文章核心观点 - 贝壳集团通过其新业务“贝好家”进军房地产开发前端服务领域 旨在利用其庞大的数据和客户洞察能力 以C2M（客户到制造）模式重构传统地产开发逻辑 推动行业从“资金推动”和“经验驱动”向“客户需求驱动”和“数据驱动”转变 [5][27][41] 贝好家的业务定位与目标 - 贝好家成立于2023年7月 业务模式与贝壳原有围绕“交易”的服务不同 直接介入开发前期的拿地、设计、定位等环节 [5] - 其成立的初衷是数据驱动、用技术改变地产开发 并随着AI技术的发展 探索改变传统地产模式的能力 [5] - 公司明确表示“不想做开发商” 其目标是成为开发商的“长期合作伙伴”和“好伙伴” 利用自身优势为行业提供新的解决方案 [37][38] C2M模型的核心与运作方式 - 贝好家的C2M模型基于贝壳的两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据 和以购房者为代表的客户端行为数据 [29] - 模型运作采用“数据+人”双线并行 既利用大数据算法进行初步定位和客群挖掘 也通过大量深度个案访谈和调研（如发放8122份问卷 深度访谈97组客户）获取需求细节 并反馈给模型进行迭代 [30][33] - 模型包含价格预测功能 初期依赖人工对区位因素（如地铁、商业、学校）进行评分和校验 目标是逐步实现相关因素定价的自动化 [31] - 该模型的特点是“以数据为基础 同时尊重专业人士的手感” 形成人工与智能双向螺旋上升的迭代过程 [31] 自操盘项目“贝宸S1”的实践与理念 - 贝好家在成都独立自操盘的首个重点项目“贝宸S1”于2024年9月拿地 地价10.76亿 规划建筑面积39443.68平方米 [6][11] - 该项目定位为“标杆”但不以盈利为第一目标 建造成本超过地价 达到每平方米3万元以上 导致每平方米6万多的均价几乎贴近成本线 [12][14] - 项目在设计和建造上进行了大量高成本创新：智能系统信息点位达310个以上 约为普通科技住宅的4倍 景观植物用了200种以上 是普通小区的3倍以上 并使用了双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等公建级材料 [15][17] - 开发过程高度注重细节验证和客户体验：采用1:1实地打样测试材料和工艺 通过软件对108户住宅的1006个关键视野点位进行模拟优化 甚至让物业团队提前介入规划未来二十年的维护 [18][22] - 通过该项目 贝好家沉淀出两条核心理念：1) 住得好＞卖得好；2) 客户需求＞开发经验 [23] 贝壳的数据优势与行业价值主张 - 贝壳区别于传统地产企业的最大优势在于数据 拥有覆盖超6万家门店、54万经纪人的服务网络所积累的庞大而精准的行业数据 [26][35] - 公司认为传统“资金推动型”的开发模式已经改变 行业需要一个新的模型 而贝壳凭借其连接客户与产品数据的能力 可以充当开发商的“插件” 帮助其捕捉真实需求 [34][35] - 贝好家希望通过合作模式而非自操盘来创造更大价值 合作模式的项目数量预计可达自操盘的十倍 其野心在于用数据和客户思维重构整个地产开发链条 为行业提供一套新的“大模型” [40][41]