文章核心观点 - 贝壳整装推出的“先装修再付款”资金存管服务，通过将装修资金存入银行专用账户并按工程节点支付，有效保障了消费者资金安全，提升了客户信心与装修体验，并推动了家装行业向更规范、透明、健康的方向发展 [1][2] 公司战略与服务模式 - 贝壳整装于去年11月正式上线“先装修再付款”的家装资金存管项目，将选择权交给消费者 [1] - 公司提出“全案整装服务商”战略，旗下圣都整装、被窝整装以“全案整装”为核心，打通设计、施工、供应链、售后全链条 [2] - 依托中信银行的风控体系，建立了“节点验收、双向确认、银行拨付”机制，业主资金存入银行专用存管账户，完成合同约定节点并经业主确认后，才能申请支付相应款项 [2] 服务运营数据与成效 - 一年来，贝壳整装已在43个城市上线资金存管服务 [1] - 累计为2.5万家庭提供资金安全保障，存管用户占比超过92% [1] - 竣工7日解冻率达到97% [1] - 被窝资金存管累计服务超过1.6万家庭，覆盖4500多个小区，服务覆盖率突破95%，准时解冻率超过96% [2] - 推出资金存管服务后，相关客户投诉量较去年减少了一半 [2] 行业影响与评价 - 资金存管服务是对家装行业高质量发展政策的积极响应，也是企业主动升级服务的体现 [1] - 该服务对于构建家装行业可信交易机制、提高消费者权益保护水平、营造安全放心的消费环境具有重要贡献 [1] - 业内认为，该服务是消费安全保障领域的突破性实践，为家装消费者权益保护树立了新标杆，助力行业迈向更加规范、透明、健康的新阶段 [2] - 服务推出后，不少装企都开始推出类似服务，推动了行业消费者权益保障的升级 [2]

公司股份回购 - 公司于2025年11月21日进行股份回购操作 [1] - 回购股份数量约为51.66万股 [1] - 回购总金额约为300万美元 [1]

股份情况 - 2025年11月20 - 21日已发行股份总数为3,366,778,024[3] - 公司可根据购回授权购回股份总数为360,216,007股[11] - 根据购回授权在交易所购回股份数目为76,071,114股[11] 股份购回 - 2025年11月3 - 21日多次购回股份[4] - 2025年11月21日购回516,576股，付出价格总额2,999,998美元[11] - 合共购回股份总数为516,576股，拟注销[11] 其他信息 - 购回授权决议2025年6月27日获通过[11] - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年12月21日[11]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

行业市场规模与结构 - 家装行业市场规模已达万亿级别，呈现结构性增长态势[1] - 整装服务为行业主流模式，2024年市场规模达5860亿元，占行业总规模的42.3%[1] - 施工服务市场规模约3980亿元，占比28.7%[1] - 设计服务与软装服务市场份额分别为12.1%和10.5%，对应规模为1675亿元和1453亿元[1] 行业现存风险与问题 - 预付费模式为用户核心资金风险来源，部分企业要求预付30%-80%款项[1] - 资金直接进入企业经营账户，企业资金链断裂或恶意卷款将导致用户损失[1] - “低价引流+恶意增项”为常见消费陷阱，增项金额占原合同金额20%-50%[2] 资金存管模式创新 - 被窝家装于2024年6月推出资金存管试点，同年11月全面推开[2] - 模式核心为“先装修再付款”，与中信银行合作将消费者款项冻结于本人账户[2] - 资金在水电验收、基装验收、竣工验收等关键节点完成后解冻至公司账户[2] - 银行建立“节点验收、双向确认、银行拨付”机制，确保专款专用[3] 资金存管模式成效 - 服务上线一年累计服务超1.6万家庭，覆盖4500多个小区[3] - 保障资金规模超24亿元，服务覆盖率突破95%，准时解冻率超96%[3] - 相关客户投诉量较去年减少一半[3] - 存管期间产生利息归消费者所有，实行“息本分离”原则[3] 行业影响与展望 - 资金存管模式将推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型[4] - 更多企业加入规范化行列有望根本性缓解行业信任危机[4]

行业定位与政策导向转变 - 中央对房地产行业发展定位发生根本性转变，从过去聚焦"物"的供给转向以"人"为核心的民生保障[4] - "十五五"规划建议中对房地产"着墨"更多，单独一段144字讲"推动房地产高质量发展"，而"十四五"规划中房地产相关内容仅有111字[7] - 房地产被置于风险化解的首位，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解[7] "好房子"标准与实施路径 - "好房子"标准被明确为"安全、舒适、绿色、智慧"，相当于为居住品质划定了新国标[8] - 安全维度涵盖房屋本体与水、电、油、气等设备保障，舒适维度聚焦层高、噪音、温湿度等具体指标[13] - 实施路径需坚持"两手抓、两手硬"：一方面化解行业风险，另一方面提升住房品质，建设"好房子"[7] 行业发展逻辑变革 - 行业发展逻辑从"拼规模"转向"卷产品"，从"增量主导"转为"存量与提质并存"[8][14] - 住房属性从"投资品"回归"消费品"，居住消费需求成为核心[14] - 开发商角色从"建房卖房"转向全生命周期综合服务商，服务延伸成为核心竞争力[14] 企业转型实践与机遇 - 建材企业启动战略转型，形成从"工装"到"家装"、从"基材"到"面材"、从"城市"到"县乡"、从"产品"到"服务"四大转变[14] - 企业研发石墨烯采暖板等高科技产品解决防水、隔声、保温、开裂等居住痛点[14] - "十五五"规划建议为建材企业带来发展机遇，助力树立国货自信与文化自信[18] 产业链协同与升级 - "好房子"成为带动内需、激活购买力、推动产业升级的新启动点，核心在于实现全产业链拉通[24] - 需以工业化、绿色化、数字化技术赋能传统产业，打通设计、生产、建造环节的壁垒[26] - 开发企业作为产业链龙头，有希望通过"好房子"建设带动整个产业链升级[27]

文章核心观点 - 行业围绕“好房子”的定义、建设路径及挑战展开讨论，核心共识是“好房子”应以“群众满意”为标准，重点解决质量通病，并需通过系统性工程和跨界融合来实现 [1][2][13] “好房子”的定义与标准 - “好房子”的核心标准是“群众满意”，而非等同于豪宅，普通百姓最朴素的期待是“没有质量通病”，如漏水、隔声差、串烟串味等长期未决的问题 [2] - “好房子”的内涵不断丰富，需要为老百姓提供情绪价值，例如AI智能应从被动响应升级为像家人一样的主动关怀 [4] - “好房子”的核心是全功能、全周期适配，全功能指拎包入住满足现阶段需求，全周期指房子的全生命周期适配人类不同生命阶段的需求 [9] - “好房子”不等于豪宅，行业需重点关注如何让普通住宅达到“好房子”标准 [11] 市场现状与挑战 - 市场压力倒逼开发商提升产品力，行业掀起“内卷潮”，卷配置、精装、会所、园林，产品品质越来越好 [4] - 客户关注未来生活方式，包括室内空间的舒适化、多样化、人性化、全配置，以及丰富的社区公共活动空间 [4] - 我国现有三四百亿平方米存量住宅，其中相当部分设计标准低、建造质量差，渗漏、串味儿、不隔声等质量通病普遍存在，居住满意度低 [11] - 当前老旧小区改造多为基础操作，如更换管道，但串味儿、隔声差等核心问题仍未解决，改造需有相应标准以提升住房品质 [11] 建设路径与解决方案 - 针对新建房与存量房市场，需“分类施策、整体提升”，新建住房按“好房子”新标准建设是必然趋势 [2] - “好房子”建设是涉及设计、建造、开发、运维、服务的系统工程，需破解标准不统一、需求与设计脱节、政策与市场协同不足等堵点 [12] - 企业实践围绕全场景智慧生活定制、全周期主动感知服务、全流程设计交付与管理、开放协同的生态聚合四个方向展开 [12] - 行业转型需新的形态，情绪价值可催生新需求，如智能门锁、智能马桶、石墨烯建材，文化与科技融合可提供新供给 [6] - “十五五”期间行业走出调整周期的关键在于建筑业与先进制造业融合，聚焦智能化、绿色化、融合化，重点向信息制造业和现代服务业靠拢 [13] 制度与政策建议 - 呼吁将工程质量缺陷保险纳入“好房子”建造，从制度上解决住宅全生命周期的维护和保养问题 [13] - 需通过税收优惠、资金扶持等政策鼓励新材料、新工法与节能环保技术应用，并建立行业强制性基本标准，引导企业从低价竞争转向品质、品牌、服务的价值竞争 [13]

美股市场表现 - 美东时间11月21日，美股三大股指扭转盘中颓势，收盘均上涨，涨幅扩大至约1% [1] - 道琼斯工业平均指数大涨1.08%，报收46245.41点；标普500指数涨0.98%，报收6602.99点；纳斯达克指数涨0.88%，报收22273.08点 [4] - 尽管单日收涨，但从周度表现看，三大指数本周悉数收跌，纳斯达克指数累计下跌2.74%，道指累跌1.91%，标普500指数累跌1.95% [4] 科技股及中概股表现 - 科技股跌幅普遍收窄，万得美国科技七巨头指数单日上涨0.71%，但本周累计下跌2.45% [5] - 英伟达盘中表现震荡，从此前大跌超4%一度转涨1.9%，最终收盘下跌0.94% [1][5][6] - 谷歌单日大幅收涨3.35%，苹果上涨近2%，亚马逊上涨1.63% [1][5] - 热门中概股多数上涨，纳斯达克中国金龙指数单日上涨1.23%，蔚来涨超3%，贝壳、理想汽车、腾讯音乐涨超2% [6] - 从周度表现看，纳斯达克中国金龙指数本周累计下跌4.34% [6] 黄金市场动态 - 现货黄金盘中短线拉升，一度重回每盎司4100美元上方，截至收盘报每盎司4064.279美元 [2][9] - 从周度表现看，现货黄金累计下跌0.44%，期间一度跌破每盎司4000美元关口，整体维持弱势整理态势 [9] 美联储政策信号 - 美联储官员威廉姆斯释放鸽派信号，认为鉴于当前政策略显限制性，仍可能在近期降息 [12][13] - 受此影响，市场对美联储12月降息的预期概率大幅飙升，根据CME"美联储观察"数据，降息25个基点的概率从一天前的39.1%抬升至接近70% [2][14] - 美联储理事米兰表示，若其投票成为关键一票，将支持降息25个基点 [16] - 然而，美联储内部存在分歧，部分官员如洛里·洛根和柯林斯对12月再次降息持怀疑态度，认为维持利率不变可能是合适的 [17] 关键经济数据发布变动 - 美国劳工统计局宣布取消原定发布的10月份消费者价格指数报告，主因是此前美国政府停摆影响数据收集 [20] - 10月份CPI数据可能会并入11月份的报告中发布，而11月份CPI报告的发布日期为12月18日，晚于美联储12月议息会议的日期（12月11日） [20] - 11月非农就业报告也改期至12月16日发布，这意味着美联储在12月议息会议前将无法获得关键的11月CPI和非农就业报告 [20]

公司基本信息 - 公司名称为察哈尔右翼前旗贝壳趣味特色手工礼品店，属于个体工商户 [1] - 法定代表人为贾晨祥 [1] - 注册资本为5万人民币 [1] 公司经营范围 - 一般项目包括礼品花卉销售、工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）、美发饰品销售、珠宝首饰零售、美甲服务、工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）、日用品销售、玩具销售 [1] - 许可项目为食品销售，需经相关部门批准后方可开展经营活动 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年11月20日斥资约299.99万美元进行股份回购 [1] - 此次回购股份数量为52.18万股 [1] - 每股回购价格区间为5.68港元至5.85港元 [1]