房地产市场整体状况 - 房地产市场仍处于下行阶段 [1] - 新房供给过大局面已经扭转 [1] - 房价过高情况明显缓解 [1] - 市场具备止跌回稳基础 [1] 开发业务投资方向 - 看好新货储备充分的企业 [1] - 看好营建好房子能力较强的公司 [1] - 新货布局区域集中在杭州、上海、成都等地 [1] 经营性不动产投资方向 - 看好运营能力突出的企业 [1] - 看好资产组合优越的公司 [1]

（来源：研报虎） 核心观点：新房成交面积环比增长，上海"好房子"新规落地 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，20城二手房成交面积同环比增长。土地成交面积同比增长，溢 价率环比下降。国内信用债发行规模环比增长。本周上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本 市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从城市设计优化、社区环境营造、住宅功能完善、老旧小区更 新等维度入手，推出17项具体举措，覆盖新建住宅与存量住宅，全方位提升居住环境与设计品质，更好 满足市民对美好生活的期待。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房 地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续 在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及 城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业"看好"评级。 城镇老旧小区改造进展顺利，上海"好房子"新规落地 中央层面：住建部：2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的 86.8%。分地区看，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆 ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好 且维持该评级 [1][5][63] 报告核心观点 - 房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进 在政策作用下预计进一步稳定 [5][63] - 新房成交面积环比增长27% 二手房成交面积同比增长9% [5][7][19][38] - 土地成交面积同比增长32% 但溢价率环比下降至1% [5][7][41] - 国内信用债发行规模环比增长140% 同比大幅增长203% [5][8][52] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建和存量住宅 [5][6][15] 政策层面 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标86.8% [6][14] - 河北 辽宁 重庆 江苏 安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工 [6][14] - 全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套 2025年以来已化解230多万套 [14] - 全国2300多个县市实施"交房即交证"改革 累计发放不动产权证书840多万本 [14] - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售入市 [15] - 武汉推进"好房子"建设 盘活商办等存量房屋 [15] - 上海从城市设计优化 社区环境营造等维度推出17项品质提升举措 [6][15] 销售端表现 - 2025年第39周68城商品住宅成交面积245万平米 同比下降22% 环比增加27% [7][19] - 年初至今68城成交面积8846万平米 累计同比下降10% [7][19] - 各线城市表现分化：一线城市单周成交同比增5% 二线降18% 三四线降48% [32] - 年初至今累计增速：一线城市3% 二线城市-8% 三四线城市-98% [32] - 2025年第39周20城二手房成交面积188万平米 同比增长9% [7][38] - 年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增长8% [7][38] 投资端表现 - 2025年第39周100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增长32% [7][41] - 各线城市土地成交均增长：一线城市增53% 二线城市增36% 三线城市增28% [7][41] - 土地成交溢价率为1% 环比下降 [7][41] - 成都成功出让3宗涉宅用地 总收金12.84亿元 [42] - 南京成功出让7宗涉宅用地 总收金44.45亿元 [42] - 武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地 收金1.96亿元 [42] 融资端表现 - 2025年第39周信用债发行144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [8][52] - 平均加权利率2.35% 环比减少16BP [8][52] - 信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [8][52] 市场行情表现 - 房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益-1.22% [58] - 板块表现在28个板块中排名第10位 [58] - 涨幅前五位个股：张江高科涨34.69% 亚太实业涨27.66% 深振业A涨19.02% 上海临港涨15.02% 合肥城建涨14.77% [61] - 跌幅前五位个股：香江控股跌30.77% 天房发展跌21.58% 电子城跌16.40% 莱茵体育跌16.23% 万通发展跌16.18% [62]

新华财经北京9月28日电（记者高婷、卫韦华、谈瑞）自去年9月26日中央政治局会议首提"促进房地产市场止跌回稳"以来，作为全国楼市的风向标，北京、 上海、广州、深圳一线城市的表现格外受到关注。 6月，广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率等；8月8日，北京楼市政策松绑，符合条件的家庭在五环外购房不限套数，并加大公积金 支持力度等；8月25日，上海同样调减了住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，加大信贷支持力度等。9月初，深圳发布楼市新政，打出分 区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳。 业内人士认为，今年以来，一线城市相继优化楼市政策，力度、时点均符合市场预期。一线城市核心区域土地市场持续活跃，带动房企对更多核心城市优质 土地保持乐观；一线城市楼市回暖也将通过政策示范效应和房企资源倾斜进一步向强二线城市传导。 政策工具箱不断完善一线城市房地产市场数据见好 今年以来，公积金政策的优化运用在一线城市中得到了显著提升。58安居客研究院院长张波表示，一线城市跟进优化公积金政策，一方面是为了刺激购房需 求；另一方面则是通过盘活资金、扩大覆盖群体推动楼市向供需平衡转型。 记者从北京市住 ...

记者 张一诺 2025年是"十四五"规划收官之年，下半年经济运行对全年目标任务实现及中长期发展布局具有重要影 响。 今年三季度以来，受极端天气、稳增长政策节奏、外部环境等多重因素影响，中国经济增长动能有所下 降。分析人士指出，四季度有望出台一揽子新措施推动经济回升向好，核心是财政加力、货币宽松、以 及更大力度促消费和推动房地产市场止跌回稳。 国家统计局数据显示，今年前8个月固定资产投资累计增速为0.5%，降至年内新低；8月，社会消费品 零售总额同比增速降至3.4%，连续三个月下行且增速较5月份的年内高点回落3个百分点，考虑到消费 品"以旧换新"补贴大规模落地始于去年9月，高基数下，四季度消费增速或进一步放缓。此外，房地产 投资和出口增速边际下行压力也不可忽视。 "往后看，美国高关税政策对全球贸易及我国出口的冲击有可能在四季度进一步体现，加之上年同期一 揽子增量政策带来高基数效应，四季度加力稳增长、稳就业的必要性上升。"东方金诚首席宏观分析师 王青对智通财经说。 策性开发性金融工具推出后，当年基建投资增速从上年的0.2%升至11.5%，2023-24年基建投资增速也分 别达到8.2%和9.2%，持续处于较高增长 ...

地产ETF市场表现 - 地产ETF（159707）9月24日场内价格飙升4%至0.705元，创年内新高，成交额超5400万元 [1][2] - 盘中最高价达0.705元，开盘价0.678元，最低价0.669元，振幅5.31% [2] - 成分股中上海临港和张江高科涨停，招商蛇口涨3.73%，滨江集团涨2.50%，新城控股涨2.31% [2] 行业政策与市场动态 - 1-8月全国房地产开发投资同比下降12.9%，住宅投资下降11.9% [3] - 68城新房成交同环比增长，20城二手房成交同比增66% [3] - 土地成交面积同比下降43%，溢价率环比下降 [3] 机构观点与评级 - 开源证券维持行业"看好"评级，认为房地产市场正朝止跌回稳方向迈进，存量收储及城中村改造有望加速改善住房供求关系 [3] - 财通证券指出房地产对经济拖累将收敛，广义房地产业对经济贡献从2012-2020年的18%降至2024年的11% [3] - 包含二手房的总成交面积企稳在15亿平方米，房地产业GDP仅下滑6.5% [3] 指数与成分股结构 - 地产ETF被动跟踪中证800地产指数（399965），前十大权重股包括招商蛇口、万科A、保利发展、张江高科等 [3] - 指数成分股覆盖主要地产开发商和园区运营商，如陆家嘴、海南机场等 [3]

之所以对房地产市场有信心，在于房地产市场供需平衡不断改善。一些城市库存高企，房子卖不掉，市 场不景气。若为了拉动投资继续大规模供地和开发建设，供求关系将会进一步失衡。地方政府主动收缩 新增土地供应，房企应对市场形势减少新拿地和新开工。从商品房库存连续6个月减少这一数据不难看 出，房地产市场供需不平衡态势得到明显缓解。供求关系趋于平衡，有利于市场走向稳定。 新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收 窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2个、0.4个和0.5个百分 点。 房地产企业资金和库存有所改善。从资金来源看，1月份至8月份，房地产开发企业到位资金同比下降 8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。从商品房库存看，8月末商品房 待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。 今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促进刚 性和改善性住房需求释放。前8个月，房地产市场虽有所波动，但商品房销售价格和住宅价格同比降幅 还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市 ...

之所以对房地产市场有信心，在于房地产企业风险逐步减轻，行业加速修复。近年来，市场上一度存在 已售逾期难交付房地产项目，一些房企出现债务违约。有关部门和各地积极推进房地产融资协调机制和 保交房，有力化解商品住房交付风险，维护购房人合法权益。目前，房企债务违约风险处置加快推进。 总体来看，出险房企的债务重组有重要进展。 房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。应进一步高质量开展城市更新， 积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。(本文来源：经济 日报 作者：亢舒) 之所以对房地产市场有信心，在于房地产市场供需平衡不断改善。一些城市库存高企，房子卖不掉，市 场不景气。若为了拉动投资继续大规模供地和开发建设，供求关系将会进一步失衡。地方政府主动收缩 新增土地供应，房企应对市场形势减少新拿地和新开工。从商品房库存连续6个月减少这一数据不难看 出，房地产市场供需不平衡态势得到明显缓解。供求关系趋于平衡，有利于市场走向稳定。 之所以对房地产市场有信心，在于未来我国房地产开发和市场规模总量依然很大。我国城镇化仍在持续 推进，加之我国有大规模存量房屋优势，目前城镇住房存量 ...

今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促进刚 性和改善性住房需求释放。前8个月，房地产市场虽有所波动，但商品房销售价格和住宅价格同比降幅 还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化 住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。市场短期波动不改止跌回稳大势，我们应该对房地产市 场保持回稳势头有信心。 近期房地产市场有一定波动，但也呈现一些积极因素：房地产市场销售降幅收窄。今年以来，各地区各 部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1月份至8月份，全国新建商 品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品 房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。 新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收 窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2个、0.4个和0.5个百分 点。 房地产企业资金和库存有所改善。从资金来源看，1月份至8 ...

三是房地产企业资金和库存有所改善。房地产去库存稳步推进，企业资金和库存状况有所改善。从资金 来源看，1-8月份，房地产开发企业到位资金同比下降8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年 全年收窄9个百分点。从商品房库存看，8月末商品房待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减 少。 付凌晖介绍，前8个月，房地产市场运行有以下几个主要特点： 一是房地产市场销售降幅收窄。今年以来，各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带 动商品房销售降幅收窄。1-8月份，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3 个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3个百分 点，比去年全年收窄9.8个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。 二是新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中，多数城市商品住宅销售价格同比降幅 有所收窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2、0.4和0.5个百分 点；二、三线城市二手住宅销售价格同比降幅均收窄0.4个百分点。 今年以来，房地产市场运行情 ...