核心财务表现 - 公司第二季度总交易额8787亿元，同比增长4.7% [2] - 第二季度净收入260亿元，同比增长11.3% [2] - 非房产交易服务业务净收入占总净收入比例达到41%，创历史新高 [2][5] 房产交易业务（一体业务） - 平台二手业务单量同比提升26%，高于市场约19%的增速 [4] - 平台新房单量同比提升19%，远高于市场表现 [4] - 存量房业务GTV达到5835亿元，同比增长2.2% [4] - 新房业务GTV实现2554亿元，同比增长8.5% [4] - 活跃门店超5.8万家，活跃经纪人达49万 [3] - 成功吸引广州合富置业、天津宝原地产等多个行业优质品牌加入 [4] 家装家居业务 - 第二季度家装家居业务实现净收入45.7亿元，同比增长13.0% [6] - 业务贡献利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点 [6] - 设计师月均单量从去年约0.8单提升至今年二季度1.2单以上 [9] - 职业化项目经理月人均接单量为去年均值的2倍以上 [6] 租赁业务 - 第二季度租赁业务净收入56.7亿元，同比增长78.0% [6] - 在管房源规模超过59万套 [6] - 资管经理人均在管房源量由去年104套提升至今年127套 [6] - 今年6月收房数量较去年同期涨幅61.5% [6] 贝好家开发业务 - 已在北京、上海等9个城市累计落地15个项目 [7] - 以C2M为核心理念，为开发商等合作伙伴提供综合服务 [7] - 在成都贝宸S1项目超过108个细节上做出改进 [7] AI技术应用 - AI CRM工具"来客"已落地60多个城市，超33.5万经纪人使用 [8] - 北京、上海渗透率均达到75%以上 [8] - AI助手"布丁"7月份会话量环比增长59%，人均使用时长增加14% [9] - 采用"AI+人"协同作业模式，AI处理80%标准化工作 [9]

财务业绩表现 - 第二季度总交易额达8787亿元 同比增长4.7% [1] - 净收入达到260亿元 同比增长11.3% [1] - 经调整净利润为18.21亿元 [1] 公司资本运作 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 市场反应 - 股价盘初涨超4.3% 报19.64美元 [1]

广告 最近，楼市的中介圈似乎有些不太"太平"，7月底，贝壳开始普及买方0中介费、卖方承担3%中介费政策，在北京、上海、广州等地开始试运行，目前成 都部分区域也已经执行，虽说该政策针对的是急售房源的业主并且非强制普及，但是也引起了"轩然大波"，不少房主表示，这操作简直是拿房主当日本人 整了，本来房子就难卖，这么一弄，成本又上来了。 到了沈阳，中介行业同样正在经历一场变革。7月初，相信大家的朋友圈一定被一条消息刷屏了，贝壳系将中介费调整为卖方2%、买方1%，总佣金率升 至3%。 A+/LINKAPP-我的客服-举报-业务违规 A+/LINKAPP-有迹可循-贝壳110-举报-业务 违规 而近日，沈阳贝壳秋雷行动正式开启，针对新房返佣、新房飞单等问题进行严格整治，沈阳新房、二手房中介市场，都迎来了重大变革。 EKEE 为净化新房生态环境，提升经纪人作业 安全感,向新房违规行为SAY NO!城市 特开展新房违规治理行动 -- 秋雷行动! 治理内容: 1新房返佣 2新房飞单 举报激励: 新房返佣: 实名举报目举报成功，奖励1000贝 壳币 新房飞单:实名举报目举报成功,奖励2000贝 壳币 举报渠道: 成本、矛盾双双转 ...

美股市场表现 - 美股三大指数小幅低开，道指跌0.13%，标普500指数跌0.06%，纳指跌0.04% [1] - 中概股表现分化，蔚来涨超8%，小鹏汽车涨超7%，万国数据涨超4%，知乎和拼多多涨超2% [1] - 部分中概股下跌，房多多跌超8%，开心骑车跌超3% [1] 制药行业动态 - 礼来制药口服GLP-1药物Orforglipron在肥胖合并2型糖尿病的三期临床研究成功，推动股价上涨超3% [1][4] - 礼来计划今年内向全球监管机构提交该肥胖症治疗药物的上市申请 [4] 科技与制造业 - 特朗普宣称美国政府获得英特尔约10%股份"为公司好事"，并称此举"为美国赚了上百亿美元" [2] - 韩国大韩航空与波音签署500亿美元采购协议，内容包括购买103架新一代飞机及备用发动机，并获得未来20年发动机维护服务 [5] 媒体行业事件 - 特朗普建议美国联邦通信委员会吊销迪士尼旗下ABC和康卡斯特旗下NBC新闻牌照，指控两家机构存在偏见且报道多数为"负面新闻" [3] 企业财报数据 - 贝壳第二季度净收入260亿元，同比增长11.3% [6] - 公司第二季度非GAAP净利润18.2亿元，同比下降32.4% [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长47% [11] - 第二季度总收入为人民币260亿元 同比增长113% [11] - 第二季度毛利率为219% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币131亿元 同比下降312% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币182亿元 同比下降324% [11] - 第二季度经营现金流净流入人民币826亿元 [30] - 新房DSO为51天 保持健康水平 [30] - 截至第二季度末 现金流动性(不包括客户存款)约为人民币700亿元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度收入为人民币67亿元 同比下降84% 环比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本稳定 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为399% 同比下降75个百分点 环比上升18个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长85% 环比增长10% [17] - 新房交易服务第二季度收入为人民币86亿元 同比增长86% 环比增长67% [18] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为244% 同比下降06个百分点 环比上升1个百分点 [18] - 家装家居业务第二季度收入为人民币46亿元 同比增长13% [21] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为321% 同比上升08个百分点 环比下降04个百分点 [21] - 房屋租赁服务业务第二季度收入创历史新高 达人民币57亿元 同比增长78% [23] - 截至第二季度末 管理租赁单元数超过59万间 去年同期为31万间 [24] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为84% 同比上升25个百分点 环比上升16个百分点 [24] - 新兴及其他服务第二季度收入为人民币432亿元 同比下降506% 环比增长235% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房销售套数同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 平台存量房销售占房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店活跃数量同比增长368% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长195% 其中非链家经纪人数量同比增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达41% 凸显多元化增长动力 [10] - 公司明确表示永远不会成为开发商 坚持轻资产商业模式 [25][52] - 战略重点从规模扩张转向效率提升 通过AI驱动精细化运营 [35][38] - 家装业务采用社区化运营和全服务精品店模式 缩短与用户的物理和心理距离 [40][43] - 租赁业务通过组织重构 产品模式优化和数字化流程提升运营效率 [48][49] - 被窝家业务提供C2M产品解决方案和营销服务 不提供资金解决方案 [53][100] - AI技术应用成为提升下一代生产力的关键驱动力 在多个业务场景取得成效 [74][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头放缓 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的滞后影响 [8] - 因去年中期密集政策形成高基数 第二季度房地产市场出现同比下降 [9] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超5% 价格下降15% [64] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [65] - 需求端政策仍有放松空间 供应端高质量住房供应可提升市场情绪和交易量 [66] - 公司将继续通过积极股票回购增强股东回报 回购授权增至20亿美元并延长至2028年8月31日 [32] 其他重要信息 - 第二季度门店成本为人民币762亿元 同比增长119% 环比基本稳定 [27] - 第二季度其他成本为人民币588亿元 同比增长152% 环比增长75% [27] - 第二季度GAAP营业费用总额为46亿元 同比增长31% 环比增长97% [28] - 行政费用为人民币21亿元 同比基本持平 环比增长11% [28] - 销售和营销费用为人民币19亿元 同比相对稳定 环比增长71% [28] - 研发费用为人民币633亿元 同比增长256% 环比增长85% [28] - 截至2025年6月 自2022年9月启动回购计划以来已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的103% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第二季度存量房市场概况及下半年展望 - 第一季度市场开局良好 但第二季度交易量和价格显著走弱 [59] - 上半年全国新房销售同比下降52% 1200家开发商销售降幅达109% [59] - 6月存量房交易量同比下降8% 房价环比下降17% [61] - 租金相对稳定 6月租金收益率达25% 比最低点高40% [62] - 7月市场下行加速 存量房交易量环比下降超5% 价格下降15% [64] - 市场路径取决于未来政策节奏和供需平衡改善 [65] - 需求端政策仍有放松空间 供应端高质量住房供应可提升市场情绪 [66] 问题: 行业下行期公司采取的措施和增长策略 - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更注重效率 [69] - 在不同城市采取差异化策略 在北京上海整合低效门店和经纪人 [70][71] - 通过科学管理运营增强竞争力 包括基于积分的门店激励系统等 [72] - AI技术成为提升效率的关键 多个AI应用已显示良好效果 [74] - AI驱动的CRM产品在59个城市使用 超过335万经纪人使用 [76] - 在线AI服务系统Puxin在11个城市测试 7月MAU达78万 [77] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 - 高质量住房和现房销售新模式快速推进 [80] - 新标准产品短期内佣金率较低 但目前仅占约10%单位 [82] - 当新标准产品占比超过30%时 佣金率将匹配旧标准产品 [82] - 被窝家业务提供C2M产品解决方案和整合营销服务 [83] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 [84] - 客户洞察能力帮助开发商精准定位产品 [86] 问题: 家装家居业务增长驱动和优化空间 - 上半年收入达人民币751亿元 同比增长165% [89] - 上半年分部利润率为323% 同比上升13个百分点 [89] - 通过整合品牌和SKU降低采购成本 主要辅材集中采购率超过60% [91] - 优化订单分配规则 项目经理月均接单量比去年翻倍 [92] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型精品店 [93] - 北京地区收入从2023年7亿元增长至今年上半年15亿元 [96] - 城市层面营业利润率从2023年约5%上升至2025年同期超11% [96] 问题: 被窝家业务未来计划和投资预算 - 明确不会成为开发商 坚持轻资产模式 [99] - 除成都金融城和上海奉贤新城项目外 不会独立运营其他项目 [99] - 为平台模式提供全流程服务 包括产品解决方案和营销服务 [100] - 对自有资金峰值总投资设定严格上限 [101] - 基于6月30日已部署金额 将追加不超过10亿元自有资金 [101] - 两个自营开发项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [101]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长4.7% [10] - 第二季度营收达到人民币260亿元 同比增长11.3% [10] - 第二季度毛利率为21.9% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币13.1亿元 同比下降31.2% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币18.2亿元 同比下降32.4% [12] - 第二季度经营现金流净流入人民币8.26亿元 [28] - 第二季度新房DSO为51天 保持健康水平 [28] - 截至第二季度末 现金流动性约为人民币700亿元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度营收为人民币67亿元 同比下降8.4% [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为39.9% 同比下降7.5个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长8.5% [16] - 新房交易服务第二季度营收为人民币86亿元 同比增长8.6% [17] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为24.4% 同比下降0.6个百分点 [17] - 家装家居业务第二季度营收为人民币46亿元 同比增长13% [20] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为32.1% 同比上升0.8个百分点 [20] - 房屋租赁服务业务第二季度营收达到创纪录的人民币57亿元 同比增长78% [22] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为8.4% 同比上升2.5个百分点 [23] - 新兴及其他服务第二季度营收为人民币4.32亿元 同比下降50.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房交易量同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 存量房销售占平台总房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 截至第二季度末 管理租赁单元超过59万套 相比2024年同期的31万套大幅增长 [23] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店增长36.8% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长19.5% 其中非链家经纪人增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重心从规模扩张转向效率提升 重点提高单店和单经纪人生产力 [34][65] - 实施社区中心运营策略 在北京开设首家全服务家装高端门店 [39] - 通过AI技术重塑业务流程 在租赁业务中部署AI人机模式处理标准化工作 [48] - 贝壳家业务坚持轻资产模式 不成为开发商 不提供任何形式的资金解决方案 [23][94] - 建立AI项目矩阵 开发不同AI应用 包括AIGC营销和AI驱动的CRM产品 [69] - 通过集中采购和优化订单派发规则降低成本 家装业务集中采购率超过60% [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头减弱 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的消化影响 [8] - 房地产市场出现同比下滑 主要由于去年中期密集利好政策造成的高基数 [8] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 新房认购量环比下降25% 表明市场进入急剧调整期 [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [61] - 政策仍有空间 包括需求侧的限购放松和供给侧的高质量住房供应 [62] 其他重要信息 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达到41% 显示多元化增长动力 [9] - 公司持续回购股票 截至2025年6月已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的10.3% [29] - 董事会批准扩大股票回购计划授权至10亿美元 并将计划延长至2028年8月31日 [30] - 家装业务客户投诉率从去年同期的超过25%降至今年第二季度的低于10% [90] - 北京地区家装业务营收从2023年的超过7亿元增长至2024年的11.5亿元 2025年上半年超过15亿元 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 第二季度二手房市场概况及下半年展望 [55] - 第二季度市场交易量和价格显著走弱 6月交易量同比下降8% 房价环比下降1.7% [57] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 政策仍有空间支持市场复苏 [61][62] 问题: 在市场下行背景下采取了哪些措施提升效率 [64] - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更加注重效率提升和可持续发展 [65] - 在不同城市采取差异化策略 在北京和上海整合低效门店和淘汰低效经纪人 [66] - 通过AI技术提升效率 AI驱动的CRM产品已在59个城市使用 覆盖超过33.5万经纪人 [72] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 [76] - 新规产品目前仅占单位数的10%左右 对经纪渠道销售市场整体影响较小 [78] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 避免错误定价造成的利润损失 [80] - 客户洞察能力可精确定位潜在客户及其需求 帮助开发商精准定位产品 [82] 问题: 家装家居业务的增长驱动和成本优化空间 [85] - 家装业务通过集中采购和SKU整合降低材料成本 集中采购率超过60% [87] - 优化订单派发规则和提高系统订单分发能力提升服务提供商工作效率 [88] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型高端家装门店 探索一站式全服务模式 [89] 问题: 贝壳家业务的未来计划和投资预算 [93] - 坚持轻资产商业模式 除成都和上海两个项目外 不会独立运营其他项目 [94] - 将为自有资金峰值总投资设定严格上限 额外自有资金投资不超过10亿元 [96] - 成都和上海两个自营项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [96]

宏观动态 - 截至2024年底对外投资存量超过3万亿美元 连续8年保持全球前三 占全球对外投资比重增至7.2% [1] - 对外投资流量连续13年位居全球前三 境外设立企业超过5万家 遍布190个国家和地区 [1] - 新一轮成品油调价窗口开启 汽柴油下调幅度分别为180元/吨及175元/吨 92号汽油每升下调0.14元 95号汽油每升下调0.15元 0号柴油每升下调0.15元 [3] - 用92号汽油加满50升油箱将节省7元 [3] - 公募基金总规模为35.08万亿元 续创历史新高 [4] 行业数据 - 2025年中国折叠屏手机市场出货量预计达947万台 同比增长3.3% [5] - 摩根士丹利预计美联储2025年降息2次 2026年降息4次 最终利率目标区间降至2.75%-3.0% [6] 市场表现 - A股指数震荡整理 沪指跌0.39% 深证成指涨0.26% 创业板指跌0.75% [8] - 全市场超2600只个股上涨 成交2.71万亿元 较上日缩量超4600亿元 [8] - 两市融资余额增加328.05亿元 合计21655.94亿元 [9] - 恒生指数收跌1.18% 恒生科技指数跌0.74% [10] 公司动态 - 深圳首家市内免税店正式开业 由中免集团、深圳免税集团、深业集团联合打造 面积近3000平方米 [2] - 中国中免上半年净利润26亿元 同比下降20.81% [11] - 彪马回应出售传言 无任何回应 [11] - 贝壳第二季度净收入260亿元 同比增长11.3% 净利润13.07亿元 [12] - 农夫山泉上半年母公司拥有人应占溢利76.22亿元 同比增长22.1% 总收益256.22亿元 同比增长15.6% [13] - 寒锐钴业上半年净利润1.27亿元 同比增长102.94% [14]

核心财务表现 - 2025年第二季度总交易额（GTV）达8787亿元，同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元，同比增长11.3%；净利润13.07亿元，经调整净利润18.21亿元 [1] - 非房产交易服务业务净收入占比达41%，创历史新高 [1][4] 业务板块表现 - 存量房业务GTV为5835亿元，净收入67亿元；平台二手房交易单量占房产买卖交易总量76%，同比提升26% [2] - 新房业务GTV达2554亿元，同比增长8.5%；净收入86亿元，同比增长8.6% [3] - 家装家居业务净收入46亿元，同比增长13%；贡献利润率32.1%，同比提升0.8个百分点 [4] - 租赁业务净收入57亿元，同比增长78%；在管房源超59万套，贡献利润率8.4%同比提升2.5个百分点 [5] 运营与生态建设 - 活跃门店数达58664家，活跃经纪人49.15万人 [2] - 通过房源维护分、好房产品提升房源维护能力，推行门店积分制与品效商圈改善合作效率 [2] - 家装家居业务集采比例提升至60%以上，采购单价显著下降 [4] 技术应用与创新 - AI智能体"千机"提升新房盘源管理精度，"千智"助手激活客户需求 [3] - AI工具"来客"服务超33.5万名经纪人，"布丁"助手7月会话量环比增59%，人均使用时长增14% [3][4] - 租赁业务通过品质分驱动流量分配，省心租模式采用服务费净收入确认方式 [5] 战略发展布局 - "一体三翼"战略推动家装家居、租赁、贝好家业务发展，打造一站式新居住服务平台 [4][6] - 家装业务实施商圈精耕策略，缩短服务距离；贝好家业务与多地开发商达成C2M模式合作 [5][6] - 股份回购授权从30亿美元增至50亿美元，期限延长至2028年8月31日 [1] 行业环境 - 2025年上半年全国住房市场成交总体平稳，二季度受政策效应减弱及季节性调整影响出现波动 [1] - 多地推出宽松购房政策释放积极信号，二手房交易占比逐步提升 [1][2]

核心财务表现 - 2025年第二季度净收入总额260亿元人民币 同比增长11.3%[2] - 新房业务净收入86亿元 同比增长8.6%[2] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13.0%[2] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比大幅增长78.0%[2] - 总交易额8787亿元 同比增长4.7%[1] 业务细分表现 - 存量房业务净收入67亿元 同比下降8.4%[2] - 存量房交易总交易额5835亿元 同比增长2.2%[1] - 新房交易总交易额2554亿元 同比增长8.5%[1] - 家装家居业务增长主要来自定制家具、软装家具和电器等新零售贡献[2] - 房屋租赁服务增长主要源于省心租模式下的租赁房源数目增加[2] 成本结构变化 - 营业成本总额203亿元 同比增长20.5%[1] - 家装家居营业成本31亿元 同比增长11.6%[2] - 房屋租赁服务成本52亿元 同比增长73.3%[2] - 外部分佣成本59亿元 同比增长9.1%[1] - 内部佣金及薪酬成本47亿元 同比增长6.4%[1] 盈利能力指标 - 第二季度毛利57亿元 同比下降12.5%[3] - 毛利率21.9% 较去年同期27.9%下降600个基点[3] - 毛利下降主要由于高利润率的存量房业务贡献占比下降[3] - 固定薪酬成本占存量房业务净收入比例提高[3] 运营规模扩张 - 门店数量60546家 同比增长31.8%[3] - 经纪人数量557974名 同比增长21.6%[3] - 现金及等价物合计531亿元[3] 资本管理举措 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元[4] - 回购计划期限延长至2028年8月31日[4]

核心财务表现 - 2025年上半年净收入493亿元人民币，较2024年同期的397亿元增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元人民币，低于2024年同期的23.33亿元 [1] - 经调整净利润32.14亿元人民币，低于2024年同期的40.86亿元 [1] 业务规模指标 - 2025年上半年总交易额17,224亿元人民币，较2024年同期的14,689亿元增长17.3% [1] - 存量房交易额11,638亿元人民币，较2024年同期的10,238亿元增长13.7% [1] - 新房交易额4,876亿元人民币，较2024年同期的3,871亿元增长26.0% [1] 线下网络扩张 - 截至2025年6月30日门店数量60,546家，较2024年同期的45,948家增长31.8% [1] - 活跃门店数量58,664家，较2024年同期的44,423家增长32.1% [1] - 经纪人总数557,974名，较2024年同期的458,690名增长21.6% [2] 运营效率指标 - 活跃经纪人数量491,573名，较2024年同期的411,478名增长19.5% [2] - 2025年第二季度移动月活跃用户平均4,870万名，略低于2024年同期的4,970万名 [2]