报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕南国置业重大资产出售相关工作展开，公司正积极推进将房地产开发业务等相关资产及负债转让给控股股东电建地产的交易，此交易利于改善资产质量、优化结构、降低资金偿还压力、提升可持续经营和盈利能力，后续会按交易进展分阶段披露信息 [23][25][38] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为南国置业，所属行业是房地产开发，接待时间为2025年9月4日，上市公司接待人员有董事长、独立董事、总经理、董事会秘书、财务总监 [16] 详细调研机构 - 接待对象为线上参与南国置业2025年半年度业绩说明会的投资者，接待对象类型为其它 [19] 调研机构占比 未提及 主要内容资料 - 公司2024年底净资产 -17亿多，2025年亏损近9亿，截至2025年6月30日股东户数为41,731户，归属于上市公司股东的净资产为 -2,650,973,795.34元 [23][26][30] - 公司拟将房地产开发业务等相关资产及负债转让给控股股东电建地产，已分别于5月24日、6月25日、7月25日、8月23日披露进展公告，后续会分阶段及时披露信息 [23][25][27] - 若交易完成，公司将定位为电建集团内城市综合运营业务的上市平台，主要业务包括商业、办公、长租公寓等城市综合运营业务及其相关配套咨询服务 [42] - 公司董事会换届为到期正常换届，成员未大幅变动，且严格按要求进行信息披露，不存在应披露未披露信息 [31][40] - 公司会在定期报告披露报告期末股东户数，非定期报告相关时点股东户数，可发有效证明文件等至公司邮箱查询 [44]

业绩与财务表现 - 截至2025年6月30日公司股东户数为41,731户 [2] - 截至2025年6月30日公司未经审计的归属于上市公司股东的净资产为26.51亿元 [2] - 2024年底公司净资产为-17亿多元 [1] - 2025年上半年公司亏损近9亿元 [1] - 过去4年公司连续亏损累计超过50亿元 [1] 资产剥离进展 - 公司正积极推进重大资产出售工作 [1][2] - 拟将房地产开发业务等相关资产及负债转让至控股股东电建地产 [1] - 已多次披露资产出售进展公告 [1] - 后续将分阶段及时履行信息披露义务 [1] - 严格按要求披露信息 不存在应披露未披露情况 [2] 业务转型规划 - 资产剥离后公司将定位为电建集团内城市综合运营业务的上市平台 [2] - 未来将开展商业等城市综合运营业务及配套咨询服务 [2] - 投资者关注公司剥离地产业务后是否转型做物业轻资产 [1] 经营挑战 - 物业和商业运营成本高 [1] - 投资者建议剥离相关业务板块 [1] - 投资者关注公司市值管理与发展方向 [1] - 公司回应称资产转让旨在改善资产质量 [1]

重大资产出售进展 - 公司及相关机构正积极推进重大资产出售相关工作 [2][3][4][5][6][7][8] - 已于2025年5月24日、6月25日、7月25日、8月23日分别披露进展公告 [2][3][4][5][6][7][8] - 后续将根据交易进展分阶段履行信息披露义务 [3][4][5][6][7][8] 财务数据披露 - 截至2025年6月30日股东户数为41,731户 [3][4] - 截至2025年6月30日归属于上市公司股东的净资产为-2,650,973,795.34元（约-26.51亿元） [3] - 2024年年底净资产-17亿多，2025年亏损近9亿 [2] 业务转型规划 - 拟将房地产开发业务及相关资产负债转让至控股股东电建地产 [3] - 交易有利于改善资产质量、优化资产结构、降低资金偿还压力 [3][6][7] - 剥离后公司定位为电建集团城市综合运营业务上市平台 [7] - 主要业务包括商业、办公、长租公寓等城市综合运营及相关配套服务 [7] 风险与应对 - 物业和商业运营存在营收1元成本2元的亏损状况 [2] - 需在2025年底前实现净资产转正以避免退市风险 [8] - 公司严格按信息披露要求操作，不存在应披露未披露信息 [7] 治理结构 - 董事会换届为到期正常换届，成员未出现大幅变动 [5] - 非定期报告时点股东户数查询需提供有效证明文件通过邮箱申请 [8]

股价表现 - 2025年9月3日触及跌停 跌停价2.77元 涨幅-4.79% [1] - 总市值48.21亿元 流通市值48.21亿元 总成交额1.14亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年归母净利润-8.98亿元 同比恶化206倍 [2] - 连续三年亏损且净资产为负 [2] - 高额有息负债 一年内到期负债21.8亿元 [2] - 大额资产减值损失严重影响财务状况 [2] 行业环境 - 房地产行业大环境不佳 市场热点较少关注该板块 [2] - 行业整体低迷使经营状况不佳的公司更难获得市场青睐 [2] 市场关注度 - 2025年8月30日新增"昨日涨停"概念 但仅为短期股价表现 [2] - 缺乏吸引市场资金关注的热门概念题材 [2] - 资金流向显示市场存在分歧 投资者看法不一 [2] 技术表现 - 经营持续恶化反映在股价长期下跌趋势中 [2] - 更多投资者倾向于卖出股票导致股价下跌 [2]

板块整体表现 - 房地产开发板块当日下跌0.84%，领跌个股为*ST南置（跌幅4.89%）[1] - 板块跑输大盘指数，上证指数下跌0.45%，深证成指下跌2.14%[1] - 板块内个股分化明显，涨幅最高为南山控股（7.53%），跌幅最深为*ST南置（4.89%）[1][2] 个股价格表现 - 南山控股表现最佳，收盘价3.00元，涨幅7.53%，成交量168.09万手，成交额4.98亿元[1] - 万通发展涨幅6.42%，收盘价14.25元，成交额79.30亿元，为板块最高成交额个股[1] - *ST南置跌幅4.89%，收盘价2.92元，成交量59.22万手，成交额1.73亿元[2] - 电子城跌幅4.67%，收盘价6.12元，成交量73.73万手[2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出11.88亿元，游资净流入1.99亿元，散户资金净流入9.89亿元[2] - 南山控股主力净流入1.27亿元，主力净占比25.49%，为板块最高[3] - 信达地产主力净流入2206.59万元，主力净占比17.82%[3] - 万科A主力净流入2083.56万元，主力净占比1.49%[3] - 荣盛发展主力净流入1925.34万元，主力净占比4.79%[3] 成交活跃度 - 万通发展成交额达79.30亿元，为板块最活跃个股[1] - 南山控股成交量168.09万手，成交额4.98亿元[1] - ST中迪成交量19.50万手，成交额8437.18万元[1] - 新城控股成交额2.83亿元，跌幅2.79%[2]

会议召开情况 - 公司第六届董事会第二十一次临时会议于2025年9月1日以通讯表决方式召开 由董事长李明轩主持 应到董事7人 实到董事7人 符合法律法规和公司章程规定 [1] 董事会换届提名 - 会议审议通过第七届董事会董事候选人提名议案 提名李明轩、郭崇华、刘筠、昌海军、廖奕、杨泽轩、林晚发为董事候选人 其中廖奕、杨泽轩、林晚发为独立董事候选人 [1] - 董事会中兼任公司高级管理人员及职工代表董事的候选人不超过总数二分之一 [1] - 独立董事候选人任职资格和独立性需经深圳证券交易所备案审核无异议后方可提交股东大会审议 [2] - 原董事在新一届董事会产生前继续履行职务 [1] 表决结果与后续安排 - 两项议案表决结果均为同意7票 反对0票 弃权0票 [2] - 议案需提交2025年第二次临时股东大会审议 会议定于2025年9月17日召开 [2] 董事候选人背景 - 李明轩现任公司党委书记、董事长 曾任电建地产人力资源专业经理及公司多项高管职务 未持有公司股份 [4] - 郭崇华现任电建地产总经理助理兼成本管理部总经理 及北京领筑供应链执行董事 未持有公司股份 [4][6] - 刘筠现任电建地产总审计师兼审计部主任 及职工监事 未持有公司股份 [6][7] - 昌海军现任公司党委副书记、董事、总经理 未持有公司股份 [7][8] - 廖奕现任武汉大学法学院教授、博士生导师 及湖北犇星新材料独立董事 未持有公司股份 [8][9] - 杨泽轩现任上海万茂网络科技执行董事 具有商业地产管理经验 未持有公司股份 [9][10] - 林晚发现任武汉大学会计系副教授、博士生导师 及湖北振华化学独立董事 未持有公司股份 [12] - 所有候选人均符合《公司法》任职资格 未被采取市场禁入措施 未受监管处罚 且非失信被执行人 [4][6][7][8][9][10][12]

独立董事提名 - 杨泽轩通过公司第六届董事会提名与薪酬考核委员会资格审查[2] 任职资格 - 具备五年以上法律、经济等履职必需工作经验[17] - 多项任职限制条件均符合规定[19][21][22][26][31][35][36] 声明签署 - 签署声明时间为2025年9月1日[38]

董事会提名 - 公司提名杨泽轩为第七届董事会独立董事候选人[2] 被提名人资格 - 被提名人具备五年以上履行独立董事职责必需的工作经验[18] - 以会计专业人士被提名不适用相关会计资格要求[19] - 被提名人及其直系亲属无相关股份及任职问题[21][22] - 被提名人近十二个月无禁止情形，近三十六个月无相关谴责批评[27][32] - 担任独立董事的境内上市公司数量不超三家，在公司任职未超六年[35] 提名人声明 - 提名人保证声明真实准确完整，否则承担法律责任[36]

董事会提名 - 公司第六届董事会提名林晚发为第七届董事会独立董事候选人[2] 提名人资格 - 被提名人具五年以上法律、经济、管理等工作经验[18] - 以会计专业人士提名需5年以上全职会计岗位经验[19] 关联关系 - 被提名人及其直系亲属不在公司及附属企业任职[20] - 非直接或间接持股1%以上股东及前十自然人股东[21] - 不在直接或间接持股5%以上股东及前五股东任职[22] 合规情况 - 被提名人最近十二个月无规定特定情形[27] - 最近三十六个月未受交易所公开谴责或三次以上通报批评[32] 任职限制 - 担任独立董事的境内上市公司不超三家[35] - 在公司连续担任独立董事未超六年[35]

候选人资格 - 已通过南国置业第六届董事会提名与薪酬考核委员会资格审查[2] - 具备五年以上履行独立董事职责所需工作经验[17] - 以会计专业人士被提名需至少具备注册会计师资格等[18] 独立性要求 - 候选人及直系亲属不属特定股东情形[20][21] - 最近十二个月内无特定情形[25] - 最近三十六个月未受相关谴责批评[31] 任职限制 - 担任独立董事的境内上市公司数量不超三家[35] - 在该公司连续担任独立董事未超六年[35] 履职承诺 - 若任职辞职致比例不符或缺会计人士将持续履职[36]