万科债券市场表现 - 万科多只境内债券于12月16日出现显著上涨，其中“22万科04”涨幅超过12%，“23万科01”涨幅超过10%，“22万科02”涨幅超过8%，“22万科06”涨幅接近7%，“21万科06”涨幅超过6%，“21万科02”涨幅超过4% [1]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司控股子公司的一笔10.5亿港元银行贷款再次获得展期一年 [1] - 该笔贷款由万科控股子公司Intense Sunshine Limited于2021年向大华银行有限公司申请 期限原为3年 [1] - 贷款已于2024年12月到期并完成首次展期一年 近期经申请再次获得大华银行同意展期一年 [1] 贷款与担保详情 - 截至公告披露日 该笔贷款余额仍为10.5亿港元 [1] - 万科的控股子公司印力集团控股有限公司等作为担保主体 与大华银行新加坡分行签订了相关担保合同 [1] - 担保方式包括信用保证 股权质押和资产抵押 担保期限至主债务履行期届满之日止 [1] - 此次展期后 担保方式保持不变 [1]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司确认其2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）第一次持有人会议的表决结果并就展期事宜致歉 公司将与各方协商以寻求解决方案 [1] - 债券召集人浦发银行宣布将于2025年12月18日召开第二次持有人会议 审议本期债券展期相关事项 [1] - 本期债券原定于2025年12月15日到期兑付 债项余额为20亿元人民币 票面利率为3.00% [1] 展期议案详情 - 三项展期议案均拟将本金兑付展期12个月至2026年12月15日 展期期间票面利率维持3.00%不变 [1] - 议案一为万科提出的原始议案 仅调整兑付安排 展期前利息随本金一同延期支付 且无额外增信措施 [2] - 议案二由债权人提出 要求追加增信措施 如深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保 并要求展期前利息于2025年12月15日正常兑付 同时约定本期债券需优先于后续到期债券偿付 [2] - 议案三同样由债权人提出 要求提供增信 且展期前利息需按期兑付 [2] - 三项议案生效均需获得持有总表决权90%以上的持有人同意 [1][3] 第一次持有人会议表决结果 - 三项展期方案均未达到90%的生效门槛 [4] - 议案一获得零票支持 反对票有效表决权数额为15340000 占总表决权数额的76.70% [4] - 议案二获得83.40%的同意表决 是最接近通过的方案 同意票有效表决权数额为16680000 反对票有效表决权数额为3210000 占比16.05% [4] - 议案三仅获18.95%的同意表决 同意票有效表决权数额为3790000 反对票有效表决权数额为15340000 占比76.70% [4] 后续安排与市场分析 - 根据募集说明书 本期债券设有5个工作日的宽限期 若公司在宽限期内足额偿还则不构成违约 宽限期内利息按票面利率上浮5BP计算 [4] - 分析认为 万科在宽限期内仍可争取债权人投票 但即便议案二通过 公司在执行方面也无主动权 需与债权人进一步协商完善解决方案 [5]

住宅销售价格 - 11月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中上海上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [1] - 11月二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点 [1] - 11月一线城市二手住宅销售价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和5.8%，降幅分别扩大0.4个和0.1个百分点 [1] 土地市场与房企投资 - 广州4宗涉宅用地均以底价成交，总成交金额67.27亿元，国企、央企及地方平台公司成为拿地主力 [2] - 万科以底价10.09亿元竞得宁波鄞州区一宗商住地块，成交楼面价13696元/平方米，地块占地面积4.6万平方米，可建面积7.37万平方米 [5] 房企动态与资产处置 - 香港高等法院已颁令撤销针对时代中国控股的清盘呈请，公司目前无待决清盘呈请 [3] - 珠海珠免集团拟将其持有的珠海格力房产有限公司100%股权出售给珠海投捷控股有限公司的交易，已获得珠海市国资委批复 [4]

核心事件与债券条款 - 万科计划在宽限期内召开“22万科MTN004”第二次持有人会议，商议相关安排 [2] - 该债券违约情形设有5个工作日的宽限期，宽限期内需以当期应付未付的本金和利息为计息基数，按票面利率上浮5BP支付利息 [2] - “22万科MTN004”发行于2022年12月16日，发行规模为20亿元，票面利率3%，期限3年，每年付息，到期日为2025年12月15日 [2] 持有人会议与展期博弈 - 2025年12月10日召开的第一次持有人会议上，三项关于调整本息兑付安排及增信措施的议案均未表决生效 [3] - 展期成功与否，取决于万科能否提供更具吸引力的增信或补偿方案 [2] - 公司表示将与各方坦诚沟通协商，研究完善举措，继续寻求本期债券解决方案 [2] 债务状况与潜在影响 - 除“22万科MTN004”外，万科还在对一笔本金为37亿元的“22万科MTN005”寻求展期 [4] - “22万科MTN004”能否在宽限期内成功展期，可能影响其后续债券展期谈判，并成为公司是否走向境内债实质性违约的关键标识 [4] 化债路径与解决方案 - 专家认为，解决万科面临的风险需要多方合力，包括公司腾挪资产获得现金流、大股东深圳地铁集团的扶持以及债权人同意展期 [4] - 公司后续化债选项包括展期、出售资产、再融资、债转股等 [4]

核心观点 - 万科面临一笔20亿元人民币中期票据的兑付危机，违约可能性极大，引发市场对其流动性的严重担忧，并导致公司债券价格普遍大幅下跌 [1][11] - 尽管公司合并报表显示货币资金充裕，但实际可自由支配的现金极度匮乏，母公司层面资金已近枯竭，且大量资金被监管或受限，无法用于偿债 [8][18] - 公司短期内难以提供令债权人满意的增信措施，且主要股东深圳地铁集团提供进一步支持的可能性很低，导致债务展期谈判失败，兑付陷入困境 [3][5][13][15] 债务违约事件 - “22万科MTN004”中期票据总额20亿元人民币，原定于2025年12月15日偿还，享有5个工作日的宽限期，若宽限期后仍无法兑付将构成实质性违约 [1][11][13] - 截至12月15日收盘，万科多只债券价格暴跌，其中“21万科02”跌超26%，“21万科04”跌超11%，“23万科01”跌超7%，“21万科06”跌超6%，“22万科02”跌近6%，“22万科04”和“22万科06”跌超5% [1][11] - 债券持有人会议已于12月10日召开，针对展期的三个议案均未获通过，最接近通过的方案同意表决比例为83.40%，未达到通过标准，债权人要求提供增信措施的诉求强烈 [3][13] - 除了20亿元票据，公司还面临12月28日到期的37亿元“22万科MTN005”，半个月内需兑付的境内债合计达57亿元 [10][20] 公司真实资金状况 - 截至2025年9月末，万科合并报表货币资金高达656.77亿元人民币，流动资产7829.86亿元，资产负债率73.51% [8][18] - 然而，合并报表的货币资金分散在各地子公司和项目公司，同期母公司报表货币资金仅8.58亿元，需用于保障上市公司运作，公司层面资金已近枯竭 [8][18] - 母公司货币资金从2020年巅峰时期的924.35亿元，迅速消耗至2022年末的445.43亿元，再到2025年9月末的8.54亿元（约8.58亿） [8][18] - 656.77亿元货币资金中包含大量受监管的预售资金，必须专款专用以保交楼，且部分资金因质押、担保而受限，可自由支配用于偿债的“活钱”远低于账面数字 [10][20] - 2025年前三季度，公司合同销售额同比大幅下滑44.6%，销售低迷导致回款周期拉长，资金回流母公司的速度和数量有限 [10][20] 增信与外部支持困境 - 公司难以在短时间内拿出让债权人认可的增信措施或新解决方案，其大量资产（如项目股权和应收款）流动性差，可能已被抵押或冻结，难以快速变现或质押 [5][15] - 第一大股东深圳地铁集团此前表态，向万科提供流动性也需要抵押担保等增信措施，而非完全信用借款，表明其不可能为上述票据提供信用担保 [5][15] - 深圳地铁集团具有双重角色（大股东和债权人），与其他债权人诉求一致，依赖其继续提供增信既不合理也不现实 [5][15] - 若为第一批20亿元债务提供担保，可能引发后续数百亿到期债务均要求其担保的连锁反应 [5][15] 流动性两难局面 - 公司面临兑付两难：若动用有限资金兑付12月15日到期的20亿元票据，则12月28日到期的37亿元票据将无钱可还，同样会引发违约连锁反应 [10][20] - 当前仅存宽限期内谈判达成共识的微弱转机，但基于资产状况和股东态度，后续谈判达成一致的概率较低 [5][15]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年12月1 5日 於本 公 告日 期，本 公 司 董 事 會 成 員 包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；以 及 獨 立 非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生、林 明 彥 先 生、沈 向 洋 博 士 及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 关于担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-158 本公司及董事 ...

万科债券市场表现 - 债券“21万科02”价格大幅下跌超过24%，并在盘中触发临时停牌[1] - 债券“23万科01”价格下跌超过5%[1] - 债券“22万科04”价格下跌超过3%[1]

核心观点 - 万科一项关键中期票据的展期方案在首次持有人会议上未获通过 引发市场对其短期流动性的担忧 导致公司境内外债券及股票价格在12月15日普遍大幅下跌 [2][3][4] 市场反应 - **境内债券价格暴跌**：12月15日 万科多只境内债价格大幅走低 其中“21万科02”跌幅最大 下挫逾26% “21万科04”跌超11% “23万科01”跌近8% “21万科06”跌超6% “22万科02”“22万科04”及“22万科06”跌幅均超5% [2] - **股票价格同步下跌**：截至当日收盘 万科A股（000002）跌近3% 报收4.87元 成交额12.56亿元人民币 万科H股（02202.HK）跌5.16% 报收3.49港元 成交额2.29亿港元 [2][3] 展期议案表决失败详情 - **议案均未通过**：关于“22万科MTN004”债券展期的三项议案在首次持有人会议上均未获得有效通过 因未能达到《募集说明书》约定的需经总表决权数额90%以上同意的门槛 [4] - **具体投票情况**： - 议案1（调整本息兑付安排）：同意票为0 反对票有效表决权占76.70% [4] - 议案2（追加增信措施 有条件调整兑付安排）：同意票有效表决权占83.4% 反对票占16.05% [4] - 议案3（调整兑付安排并追加增信措施）：同意票有效表决权占18.95% 反对票占76.7% [4] - **后续安排**：公司拟于2025年12月18日召开第二次持有人会议 继续寻求解决方案 该债券设有5个工作日的宽限期 若在宽限期内足额偿还则不构成违约 [5][6] 公司债务与流动性状况 - **近期债务压力集中**：公司未来12个月内的兑付高峰在2025年12月 目前境内债务共有217.98亿元人民币 [7] - **2025年偿债高峰分布**： - 一季度：4笔债券到期 合计未偿还金额约90亿元 [7] - 5月：境外债兑付高峰 需兑付4.55亿美元 [7] - 7月：偿债高峰 当月需集中兑付债务达62.63亿元 [7] - **历史业绩亏损**：2024年 公司录得归母净利润亏损494.78亿元人民币 [7] 大股东支持情况 - **已获大额借款**：自2025年2月10日至11月12日 大股东深铁已陆续向万科提供了超300亿元人民币的股东借款 用于偿还到期债务 [8] - **新增借款额度**：根据2025年11月初签署的《框架协议》 公司在2026年6月30日前 可向深铁申请不超过220亿元人民币的借款额度 [8] - **额度使用情况**：截至公告日 深铁已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元 实际提款金额为197.1亿元 以此计算 万科还有22.9亿元的借款额度 [9]

核心事件与市场反应 - 万科首笔寻求展期的20亿元中期票据“22万科MTN004”展期方案未能获得债权人支持，三个议案均未达到90%的生效门槛，最接近通过的方案获得83.40%的同意票 [1] - 消息引发资本市场剧烈反应，万科A股当日下跌2.99%，港股万科企业下跌5.16% [1] - 多只万科境内债券价格大幅下跌，其中“21万科02”跌超26%，“21万科04”跌超11%，“23万科01”跌超7%，“21万科06”跌超6%，“22万科02”跌近6%，“22万科04”和“22万科06”跌超5% [1] 展期议案详情 - 寻求展期的“22万科MTN004”债券余额20亿元，票面利率3.00%，原定本息兑付日为12月15日 [3] - 最初的展期议案（议案一）计划将本金兑付日展期至2026年12月15日，展期前已产生的利息也延期12个月支付，展期期间票面利率维持3.00%不变，但该方案未获任何赞成票，并遭到超过76%表决权的反对 [3] - 由债券持有人补充的议案二（追加增信措施、有条件调整兑付安排）获得了83.40%的同意票，是最接近成功的方案 [3] - 公司拥有5个工作日的宽限期，若在宽限期内足额偿还本息则不构成违约 [4] 公司债务压力与应对措施 - 除“22万科MTN004”外，公司12月28日还有一笔“22万科MTN005”需兑付，两笔合计兑付金额达58.71亿元 [4] - 公司境内债务存续债券余额合计约197.98亿元，未来12个月兑付高峰在明年7月，需兑付金额48.81亿元，债券平均票面利率为3.22% [5] - 公司正积极通过资产处置回笼资金，例如寻求以20亿元报价出售上海滨江万科中心商业项目 [5] - 同时，公司在下半年于13个核心城市拿地17宗，累计拿地金额约62.08亿元，以增强自身“造血”能力，例如12月15日以底价10.09亿元竞得宁波一商住地块 [5][6] 行业背景与后续进展 - 当前房地产市场仍处于深度调整阶段，整体资金面偏紧，金融机构对房企融资把控严格 [4] - 公司计划于12月18日召开第二次债券持有人会议，未来5天是与债权人博弈的关键窗口期 [6]