最近，贝壳又火了一把。 这边，彭永东卖股票做捐赠，说是开始兑现承诺做帮扶，给那些正在寒冬中苦苦煎熬的贝壳员工和毕业生们着实打了一把鸡 血：叩谢彭老板大恩。另一边，贝壳自己的开发商—— 贝好家，却卖不动自家的房子，只好无奈宣布：以后不再下场做开发了，还是缩回去老老实实卖 房子。想当初，成立贝好家的时候，彭永东是多么看好贝壳下场做开发。 用C2M（customer to manufacturer）模式，借助贝壳海量的交易数据，做定制化开发和产品优化。有自家的大数据做支撑，妥妥的理工男的理性判断，这 房子还能卖不好？ 这两年，贝好家在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等多个城市大举拿地，拓展项目。 截至上月底，据说贝好家在全国已落地项目17个，预计拿地总投资超过50亿，如果加上后续建造成本，整体投资应该在70亿以上。 就拿刚开盘不久的成都金融城"贝宸S1"项目来说。 去年9月，贝好家与绿城、越秀、建发等大牌开发商同台抢地，经过82轮竞价，把总价竞到了10.76亿，溢价率超过42%，楼面价飙到了每平米2.73万，一 举捅破了当时成都地价天花板。 为此，贝好家CEO徐万刚亲自打磨14个月，搞出了 ...

何为自操盘？就是此前贝壳专门成立贝好家，单独或联合拿地后进行开发销售，相当于由曾经的乙方转变为甲方。 然而，随着其官宣停做自操盘，甲方的身份也就此终结。不少业界猜测贝壳这次战略调整是因为自操项目销售情况并不好。 对此，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚回应称放弃自操盘并非被动妥协，而是聚焦核心优势的主动战略选择。 目前，贝好家自操盘主要是成都贝宸S1和上海贝涟C1，作为聚焦上海楼市的自媒体，我们重点来关注上海贝涟C1的销售情况。 近期，中介一哥贝壳一则消息惊动了地产圈，贝壳旗下地产开发平台贝好家将要"停做自操盘"。 近期，贝涟C1二批次房源处于认筹阶段，二批次总计推出112套住宅，略少于一批次，备案均价4.4万每平，比一批次上涨不到500元。 一般而言，单个项目认筹率是随着开盘次数而递减，加之如今市场略冷于两个月前，因此贝涟C1二批次认筹情况大概率不如一批次，如果最终结果是逆 势上涨，那就能说明项目市场接受度优秀。 因此，可以看出贝壳不再自操盘的最大可能性是性价比问题。 自己做开发商，需要投入更多的资金，房地产是资金密集型市场，加之如今市场销售并不快，造成资金使用效率下降。虽然不至于亏本，但周转期较长。 相 ...

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

印证技术的作用，这是贝好家面临的第一个迫切需要解决的问题。 在过去一年多，贝好家同时通过多种模式，在全国重点城市落地了十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国、滨江集团、中国金茂、兴 耀房产等开发商，每个项目中均由其提供C2M产品定位服务。 而在Deepseek正式发布的四个月前，贝好家在成都拿下了第一个独立自操盘的项目。作为贝好家"证明自己"C2M模式和用技术、数据重构地产开发链条的最 重点项目，由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚（人称"阿甘"）亲自带队。 贝壳重新解构地产开发。 2025年春节，贝壳所有高管都没能过好新年。新春，Deepseek在AI界扔下一颗深水炸弹，它掀起的浪花却席卷了国内整个经济领域。 聪明的AI、智能化的跳跃式发展，带给一些敏锐的人一种感觉：自己已经站在了新旧世界的切换点上。 先一步"召唤"未来的人，大多数都会提前偷偷布局。他们急切去找到解答未来的新方法。 时间再往前，2023年7月，贝壳成立新业务"贝好家"。它与贝壳之前的既有业务都不一样，二手房交易、新房渠道、租赁都是围绕"交易"建立服务的，而贝 好家则直接把"手"伸到了前期开发的拿地、设计、定位环节，从一块空 ...

当科技、新能源汽车等行业以"用户思维"重构产品逻辑时，房地产行业却长期受制于另一套惯性体系： 经验主导、节奏优先、以销售效率覆盖产品风险。随着市场进入存量博弈阶段，这套逻辑正在失效，房 地产也从"卖方市场"走向"买方市场"。 2023年7月，贝壳集团启动"一体三翼"战略，贝好家事业线随之成立。经过883天的系统打磨，贝好家已 在全国11座城市落地17个项目，并与中海地产、招商蛇口（001979）、中国电建（601669）地产、越秀 地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团（002244）、兴耀房产等优秀开发商建立合作关系。 成都金融城·贝宸S1，是贝好家首个自主操盘项目。在行业普遍强调周转效率和成本控制的背景下，该 项目选择以"建造成本高于地价"的方式，将资源重新配置到产品端。 开盘不足一个月，贝宸S1即跻身成都2000万元以上豪宅网签榜第二，吸引50余家房企高管组团考察； 贝好家其他项目的合作方亦直言"重新理解了好房子的定义"。从理念碰撞到细节落地，从自操盘验证到 合作项目复制，贝宸S1背后，是贝好家对房地产开发新模式的完整探索。 理念落地，打造"新自然主义的时代之作" "非交付标准的内容，最终不卖给客 ...

公司战略与模式创新 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家首次跨界涉足开发领域，通过自主操盘项目“金融城·贝宸S1”以锻炼和提升其C2M能力，旨在完成从拿地到营销的全新闭环[4] - 贝好家的核心模式为C2M，即利用大数据与AI技术整合多维度数据，将客户需求前置并贯穿开发全链条，实现“以客户定房、以房定地、以房定钱”的新开发模式探索[5] - 公司明确战略定位不是成为新的开发商，而是作为开发商的“好伙伴”，并于2025年12月12日正式发布C2M全链解决方案，旨在为开发商、业主方、代建方等提供住宅开发全链条服务[20] 项目表现与市场定位 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，贝壳于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得地块，折合楼面价27300元/平方米，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录[4] - 截至2025年12月11日，该项目开盘不足一个月，在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身该市全年累计网签量第二名[3] - 项目定位为高端住宅，共108套，建面约275-560平方米，于2025年10月底开放示范区，被业内评价为“新自然主义的时代之作”[6] 产品设计与投入 - 项目建造成本超过地价，达到3万元/平方米以上，管理层决定将数亿元的价差投入到产品打造中，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线[5] - 在375平方米户型中，项目共接入环境控制、安防感知等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍，其中多个国际品牌首次实现与华为鸿蒙系统生态联通[10] - 产品设计突破传统惯例，例如基于客户调研发现超过70%的成都高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，因此项目突破“正南正北”格局，让每一户都能欣赏到金融城盛景[13] 运营理念与客户导向 - 贝好家在项目中沉淀了产品观：住得好＞卖得好；客户需求＞开发经验，更关注业主长期居住体验而非仅销售展示效果[14] - 项目开发过程中强调客户验证，所有想法需经过“客户触达”验证后才实施，并让潜在客户意见融入设计规划，强调“客户需求开发经验”[13] - 项目会所设计摒弃不实用的豪华配置，结合108户小型社区特点配备必要功能区域并提供高端私享服务，原则是“客户愿意用、长期用的地方要多花钱，用不上的东西坚决不做”[14] 行业影响与合作伙伴 - 有分析师评价贝好家模式类似华为对汽车行业的作用，是一套能提升开发商投资成功率的系统，为资本投入提供信息支持和渠道保障，并与贝壳传统新房业务形成融合发展[10] - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国金茂、绿城中国等众多实力强劲的开发企业[16] - 有业内人士评价项目展示了完全不一样的开发逻辑和产品表达，是地产新时代的积极信号，并将打造过程中的大量调研、设计细节乃至走过的弯路全部公开，以“108个小故事”方式向行业与客户传递[17]

项目概况与市场反响 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家于成都金融城三期打造的高端住宅项目“金融城·贝宸S1”正式亮相 该项目凭借C2M模式的创新设计引发全国房地产行业广泛关注 [1] - 项目示范区开放后 吸引了超过50家房地产开发商及服务商前往现场考察 包括华润置地 招商蛇口 万科 中海等知名企业 覆盖集团董事长 总裁及各业务部门负责人 并获得较高评价 [3] - 项目位于成都金融城三期 距核心地标“双子塔”仅两公里 地块由贝好家于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得 折合楼面价27300元/平方米 刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [3] 项目投资与产品定位 - 贝好家对项目投入近乎“不惜成本” 由于金融城三期发展前景看好 项目一路之隔的另一地块在半年后以41200元/平方米出让成为成都新“地王” 使贝宸S1产生超过1.3万元/平方米的土地增值 [3] - 管理层决定将数亿元的土地价差全部投入产品打造而非转为利润 项目建造成本超过地价 达到3万元/平方米以上 这在过往住宅项目中极为少见 导致项目每平方米6万多的均价几乎贴近成本线 [4] - 项目经过14个月打磨于2025年10月底开放全景示范区 其特色建筑造型 曲面美学立面 全维立体景观及“超配”科技智能化设计 使108套建面约275-560平方米的住宅宛如“智慧生态舱” 被业内评价为“新自然主义的时代之作” [4] 产品设计与C2M模式创新 - 项目设计突破传统房地产开发“惯例经验” 例如 通过对成都高净值客户调研发现超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向” 因此项目突破传统“正南正北”格局 将四栋建筑巧妙偏转形成花瓣般布局 确保每户主视野面能欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景 [5] - 项目与传统开发模式最大不同在于C2M模式的全面落地 将未来业主意见融入设计规划与方案落地中 强调“客户需求>开发经验” [5] - 项目作为C2M模式全面验证的“样板楼” 其设计打造包含了大量材料 工艺及科技创新 [5] 公司战略与业务模式 - 贝好家并不旨在成为“新的开发商” 而是将贝宸S1作为验证C2M模式的“样板楼” 公司于12月12日在成都正式发布C2M全链解决方案 旨在为开发商 业主方 代建方等提供涵盖定位 设计 品控到营销的住宅开发全链条服务 [7] - 公司战略选择是成为开发商的“好伙伴” 而非直接作为开发商 贝宸S1的成功对贝好家获取合作伙伴信赖及长期发展具有重要战略意义 [7] - 贝壳集团副董事长兼贝好家CEO表示 公司将珍惜客户口碑 不仅要把房子建好 也要确保未来物业服务做好 这对公司长期发展至关重要 [7]

公司战略与模式 - 公司提出房地产行业“客户主权”首次站到核心位置，其“大数据造房”本质是对居住需求的精准洞察与满足 [2] - 公司采用C2M开发模式，以大数据和AI算法为基础，深度洞察客户需求，预测产品类型和价格预期，并以此精准指引楼盘产品定位 [5] - C2M模式应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等全链条环节，并通过合作项目与自操盘项目进行验证 [5] - 公司基于线上、线下海量数据资产，结合模型算法与业务策略，精准刻画新房潜在客户的容量、画像和需求 [5] - 公司旨在通过轻资产平台模式，输出C2M全链解决方案，与合作伙伴共同开发，而非成为传统开发商 [6] 项目进展与布局 - 截至2025年11月底，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉累计落地17个项目 [2] - 成都贝宸S1项目于2025年11月开售，共有108套房源，截至12月11日累计网签量达20套 [2] - 上海贝涟C1项目也已开盘销售 [2] - 成都贝宸S1项目主力户型为275平方米与375平方米，精装修交付，配备智能家居系统及特色装标 [3] - 项目采用创新“蝴蝶形”楼栋布局，中庭有园林水系设计，多处采用贝壳元素 [3] 市场表现与竞争 - 成都贝宸S1项目在总价2000万元以上住宅（含别墅）中，位列2025年全市全年累计网签量第二名 [4] - 公司于2024年9月以溢价42.19%、楼面价27300元/平方米竞得成都金融城三期H12地块（24亩），打破了当时成都楼面价纪录 [3] - 在贝好家拿地半年后，建发以楼面价41200元/平方米竞得相邻的48.7亩地块，该地块亦为“地王” [4] 产品开发与客户研究 - C2M模式包含大量客户调研工作，在投前、拿地后、方案后进行三轮客户触达，分别验证区域认知、描摹客户画像、验证产品需求 [5] - 贝宸S1项目前期进行了大量细节用户调研，包括洗衣机高度、停车场转弯半径等问题，以指导最终设计方案 [5]

公司战略定位澄清 - 贝壳集团旗下贝好家事业线明确表示其战略定位并非成为一家开发商，而是聚焦于轻资产模式，旨在通过全链条服务成为房地产领域的“好伙伴” [1] - 公司强调其成都与上海的自操盘项目（贝宸S1与贝涟C1）本质是用于验证其C2M全链解决方案能力的“样板楼”，而非意图进军房地产开发业务 [1] - 公司重申将不再新增自操盘项目，不提供资金解决方案，此决策是为了更好地发挥自身优势并与更多房企伙伴合作，而非因现有项目销售不及预期 [3] 自操盘项目市场表现 - 成都贝宸S1项目（总价2000万元以上住宅）自11月入市后，截至12月11日累计网签达20套，在成都全市全年累计网签量中排名第二 [1][2] - 上海贝涟C1项目于10月底首开，根据克而瑞数据，其11月销售面积与销售套数均位列上海全市第三名 [1] - 公司引用上述销售数据，以回应外界关于项目销售不及预期的市场质疑 [2][3] C2M模式与产品方法论 - 公司基于近两年对头部10城新开盘的1350多个项目的摸排调研，发现高品质项目在市场中流速更佳 [2] - 贝好家推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在通过对客户需求的深度洞察，提前预测目标客户的产品类型与价格预期，从而指导楼盘产品定位 [2] - 公司将自操盘项目视为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，并承诺将持续保障这些项目的长期可持续运营，包括后期物业管理 [2][3] 市场环境与行业洞察 - 公司判断中国房地产市场的供求关系已发生根本性转变，自2021年起由卖方市场转为买方市场，客户购房更趋谨慎，成交周期变长 [2] - 尽管市场下行导致获客困难、房企销售费率增长，但公司认为匹配客户需求的“好房子”仍然热销，市场在好产品与好服务方面仍大有可为 [2] 业务发展与合作进展 - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等知名房企 [3] - 公司的合作模式正尝试拓展，合作主体不局限于开发商，还包括城投公司、代建企业以及一些资方，旨在房地产开发各领域发挥自身优势 [4]

行业趋势与市场洞察 - 房地产行业发展30多年后，“客户主权”首次站到核心位置，市场正从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段，客户需求从“住有所居”升级为“住有优居”[1] - 自2021年起，行业供求关系彻底改变，由卖方市场转为买方市场，客户购房更谨慎，成交周期变长，房企获客变难且销售费率增长[1] - 尽管市场下行，但匹配客户需求的好房子仍然热销，高品质项目销售流速更佳，近两年对头部10城1350多个新开盘项目的摸排调研证实了这一点[1] 公司战略与业务模式 - 公司推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在深度洞察客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以精准指引楼盘产品定位[1] - 2025年以来，公司将C2M理念应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等各环节的精准决策，并通过多个合作项目及自操盘项目进行验证[1] - 公司于2025年12月12日正式发布涵盖C2定位、C2设计、C2建管和品控、C2营销的“C2M全链解决方案”，提供从定位到营销的住宅开发全链条服务[2][3] - 公司明确转向轻资产平台模式，除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外，将不再做自操盘项目，旨在与开发商合作以扩大规模，合作模式下一年可做约一百个项目，远超自操盘的十个项目上限[4] - 公司自主操盘打造了两个“样板楼”以形成完整关联经验并验证业务能力，其核心目标不是成为一家开发商，而是成为更有客户视角的“好伙伴”，通过轻资产模式与更多伙伴合作打造好房子[5] 项目验证与市场表现 - 成都“金融城·贝宸S1”是公司首个自主操盘项目，作为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上住宅中，开盘不足一个月累计网签达20套，跻身2025年全市全年累计网签量第二名[4] - 上海“贝涟C1”是公司第二个验证C2M全链条开发能力的项目，于2025年10月底首次开盘，11月销售面积和销售套数均位列上海全市新房网签第三名[4] - 截至2025年11月，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等开发企业[5]