万科债券市场表现 - 12月17日，万科发行的多只债券价格普遍上涨，其中“23万科01”涨幅超过7%，“22万科02”涨幅超过3%，“21万科06”涨幅超过2% [1]

核心事件概述 - 万科就“22万科MTN004”中期票据提出新的展期方案 这是该债券展期方案的第二次推进 此前首次会议的所有展期议案均未达到90%的生效门槛[1] - 新方案的核心调整包括在宽限期内支付利息 并提供增信措施 同时通过程序性议案缩短流程时限以紧急推进表决[3] - 市场关注该笔及另一笔“22万科MTN005”债券的展期进展 两笔债券合计需偿还本金及利息约58.71亿元[3] 债券“22万科MTN004”具体条款 - 该债券余额20亿元 票面利率3% 原兑付日为2025年12月15日[1] - 新方案计划将20亿元本金兑付展期12个月至2026年12月15日[2] - 2025年12月15日到期的6000万元应付利息 将在宽限期（2025年12月22日前）支付[2] - 宽限期及展期内债券票面利率维持3%不变 宽限期内未偿付本金计息 利息不计复利[2] 持有人会议安排与表决机制 - 第二次持有人会议定于12月18日10:00以非现场形式召开 表决截止时间为12月22日10:00前[1][2] - 会议审议三项议案 所有议案均需经持有本期债券超90%表决权的持有人同意方可生效[1] - 议案1为程序性议案 旨在缩短会议公告披露、议案发送等流程时限以提速解决进程[1] - 议案3提议将本期票据的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 调整后宽限期届满日为2026年1月28日[2] 方案优化与增信措施 - 首次会议中 万科提出的无增信展期方案获0票支持 而包含“追加投资人可接受的增信措施（含深铁集团等深圳国企担保）”的议案支持率达83.40%[3] - 第二次会议方案优化了核心条款 将“展期前付利息”调整为“宽限期内支付” 并延续“提供增信”要求[3] - 但新方案仅提及“发行人提供相应增信措施” 未明确增信标的 首次议案2的核心增信条款“深铁担保”并未被明确延续[3] 公司其他债务展期情况 - 万科另一笔年内到期债券“22万科MTN005”拟召开持有人会议审议展期 会议定于12月22日召开[3] - 该笔债券余额37亿元 票面利率3.00% 原到期日为2025年12月28日[3] - 加上“22万科MTN004” 两笔债券合计需偿还本金及利息约58.71亿元[3]

公司债务管理行动 - 公司提议将一笔2022年度第四期中期票据的本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日 [1] - 该票据原定于2025年12月15日到期应付的利息6000万元人民币将在宽限期内、即2025年12月22日内支付 [1] - 展期期间票面利率维持3.00%不变 新增利息随本金一同支付 [1] 债务条款与增信安排 - 在宽限期间未偿付的本金将按照3.00%计息 但未偿付的利息不计复利 [1] - 本次中期票据展期将由发行人提供相应的增信措施 [1]

公司债务管理 - 万科提议将一笔于12月15日到期的债券展期12个月 [1] 核心事件 - 公司面临一笔即将于12月15日到期的债券偿付 [1] - 公司提出的解决方案是将该笔债券的到期日延长12个月 [1]

核心观点 - 万科企业发布公告，其控股子公司烈阳有限公司的一笔银行贷款已获展期，相关担保安排保持不变，此举旨在满足公司经营发展需要 [2][7] 担保贷款详情 - 贷款方为万科控股子公司Intense Sunshine Limited（烈阳有限公司），贷款银行为大华银行有限公司（新加坡）[2][7] - 原贷款于2021年申请，金额为港币105,019.54万元（约合人民币97,206.09万元），期限3年 [2][7] - 该笔贷款于2024年12月到期，现已获得银行同意展期1年，贷款余额仍为港币105,019.54万元 [4][8] 担保结构与方式 - 担保主体及方式包括： 1. SCPG Holdings Company Limited（印力集团控股有限公司）提供连带责任保证担保 [3][8] 2. Sunshine Business Limited 以其持有的烈阳有限公司100%股权提供质押担保 [4][8] 3. In-power No.1 Limited 以其持有的沃尔玛亚洲房地产开发（珠海）有限公司100%股权提供质押担保 [4][8] 4. In-power No.3 Limited 以其持有的南昌汇贤商业管理有限公司100%股权提供质押担保 [4][8] 5. In-power No.4 Limited 以其持有的沃尔玛亚洲商业管理（惠州）有限公司100%股权提供质押担保 [4][8] 6. 沃尔玛珠海以持有的珠海香洲印象城提供抵押担保 [4][8] 7. 沃尔玛惠州以持有的惠州印象城提供抵押担保 [4][8] 8. 南昌汇贤以持有的南昌红谷滩印象城提供抵押担保 [4][8] - 贷款展期后，上述所有担保方式维持不变 [4][8] 公司整体担保情况 - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额总计为人民币844.93亿元 [5][9] - 该担保总额占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的41.69% [5][9] - 担保构成细分如下： - 公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额为人民币819.52亿元 [5][9] - 公司及控股子公司为联营公司及合营公司提供担保余额为人民币16.68亿元 [5][9] - 公司及控股子公司对其他公司提供担保余额为人民币8.73亿元 [5][9] - 公司公告称无逾期担保事项 [5][9] - 本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额及占净资产比例将维持在上述水平 [5][9]

核心事件概述 - 万科一笔20亿元的中期票据“22万科MTN004”于12月15日到期，但三项展期方案均未获持有人会议通过，票据进入5个工作日的宽限期 [1] - 公司计划于12月18日召开第二次持有人会议，与债权人进行新一轮谈判，此事件被视为公司化债进程及房地产行业风险出清方向的标志性事件 [1][4] 首轮表决详情 - 第一次持有人会议于12月10日召开，三项展期议案均未达到生效所需比例门槛 [2] - 议案一（调整本息兑付安排）获得0票同意 [2] - 议案二（追加增信措施、有条件调整兑付安排）获得83.4%的支持率，但未达到90%的生效门槛 [2] - 议案三（调整兑付安排、追加增信措施）支持率仅18.95% [2] - 公司对表决结果表示知晓并致歉，承诺将继续寻求解决方案 [2] 违约状态与宽限期 - 根据募集说明书约定，未能按期足额偿付本息后设有5个工作日的宽限期，宽限期内未付本息将按票面利率上浮5BP计息 [3] - 目前公司未立即构成违约，宽限期为双方继续协商提供了关键窗口 [3][4] 市场反应与价格波动 - 12月15日消息后，万科多只债券价格下跌：“21万科02”跌超26%，“21万科04”跌超11%，“21万科06”跌超6%，“23万科01”跌超7%，“22万科02”跌近6% [6] - 12月6日市场情绪出现反弹，多只债券价格回升：“23万科01”涨13.53%，“21万科02”涨4.45%，“21万科06”涨10.85%，“22万科02”涨9.04%，“22万科04”涨12.68%，“22万科06”涨9.36% [6] - 公司控股子公司一笔10.5亿港元的银行贷款成功获得展期一年，相关担保同步延续，一定程度上缓和了市场对短期流动性的担忧 [6] 债权人诉求与公司困境 - 首轮方案未通过的核心在于债权人与企业的风险判断与利益诉求存在差异 [7] - 债权人核心诉求是“利益最大化”，倾向于通过部分现金偿付或工抵房等形式尽快拿到实际资产，认为“即时拿到部分资产”远优于债务展期 [8] - 当前房地产销售市场仍在调整，公司经营性现金流改善有限，且未来一年仍有持续债务到期，债权人对于展期后的偿债能力缺乏信心 [7] 公司整体债务压力 - 2025年12月，公司境内债到期余额为57亿元，除正在寻求展期的20亿元债券外，还有37亿元债券需要偿还 [8] - 未来两年是公司的偿债高峰：2026年有超过120亿元境内债待偿还，2027年有70亿元海外债及超过30亿元境内债 [8] - 除“22万科MTN004”外，交通银行公告拟在12月22日召开“22万科MTN005”持有人会议审议展期事项，该债券余额为37亿元，本金兑付日为2025年12月28日 [8] 后续影响与展望 - 此次谈判仅针对第一笔到期债务，后续仍有多项债务即将到期 [9] - 若第一笔债务的博弈未能达成双方认可的方案，后续可能引发连锁反应 [9] - 预判在二次会议中，债权人和公司仍需进一步妥协，寻求更可持续的解决方案 [9]

交易所债券市场表现 - 万科企业股份有限公司旗下多只境内债券价格于收盘时普遍上涨，部分债券涨幅显著 [1] - 具体来看，“23万科01”、“21万科04”、“22万科02”和“22万科04”的涨幅均超过17% [1] - “22万科06”和“21万科06”的涨幅均超过14% [1] - “21万科02”的涨幅超过7% [1]

核心事件概述 - 万科面临一笔即将于2025年12月15日到期的境内债券“22万科MTN004”的偿付危机，该债券本金20亿元人民币并需支付最后一年利息 [1] - 在房地产行业下行与公司自身流动性紧张的背景下，万科提出的三个债券展期方案均未获得通过，公司正利用五个工作日的宽限期进行最后谈判以避免违约 [1][4] 展期方案详情与表决结果 - 方案一：仅将还本期限推迟一年，利率维持3%不变，未提供额外担保，因缺乏诚意被债权人否决 [1] - 方案二：引入由深圳国资提供担保的增信机制，获得总表决权数额83.4%的同意，但因未达到募集说明书规定的90%以上同意门槛而失败 [2][4] - 方案三：同样引入国资担保，但支持率仅为18.95%，未能通过 [4] - 债券募集说明书设有宽限期条款，万科在12月15日后有五个工作日与债权人进行最后谈判，需争取剩余约7%表决权的支持以使方案二通过 [4] 潜在违约后果与风险传导 - 若展期失败，万科将出现首次境内公开债务违约，可能对其声誉造成巨大冲击，并导致万科A股和港股股价大幅下跌 [6] - 违约可能触发交叉违约条款，导致其他未到期债务的债权人有权要求提前偿还本金，例如一笔2027年5月到期的债券可能因此被要求在今年12月立即偿还 [7] - 交叉违约可能使公司在短期内面临数百亿元人民币的还本压力 [7] 债务重组可能路径 - 若全面违约发生，债务重组可能成为出路，该方式保留公司经营主体和上市地位 [7] - 常见重组方式包括：全面大幅展期（延长还款期限三年、五年甚至十年并分期偿还）、削减债务本金（如10亿元债务经协商后仅偿还一半或更少）、债转股（将债务转化为股权） [9] 未来关键节点与影响 - 未来五个工作日的谈判结果至关重要，直接关系到本次债券展期的成败、公司声誉、市场信心及后续债务处理空间 [11] - 谈判成功可为公司赢得喘息之机，逐步缓解流动性压力；谈判失败则可能引发从公开债务违约到交叉违约的连锁反应，最终走向债务重组，对企业经营和市场格局产生深远影响 [11]

京杭大运河旁，一个曾经的热门红盘被收储用作保障性住房，再次出租依然受捧。 近日，杭州市本级首个"收存转保"（即国企收购存量商品房用作保障性住房）项目宁巢公寓河语光年府店开业，开业当天签约率突破80%。 河语光年府是万科在杭州的首个"光年"系项目，2021年首次开盘入市时，吸引到6000组客户登记认购。今年5月，小区两幢自持房源与杭州安居集团完成 不动产权转移登记，成为杭州市首轮收储中唯一被收购的项目，此后逐步被改造为白领公寓。 宁巢公寓河语光年府店运营工作人员徐先生向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）介绍，项目开业后出租非常快，不需要中介费，基本可以拎包 入住。 曾有人10分钟就定下一套房 河语光年府位于杭州市拱墅区运河新城板块，两幢公寓楼总建筑面积约4152平方米，共17层75套房源，两梯五户，单套户型面积50～60平方米，租金从 2800元/月到3350元/月不等，物业费300元/月。采用民用水电，洗衣机、冰箱、中央空调、鞋柜、衣柜等一应俱全。 徐先生告诉每经记者，公寓是首次开放出租，家具设施都经过了甲醛检测。项目开业两天，一居室房源就全部签约租出，只剩下少量两居室房源，3315 元/月左右，包含物 ...

万科债券市场表现 - 万科多只境内债券于12月16日出现显著上涨，其中“22万科04”涨幅超过12%，“23万科01”涨幅超过10%，“22万科02”涨幅超过8%，“22万科06”涨幅接近7%，“21万科06”涨幅超过6%，“21万科02”涨幅超过4% [1]