FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 貝殼控股有限公司 呈交日期： 2025年12月17日 第 2 頁 共 9 頁 v 1.3.0 | 13). | 購回股份(或其他證券)但沒有註銷 | | 520,713 | % | USD | 5.7613 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 變動日期 | 2025年11月26日 | | | | | | 14). | 購回股份(或其他證券)但沒有註銷 | | 519,966 | % | USD | 5.7627 | | | 變動日期 | 2025年11月28日 | | | | | | 15). | 購回股份(或其他證券)但沒有註銷 | | 537,456 | % | USD | 5.5601 | | | 變動日期 | 2025年12月1日 | | | | | | 16). | 購回股份(或其他證券)但沒有註銷 | | 542,613 | % | USD | 5.5285 | | | 變動日期 | ...

贝壳战略调整：终止自操盘业务 - 贝壳旗下地产开发平台贝好家宣布“停做自操盘”，意味着其将结束作为开发商（甲方）的身份，回归其作为行业服务伙伴（乙方）的定位 [1][2] - 公司管理层表示，此次调整是聚焦核心优势的主动战略选择，而非因项目销售不佳的被动妥协 [2][7] 自操盘项目销售表现分析 - 贝好家目前主要的自操盘项目为成都贝宸S1和上海贝涟C1 [3] - 上海贝涟C1项目首批于2025年10月26日开盘，推出144套住宅，获得88组有效客户认筹，认筹率为61.1% [3] - 该认筹率在2025年10月上海有开盘记录的32个楼盘中排名第17位，属于市场中游水平 [3] - 截至2025年12月16日（开盘后50天），该批次房源已售出77套，销售率为53.5%，同样处于市场中游位置 [4][9] - 项目第二批112套住宅正处于认筹阶段，备案均价为每平方米4.4万元，较首批均价上涨不到500元 [5][10] 战略调整的驱动因素 - 终止自操盘业务的核心原因在于资金使用效率和商业模式性价比的考量 [7][12] - 房地产开发是资金密集型业务，在当前市场销售速度下，自操盘模式导致资金周转期较长，资金使用效率下降 [7][12] - 公司认为轻资产运营模式是其核心优势所在，中国房地产领域更需要能够链接供需两端的行业伙伴，而非新增开发商 [7][12] - 此次调整被视为公司经过亲身实践后，验证了双线并进的难度，从而选择回归其专业领域 [7][12] 行业背景与影响 - 当前中国房地产行业正经历一场淘汰赛，企业主动进行战略收缩被视为为了更好前进的理性选择 [13] - 此举符合“让专业的人做专业的事”的商业逻辑，有助于行业避免内卷，实现更健康、可持续的发展 [12]

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

文章核心观点 - 贝壳集团通过其新业务“贝好家”进军房地产开发前端服务领域 旨在利用其庞大的数据和客户洞察能力 以C2M（客户到制造）模式重构传统地产开发逻辑 推动行业从“资金推动”和“经验驱动”向“客户需求驱动”和“数据驱动”转变 [5][27][41] 贝好家的业务定位与目标 - 贝好家成立于2023年7月 业务模式与贝壳原有围绕“交易”的服务不同 直接介入开发前期的拿地、设计、定位等环节 [5] - 其成立的初衷是数据驱动、用技术改变地产开发 并随着AI技术的发展 探索改变传统地产模式的能力 [5] - 公司明确表示“不想做开发商” 其目标是成为开发商的“长期合作伙伴”和“好伙伴” 利用自身优势为行业提供新的解决方案 [37][38] C2M模型的核心与运作方式 - 贝好家的C2M模型基于贝壳的两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据 和以购房者为代表的客户端行为数据 [29] - 模型运作采用“数据+人”双线并行 既利用大数据算法进行初步定位和客群挖掘 也通过大量深度个案访谈和调研（如发放8122份问卷 深度访谈97组客户）获取需求细节 并反馈给模型进行迭代 [30][33] - 模型包含价格预测功能 初期依赖人工对区位因素（如地铁、商业、学校）进行评分和校验 目标是逐步实现相关因素定价的自动化 [31] - 该模型的特点是“以数据为基础 同时尊重专业人士的手感” 形成人工与智能双向螺旋上升的迭代过程 [31] 自操盘项目“贝宸S1”的实践与理念 - 贝好家在成都独立自操盘的首个重点项目“贝宸S1”于2024年9月拿地 地价10.76亿 规划建筑面积39443.68平方米 [6][11] - 该项目定位为“标杆”但不以盈利为第一目标 建造成本超过地价 达到每平方米3万元以上 导致每平方米6万多的均价几乎贴近成本线 [12][14] - 项目在设计和建造上进行了大量高成本创新：智能系统信息点位达310个以上 约为普通科技住宅的4倍 景观植物用了200种以上 是普通小区的3倍以上 并使用了双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等公建级材料 [15][17] - 开发过程高度注重细节验证和客户体验：采用1:1实地打样测试材料和工艺 通过软件对108户住宅的1006个关键视野点位进行模拟优化 甚至让物业团队提前介入规划未来二十年的维护 [18][22] - 通过该项目 贝好家沉淀出两条核心理念：1) 住得好＞卖得好；2) 客户需求＞开发经验 [23] 贝壳的数据优势与行业价值主张 - 贝壳区别于传统地产企业的最大优势在于数据 拥有覆盖超6万家门店、54万经纪人的服务网络所积累的庞大而精准的行业数据 [26][35] - 公司认为传统“资金推动型”的开发模式已经改变 行业需要一个新的模型 而贝壳凭借其连接客户与产品数据的能力 可以充当开发商的“插件” 帮助其捕捉真实需求 [34][35] - 贝好家希望通过合作模式而非自操盘来创造更大价值 合作模式的项目数量预计可达自操盘的十倍 其野心在于用数据和客户思维重构整个地产开发链条 为行业提供一套新的“大模型” [40][41]

文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家通过其首个独立操盘的“金融城·贝宸S1”项目，成功实践了以客户为中心的C2M（Customer to Manufacturer）数据驱动型住宅开发模式，该项目在产品力、成本投入和销售表现上均树立了行业新标杆，并验证了新模式在推动房地产供给侧升级方面的可行性与战略价值 [1][2][5][8] 项目概况与市场反响 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，由贝壳旗下贝好家独立打造，其示范区开放后吸引了超过50家房地产开发商及服务商前来考察，关注度罕见 [1] - 项目被业内评价为“新自然主义的时代之作”，其108套建面约275-560㎡的住宅被誉为“智慧生态舱” [3] - 市场销售表现强劲，截至2025年12月11日，开盘不足一个月的贝宸S1在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [4] 开发模式与战略背景 - 贝好家是贝壳集团“一体三翼”战略中的新一翼，定位为数据驱动型住宅开发服务平台，而非传统开发商，其宗旨是以C2M为核心理念推动房屋供给侧升级 [2] - C2M模式指消费者直接参与产品的设计、制造和生产，制造商根据消费者反馈制造产品，该模式契合市场从卖方市场向买方市场的转变，与“以人定房”政策思路一致 [1][2][8] - 贝宸S1是贝好家首个独立操盘项目，旨在验证C2M模式与全链条开发能力，成功后贝好家将转向轻资产模式，理论上可做更多项目 [5][8] 土地获取与成本投入 - 2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，楼面价27300元/㎡，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [2] - 拿地半年后，一路之隔的另一地块以41200元/㎡出让，成为成都新“地王”，使贝宸S1产生超过1.3万元/㎡的土地增值 [2] - 公司将数亿元的土地价差全部投入产品打造，而非转化为利润，导致项目建造成本超过3万元/㎡，甚至超过了土地成本，这在住宅项目中极为少见 [3] - 按项目每平米6万多的均价计算，其定价几乎紧贴成本线 [3] 产品设计与创新亮点 - **建筑设计**：突破传统“坐北朝南”惯例，基于对成都高净值客户的调研（超过70%客户认为景观视野价值高于房屋朝向），将四栋建筑巧妙偏转，形成花瓣般舒展布局，确保每户主视野面能欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景 [6] - **建筑立面**：采用UHPC、双曲线蜂窝铝板、玻璃幕墙等材料，立面成本超过4000元/㎡，是国内一线豪宅（约2000元/㎡）的两倍，创造了先锋艺术感的立面 [3] - **立体景观**：引入“风景里的家”理念，对主入口、下沉庭院等多空间进行立体景观设计，引入两百余种特色植物、千余吨天然石材 [4] - **智慧科技**：进行了“饱和式超配”，成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆，例如在375㎡户型中接入超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [4] - **人性化细节**：基于对潜在客户的实地调研，融入大量人性化设计，如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm、改良地下车库转弯半径等 [7] 行业影响与启示 - 项目证明了基于大数据洞察、真正尊重客户需求的C2M模式，能够实现高度定制化与系统性创新，使房地产的“私人定制”成为可能 [6][7] - 房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“住有所居”变成“住有优居”，这正倒逼房地产运营模式重构 [8] - 贝宸S1的成功启示行业，中国房地产领域可能需要一个更有客户视角的“好伙伴”，而非多一家传统开发商 [8]

高管减持与股份回购 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东于12月9日计划出售140万股ADS（折合420万股A类普通股），对应市值2405.2万美元（约1.7亿元人民币），这是其自2020年公司美股上市以来的首次减持，套现资金将用于兑现其于今年4月承诺的900万股A类普通股捐赠计划 [4] - 减持公告发布当日，贝壳港股股价下跌4.78%至42.6港元/股，美股股价下跌3.86%至16.42美元/股 [4] - 与此同时，公司正加速股份回购以稳定市场信心，12月12日斥资300万美元回购51.95万股，12月以来每个工作日均进行回购，累计金额近3000万美元 [4][22] - 2025年第三季度，贝壳回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年单季度新高，截至第三季度末，年内累计回购约6.75亿美元，同比增长15.7%，自2022年9月回购项目启动以来，累计回购金额约23亿美元 [4][17][23][37] 高管薪酬与公益捐赠 - 2024年4月17日，彭永东计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价51.95港元/股计算，捐赠金额约4.68亿港元（约4.4亿元人民币） [6][7][24][25] - 捐赠资金在完税后，50%用于改善居住行业服务者及其家庭的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶，将通过格林互助和贝壳公益基金会执行 [7][8][26] - 此前，公司高管薪酬曾引发争议，2021年至2023年，彭永东的薪酬从847.8万元人民币飙升至7.13亿元人民币，联合创始人单一刚的薪酬从685.3万元人民币涨至5.29亿元人民币，2024年二人年薪虽有回落但仍分别高达4亿元和3亿元人民币 [9][27] - 公司解释称，2022年港股上市时为满足联交所对同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的要求，向彭永东授予了限制性股票，该股票采用直线摊销法计入股权薪酬科目，导致账面薪酬数额巨大 [9][27] 财务业绩表现 - **整体收入与盈利波动**：2021年公司净收入同比增长近15%，但经营利润和净利润由盈转亏，2022年净收入同比下滑25%，净亏损扩大至14亿元人民币，2023年净收入同比增长28%，经营利润和净利润均转盈，2024年净收入同比增长20.2%至934.57亿元人民币，但经营利润和净利润同比分别下跌近21%和31% [9][28] - **2025年第三季度业绩承压**：当季净收入为231亿元人民币，同比仅增长2.1%，其中存量房业务净收入60亿元人民币，同比减少3.6%，新房业务净收入66亿元人民币，同比减少14.1%，家装家居业务净收入43亿元人民币，基本持平，房屋租赁服务净收入57亿元人民币，同比增长45.3%，是唯一增长板块 [11][31] - **盈利能力下滑**：2025年第三季度毛利为49亿元人民币，同比下降3.9%，毛利率从上年同期的22.7%下降至21.4%，经营利润为6.08亿元人民币，同比下降16.4%，经营利润率从3.2%降至2.6%，净利润为7.47亿元人民币，同比下降36.1% [12][32] - **业务贡献利润结构**：2025年第三季度，高利润率的存量房业务贡献利润23.4亿元人民币，新房业务贡献利润16亿元人民币，家装家居贡献利润13.8亿元人民币，而高增长的房屋租赁服务贡献利润仅5亿元人民币 [15][34] 业务战略与转型 - 公司自2021年起提出“一体两翼”战略，在房产经纪基础上布局家装和租赁，2023年战略升级为“一体三翼”，新增住宅开发业务“贝好家”，旨在通过多业务协同降低对单一房产经纪周期的依赖 [16][35] - 新业务目前尚未实现规模与盈利双提升，租赁业务呈现高增长低盈利特征，家装业务增长乏力，住宅开发业务仍处于培育期，第二增长曲线的支撑作用存在不确定性，短期内难以完全抵消传统业务下滑的影响 [16][36] 成本控制与人员优化 - 面对业绩压力，公司持续推进降本增效，截至2025年6月底，员工总数约为13.18万人，较2024年末减少约3200人 [16][36] - 近期市场传闻公司启动大规模人员优化，比例高达30%，公司回应称“整体裁员30%系严重夸大，实际优化比例不足0.5%，涉及员工约650人” [16][36] 现金状况 - 持续的股份回购消耗了公司现金储备，截至2025年9月30日，公司的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为557亿元人民币，较年初的616亿元人民币有所下降 [17][37]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资299.9万美元 [1] - 公司以该笔资金回购了54.1万股股份 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购总金额为299.85万美元 [1] - 此次回购股份数量为54.09万股 [1]

股份数据 - 2025年12月12日开始时，已发行股份总数为3,366,778,024股[3] - 2025年12月15日结束时，已发行股份总数为3,366,778,024股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,506,225,794股[7] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及12月9 - 11日多次购回股份[4][5] - 2025年12月15日在纽约证券交易所购回股份540,891股，付出2,998,537美元[13] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可购回360,216,007股[13] - 已购回股份数占决议通过当日已发行股份数2.332%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期截至2026年1月14日[13]

贝壳贝好家业务模式与C2M战略解析 - 贝壳集团旗下住宅开发服务平台贝好家正式开盘其首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”，标志着公司跨界房地产开发并验证其核心C2M模式 [1][5] - 公司于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，正式成立贝好家事业线，旨在利用数据优势推动房地产供给侧升级 [2][7] - 贝好家明确自身定位并非传统开发商，而是以C2M为核心、为合作伙伴提供服务的平台，其盈利模型主要依靠为开发商提供从产品定位到营销各环节的服务收入 [2][3][8] 自操盘项目的战略目的与市场表现 - 为验证C2M能力闭环，贝好家亲自下场操盘了两个项目：成都贝宸S1和上海贝涟C1 [2][7] - 2024年9月，贝好家以总价10.76亿元、楼面价27300元/平方米、溢价率42.19%竞得成都金融城三期地块 [2][7] - 市场验证结果：截至报道时，成都贝宸S1累计网签达25套；上海贝涟C1于2025年10月底首次开盘，首日即获得81组家庭认购 [2][7] - 在完成两个自操盘项目后，贝好家已明确将不再自主操盘，未来将转向轻资产模式以发挥自身强项 [3][8] C2M模式的核心能力与行业合作 - C2M模式定义为：通过大数据分析与AI算法深度洞察客户需求，预测产品类型与价格预期，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”的“大数据造房” [2][7] - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等地落地17个多种模式的地产开发合作项目 [3][9] - 合作方包括招商蛇口、中海地产、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等多家知名房企 [3][9] - 该模式早期打动开发商的两大能力：基于海量客户数据的偏好分析，以及快速、精准触达目标客户进行验证的能力 [3][9] C2M模式对开发产业链的升级与具体应用 - 该模式的核心影响在于将干预环节极致前置，聚焦于前端的定位决策和产品决策，以解决传统开发中“产品端出问题”的痛点 [4][9] - 能力根基在于贝壳积累的用户线上浏览、咨询、线下带看、出价等海量行为数据，并据此建立了客户洞察、潜客、定价和套型配比模型 [4][9] - 通过关键过程指标评估模式效果：刻画客群与实际购房客群的一致性、建议套型配比与实际销售结构的一致性、模型定义的量价关系与实际表现的匹配度 [5][10] - 具体案例：在成都贝宸S1项目中，通过客户深访与数据统计，发现高端客户更看重视野而非传统朝向，从而放弃了正南正北布局 [5][10] - 贝壳连接的门店和经纪人网络，为设计师提供了直接触达客户的通道，形成了迭代式设计流程，颠覆了传统设计中设计师与客户脱节的问题 [5][10] 未来发展战略与潜在合作方向 - 贝好家未来的合作主体将不局限于传统开发商，还将拓展至城投公司、代建企业以及持有资产的资方等 [5][10] - 公司认为，只要能发挥其数据与C2M模式优势，涉及房地产开发的各个领域均有合作可能 [5][10]