投资评级与核心观点 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][5] - 核心观点：康耐特光学是全球光学树脂镜片龙头，自有品牌快速发展，产品升级趋势明确，并先发布局智能眼镜赛道，卡位稀缺 [1][8] 公司概况与业绩表现 - 公司是全球领先的光学树脂镜片龙头，SKU超700万个，覆盖各种折射率、功能及镜片类型，可快速定制 [14] - 1996年起家于国际品牌代工，2013年开始向自有品牌转型，当前自有品牌已成为主力增长点 [8][17] - 2025年上半年实现收入10.84亿元，同比增长11.0%，归母净利润2.73亿元，同比增长30.7% [8][18] - 2020年至2024年，公司收入从10.93亿元增长至20.61亿元，复合年增长率为17.2%；归母净利润从1.28亿元增长至4.28亿元，复合年增长率为35.2% [18] - 2024年，标准化库存镜片、功能性镜片、C2M定制镜片收入分别为9.07亿元、7.55亿元、3.95亿元，同比分别增长9%、32%、12% [19] - 2025年上半年，标准化库存镜片、功能性镜片、C2M定制镜片毛利率分别达到34%、41%、62% [19] - 2024年，公司境内收入6.55亿元，同比增长14%，占比32%；境外收入14.05亿元，同比增长19%，占比68% [25] 行业分析：光学镜片 - 2024年全球眼镜镜片行业零售额为543亿美元，同比增长8.4%；制造厂商出厂销售额为62亿美元，同比增长6.9% [8][34] - 2024年中国眼镜镜片行业零售额为382亿元，同比增长9.6%；制造厂商出厂销售额为207亿元，同比增长8.8% [38] - 2024年按销量计，依视路陆逊梯卡以约4亿件排名全球第一，康耐特以约1.8亿件排名第二；按销售额计，康耐特是前五名中唯一的中国品牌，位列第五 [8][51] - 2024年中国1.74折射率镜片占比仅为0.5%，渗透率提升空间大 [48] - 2024年，康耐特在中国镜片制造厂商中销量份额为9.4%，位居第一；销售额份额为8.5%，位居第三 [49] 行业分析：智能眼镜 - AI眼镜市场快速放量，2025年第一季度至第三季度全球销量达312万台，第三季度单季销量165万台，同比增长370% [8][54] - AR眼镜市场，2025年第一季度至第三季度全球销量56万台，第三季度单季销量30万台，同比增长180% [60] - 智能眼镜近视方案主要分为外挂式（磁吸/卡扣）和贴合式（一体成型），技术持续迭代，镜片环节有望量价齐升 [8][61][64] 公司核心竞争力 - **产品与市场**：在国内市场依托差异化产品矩阵（如1.74折射率镜片）满足细分需求，赋能B端推广；在海外市场依托高效的C2M（客户对工厂）定制化服务，实现24小时内生产完成、72小时内交付 [8][67][71] - **技术与制造**：通过收购日本朝日光学掌握1.74镜片生产技术，并与日本三井化学合作，在高折射率镜片原料与生产上构筑壁垒 [67][78]；全球产能布局包括上海、江苏、日本（扩建）和泰国（新建）基地 [77] - **智能眼镜卡位**：凭借定制化车房制造能力、全球最大镜片企业的美誉度背书，以及与科技大厂的持续研发合作和领先的一体化贴合技术，已陆续突破国内外大厂合作 [8][86][89] 盈利预测与估值 - 预计公司2025年至2027年收入分别为23.01亿元、26.16亿元、29.79亿元，同比分别增长11.3%、13.7%、13.8% [2][91] - 预计2025年至2027年归母净利润分别为5.5亿元、6.8亿元、8.2亿元，同比分别增长29%、23%、20% [2] - 对应2025年至2027年市盈率分别为42倍、34倍、29倍 [2] - 若考虑2026年智能眼镜业务贡献利润增量（乐观情形下贡献2亿元，对应约9亿元总利润，市盈率约27倍），估值仍具性价比 [2][94] - 可比公司（明月镜片、博士眼镜、英派斯）2025年平均市盈率为42倍，2026年为35倍，康耐特估值相对较低 [94]

不做开发商，却在拿地造房子。 作为贝壳旗下的住宅开发服务平台，贝好家在业内一直没有对标对象，外界对它的C2M（Customer to Manufacturer，消费者到制造者）业务模式，也很难具 象化。 但华为与车企的合作模式，让贝壳找到了知音。"华为之于车企，就如同贝好家之于开发商。" 近日在贝好家2025开放日上，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚如此形容道。 成立两年多以来，这是贝好家首次公开对外公开发声，地点选在成都，其首个拿地项目所在城市，既是一次答疑，更是一次闭环验证。 去年9月，贝壳10.76亿拿下成都金融城三期地块，折扣楼面价每平2.73万，成为当时的"新地王"。经过14个月打磨，地块被打造成一个高端住宅项目"金融城 ·贝宸S1"。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 如果再考虑到基础设施配套、财务成本以及税费等，贝宸S1并不怎么挣钱。 戏剧性的是，贝好家拿地后，隔壁一块地仅拿地价就每平米超过4万，贝好家可以说"躺赚"。将价差放入利润，还是转化到产品中，贝好家没有犹豫。据郭 旌透露，管理层很快决定，将数亿元的价差投入到产品打造中。 目前，国内一线豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，而贝宸S ...

贝壳的战略转型与业务创新 - 公司成立新业务“贝好家”，业务模式从围绕房产“交易”服务，延伸至房地产开发前期的拿地、设计、定位环节，旨在用数据和技术改变地产开发[3] - 公司通过“贝好家”在全国重点城市落地十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国等开发商，提供C2M产品定位服务[4] - 公司在成都和上海独立自操盘“贝宸S1”与“贝涟C1”项目，旨在完成C2M模型的学习与闭环落地，并更深入理解地产开发与合作伙伴[4][5] 贝宸S1项目的实验性标杆意义 - 贝宸S1项目位于成都锦江区金融城核心位置，拿地成本为10.76亿元，规划建筑面积39443.68平方米[6] - 项目建造成本超过地价，达到每平方米3万元以上，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线，其目标为成为标杆而非以盈利为第一要务[6][8] - 项目在智能系统方面配置了310个以上信息点位，约为普通科技住宅的4倍，并预留机器人送货接口[9] - 项目景观植物用了200种以上，是普通小区的3倍以上，并采用含羞草、中草药等特殊植物以增强人与自然的互动[9] - 项目采用双曲线蜂窝铝板、超高性能混凝土等高端公建材料，并投入大量设计过程，包括1:1打样、专业软件建模优化108户住宅的1006个关键视野点位等[11][13] - 项目开发理念强调“住得好＞卖得好”和“客户需求＞开发经验”，旨在打造面向未来的“样板项目”[13] 贝好家的C2M数据驱动模型 - 公司的C2M模型基于两大类数据：以“楼盘字典”为代表的产品端数据，以及以购房者为代表的客户端行为数据[17] - 模型运作采用“数据+人”双线并行，利用大数据初步定位客群与需求，再通过深度个案访问（如西安项目深访97组客户，每次1小时以上）和8122份问卷调研进行人工校验与反馈，以迭代模型[18][19] - 模型包含价格预测功能，初期依赖人工对地铁、商业、学校等因素进行评分输入，后期致力于自动化刻画这些因素与溢价的关系[18][19] - 该模型的核心是让“客户主权”首次站到核心位置，所有前置判断都需回归客户需求端进行验证[19] 贝壳的行业定位与合作伙伴战略 - 公司明确“贝壳不想做开发商”的边界，自操盘项目仅为现阶段用于能力锻炼的“孤品”[21] - 公司认识到成熟开发商在产品体系、产业链封装及资金周转能力上具有深厚积淀，是自身短期内无法企及的[21] - 公司的优势在于对客户的全维度触达和需求理解，旨在成为开发商在新时代下互补的“好伙伴”[21] - 采用合作模式能使项目数量比自操盘“多十倍”，公司目标是以数据和客户思维重构整个地产开发，为行业提供新的“大模型”[23]

印证技术的作用，这是贝好家面临的第一个迫切需要解决的问题。 在过去一年多，贝好家同时通过多种模式，在全国重点城市落地了十多个项目，合作方包括中国电建地产、招商蛇口、绿城中国、滨江集团、中国金茂、兴 耀房产等开发商，每个项目中均由其提供C2M产品定位服务。 而在Deepseek正式发布的四个月前，贝好家在成都拿下了第一个独立自操盘的项目。作为贝好家"证明自己"C2M模式和用技术、数据重构地产开发链条的最 重点项目，由贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚（人称"阿甘"）亲自带队。 贝壳重新解构地产开发。 2025年春节，贝壳所有高管都没能过好新年。新春，Deepseek在AI界扔下一颗深水炸弹，它掀起的浪花却席卷了国内整个经济领域。 聪明的AI、智能化的跳跃式发展，带给一些敏锐的人一种感觉：自己已经站在了新旧世界的切换点上。 先一步"召唤"未来的人，大多数都会提前偷偷布局。他们急切去找到解答未来的新方法。 时间再往前，2023年7月，贝壳成立新业务"贝好家"。它与贝壳之前的既有业务都不一样，二手房交易、新房渠道、租赁都是围绕"交易"建立服务的，而贝 好家则直接把"手"伸到了前期开发的拿地、设计、定位环节，从一块空 ...

一、谎言VS真相 在萧山区钱江世纪城，有着S形楼体的新世界丽晶国际中心曾经是短视频里盛行"两万人在此直播"传说 的具体注脚。而现在，滤镜似乎碎了，"人去楼空"成了新的流量密码。 丽晶国际物业经理贾书正向记者展示了真实的底账，"整座大楼共有1629户，其中自住400户左右，对外 出租1100余户。尽管出租占比接近七成，但承租群体一直以周边上班的白领为主，网红和直播间只是其 中很少的一部分。" 在贾书正看来，所谓的"大量空置"，不过是一种视觉误读。几年前，这里因为配套成熟，成了直播抢滩 者的首选，人为制造了供需的极度紧绷。如今，一路之隔的山水时代大厦等高品质楼盘亮起灯火，直播 团队分流是必然的物理过程。 作为中国数字经济的高地，杭州的一举一动往往被视为行业的风向标。 近期，在不少社交媒体上，类似"直播带货第一城光环不再""网红大楼租金腰斩""杭州网红经济退潮， 杭州变'安静'……"这样的标题频频出现，甚至有自媒体断言：杭州的直播经济泡沫已经破裂。 然而，事实果真如此吗？ 带着问题，中国蓝新闻记者走访了杭州多个区域的MCN机构、行业协会、产业园区、房产中介，试图 在"喧嚣"中还原一个真实的杭州直播电商产业"下半场" ...

当科技、新能源汽车等行业以"用户思维"重构产品逻辑时，房地产行业却长期受制于另一套惯性体系： 经验主导、节奏优先、以销售效率覆盖产品风险。随着市场进入存量博弈阶段，这套逻辑正在失效，房 地产也从"卖方市场"走向"买方市场"。 2023年7月，贝壳集团启动"一体三翼"战略，贝好家事业线随之成立。经过883天的系统打磨，贝好家已 在全国11座城市落地17个项目，并与中海地产、招商蛇口（001979）、中国电建（601669）地产、越秀 地产、中国金茂、新兴地产、绿城中国、滨江集团（002244）、兴耀房产等优秀开发商建立合作关系。 成都金融城·贝宸S1，是贝好家首个自主操盘项目。在行业普遍强调周转效率和成本控制的背景下，该 项目选择以"建造成本高于地价"的方式，将资源重新配置到产品端。 开盘不足一个月，贝宸S1即跻身成都2000万元以上豪宅网签榜第二，吸引50余家房企高管组团考察； 贝好家其他项目的合作方亦直言"重新理解了好房子的定义"。从理念碰撞到细节落地，从自操盘验证到 合作项目复制，贝宸S1背后，是贝好家对房地产开发新模式的完整探索。 理念落地，打造"新自然主义的时代之作" "非交付标准的内容，最终不卖给客 ...

贝壳贝好家业务模式与C2M战略解析 - 贝壳集团旗下住宅开发服务平台贝好家正式开盘其首个自操盘项目“金融城·贝宸S1”，标志着公司跨界房地产开发并验证其核心C2M模式 [1][5] - 公司于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，正式成立贝好家事业线，旨在利用数据优势推动房地产供给侧升级 [2][7] - 贝好家明确自身定位并非传统开发商，而是以C2M为核心、为合作伙伴提供服务的平台，其盈利模型主要依靠为开发商提供从产品定位到营销各环节的服务收入 [2][3][8] 自操盘项目的战略目的与市场表现 - 为验证C2M能力闭环，贝好家亲自下场操盘了两个项目：成都贝宸S1和上海贝涟C1 [2][7] - 2024年9月，贝好家以总价10.76亿元、楼面价27300元/平方米、溢价率42.19%竞得成都金融城三期地块 [2][7] - 市场验证结果：截至报道时，成都贝宸S1累计网签达25套；上海贝涟C1于2025年10月底首次开盘，首日即获得81组家庭认购 [2][7] - 在完成两个自操盘项目后，贝好家已明确将不再自主操盘，未来将转向轻资产模式以发挥自身强项 [3][8] C2M模式的核心能力与行业合作 - C2M模式定义为：通过大数据分析与AI算法深度洞察客户需求，预测产品类型与价格预期，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”的“大数据造房” [2][7] - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等地落地17个多种模式的地产开发合作项目 [3][9] - 合作方包括招商蛇口、中海地产、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产等多家知名房企 [3][9] - 该模式早期打动开发商的两大能力：基于海量客户数据的偏好分析，以及快速、精准触达目标客户进行验证的能力 [3][9] C2M模式对开发产业链的升级与具体应用 - 该模式的核心影响在于将干预环节极致前置，聚焦于前端的定位决策和产品决策，以解决传统开发中“产品端出问题”的痛点 [4][9] - 能力根基在于贝壳积累的用户线上浏览、咨询、线下带看、出价等海量行为数据，并据此建立了客户洞察、潜客、定价和套型配比模型 [4][9] - 通过关键过程指标评估模式效果：刻画客群与实际购房客群的一致性、建议套型配比与实际销售结构的一致性、模型定义的量价关系与实际表现的匹配度 [5][10] - 具体案例：在成都贝宸S1项目中，通过客户深访与数据统计，发现高端客户更看重视野而非传统朝向，从而放弃了正南正北布局 [5][10] - 贝壳连接的门店和经纪人网络，为设计师提供了直接触达客户的通道，形成了迭代式设计流程，颠覆了传统设计中设计师与客户脱节的问题 [5][10] 未来发展战略与潜在合作方向 - 贝好家未来的合作主体将不局限于传统开发商，还将拓展至城投公司、代建企业以及持有资产的资方等 [5][10] - 公司认为，只要能发挥其数据与C2M模式优势，涉及房地产开发的各个领域均有合作可能 [5][10]

项目概况与市场反响 - 贝壳旗下贝好家独立打造的高端住宅项目“金融城.贝宸S1”在成都金融城三期亮相，其先锋设计、立体景观与全场景智能引发业内广泛关注 [1] - 项目示范区开放后吸引了超过50家房地产开发商及服务商前来考察，关注度罕见 [1] - 项目被业内头部房企设计总评价为考虑周全、迭代显著，其建设成本投入超过上海、深圳的许多顶豪产品，对成都市场形成震撼 [1] - 截至2025年12月11日，项目开盘不足一个月，在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名 [5] 产品设计与成本投入 - 项目建筑设计采用先锋流线造型与花瓣般舒展布局，景观设计引入两百余种特色植物、千余吨天然石材，营造自然野奢感 [1][4] - 建筑立面成本超过4000元/㎡，是国内一线豪宅平均立面成本（约2000元/㎡）的两倍，采用了UHPC、双曲线蜂窝铝板等材料 [4] - 项目建造成本达到3万元/㎡以上，甚至超过了土地成本，这在住宅项目中极为少见 [3] - 项目以约6万元/㎡的均价计算，几乎紧贴成本线 [3] - 在375㎡户型中，接入了超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍 [5] 开发模式与C2M理念 - 项目开创性地采用了C2M运营模式，即从消费者到制造者，让消费者直接参与产品设计、制造，以生产更符合需求的高质量产品 [1] - 该模式契合市场供需关系变化及“以人定房”政策思路，被认为在开发模式上具有超前先进性 [2] - 贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚指出，房地产发展30多年，“客户主权”第一次站在了核心位置 [2] - 项目充分尊重“客户思维”，与客户携手探讨和创造每一个方案，设计突破了许多房地产开发设计的“惯例经验” [5][6] 土地获取与价值决策 - 2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，折合楼面价27300元/㎡，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录 [2] - 拿地半年后，一路之隔的另一地块以41200元/㎡的价格出让，成为成都新“地王”，使贝宸S1产生超过1.3万元/㎡的土地增值 [3] - 管理层决定将数亿元的土地价差投入到产品打造中，转化为客户的长期居住体验，而非放入利润 [3] 公司战略与行业意义 - 2023年7月，贝壳启动“一体三翼”战略升级，贝好家作为新“一翼”亮相，定位为数据驱动型住宅开发服务平台，宗旨是以C2M为核心理念推动房屋供给侧升级 [3] - 贝好家拥有深厚的数据积淀，能细致刻画客户行为与偏好，例如调研发现成都超过70%的高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，从而指导了项目布局设计 [6] - 徐万刚指出，房地产市场已从2021年开始历史性地从卖方市场转变为买方市场，必须构建以客户为中心的新开发模式 [7] - 贝宸S1是贝好家的首个自主操盘项目与“样板楼”，旨在验证C2M模式与全链条开发能力，其成功对贝好家长期发展及获取合作伙伴信赖有重要意义 [5][7][8] - 未来贝好家在体系能力丰富后，将转向轻资产模式，理论上可以做更多项目 [7]

公司战略与模式创新 - 贝壳旗下住宅开发服务平台贝好家首次跨界涉足开发领域，通过自主操盘项目“金融城·贝宸S1”以锻炼和提升其C2M能力，旨在完成从拿地到营销的全新闭环[4] - 贝好家的核心模式为C2M，即利用大数据与AI技术整合多维度数据，将客户需求前置并贯穿开发全链条，实现“以客户定房、以房定地、以房定钱”的新开发模式探索[5] - 公司明确战略定位不是成为新的开发商，而是作为开发商的“好伙伴”，并于2025年12月12日正式发布C2M全链解决方案，旨在为开发商、业主方、代建方等提供住宅开发全链条服务[20] 项目表现与市场定位 - 项目“金融城·贝宸S1”位于成都金融城三期，贝壳于2024年9月20日以10.76亿元总价竞得地块，折合楼面价27300元/平方米，刷新了成都市住宅用地楼面价纪录[4] - 截至2025年12月11日，该项目开盘不足一个月，在成都总价2000万以上的住宅中累计网签达20套，跻身该市全年累计网签量第二名[3] - 项目定位为高端住宅，共108套，建面约275-560平方米，于2025年10月底开放示范区，被业内评价为“新自然主义的时代之作”[6] 产品设计与投入 - 项目建造成本超过地价，达到3万元/平方米以上，管理层决定将数亿元的价差投入到产品打造中，使项目每平方米6万多的均价几乎贴成本线[5] - 在375平方米户型中，项目共接入环境控制、安防感知等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍，其中多个国际品牌首次实现与华为鸿蒙系统生态联通[10] - 产品设计突破传统惯例，例如基于客户调研发现超过70%的成都高净值客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”，因此项目突破“正南正北”格局，让每一户都能欣赏到金融城盛景[13] 运营理念与客户导向 - 贝好家在项目中沉淀了产品观：住得好＞卖得好；客户需求＞开发经验，更关注业主长期居住体验而非仅销售展示效果[14] - 项目开发过程中强调客户验证，所有想法需经过“客户触达”验证后才实施，并让潜在客户意见融入设计规划，强调“客户需求开发经验”[13] - 项目会所设计摒弃不实用的豪华配置，结合108户小型社区特点配备必要功能区域并提供高端私享服务，原则是“客户愿意用、长期用的地方要多花钱，用不上的东西坚决不做”[14] 行业影响与合作伙伴 - 有分析师评价贝好家模式类似华为对汽车行业的作用，是一套能提升开发商投资成功率的系统，为资本投入提供信息支持和渠道保障，并与贝壳传统新房业务形成融合发展[10] - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国金茂、绿城中国等众多实力强劲的开发企业[16] - 有业内人士评价项目展示了完全不一样的开发逻辑和产品表达，是地产新时代的积极信号，并将打造过程中的大量调研、设计细节乃至走过的弯路全部公开，以“108个小故事”方式向行业与客户传递[17]

行业背景与市场转向 - 房地产市场正经历显著转向 重点城市二手房成交占比已大幅提升至约73% 部分城市超过80% 标志着存量房时代已然到来 [1] - 客户购房决策周期明显拉长 看房次数显著增加 而房源供给持续增长 市场供求关系发生明显调整 [1] - 房地产市场正从卖方市场转向买方市场 未来的竞争关键在于谁能更精准 更高效地洞察并满足客户需求 [1] 公司战略与解决方案 - 贝壳集团旗下贝好家正式发布C2M全链解决方案 宣称要以此与合作伙伴共同打造更符合市场需求的住宅 [1] - C2M模式的核心在于利用大数据与AI技术 将客户需求前置并贯穿开发全链条 [1] - 该模式依托贝壳平台积累的海量真实交易数据 客户行为数据及楼盘信息 在项目拿地之前即可对目标区域进行客户需求分析 房价走势预判 从而输出包括产品定位 户型配比 定价策略等在内的解决方案 [1] 业务进展与合作伙伴 - 截至2025年11月底 贝好家已在北京 上海 广州 成都 西安 杭州等地累计落地17个项目 [2] - 业务涵盖多种合作模式 合作方包括中海地产 招商蛇口 中国电建地产 越秀地产 中国金茂等开发企业 [2] 模式挑战与行业特性 - 从电商等其他行业的C2M实践来看 该模式本身会遭遇资金压力 供应链整合和品牌竞争等共性挑战 [2] - 房地产因其产品价值高 周期长 供应链复杂 这些挑战可能会被进一步放大 [2]