日期：2025年12月19日 核心观点： ➢ 25年政策力度整体平淡，26年可能迎来政策组合拳。自去年9.24至今，已经持续五个季度没有出现强刺激的地产政策。我们理解主要是因为 今年的出口较为强劲，全年的经济增长任务完成情况较好，地产端的宽松政策可能延后。在此背景下，今年下半年以来房价，尤其是二手房 价加速下行，亟需等待政策托底。 而就在近期举行的12月中央经济工作会议，明确了对26年房地产工作的要求是"着力稳定房地产市场"；并提出房 地产政策方向，包括因城 施策控增量、去库存、优供给，鼓励收储、深化公积金制度改革、推动"好房子"建设；此外，在货币政策工具方面，提到"灵活高效运用 降准降息"。 26年政策重点关注：1）降息、房贷贴息。其本质是降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距以重塑房价的底部支撑，阻断下行螺旋。 26年降息预期提升，但"灵活高效运用"也可能预示下降空间较为有限；房贷贴息的关键则在于幅度与周期长度。2）深化公积金改革。在商 贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能更在使用用途、资金管理等方面突破，并更大范围推广，公积金池剩余资金或可 撬动房地产市场加速企稳回升。3）核心城市 ...

高管减持与股份回购 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东于12月9日计划出售140万股ADS（折合420万股A类普通股），对应市值2405.2万美元（约1.7亿元人民币），这是其自2020年公司美股上市以来的首次减持，套现资金将用于兑现其于今年4月承诺的900万股A类普通股捐赠计划 [4] - 减持公告发布当日，贝壳港股股价下跌4.78%至42.6港元/股，美股股价下跌3.86%至16.42美元/股 [4] - 与此同时，公司正加速股份回购以稳定市场信心，12月12日斥资300万美元回购51.95万股，12月以来每个工作日均进行回购，累计金额近3000万美元 [4][22] - 2025年第三季度，贝壳回购金额达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年单季度新高，截至第三季度末，年内累计回购约6.75亿美元，同比增长15.7%，自2022年9月回购项目启动以来，累计回购金额约23亿美元 [4][17][23][37] 高管薪酬与公益捐赠 - 2024年4月17日，彭永东计划捐赠900万股A类普通股，按当时股价51.95港元/股计算，捐赠金额约4.68亿港元（约4.4亿元人民币） [6][7][24][25] - 捐赠资金在完税后，50%用于改善居住行业服务者及其家庭的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶，将通过格林互助和贝壳公益基金会执行 [7][8][26] - 此前，公司高管薪酬曾引发争议，2021年至2023年，彭永东的薪酬从847.8万元人民币飙升至7.13亿元人民币，联合创始人单一刚的薪酬从685.3万元人民币涨至5.29亿元人民币，2024年二人年薪虽有回落但仍分别高达4亿元和3亿元人民币 [9][27] - 公司解释称，2022年港股上市时为满足联交所对同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的要求，向彭永东授予了限制性股票，该股票采用直线摊销法计入股权薪酬科目，导致账面薪酬数额巨大 [9][27] 财务业绩表现 - **整体收入与盈利波动**：2021年公司净收入同比增长近15%，但经营利润和净利润由盈转亏，2022年净收入同比下滑25%，净亏损扩大至14亿元人民币，2023年净收入同比增长28%，经营利润和净利润均转盈，2024年净收入同比增长20.2%至934.57亿元人民币，但经营利润和净利润同比分别下跌近21%和31% [9][28] - **2025年第三季度业绩承压**：当季净收入为231亿元人民币，同比仅增长2.1%，其中存量房业务净收入60亿元人民币，同比减少3.6%，新房业务净收入66亿元人民币，同比减少14.1%，家装家居业务净收入43亿元人民币，基本持平，房屋租赁服务净收入57亿元人民币，同比增长45.3%，是唯一增长板块 [11][31] - **盈利能力下滑**：2025年第三季度毛利为49亿元人民币，同比下降3.9%，毛利率从上年同期的22.7%下降至21.4%，经营利润为6.08亿元人民币，同比下降16.4%，经营利润率从3.2%降至2.6%，净利润为7.47亿元人民币，同比下降36.1% [12][32] - **业务贡献利润结构**：2025年第三季度，高利润率的存量房业务贡献利润23.4亿元人民币，新房业务贡献利润16亿元人民币，家装家居贡献利润13.8亿元人民币，而高增长的房屋租赁服务贡献利润仅5亿元人民币 [15][34] 业务战略与转型 - 公司自2021年起提出“一体两翼”战略，在房产经纪基础上布局家装和租赁，2023年战略升级为“一体三翼”，新增住宅开发业务“贝好家”，旨在通过多业务协同降低对单一房产经纪周期的依赖 [16][35] - 新业务目前尚未实现规模与盈利双提升，租赁业务呈现高增长低盈利特征，家装业务增长乏力，住宅开发业务仍处于培育期，第二增长曲线的支撑作用存在不确定性，短期内难以完全抵消传统业务下滑的影响 [16][36] 成本控制与人员优化 - 面对业绩压力，公司持续推进降本增效，截至2025年6月底，员工总数约为13.18万人，较2024年末减少约3200人 [16][36] - 近期市场传闻公司启动大规模人员优化，比例高达30%，公司回应称“整体裁员30%系严重夸大，实际优化比例不足0.5%，涉及员工约650人” [16][36] 现金状况 - 持续的股份回购消耗了公司现金储备，截至2025年9月30日，公司的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为557亿元人民币，较年初的616亿元人民币有所下降 [17][37]

公司定位与经营理念 - 公司为房产经纪领域龙头公司 [1] - 公司始终将合规经营与客户利益置于首位 [1] - 公司秉持"以客户为中心"的服务理念 [1] 合规与运营管理 - 在房屋交易各环节严格遵循国家法律法规及政策指引 [1] - 严格执行公司内部制定的完备操作规程与制度 [1] 客户服务实践 - 严格履行居间服务方责任与义务 [1] - 在交易全过程中致力于平衡并维护买卖双方正当利益 [1]

市场整体行情 - 指数集体高开低走，沪指、深成指、创业板指分别收跌0.4%、0.76%、1.12% [3] - 市场超3800股下跌，1400余股上涨，两市成交量萎缩至1.7万亿 [3] - 英伟达及AI相关产业链受亮眼财报影响高开，但随后高开低走 [3] - 银行、盐湖提锂、环氧树脂、玻纤、OCS局部异动走强，水产养殖、化妆品、有机硅、光伏等跌幅居前 [3] 福建本地股 - 板块大幅分化，合富中国15天13板，累计涨幅超290%，九牧王7连板，航天发展5连板，榕基软件4连板，永安林业、英利汽车2连板 [3][6] - 龙洲股份跌停，中富通、红相股份跌超10%，天马科技、中国武夷等多股重挫 [3][6] - 板块早盘一度跌超2%，盘中翻红，最终小幅收跌0.27% [6] - 九牧王走出“天地天板”博弈走势，永安林业走出大长腿2连板 [6] 券商与金融科技 - 信达证券、中金公司、东兴证券筹划由中金公司吸收合并东兴证券和信达证券，三股停牌 [8][9] - 其他券商及金融股受刺激高开，首创证券大幅高开9%，中国银河、东方证券等小幅高开 [10] - 金融科技的威士顿、指南针、同花顺等集体高开 [10] - 券商、金融科技板块竞价分别高开2%、0.8%，但全天高开低走，最终分别收跌0.43%、0.3% [11] 房地产 - 受外媒消息刺激，房产经纪、房地产板块盘中脉冲，我爱我家、三六五网、世联行炸板，财信发展涨停 [12] - 新城控股、滨江集团、特发服务、信达地产等盘中走强，港股融创中国、碧桂园等集体大涨 [12] - 房产经纪、房地产盘中分别一度上涨10%、1%，但最终房产经纪收涨5.77%，房地产小幅收跌0.15% [13] 寒潮相关概念 - 古麒绒材午后拉板拿下2连板，主营羽绒产品，逻辑为寒潮来袭及鸭绒价格大涨 [16][19] - 京能热力盘中一度涨停，逻辑为降温供暖概念 [17] - 华英农业高开冲高，早盘两度封住二连板但炸板回落，最终收涨2.56%，逻辑为羽绒概念 [17][18]

核心财务表现 - 2025年第三季度公司实现总收入231亿元，同比增长2.1% [1] - 2025年第三季度公司实现经调整净利润12.86亿元，同比下降12.8% [1] - 利润率下降是净利润下滑主因，第三季度毛利率为21.4%，同比下降1.3个百分点，净利率为3.2%，同比下降2.0个百分点 [1] - 第三季度总交易额7367亿元，同比基本持平 [1] 新兴业务发展 - 家装家居及房屋租赁业务连续两季度实现城市层面盈利 [1] - 第三季度家装家居业务收入43亿元，贡献利润率为32.0%，同比提升0.8个百分点 [1] - 截至第三季度末，房屋租赁服务在管房源量突破66万套，实现收入57.3亿元，同比增长45.3% [1] - 房屋租赁业务贡献利润率为8.7%，同比大幅提升4.3个百分点 [1] 技术应用与效率提升 - AI技术应用于房屋租赁业务，在收房端主导组织划分、资源统筹和智能定价洽谈，使收房人效提升13% [1] - 在出房端通过AI智能托管和精准营销促进去化，实现年化节省过亿元 [1] 股东回报 - 第三季度公司斥资约2.8亿美元进行回购，金额同比增长38.3%，创近两年新高 [2] - 今年以来至第三季度末，回购总额约6.8亿美元，同比增长15.7% [2] - 回购股数约占2024年末已发行总股本的3% [2]

核心观点 - 贝壳作为房产经纪龙头具备规模效应和管理优势并积极拓展家装家居等多元化业务 [1] - 面对楼市持续筑底公司业绩短期承压财通证券调整其盈利预测但维持买入评级 [1] 2025年第三季度财务表现 - 2025年第三季度实现总收入231亿元同比增长2.1% [2] - 2025年第三季度经调整净利润为12.86亿元同比下降12.8% [2] - 第三季度总交易额7367亿元同比基本持平 [3] - 毛利率为21.4%低于去年同期的22.7% [3] - 净利率为3.2%低于去年同期的5.2%导致利润下滑 [3] 多元化业务发展 - 家装家居业务收入43亿元贡献利润率为32.0%同比提升0.8个百分点 [4] - 房屋租赁服务在管房源量突破66万套实现收入57.3亿元同比增长45.3% [4] - 房屋租赁业务贡献利润率为8.7%同比提升4.3个百分点连续两季度实现城市层面盈利 [4] 运营效率与技术创新 - AI应用于房屋租赁业务收房端提升人效13%出房端实现智能托管和精准营销 [5] - AI应用在出房端实现年化节省过亿元 [5] 股东回报 - 2025年第三季度公司斥资约2.8亿美元进行回购金额同比增长38.3%创近两年新高 [6] - 2025年初至第三季度末回购总额约6.8亿美元同比增长15.7% [6] - 回购股数约占2024年末已发行总股本的3% [6] 未来盈利预测与估值 - 预计2025年经调整净利润为57.9亿元对应市盈率23.8倍 [1] - 预计2026年经调整净利润为74.7亿元对应市盈率18.5倍 [1] - 预计2027年经调整净利润为83.1亿元对应市盈率16.6倍 [1]

核心观点 - 贝壳作为房产经纪龙头具备规模效应和管理优势并积极拓展多元化业务但短期业绩因楼市筑底而承压维持买入评级 [1] 2025年第三季度财务表现 - 2025年第三季度总收入231亿元同比增长2.1% [2] - 2025年第三季度经调整净利润12.86亿元同比下降12.8% [2] - 第三季度总交易额7367亿元同比基本持平 [3] - 第三季度毛利率21.4%同比下降1.3个百分点净利率3.2%同比下降2.0个百分点 [3] 多元化业务发展 - 家装家居业务第三季度收入43亿元贡献利润率32.0%同比提升0.8个百分点 [4] - 房屋租赁服务截至第三季度末在管房源量突破66万套第三季度收入57.3亿元同比增长45.3%贡献利润率8.7%同比提升4.3个百分点 [4] 运营效率与股东回报 - AI技术应用提升房屋租赁业务效率收房人效提升13%出房端年化节省成本过亿元 [5] - 第三季度公司斥资约2.8亿美元进行回购金额同比增长38.3%创近两年新高 [6] - 今年以来至第三季度末回购总额约6.8亿美元同比增长15.7%回购股数约占2024年末已发行总股本的3% [6] 未来盈利预测 - 预计2025至2027年经调整净利润分别为57.9亿元、74.7亿元、83.1亿元 [1] - 对应2025至2027年市盈率分别为23.8倍、18.5倍、16.6倍 [1]

核心观点 - 财通证券维持贝壳-W“买入”评级，预计2025-2027年收入将持续增长，公司作为房产经纪龙头有望受益于市场空间及多元化业务拓展 [1] 财务预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元、1171亿元、1306亿元 [1] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元、88亿元、108亿元 [1] 二手房业务 - 2025年上半年公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入提升4.0%至136亿元 [2] - 二手房成交有望率先企稳，对比海外国家成交占比仍有提升空间，佣金率趋于稳定，预计增长势头不减 [2] 新房业务 - 公司新房业务市占率稳中有升，截至2025年6月30日，新房交易额市占率达12.6% [2] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [2] 多元化业务与竞争优势 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务，具备利润弹性 [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [2] - 家装行业市场空间广阔但存在整合难点，公司凭借经纪业务积累的低获客成本、强品牌效应及标准化能力，有望解决行业信任问题并整合市场 [2]

财务预测与评级 - 财通证券维持贝壳-W"买入"评级 [1] - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [1] - 预计公司2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [1] 二手房业务 - 公司作为房产经纪龙头具备规模效应和管理优势 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元 [1] - 1H2025二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 我国二手房市场空间广阔 对比海外国家成交占比仍有差距 [1] - 二手房成交有望率先企稳 成交规模仍有较大提升空间 [1] - 佣金率趋于稳定 预计二手房业务增长势头不减 [1] 新房业务 - 新房业务市占率稳中有升 [1] - 截至2025年6月30日 公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 预付佣模式有助于压降应收账款风险 [1] 家装等多元化业务 - 公司积极拓展家装家居等多元化业务 后续具备利润弹性 [1] - 家装业务构建第二增长曲线 [2] - 我国家装行业市场空间广阔但难有规模性企业 [2] - 公司经纪业务带来低获客成本和强品牌效应 [2] - 公司标准化能力及运营模式能解决传统家装行业信任问题 [2] - 公司未来有望整合家装行业 [2]

公司经纪业务 - 公司经纪龙头地位稳固，二手房业务空间广阔，新房业务市占率稳中有升 [1] - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入规模提升4.0%至136亿元 [1] - 截至2025年6月30日，公司新房交易额市占率已达12.6% [1] - 规模效应及管理能力是公司经纪业务的核心竞争力 [1] 二手房市场前景 - 本轮行业周期中，二手房成交有望率先企稳 [1] - 对比海外国家，我国二手房成交占比仍有差距，成交规模仍有较大提升空间 [1] - 叠加佣金率趋于稳定，预计公司二手房业务增长势头或不减 [1] 新房业务与模式 - 新房业务方面，公司市占率稳中有升 [1] - 预付佣模式压降应收账款风险 [1] 家装业务发展 - 家装业务构建第二增长曲线，我国家装行业市场空间广阔 [1] - 公司通过经纪业务积累带来低获客成本和强品牌效应，叠加标准化能力解决传统家装行业信任问题 [1] - 公司未来有望整合家装行业 [1] 财务业绩预测 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元/1171亿元/1306亿元 [2] - 预计2025-2027年Non-GAAP净利润分别为74亿元/88亿元/108亿元 [2]