气、水、光等核心要素，将“好房子”理念转化为消费者可感知的日常价值 [8] - 对于无法整体改装的太老房子，可进行局部改装以改善生活品质 [8]

行业政策环境 - 从年初“好房子”被写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策为住房租赁行业注入新活力 [1] - 《住房租赁条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，推动行业进入有法可依、有章可循的新时期，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度 [4] - 政策推动住房租赁从“临时配套”向“独立产业”转变，政策研判更专注，资源配置更差异化，金融支持更具机制性 [4] “好房子”理念与资产价值 - “好房子”不仅是建设标准，更代表一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清演进框架 [2] - 对存量房进行提质改造的“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5% [2] - 机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索，例如根据I/E人格类型划分空间功能，实现差异化场景营造 [2] 市场需求与运营模式 - 家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映租赁需求结构性升级 [3] - 标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设核心，细节服务转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居” [3] - 租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择，行业从规模扩张走向品质运营 [4][7] 金融创新与资产可投性 - 保障性租赁住房REITs不断成熟，市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，例如华夏北京保障房REITs完成扩募，建信长租持有型不动产ABS成功扩募 [5] - REITs产品呈现新特征：“同城多项目”组包提高组合分散度和管理效率；资产集中于一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [6] - 在行业租金整体承压背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值 [6] - REITs市场形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构，保险资金、银行理财等长期机构资金成为市场“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性 [6] 行业发展趋势 - 住房租赁行业迎来政策、产品与金融的三轮驱动，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红” [7] - 行业正从“量的满足”转向“质的提升”，稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段 [1][7] - 随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期 [1]