公司融资与债务动态 - 万科一笔余额20亿元、年利率3%的中期票据“22万科MTN004”展期方案未获通过，三份议案均未获得90%以上赞成票而失效，该债券本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 保利发展计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，募集资金将用于总投资额222.21亿元的9个房地产开发项目 [2] - 南山控股及其控股子公司拟向控股股东中国南山集团申请70亿元借款额度，有效期三年且可循环使用，预计利息总额不超过6亿元 [5] 土地市场与项目进展 - 碧桂园此前以27.4亿元摘得的佛山南海大沥改造项目部分地块被重新挂牌，此次挂牌地块占地2.16万平方米，起拍价4.01亿元，折合楼面价6186元/平方米，较其2023年摘牌时的楼面价约1.09万元/平方米大幅下降 [4] 行业政策与市场举措 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建了“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式的政策框架，并提出支持“兜底收购”机制、鼓励市场化收购二手房、探索老旧住房原拆原建等15条具体措施 [3]

文章核心观点 - 万科获得大股东220亿元专项借款并完成“历史性刚兑” 被市场解读为房地产行业迎来转机的积极信号 标志着行业信心拐点已现 [1] - 行业整体债务压力依然巨大且分化明显 万科“刚兑”具有强示范作用 证明了优质房企在政策与股东支持下有能力化解债务风险 并打破了“头部房企必然违约”的恐慌情绪 [5] - 房地产市场的信心拐点已显现 但行业深层调整仍在继续 转型需要时间 此次“刚兑”是信心修复的“催化剂” 而非全面复苏的“终点站” [6] 万科“历史性刚兑”具体举措 - 2025年11月2日 万科与第一大股东深铁集团签署协议 深铁集团将提供总额不超过220亿元的专项借款 全部用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [2] - 截至公告日 深铁集团已实际提供197.1亿元借款 预计本息总额不超过236.91亿元 借款期限最长3年 利率遵循市场化原则且不低于金融机构借款水平 [2] - 万科以经营性房地产、固定资产及股权等优质资产作为担保 抵质押率控制在50%至70%之间 符合市场惯例 [3] - 截至2025年6月底 万科有息负债总额达3642.6亿元 其中一年内到期占比42.7% 此笔220亿元借款精准为其偿债端“输血” [3] 政策支持背景 - 保交房攻坚战取得决定性胜利 截至2025年11月 全国396万套保交房任务已完成交付391.8万套 交付率高达99% [3] - 融资支持政策持续加码 2025年2月房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元 后续持续扩围 [4] - 2025年5月金融监管总局推出八项增量政策 包括修订并购贷款管理办法、扩大保险资金投资试点、将保障性住房再贷款利率下调至1.5%等 [4] - 至2025年11月 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [4] - 万科作为优质房企享受“白名单”融资便利 其大股东深铁集团的国企背景也体现了“国资支持优质房企”的政策导向 [4] 行业现状与债务压力 - 2025年房地产企业全年到期债务高达5342亿元 较2024年增加513亿元 其中第三季度到期高峰达1600亿元 [5] - 2025年第三季度境内债券实质性违约仅有2只 涉及金额38.35亿元 违约情况有所好转 [5] - 中小房企资金链紧张、融资困难问题未根本解决 前三季度房企整体融资规模同比下降30% 行业分化格局明显 [5] - 2025年1-9月 TOP100房企销售总额同比降幅收窄至12.2% 其中72家房企在9月单月业绩实现环比增长 [5] - 保利、华润、万科等财务状况稳健的头部企业市场占有率持续提升 呈现“强者恒强”格局 [5] 市场信号与未来展望 - 积极信号包括保交房率99%、“白名单”融资超7万亿元 持续修复购房者与投资者信心 [6] - 2025年第二季度以来 70个大中城市商品住宅价格同比降幅持续收窄 一线城市新建住宅价格环比上涨 [6] - 行业深层调整继续 房企融资规模仍处历史低位 中小房企收缩态势明显 TOP100房企销售门槛同比下降21.6% [6] - 行业正加速向“租购并举”、“轻重并举”新模式转型 头部企业如万科积极深耕代建、住房租赁等轻资产业务 [6] - 对于购房者 建议优先选择财务状况稳健、交付有保障的头部房企和“白名单”项目 [6]

核心观点 - 万科首笔寻求展期的境内债券“22万科MTN004”展期议案未获通过，公司进入五个工作日的兑付宽限期，若未能偿付将构成实质性违约，这标志着公司流动性压力进入关键阶段 [2][3] - 公司面临巨大的短期偿债压力，2025年全年到期或行权的境内外公开债规模超过360亿元，且现金流持续净流出，货币资金大幅减少，市场担忧其后续债券的兑付能力 [6][7][11] - 公司正通过寻求股东借款、提供资产抵押等方式缓解流动性危机，但大股东支持附有严格条件，且市场认为公司可能需要通过债务重组来根本性解决问题 [8][9] 债券展期与违约风险 - “22万科MTN004”债券余额20亿元，票面利率3%，三项展期议案均未通过，议案通过需超过90%表决权同意，其中获得最多同意的议案二同意票数占比为83.40% [2][3] - 该债券原定兑付日为12月15日，若未能按时偿付可进入五个工作日宽限期，宽限期内需按票面利率上浮5个基点支付利息，五天后未偿付则视为违约 [2] - 这是万科首笔寻求展期的境内债，展期议案要求展期一年且期间不支付本息，不同议案在增信措施上有差异，但最有利公司的议案一无人同意 [3] - 分析师认为，议案一因持有人无任何补偿而无法通过，议案二虽增加增信和质押条件，但深铁担保仍未能缓解债权人焦虑，公司需拿出更多诚意 [3][4] - 法律人士认为，公司会利用宽限期继续谈判，但因其体量大、关注度高，容错率低，争取更多宽限时间难度较大 [4][5] 其他债务与后续影响 - 在2026年一季度前，公司还有两笔待偿境内债出现变动：“22万科MTN005”（余额37亿元，票面利率3%）寻求展期；“21万科02”（余额11亿元，票面利率3.98%）公司放弃行使赎回选择权 [6] - 放弃发行人赎回权通常被视为放弃兑付债券的信号，意味着“21万科02”的兑付大概率会出现问题，且此次展期失败对后续展期谈判有不利影响 [6] - 公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级 [6] 整体偿债压力与债务结构 - 2025年全年，公司到期或行权的境内外公开债规模超过360亿元 [7] - 公司在境内共有16笔存量债务（6笔中票、10笔公司债），存续本金规模约为217.98亿元 [7] - 2025年最后一个月多，公司仍有本息总额58.71亿元的境内债待偿还 [7] - 存量境内债中，一年内到期的债券11只，规模为181.19亿元；1-3年到期的债券4只，规模为36.78亿元 [7] - 公司还有两只境外债券，总额13亿美元，分别于2027年底和2029年底到期 [8] - 截至2025年6月底，公司有息负债合计3642.6亿元，其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元，占比约为43%，银行贷款占比超过70% [11] 现金流与流动性状况 - 2025年前三季度，公司经营活动现金流均呈净流出：一季度净流出128.87亿元，二季度净流出17.74亿元，三季度净流出89.60亿元 [11] - 截至2025年三季度末，公司持有的总货币资金为656.8亿元，较2024年年末净流出224.86亿元 [11] - 现金及现金等价物为603.88亿元，同比减少28.05% [11] - 多方压力之下，公司目前面临较大的现金流缺口 [10] 股东支持与资产抵押 - 大股东深圳地铁计划在2025年至2026年股东大会召开日期间，分批向公司提供本金总额上限为220亿元的股东借款 [9] - 公司须为每笔借款提供抵质押担保，截至2025年11月13日，公司实际提取的无担保借款金额为213.76亿元 [9] - 根据协议，公司大致还须向深圳地铁提供总价值约305亿元至427亿元的抵质押物（按资产估值或股权价值的50%至70%计算抵质押率） [9] - 2025年公司已拿出在万物云的全部股权、多个项目全部股权及多处资产作为抵押，这些均为公司的优质资产 [9] - 过去两年公司依靠深铁输血才未在公开市场违约，但深铁的支持并非无条件 [8] 市场分析与潜在路径 - 多位分析师、律师表示，现阶段的单笔境内债展期大概率是为下一步债务重组争取时间 [8] - 不排除在展期时间到期前进入债务重组，届时可能进行本金削减、利息削减或债转股等削债行为 [8]

核心事件与结果 - 万科企业股份有限公司发行的“22万科MTN004”中期票据展期方案投票结果出炉，三项议案均未获得通过，该笔债券原定于2025年12月15日到期兑付，债项余额为20亿元人民币，票面利率为3.00% [1] - 截至债权登记日2025年12月9日，该债券共计20家机构持有人，其中18家机构参加了持有人会议，参加会议的有效表决权数额为19,890,000，占总表决权的99.45% [1] - 三项议案均拟将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率维持3.00%不变，且需经持有总表决权90%以上的持有人同意方可生效 [1] 展期议案内容与投票详情 - 议案一（万科原始议案）：仅调整兑付安排，展期前利息随本金一同延期支付，无额外增信措施，该议案遭零票支持，16家机构投出反对票，有效反对表决权数额为15,340,000，占总表决权数额的76.70% [2] - 议案二（债权人补充议案）：要求追加增信措施（如深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保），并要求展期前利息于2025年12月15日正常兑付，同时约定本期债券需优先于后续到期债券偿付，该议案获得7家机构同意，有效同意表决权数额为16,680,000，占总表决权数额的83.40%，是最接近通过门槛的方案 [2][3] - 议案三（债权人补充议案）：也明确要求提供增信，展期前利息需按期兑付，该议案仅获1家机构支持，有效同意表决权数额为3,790,000，占总表决权数额的18.95%，16家机构投出反对票 [2][3] 后续进展与公司偿债压力 - 根据募集说明书，该债券对未能按期足额偿付设置了5个工作日的宽限期，若公司在宽限期内足额偿还则不构成违约，宽限期内应按照票面利率上浮5BP计算并支付利息，分析认为公司在宽限期内仍可争取债权人投票 [3] - 公司的偿债压力并未止步于此，2025年12月28日还将面临余额37亿元人民币的“22万科MTN005”到期兑付，该笔债券的存续期管理机构交通银行已定于12月22日召开持有人会议审议展期事宜 [4]

核心事件：万科中期票据展期方案未获通过 - 万科2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）的展期会议于12月10日举行，三个议案均未获得通过[1] - 最接近通过的方案（议案二）获得了83.40%的同意表决，但未达到特别议案生效所需的超过90%的同意比例[3] - 万科方提出的初步方案（议案一）获得了0票同意[3] 债券持有人会议详情 - 22万科MTN004的持有人共计20家机构，其中18家参与了会议，所持有效表决权占总表决权的99.45%[3] - 三个议案均涉及将票据本金“展期12个月且无首付”，主要区别在于利息支付和增信措施[3] - 最接近通过的“议案二”要求利息正常兑付，并要求由深圳市地铁集团有限公司或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施[3] 当前状态与宽限期 - 22万科MTN004的本息应付日为12月15日[1][5] - 根据募集说明书，公司在未能足额偿付后有5个工作日的宽限期，若在宽限期内足额偿还则不构成违约[1][5] - 知情人士预计，万科将在宽限期内积极推动谈判[1][5] 公司近期债务与市场表现 - 本月内，万科还将面对余额37亿元的“22万科MTN005”于12月28日到期，其持有人会议定于12月22日审议展期事宜[5] - 进入2026年，万科另有约120亿元公开债务将陆续到期[5] - 自11月26日展期可能性曝光后，万科股票和债券价格连日走低，但在12月10日后企稳回升，目前多只一般公司债价格普遍处于20元至30元区间[5] - 联合资信和中诚信国际均已宣布终止对万科主体和相关债项的信用评级[5] 公司财务状况与股东支持 - 2025年前三季度，万科完成了288.9亿元公开债务的偿还[6] - 深铁集团累计提供的借款309.96亿元对偿债起到了重要作用[6] - 除股东借款外，公司前三季度合并报表范围内新增融资和再融资为265亿元，经营活动现金流量净额为负值[6] - 万科董事长黄力平曾于11月20日表示，深铁集团将继续按照市场化、法治化的原则支持万科健康发展[6]

核心事件与表决结果 - 万科“22万科MTN004”中期票据的三份展期方案在首次持有人会议上均未获得通过 [2][3] - 该债券原定兑付日为12月15日，若未能偿付可进入5个工作日的宽限期，但需按票面利率上浮5个基点支付利息 [2][7] - 被视为对万科最有利的“议案一”（无条件展期12个月）支持率为0.00%，反对票占比76.70% [3] - 增加了利息兑付和增信措施的“议案二”获得了83.40%的支持率，但未达到生效所需的90%以上同意票 [4] - “议案三”仅获得18.95%的支持率，反对票占比76.70% [5] 债权人态度与博弈 - 部分债券持有人担忧若同意展期，万科后续可能面临资产价值被低估或非市场化处置的风险，涉及国有资产流失问题 [6] - 部分债权人倾向于推动债务问题直接进入司法程序，认为当前环境下展期对声誉和再融资能力的冲击已与实质性违约相近 [6] - 表决前，部分债券持有人曾与金融及国有资产监管部门会面，并对万科可能违约表示担忧 [5] - 该债券85%以上由银行持有，公募或私募机构持有超过10% [8] 万科债务状况与市场影响 - 此次表决失败使万科今年后续37亿元债券（“22万科MTN005”）的展期谈判前景蒙上阴影 [2][14] - 截至11月底，万科2025年已偿还195.71亿元境内公开债，目前境内存续公司债和中票13只，余额为203.16亿元 [14] - 除上述两只债券外，万科在2026年4月至7月还有100亿元境内债到期 [14] - 境外债方面，万科存续两只美元债，余额分别为3亿美元和10亿美元 [14] - 2025年12月至2026年5月，万科将面临约114亿元人民币的债券到期潮 [15] 持有人结构与潜在风险 - 万科境内债持有人以银行机构为主导，公募基金持仓很少 [8][13] - 根据2025年中报数据，公募机构对万科债券的持仓市值合计仅约44279.85万元，主要由理财公司和银行持有 [9] - 截至2025年三季度末，基金等机构已大幅减持万科境内债，持仓主力为多家银行理财子公司，持仓总金额约1.09亿元，较此前显著下降 [10][11] - 有分析认为，万科整体债券体量相对小，公募基金持仓少，对市场的冲击应该不算大 [13] 后续发展与重组预期 - 万科可能使用募集说明书中提及的5天宽限期（可延长至12月20日），继续与投资者进行谈判 [7] - 市场消息称，知名投资咨询公司PJT Partners正在联系万科美元债券持有人，呼吁组建债券持有人小组商讨债务管理 [15] - 高盛研报指出，在缺乏广泛资金支持的情况下，万科很可能将不得不采取市场化方式进行全面债务重组 [15] - 标普全球评级认为，未来六个月内万科的出险重组风险上升，因流动性疲弱，其财务承诺不可持续 [15]

事件核心 - 万科企业股份有限公司发行的“22万科MTN004”中期票据的三份展期方案在持有人会议上均未获得通过，其中一份对发行人最有利的无条件展期议案支持率为零 [1][3] - 该债券原定兑付日为12月15日，根据条款，若未能偿付可进入5个工作日的宽限期，但需按票面利率上浮5个基点的标准支付利息 [1][7] 展期方案表决详情 - **议案一（无条件展期）**：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率不变，延期期间不计复利 [3] - 议案一表决结果：同意票0家，占总表决权0.00%；反对票16家，有效表决权1534万，占比76.70%；其余弃权 [4] - **议案二（有条件展期）**：要求展期前已产生的利息于2025年12月15日正常兑付，并要求追加由深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保等增信措施 [4] - 议案二表决结果：支持率为83.40%，未达到生效所需的90%以上同意票 [4] - **议案三（有条件展期）**：要求展期前利息正常兑付，仅要求提供相对应的增信措施 [5] - 议案三表决结果：同意票有效表决权379万，占比18.95%；反对票有效表决权1534万，占比76.70%；其余弃权 [5] - 根据募集说明书，变更本息偿付条款需出席会议持有人所持表决权过半且其中90%以上赞成，故三方案均未生效 [5] 债权人态度与博弈 - 部分债券持有人已向万科表示将投票反对展期，并曾与金融及国有资产监管部门会面，担忧万科可能违约 [6] - 部分债权人担忧若同意展期，万科后续可能面临资产价值被低估或非市场化处置的风险，涉及国有资产流失问题 [6] - 在当前市场环境中，房企公开提出债务展期本身被视为重大信用事件，对公司声誉及再融资能力的冲击已与实质性违约相近，因此部分债权人倾向于推动债务问题直接进入司法程序 [6] 后续发展与公司应对 - 市场消息称，若展期提议未获通过，万科计划使用募集说明书中提及的5天宽限期（可延长至12月20日），继续与投资者谈判 [7] - 万科方面对相关市场消息截至发稿前暂无回应 [7] 债券持有人结构与市场影响 - “22万科MTN004”的持有人中，85%以上由银行持有，公募或私募机构持有超过10% [9] - 万科境内债持有人以银行机构为主导，2025年中报数据显示，仅能观察到2家基金持有万科债券，其他主要是理财和银行 [9] - 截至2025年三季度末，基金等机构已大幅减持万科境内债，持仓主力变为多家银行理财子公司，持仓总金额约1.09亿元，较此前显著下降 [11] - 具体持仓数据显示，截至2025年9月30日，前四大持仓机构（主要为理财公司）持仓市值分别为0.58亿元、0.27亿元、0.22亿元和0.01亿元 [12] - 分析认为，万科整体债券体量相对小，公募基金持仓少，理财和银行持仓多，对市场的冲击应该不算大 [14] 对公司后续偿债的影响与风险 - 此次展期失败加剧了市场对万科整体偿债意愿与能力的疑虑，使后续37亿元债券（“22万科MTN005”）的展期谈判面临压力，债权人可能要求更高的风险补偿或更严格的增信措施 [2][15] - 截至11月底，2025年万科已偿还195.71亿元境内公开债，目前境内存续公司债和中票13只，余额为203.16亿元 [15] - 除本次及年底到期的债券外，万科在2026年4月至7月还有100亿元境内债到期 [15] - 境外债方面，万科存续两只美元债，余额分别为3亿美元和10亿美元 [16] - 市场消息称，投资咨询公司PJT Partners正在联系万科美元债券持有人，呼吁组建债券持有人小组以商讨债务管理等操作 [16] - 高盛研报指出，自2022年以来已有超过20家开发商的债务重组计划获批，累计债务重组规模已超过1.2万亿元人民币，在缺乏更广泛资金支持的情况下，万科很可能将不得不采取市场化方式进行全面债务重组 [16] - 标普全球评级分析师指出，2025年12月至2026年5月，万科将面临约114亿元人民币的债券到期潮，未来六个月内公司的出险重组风险上升，因流动性疲弱，其财务承诺不可持续 [16]

核心事件：万科中期票据展期议案未获通过 - 万科于12月13日公告，“22万科MTN004”债券的三项展期议案在第一次持有人会议上均未获得通过 [1] - 截至债权登记日，该债券共有20家机构持有人，18家机构参与了会议，持有有效表决权数额为1989万份，占总表决权的99.45% [1] - 根据债券募集说明书，议案需获得超过总表决权数额90%的同意方能通过，但三项议案均未达到此门槛 [1][3] 议案详情与投票结果 - 三项议案核心规则均为展期一年，展期期间暂不支付首付及利息 [1] - 议案差异主要在于增信安排：议案一维持初始方案，未设增信；议案二、三则新增投资人可接受的增信条款，并明确有条件调整本息兑付安排 [1] - 投票结果显示：议案一无人同意，16家机构投反对票，占总表决权数额的76.70% [1] - 议案二获得最多同意票，7家机构同意，有效表决权数额为1668万份，占总表决权数额的83.40%，但仍未超过90% [3] - 议案三仅有一票同意，占总表决权数额的18.95%，反对比例亦为76.70% [3] 公司财务状况与背景 - 2025年前三季度，万科权益净亏损280.2亿元，经营上仍面临阶段性压力 [5] - 截至2025年第三季度末，公司持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5% [5] - 专家分析指出，万科提出的初始展期方案（议案一）意味着债权人一年内零现金流、零额外补偿，在当前行业背景下引发部分机构强烈反对 [3] - 公司经营现金流和再融资渠道已被压缩，需优先保证保交楼、刚性金融债务和运营支出，希望以时间换生存 [3] 后续处置与博弈空间 - 根据债券募集说明书，发行人未能按期足额偿付本息有5个工作日的宽限期，若在宽限期内足额偿还则不构成违约 [3] - 换言之，万科仍有5个工作日的宽限期与投资人进行谈判博弈 [5] - 若发行人发生风险或违约事件，持有人会议可经90%表决比例通过决议，调整债务基本偿付条款或采取其他方式偿付 [4] - 专家认为，万科的市场化化债优势在于其仍在谈判桌上，拥有时间和资产池，可通过多轮展期、资产证券化、项目并表/出表、股权引入等组合方式争取更长的摊销周期 [5] - 面临的挑战是公司体量巨大、项目分布广，社会负面影响大，每一步都受到监管、评级和市场的密切关注，容错空间更小 [5]

公司债务管理 - 万科提出的债券展期计划未能获得足够债券持有人的支持 [1] 市场反应与信号 - 该事件表明公司在与债权人沟通及债务重组方面面临挑战 [1]

公司事件 - 万科提出的债券展期计划未能获得足够债券持有人的支持 [1]