公司回购动态 - 贝壳于2025年9月24日斥资450万美元回购69.72万股 [1]

股份数据 - 2025年9月24日已发行股份（不含库存）3,403,080,518股，库存股份0股，总数3,403,080,518股[3] - 2025年9月公司多次购回股份未注销，各日数目及每股购回价不同[4] - 公司已发行股份总数3,544,031,893股，含3,403,080,518股A类及140,951,375股B类普通股[6] - 2025年9月24日在纽交所购回697,248股，付出4,499,992美元，最高6.54美元/股，最低6.39美元/股[13] - 合共购回697,248股，付出4,499,992美元[13] - 购回（拟注销）697,248股，购回（拟持作库存）0股[13] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日获通过[13] - 公司可根据授权购回360,216,007股[13] - 已根据授权在交易所购回43,887,516股[13] - 已购回股份占决议通过当日已发行（不含库存）股份的1.218%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期至2025年10月24日[13] - 公司确认购回按相关规则进行[14] - 在场内出售库存股份报告不适用[16]

公司股份回购 - 贝壳-W于2025年9月23日斥资450万美元回购70.88万股股份 [1] - 每股回购价格区间为6.27-6.43美元 [1]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

股份数量 - 2025年9月22日已发行股份（不包括库存股份）数目为3,430,132,293股[3] - 2025年9月24日结束时已发行股份总数为3,403,080,518股[4] - 2025年8月31日已发行股份（不包括库存股份）数目为142,071,827股[6] - 2025年9月24日结束时已发行股份总数为140,951,375股[6] 股份变动 - 2025年9月24日购回并注销股份28,172,226股，占比0.789%，每股回购价6.1057美元[4] - 2025年9月24日根据股份退回契据注销1股A类普通股[4] - 2025年9月24日转换B类普通股至A类普通股增加1,120,452股[4] - 2025年9月24日转换B类普通股至A类普通股减少1,120,452股[6] 股份回购 - 2025年9月23日购回股份（未注销）708,750股，占比0.02%，每股回购价6.3492美元[5] - 2025年9月23日在纽约证券交易所购回股份708,750股，最高每股6.43美元，最低每股6.27美元，付出价格总额4,499,972美元[13] - 公司合共购回股份总数708,750股，付出价格总额4,499,972美元[13] - 公司购回股份（拟注销）数目708,750股，购回股份（拟持作库存股份）数目0股[13] 购回授权 - 购回授权的决议获通过日期为2025年6月27日[13] - 公司可根据购回授权购回股份的总数为360,216,007股[13] - 根据购回授权在交易所或其他证券交易所购回股份的数目为43,190,268股[13] - 购回股份数目占购回授权决议获通过当日已发行股份（不包括库存股份）数目的百分比为1.199%[13] 暂停期 - 股份购回后再进行任何新股发行或库存股份再出售或转让所适用的暂停期截至2025年10月23日[13]

公司表现 - 贝壳股价盘前上涨超过2%至19.11美元 [1] - 公司与越秀地产联合开发项目实现81%去化率及4.86亿元成交额 [1] - 项目开盘8分钟内销控大屏大面积飘红显示快速销售态势 [1] 项目详情 - 广州白云区嘉禾望岗板块"越秀贝好家·嘉悦云启"项目于9月20日正式开盘 [1] - 首推4栋建筑包含84-126平方米三至四房户型共计130套房源 [1] - 开盘前积累200多个认筹形成约2:1的认筹房源比 [1]

行业背景 - 全国住房交易中二手房占比不断提升 房地产市场迈入存量时代 消费者购房更理性更重视安全感 对居住品质和服务品质提出更高要求 [1] 平台保障体系 - 贝壳发布真保障全流程服务保障体系 共包含35项服务承诺 涵盖真实房源 房款安全 佣金可退 隐私保护 质量补偿等重点环节 [1] - 体系包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺 平台级承诺由贝壳发起并做基础能力建设 联合合作经纪品牌共同为消费者提供保障 [1] - 真实房源假一赔百元 交易不成佣金无理由退 物业欠费损失先行垫付3项承诺已全国上线 房款安全平台兜底 漏水披露损失补偿 免电话营销扰一赔百元3项承诺在部分城市上线并逐城推进 [1] 执行机制 - 通过1套标准+2个能力+1亿元保障金执行机制 将房源录入 合同签署 交易履约到售后保障梳理为标准化服务流程 [2] - 依托大数据 楼盘字典和AI模型等科技手段控制流程识别风险 通过培训监督和考核机制确保标准化流程有效执行 [2] - 设立1亿元先C后B专项保障金作为兜底 确保合规交易遭遇损失时得到快速赔付 [2] 资金安全保障 - 二手房交易流程复杂金额大 资金安全一直是焦点 资金存管在多數城市基本普及但仍差最后一公里 [2] - 贝壳在多个城市从平台层面落地资金安全服务承诺 标准都做到 房款平台保 最大限度保障房款安全 [2] - 通过过程提醒提升交易风险意识 推广资金存管支付方式 建立每笔交易微信群使资金支付情况全程可知 [3] - 定义15个标准动作及工具采集实付房款信息 确保应付与实付一致 识别37个风险特征定义5类准资损风险 [3] 平台承诺进展 - 平台级承诺体系下 全部品牌愿意做出承诺并承担履约行为的 交易中出现问题平台将提供兜底服务 [4] - 率先推进平台级承诺的城市主要为非集中签约城市约20个 这些城市此前难以实现资金监管和交易流程闭环 [5] - 目前平台承诺已在10个城市正式上线 包括郑州 武汉 南京 成都 南昌 大连 昆明 青岛 厦门和天津 [5] - 目标明年在76个城市中覆盖50个左右 通过严格流程管控将风险从千分之一降至万分之零点几 [5] 运营数据 - 从2001年到2025年8月 贝壳平台服务承诺累计退赔垫付37.6万单 共55.6亿元 [2] - 截至2025年7月 贝壳平台全国房款资金存管当量达97.2% 累计保障资金规模0.75万亿元 [5] - 2024年7月1日至2025年7月31日期间 平台阻断1.6万单潜在交易风险 实际损失发生率仅0.006% [5] 战略意义 - 在存量时代 真保障成为平台打造核心竞争力的关键 有助于持续深化品牌形象 构建基于信任的护城河 [5]

昨晚美股迎来休整，冲高回落后全天弱势，截至收盘三大指数集体收跌，其中道指下跌0.19%，纳指下 跌0.95%，标指下跌0.55%。盘面上，银行分化，科技转弱，中概股延续弱势，黄金冲高回落。 中概股低开低走全天弱势，日线四连跌，截至收盘下跌2.22%。其中百度大跌8.09%，哔哩哔哩下跌 4.02%，贝壳下跌3.15%，腾讯音乐下跌4.2%，京东下跌2.92%；蔚来、网易等股逆势小涨。 COMEX黄金冲高回落，截止收盘上涨0.42%报3796.9美元/盎司，盘中最低报3772.4美元/盎司，最高报 3824.6美元/盎司。对于黄金，目前是矛盾的，一方面是对高价的恐惧，一方面是趋势。 理财就是一场修行，有人修有人度，结果就是看谁踩准了点，把握住了机会。 银行股弱势分化，其中高盛、摩根大通、摩根士丹利、齐昂银行等股均小幅收涨；美国银行、花旗集 团、美国合众银行等股均小幅收跌。 科技股转弱，其中亚马逊大跌3.04%，英伟达下跌2.82%，特斯拉下跌1.93%，微软、META等股跌幅均 在1%上方；英特尔逆势上涨2.02%，超威公司上涨0.69%。 ...

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年9月22日耗资450万美元进行股份回购 [1] - 公司回购股份数量为69万股 [1]