广州房地产市场"去贝壳化"现象 - 广州多个新盘在"去贝壳化"后意外火爆，市场对贝壳的垄断模式表现出明显抵触[1] - 越秀地产率先推动"去贝壳化"，其云悦项目通过自媒体和全民营销实现5个月清盘，3栋楼仅剩少量未售[2] - 越秀地产后续推出的"广府系"项目表现优异，珑悦西关3个月清盘，桂悦东晓进入销售金额TOP3[4] 开发商销售业绩 - 大湾区2025年1-4月广州房地产销售TOP20中，万博悦府以21.2亿元销售额和3.6万㎡销售面积位居双榜首[5] - 越秀·桂悦东晓以9.7亿元销售额进入前三[5] - 珠实地产和保利地产同样受益于"去贝壳化"，珠实都荟2小时售出200套，保利天奕豪宅一个月网签154套[5] 二手房市场变革 - 越秀地产组建帮卖团队，2025年一季度达成11亿元置换成交[6] - 保利地产整合周边门店资源，2024年促进二手房成交272套，新房置换471套，平均转化周期48天，去化率57%[8] 贝壳商业模式问题 - 贝壳平台总交易额从2021年Q1到2025年Q1下降21%，但门店数量从48699家增至56839家[9] - 贝壳佣金抽成远高于行业水平，新房项目普遍要求5个点佣金，远高于正常渠道的2-3个点[9] - 加盟店每月需缴纳3500元固定费用，佣金收入还需被抽取8-18%[10] - 实际到中介手中的佣金比例极低，10万佣金经层层扣除后仅剩约3.4万[12][13] 贝壳涉嫌垄断行为 - 强迫开发商签订独家协议，否则禁止旗下中介带看[14] - 在多渠道代理项目中要求开发商拿出部分房源独家授权[15] - 二手房佣金固定且高于其他渠道，要求签约当天全额支付[16] - 限制客户选择非合作银行办理贷款，对非合作银行业务员设置障碍[18] 市场反应与贝壳业绩变化 - 开发商转向自建团队、与自媒体合作、提高全民营销佣金等方式[20] - 购房者转向其他渠道或优质管家公司[20] - 贝壳2025年Q1总交易额8437亿元，较2021年Q1高峰下降21%[21] - 二手房交易利润率从49%降至38.1%，新房交易利润率从27%降至23.4%[21] 贝壳管理层与公司文化 - 董事长彭永东年收入7.13亿元，是创始人左晖去世前的84倍[22] - 两个管理层工资占公司利润的22.78%[22] - 公司从"难而正确的事"转向被质疑为"垄断代言人"[22]

股份数量 - 2025年5月21日开始时已发行股份总数为3,458,896,856股[3] - 2025年5月22日结束时已发行股份总数为3,458,896,856股[3] 股份购回 - 2025年5月多次购回股份，如5月1日购回438,801股，每股6.8368美元[4] - 2025年5月22日购回820,221股，占比0.023%，付出总额4,999,985美元[5][13] 购回授权 - 购回授权决议2024年6月14日获通过，可购回367,706,331股[13] - 已购回占决议通过当日已发行股份3.013%[13] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年6月21日[13]

行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

股份数量 - 2025年5月20日开始和5月21日结束时，已发行股份总数为3,458,896,856股，库存股份为0股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,602,160,077股，含3,458,896,856股A类普通股及143,263,221股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年5月1 - 21日多次购回股份，如5月1日购回438,801股，每股6.8368美元[4] - 2025年5月21日在纽约证券交易所购回806,151股，付出4,999,990美元[12] - 合共购回806,151股，付出4,999,990美元，拟注销806,151股，拟持作库存0股[12] 购回授权 - 购回授权决议2024年6月14日获通过[12] - 公司可根据购回授权购回367,706,331股[12] - 已根据购回授权购回109,954,548股，占比2.99%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期截至2025年6月20日[12] - 公司确认购回按相关规则进行[13] - 在场内出售库存股份报告不适用[15]

核心业绩表现 - 25Q1实现营收233.3亿，同比增长42%，Non-GAAP归母净利润13.9亿，同比基本持平 [1] - GTV达8437亿，同比增长34%，营收超出市场预期 [1] - 存量房业务收入占比同比下降6pct至29%，贡献利润率下滑至38% [1] 存量房业务分析 - 存量房GTV同比增长28%至5803亿，收入同比+20%，增速低于GTV增速 [2] - 非链家贡献GTV占比提升导致货币化率结构性下降 [2] - 固定薪酬成本占比提升导致贡献利润率同比下降6.4pct，环比下降2.3pct [2] 新房业务表现 - 新房GTV同比高增53%至2322亿，大幅优于市场（全国商品房销售同比下降2%） [2] - 新房佣金率同比提升0.2pct至3.5%，反映开发商对渠道的认可 [2] - 经营杠杆改善推动新房贡献利润率同比微升 [2] 新兴业务发展 - 家装业务收入稳步增长，盈利能力有所改善 [2] - 租赁业务收入同比+94%至51亿，省心租规模突破50万套 [2] - 租赁业务贡献利润率达6.7%，同比环比均提升 [2] 盈利预测与估值 - 调整25-26年Non-GAAP EPS预测值为2.06、2.68元，引入27年预测值3.56元 [3] - 参考25倍PE给予目标价56.04港元（1港元=0.919人民币） [3]

股份数量 - 2025年5月19日开始和20日结束时，已发行股份（不包括库存股份）数目为3,458,896,856股，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,458,896,856股[3] - 公司已发行股份数目总额为3,602,160,077股，包括3,458,896,856股A类普通股及143,263,221股B类普通股[6] 股份购回 - 2025年5月1 - 20日多次购回股份，如5月19日购回1,508,043股，每股购回价6.2995美元[4][5] - 2025年5月20日在纽约证券交易所购回806,193股，付出价格总额4,999,982美元，每股最高6.29美元，最低6.17美元[12] - 购回授权决议2024年6月14日获通过，公司可购回总数367,706,331股，已购回109,148,397股，占比2.968%[12] 其他 - 股份购回后新股发行或库存股份再出售或转让暂停期截至2025年6月19日[12]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，调整目标价至 56.04 港元 [2] 报告的核心观点 - 25Q1 业绩略超预期，持续夯实平台规模优势 [1] - 贝壳作为国内房产经纪龙头，不断塑造平台价值以强化市占优势，在地产修复周期中向上弹性较大，“三翼”业务具备发展潜力 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司主要财务信息 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|77,777|93,457|110,080|128,165|146,106| |同比增长 (%)|28.2%|20.2%|17.8%|16.4%|14.0%| |营业利润(百万元)|4,797|3,765|3,997|6,628|10,469| |同比增长 (%)|675.9%|-21.5%|6.2%|65.8%|57.9%| |归属母公司净利润(百万元)|5,883|4,065|4,883|6,941|9,955| |同比增长 (%)|524.5%|-30.9%|20.1%|42.2%|43.4%| |每股收益（元）|1.63|1.13|1.36|1.93|2.76| |毛利率(%)|27.9%|24.6%|22.2%|22.0%|22.3%| |净利率(%)|7.6%|4.4%|4.4%|5.4%|6.8%| |净资产收益率(%)|8.2%|5.7%|6.4%|8.4%|10.8%| |市盈率（倍）|27.5|39.9|33.2|23.3|16.3| |市净率（倍）|2.2|2.3|2.1|2.0|1.8| [3] 公司表现情况 - 2025 年 05 月 20 日股价 48.95 港元，目标价格 56.04 港元，52 周最高价/最低价 72.01/33.31 港元，总股本/流通 H 股（万股）360,216/345,890，H 股市值 176,326 百万港币 [4] - 1 周、1 月、3 月、12 月绝对表现%分别为 -4.58、-5.77、-3.73、-3.08，相对表现%分别为 -7.06、-16.46、-8.62、-23.68，恒生指数%分别为 2.48、10.69、4.89、20.6 [4] 2025 年一季度业绩情况 - GTV/收入持续稳定增长，存量房收入占比及其利润率下降影响业绩。25Q1 公司实现 GTV 8437 亿（同比 +34%），营收 233 亿（同比 +42%），超出市场预期；Non - GAAP 净利润 13.9 亿，同比基本持平 [5] - 存量房 GTV 稳健增长，规模扩张及固薪占比影响贡献利润率。25Q1 存量房 GTV 同比 +28%至 5803 亿；收入同比 +20%，增速低于 GTV 增速。贡献利润率同比下降 6.4pct，环比下降 2.3pct 至 38% [5] - 新房 GTV 增长超预期，继续跑赢市场，佣金率同比提升反映渠道价值。25Q1 全国商品房销售同比下降 2%，而公司新房 GTV 同比高增 +53%至 2322 亿，新房佣金率同比提升 0.2pct 至 3.5%，25Q1 新房贡献利润率同比微升 [5] - 家装盈利能力有所改善，租赁收入维持高增。25Q1 家装业务收入稳步增长，租赁业务收入同比 +94%至 51 亿，省心租规模突破 50 万套，贡献利润率达到 6.7%，同比、环比均提升 [5] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）|市盈率| |----|----|----|----|----| | | |2025/05/20|2024A|2025E|2026E|2024A|2025E|2026E| |美团 - W|3690.HK|125.35|5.85|7.22|8.93|21|17|14| |欧派家居|603833.SH|63.68|4.29|4.60|4.96|15|14|13| |我爱我家|000560.SZ|3.19|0.03|0.10|0.13|102|31|24| |Rightmove|RMV.L|73.47|2.35|2.78|3.13|31|26|23| |科斯塔|CSGP.O|549.34|4.83|5.87|9.56|114|94|57| |最大值| | | | | |114|94|57| |最小值| | | | | |15|14|13| |平均数| | | | | |57|36|26| |调整后平均| | | | | |52|25|20| [6] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现各项目在 2023A - 2027E 的数据情况 [8] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等方面在 2023A - 2027E 的数据情况 [8]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，调整目标价至 56.04 港元 [2] 报告的核心观点 - 25Q1 业绩略超预期，持续夯实平台规模优势 [1] - 贝壳作为国内房产经纪龙头，不断塑造平台价值以强化市占优势，在地产修复周期中向上弹性较大，“三翼”业务具备发展潜力 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司主要财务信息 - 2023 - 2027 年预测营业收入分别为 777.77 亿、934.57 亿、1100.8 亿、1281.65 亿、1461.06 亿，同比增长分别为 28.2%、20.2%、17.8%、16.4%、14.0% [3] - 2023 - 2027 年预测营业利润分别为 47.97 亿、37.65 亿、39.97 亿、66.28 亿、104.69 亿，同比增长分别为 675.9%、 - 21.5%、6.2%、65.8%、57.9% [3] - 2023 - 2027 年预测归属母公司净利润分别为 58.83 亿、40.65 亿、48.83 亿、69.41 亿、99.55 亿，同比增长分别为 524.5%、 - 30.9%、20.1%、42.2%、43.4% [3] - 2023 - 2027 年预测毛利率分别为 27.9%、24.6%、22.2%、22.0%、22.3%；净利率分别为 7.6%、4.4%、4.4%、5.4%、6.8%；净资产收益率分别为 8.2%、5.7%、6.4%、8.4%、10.8% [3] - 2023 - 2027 年预测市盈率分别为 27.5、39.9、33.2、23.3、16.3；市净率分别为 2.2、2.3、2.1、2.0、1.8 [3] 公司业绩情况 - 25Q1 实现营收 233.3 亿，同比增长 42%，Non - GAAP 归母净利润 13.9 亿，同比基本持平 [5] - 25Q1 公司实现 GTV 8437 亿（同比 + 34%），营收 233 亿（同比 + 42%），超出市场预期；Non - GAAP 净利润 13.9 亿，同比基本持平，原因一是公司扩店增员且固定薪酬成本占比提升，存量房贡献利润率下滑至 38%；二是存量房业务收入占比同比下降 6pct 至 29% [5] - 25Q1 存量房 GTV 同比 + 28%至 5803 亿；非链家贡献 GTV 占比提升使存量房整体货币化率结构性下降，收入同比 + 20%，增速低于 GTV 增速；贡献利润率同比下降 6.4pct，环比下降 2.3pct 至 38%，未来聚焦提升店效、人效，利润率有望修复 [5] - 25Q1 全国商品房销售同比下降 2%，公司新房 GTV 同比高增 + 53%至 2322 亿，新房佣金率同比提升 0.2pct 至 3.5%，新房贡献利润率同比微升 [5] - 25Q1 家装业务收入稳步增长，盈利能力有所改善；租赁业务收入同比 + 94%至 51 亿，省心租规模突破 50 万套，贡献利润率达到 6.7%，同比、环比均提升 [5] 可比公司估值 - 2025 年美团 - W、欧派家居、我爱我家、Rightmove、科斯塔调整后平均市盈率为 25 倍 [6] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表方面，2023 - 2027 年预测货币资金分别为 196.35 亿、114.43 亿、190.5 亿、277.08 亿、395.07 亿等 [8] - 利润表方面，2023 - 2027 年预测营业收入分别为 777.77 亿、934.57 亿、1100.8 亿、1281.65 亿、1461.06 亿等 [8] - 现金流量表方面，2023 - 2027 年预测经营活动现金流分别为 114.14 亿、94.47 亿、112.42 亿、138.59 亿、171.47 亿等 [8] - 主要财务比率方面，2023 - 2027 年预测成长能力中营业收入同比增长分别为 28.2%、20.2%、17.8%、16.4%、14.0%等；获利能力中毛利率分别为 27.9%、24.6%、22.2%、22.0%、22.3%等；偿债能力中资产负债率分别为 40.0%、46.3%、47.1%、47.1%、45.9%等；营运能力中应收账款周转率分别为 21.2、21.5、19.7、21.2、21.7 等；每股指标中每股收益分别为 1.6、1.1、1.4、1.9、2.8 等；估值比率中市盈率分别为 28.0、40.6、33.8、23.7、16.6 等 [8]

核心观点 - 公司一季度业绩表现稳健，总交易额8437亿元同比增长34%，净收入233亿元同比增长42.4%，净利润8.55亿元 [1] - 公司"一体三翼"战略顺利落地，非房产交易服务业务成为第二增长曲线，占总净收入比例达35.9% [1][3] - 公司运营效率提升，店均和人均GTV分别同比增长8%和14%，存量门店流失率降至2.9% [3] - 公司盈利能力提升，一季度经营费用环比下降31.3%，经调整净利润达13.93亿元 [4] - 公司现金流充裕，账面现金127.73亿元，比期初增加12%，并实施大额回购和分红 [5] 业绩表现 - 一季度总交易额8437亿元同比增长34%，净收入233亿元同比增长42.4%，净利润8.55亿元 [1] - 存量房交易额5803亿元同比增长28.1%，新房交易额2322亿元同比增长53% [2] - 家装家居业务净收入29亿元同比增长22.3%，贡献利润率达32.6% [3] - 房屋租赁服务净收入51亿元同比增长93.8%，在管房源规模超50万套 [3] 业务发展 - 经纪业务表现超预期，存量房和新房交易额增速显著高于行业平均水平 [1][2] - 非房产交易服务业务净收入同比增长46.2%，占总净收入35.9% [3] - "一体三翼"战略成效显著，家装和租赁业务成为新增长引擎 [1][3] - AI技术应用提升运营效率，推出"布丁"和"来客"等智能工具 [2] 运营效率 - 店均GTV同比增长8%，人均GTV同比增长14% [3] - 存量门店流失率降至2.9%，环比下降6%，同比下降38% [3] - 新联网门店6个月留存率达94% [3] - 经营费用环比下降31.3% [4] 行业环境 - 房地产行业呈现回暖趋势，交易量和看房人数明显提升 [5] - 全国二手房成交占比达46%的历史高位，存量房时代来临 [5] - 地产商去化压力增加，为公司提供更大发展空间 [5] 公司战略 - 持续投入AI技术应用，提升运营效率和用户体验 [2][5] - 坚持"一体三翼"战略，推动长期发展 [1][5] - 实施大额回购和分红，回报股东信心 [5]

中国科技互联网公司市值排名TOP 50 核心观点 - 2025年5月21日中国科技互联网公司市值排名显示阿里巴巴以2986.04亿美元位居榜首 [3] - 前五名公司包括阿里巴巴、小米集团-W、拼多多、美团-W和网易 [3] - 排名涵盖电商、社交媒体、游戏、硬件制造等多个细分行业 [3][4][5][6] 市值排名详情 头部公司（1-10名） - 阿里巴巴市值2986.04亿美元 [3] - 小米集团-W市值1805.85亿美元 [3] - 拼多多市值1666.38亿美元 [3] - 美团-W市值1069.68亿美元 [3] - 网易市值766.11亿美元 [3] - 京东市值489.39亿美元 [4] - 东方财富市值470.85亿美元 [4] - 中芯国际市值440.55亿美元 [4] - 百度市值307.12亿美元 [4] - 理想汽车市值302.4亿美元 [4] 中游公司（11-30名） - 快手-W市值276.74亿美元 [4] - 腾讯音乐市值263.47亿美元 [4] - 贝壳市值223.45亿美元 [4] - 同花顺市值191.78亿美元 [4] - 小鹏汽车市值187.4亿美元 [4] - 科大讯飞市值150.06亿美元 [4] - 中通快递市值140.78亿美元 [4] - 宝信软件市值104.44亿美元 [4] - 一六零市值99.22亿美元 [4] - 蔚来市值89.68亿美元 [4] - 新东方市值78.87亿美元 [4] - 哔哩哔哩市值75.86亿美元 [4] - 唯品会市值73.94亿美元 [5] - 金山软件市值69.12亿美元 [5] - 恒生电子市值69.03亿美元 [5] - 好未来市值66.01亿美元 [5] - 用友网络市值62.46亿美元 [5] - 同程旅行市值61.25亿美元 [5] 尾部公司（31-50名） - 润和软件市值59.52亿美元 [5] - 金蝶国际市值59.47亿美元 [5] - 奇富科技市值58.48亿美元 [5] - 柏楚电子市值55.16亿美元 [5] - 拓维信息市值54.79亿美元 [5] - 深信服市值53.74亿美元 [5] - 万国数据市值53.61亿美元 [5] - 昆仑万维市值53.29亿美元 [5] - 常山北明市值52.66亿美元 [5] - 中国软件市值52.38亿美元 [5] - 恺英网络市值47.92亿美元 [5] - 三七互娱市值45.26亿美元 [6] - 中国民航信息网络市值42.97亿美元 [6] - 东华软件市值42.68亿美元 [6] - 新大陆市值42.11亿美元 [6] - 云赛智联市值40.1亿美元 [6] - 巨人网络市值38.94亿美元 [6] - 美图公司市值38.42亿美元 [6] - 金山云市值38.38亿美元 [6] - 网宿科技市值38.13亿美元 [6] 行业分布 - 电商行业占据前五名中的三席（阿里巴巴、拼多多、美团-W） [3] - 硬件制造行业代表包括小米集团-W、中芯国际、理想汽车等 [3][4] - 社交媒体和内容平台如哔哩哔哩、快手-W、腾讯音乐等位列中游 [4][5] - 软件服务公司如用友网络、金蝶国际、深信服等集中在尾部 [5][6]