文章核心观点 - 贝壳旗下贝好家通过其首个独立操盘的“金融城·贝宸S1”项目，成功实践了以客户为中心的C2M（Customer to Manufacturer）数据驱动型住宅开发模式，该项目在产品力、成本投入和销售表现上均树立了行业新标杆，并验证了新模式在推动房地产供给侧升级方面的可行性与战略价值 [1][2][5][8] 项目概况与市场反响 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，由贝壳旗下贝好家独立打造，其示范区开放后吸引了超过50家房地产开发商及服务商前来考察，关注度罕见 [1] - 项目被业内评价为“新自然主义的时代之作”，其108套建面约275-560㎡的住宅被誉为“智慧生态舱” [3] - 市场销售表现强劲，截至2025年12月11日，开盘不足一个月的贝宸S1在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [4] 开发模式与战略背景 - 贝好家是贝壳集团“一体三翼”战略中的新一翼，定位为数据驱动型住宅开发服务平台，而非传统开发商，其宗旨是以C2M为核心理念推动房屋供给侧升级 [2] - C2M模式指消费者直接参与产品的设计、制造和生产，制造商根据消费者反馈制造产品，该模式契合市场从卖方市场向买方市场的转变，与“以人定房”政策思路一致 [1][2][8] - 贝宸S1是贝好家首个独立操盘项目，旨在验证C2M模式与全链条开发能力，成功后贝好家将转向轻资产模式，理论上可做更多项目 [5][8] 土地获取与成本投入 - 2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，楼面价27300元/㎡，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [2] - 拿地半年后，一路之隔的另一地块以41200元/㎡出让，成为成都新“地王”，使贝宸S1产生超过1.3万元/㎡的土地增值 [2] - 公司将数亿元的土地价差全部投入产品打造，而非转化为利润，导致项目建造成本超过3万元/㎡，甚至超过了土地成本，这在住宅项目中极为少见 [3] - 按项目每平米6万多的均价计算，其定价几乎紧贴成本线 [3] 产品设计与创新亮点 - **建筑设计**：突破传统“坐北朝南”惯例，基于对成都高净值客户的调研（超过70%客户认为景观视野价值高于房屋朝向），将四栋建筑巧妙偏转，形成花瓣般舒展布局，确保每户主视野面能欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景 [6] - **建筑立面**：采用UHPC、双曲线蜂窝铝板、玻璃幕墙等材料，立面成本超过4000元/㎡，是国内一线豪宅（约2000元/㎡）的两倍，创造了先锋艺术感的立面 [3] - **立体景观**：引入“风景里的家”理念，对主入口、下沉庭院等多空间进行立体景观设计，引入两百余种特色植物、千余吨天然石材 [4] - **智慧科技**：进行了“饱和式超配”，成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆，例如在375㎡户型中接入超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [4] - **人性化细节**：基于对潜在客户的实地调研，融入大量人性化设计，如在老人房交付泡脚池、卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机、交付六台冰箱、将家政间洗衣机抬高67cm、改良地下车库转弯半径等 [7] 行业影响与启示 - 项目证明了基于大数据洞察、真正尊重客户需求的C2M模式，能够实现高度定制化与系统性创新，使房地产的“私人定制”成为可能 [6][7] - 房地产市场已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“住有所居”变成“住有优居”，这正倒逼房地产运营模式重构 [8] - 贝宸S1的成功启示行业，中国房地产领域可能需要一个更有客户视角的“好伙伴”，而非多一家传统开发商 [8]

项目概况与市场反响 - 贝壳旗下贝好家独立打造的高端住宅项目“金融城.贝宸S1”在成都金融城三期亮相，其先锋设计、立体景观与全场景智能引发业内广泛关注 [1] - 项目示范区开放后吸引了超过50家房地产开发商及服务商前来考察，关注度罕见 [1] - 项目被业内头部房企设计总评价为考虑周全、迭代显著，其建设成本投入超过上海、深圳的许多顶豪产品，对成都市场形成震撼 [1] - 截至2025年12月11日，项目开盘不足一个月，在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [5] 产品设计与成本投入 - 项目建筑设计采用先锋流线造型与花瓣般舒展布局，景观设计引入两百余种特色植物、千余吨天然石材，营造自然野奢感 [1][4] - 建筑立面成本超过4000元/㎡，是国内一线豪宅平均立面成本（约2000元/㎡）的两倍，采用了UHPC、双曲线蜂窝铝板等材料 [4] - 项目建造成本达到3万元/㎡以上，甚至超过了土地成本，这在住宅项目中极为少见 [3] - 项目以约6万元/㎡的均价计算，几乎紧贴成本线 [3] - 在375㎡户型中，接入了超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [5] 开发模式与C2M理念 - 项目开创性地采用了C2M运营模式，即从消费者到制造者，让消费者直接参与产品设计、制造，以生产更符合需求的高质量产品 [1] - 该模式契合市场供需关系变化及“以人定房”政策思路，被认为在开发模式上具有超前先进性 [2] - 贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚指出，房地产发展30多年，“客户主权”第一次站在了核心位置 [2] - 项目充分尊重“客户思维”，与客户携手探讨和创造每一个方案，设计突破了许多房地产开发设计的“惯例经验” [5][6] 土地获取与价值决策 - 2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，折合楼面价27300元/㎡，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [2] - 拿地半年后，一路之隔的另一地块以41200元/㎡的价格出让，成为成都新“地王”，使贝宸S1产生超过1.3万元/㎡的土地增值 [3] - 管理层决定将数亿元的土地价差投入到产品打造中，转化为客户的长期居住体验，而非放入利润 [3] 公司战略与行业意义 - 2023年7月，贝壳启动“一体三翼”战略升级，贝好家作为新“一翼”亮相，定位为数据驱动型住宅开发服务平台，宗旨是以C2M为核心理念推动房屋供给侧升级 [3] - 贝好家拥有深厚的数据积淀，能细致刻画客户行为与偏好，例如调研发现成都超过70%的高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，从而指导了项目布局设计 [6] - 徐万刚指出，房地产市场已从2021年开始历史性地从卖方市场转变为买方市场，必须构建以客户为中心的新开发模式 [7] - 贝宸S1是贝好家的首个自主操盘项目与“样板楼”，旨在验证C2M模式与全链条开发能力，其成功对贝好家长期发展及获取合作伙伴信赖有重要意义 [5][7][8] - 未来贝好家在体系能力丰富后，将转向轻资产模式，理论上可以做更多项目 [7]