证券日报网讯12月12日，滨江集团（002244）在互动平台回答投资者提问时表示，截至2025年12月10 日，公司合并普通账户和融资融券信用账户的在册股东总户数为32608户。 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整背景下，民营房企整体面临困境，数量减少且行业地位靠后，但仍有部分企业通过聚焦核心城市、深耕区域市场、强化产品力及稳健财务等策略实现逆势增长或稳健发展，行业未来发展需回归长期主义 [1][9][24][26] 规模房企中民营逐渐减少，仍有6家民企逆势增长 - 自2021年房企流动性承压以来，规模房企中的民营房企数量呈减少趋势，从2021年前约70家降至2025年1-11月的45家，较2024年全年减少3家 [3] - 民营房企在各销售梯队中占位靠后，2025年1-11月头部十家房企中民营房企仅1家，资本更倾向于投资稳健的国央企和大型房企 [5] - 2025年1-11月45家民营规模房企中，有28家尚未出现违约，其中6家销售金额同比逆势增长，嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超过50% [6] - 具体逆势增长房企数据：邦泰集团1-11月全口径金额282.2亿元，同比增长90.2%；嘉里建设221.5亿元，同比增长1809.5%；江山万里置业168.7亿元，同比增长1491.5%；全草集团82.8亿元，同比增长35.5%；信义地产60.1亿元，同比增长18.1%；海成集团57.7亿元，同比增长17.5% [7] 老牌民营房企土储夯实，深耕核心城市支撑持续发展 - 未违约的民营规模房企中，滨江集团、龙湖集团、美的置业、卓越集团、新城控股总土储货值较高，其中滨江集团和龙湖集团近两年仍在适量新增土地 [11] - 具体土储数据：滨江集团2024年末总土储货值1700.9亿元；龙湖集团4476.1亿元；美的置业2668.2亿元；卓越集团3235.5亿元；新城控股3445.4亿元 [12] - 滨江集团持续深耕杭州，2025年1-11月新增21个项目，土地价值377.2亿元，其中杭州占比近97%，2024年新增23宗地中22宗位于杭州 [14] - 滨江集团财务健康，截至2025年中期短期有息负债94.1亿元，占比28.2%，非受限现金短债比3.13，扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，剩余可用银行授信979亿元，平均融资成本3.1% [15] - 滨江集团2025年前11月全口径销售金额945.3亿元，其中杭州销售额贡献占比80%，预计全年保持千亿规模，为千亿房企中民企独苗 [16] - 聚焦核心一二线城市已成规模房企共识，深耕高能级城市可保障去化、降低经营风险并提升管理效率 [17] 多家民营黑马逆势崛起，投资和产品战略各有不同 - 2025年涌现邦泰集团、嘉里建设、江山万里置业等销售逆势增长的黑马房企 [21] - 2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现18家民营房企，是2024年全年的两倍，包括深耕当地的企业和在新城市获取热点地块的企业 [21] - 2025年1-11月部分民营房企新增土地价值：滨江集团377.2亿元；邦泰集团92.4亿元；大华集团77.8亿元；中天美好集团68.9亿元；懋源控股60.5亿元 [22] - 地方本土民营房企可抓住品牌优势聚焦当地市场，如海成集团深耕大重庆市场33年并向中心城区进军，江山万里置业专注宁波市场并与国企联合拿地 [25] - 部分企业可采取点状机会布局，以项目产品力为核心取胜 [25] - 在政府推动建设“好房子”的导向下，行业呈现新建住宅100%达到绿色建筑标准、装配式建造技术应用比例不低于30%等趋势，产品力将不断提升，经营策略需回归长期主义 [26]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“标配”，并维持该评级 [1] - 建筑材料行业投资评级为“标配”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 房地产行业基本面仍处于“磨底”阶段，未来板块行情走势将由加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程主导，中长期行业发展将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”，并以城市更新释放存量潜力，在行业大洗牌及出清背景下，更看好经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业 [4][25] - 建材行业在《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》等政策引导下，正通过产能置换、反内卷等措施优化供给结构，推动盈利水平有效提升，尽管部分子行业短期承压，但政策与技术将驱动长期改善，行业估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力 [4][47] 根据相关目录分别总结 一、房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年12月11日，申万房地产板块近两周下跌4.55%，跑输沪深300指数5.31个百分点，在申万31个行业中排名倒数第2位，年初至今累计上涨1.47% [14] - 二级板块方面，近两周SW房地产开发下跌4.79%，SW房地产服务上涨0.02% [14] - 个股方面，南都物业、中国武夷、世联行、财信发展、华联控股近两周涨幅居前，而*ST中迪、海泰发展、新华联、荣丰控股、万科A近两周跌幅居前 [19][20][23] 二、房地产行业及公司新闻 - 11月，一线城市二手住宅成交套数达49，033套，创下7个月新高，环比大幅增长20%，前11个月累计成交519，021套，同比增长约5% [24] - 11月百城新建住宅均价为17，036元/平，环比上涨0.37%，其中一线城市环比上涨0.75%，三四线代表城市环比下跌0.18% [24] - 碧桂园境内债务重组所涉的9只债券，重组方案均已获得债权人会议通过，债券余额为138.58亿元 [24] - 中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [24] 三、房地产周观点 - 市场分化持续，一线城市二手房成交回暖，但低线城市成交仍相对低迷 [25] - 中央经济工作会议提出稳定房地产市场，深化住房公积金制度改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，高质量实施城市更新，来年进一步稳楼市政策出台预期增强 [25] - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业，包括保利发展、滨江集团、招商蛇口等 [25] 四、建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年12月11日，申万建筑材料板块近两周上涨0.89%，跑赢沪深300指数0.13个百分点，在申万31个行业中排名第10位，年初至今累计上涨18.49% [26] - 二级板块方面，近两周SW玻璃玻纤上涨4.26%，SW水泥下跌0.19%，SW装修建材下跌0.58% [26] - 个股方面，四川金顶、国际复材、海南发展、瑞泰科技、塔牌集团近两周涨幅居前 [29][32] 五、建材行业重要数据 - **水泥**：本周（2025.12.5-2025.12.11）全国水泥市场均价为319元/吨，较上周持稳，预计后续市场需求表现继续低迷，价格趋弱 [34] - **平板玻璃**：本周市场小幅向下运行，11月全国5mm平板玻璃均价环比下跌84元/吨至1，099元/吨，库存压力增加 [40][49] - **光伏玻璃**：截至2025年12月11日，2.0mm厚度光伏玻璃均价为11.5元/平方米，3.2mm厚度均价为19元/平方米，均较上周下跌0.5元/平方米，行业供需矛盾加剧，库存高压难释 [42][43] 六、建材行业及公司新闻 - 2024年中国建筑涂料市场规模降至1，065亿元，工程渠道收入普遍下滑超40%，但零售端与功能性产品逆势增长 [45] - “十四五”期间，我国建材工业增加值年均增长0.5%，绿色建材产品营收突破2，500亿元，年均增长20% [45] - 2025年1—10月全国砂石需求同比下降6.75% [48] - 广西公示三组熟料线产能置换方案，合计关停超8，500吨/日老旧产能 [48] 七、建材周观点 - **水泥**：《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》首次将“盈利水平有效提升”设为核心目标，绿色建材营收目标2026年超3，000亿元 [47] - 工信部《水泥玻璃行业产能置换实施办法（2024年本）》严格执行，要求新建项目产能置换比例达1.5:1至2:1，截至2025年11月，全国累计退出熟料产能超8，359万吨 [47] - 超产治理窗口期接近尾声，预计来年行业无序竞争将减少，价格中枢将系统性抬升，城中村改造、保障性住房建设等对水泥形成稳定支撑 [47] - 2025年前三季度，水泥行业整体盈利能力显著修复，龙头企业现金流持续改善，板块估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力，建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新建材 [47] - **浮法玻璃**：2025年10月全国平板玻璃累计产量达80，542.70万重量箱，供应维持高位，政策严禁新增产能，推动落后产能退出，“反内卷”政策逐步落地 [49] - **光伏玻璃**：短期供需矛盾仍存，价格或继续承压，中期技术迭代与政策引导将推动行业格局优化，长期在“双碳”目标下增长明确 [49] - **玻纤**：2025年以来“反内卷”机制逐步落地，1–10月无碱粗纱价格稳步回升，其中2400tex缠绕直接纱均价同比上涨超20%，10月起龙头企业高端产品调价幅度达10%-20% [49] - 玻纤需求正从传统建材向新能源（风电+新能源汽车）与高端电子纱等新兴领域迁移，建议关注中国巨石 [49] - **消费建材**：绿色建材获政策重点支持，2027年目标培育3个万亿级消费领域，二手房成交回暖利好存量房翻新需求 [50] - 2025年以来，随着“反内卷”政策落地，部分消费建材企业发布提价函，价格触底信号明确，防水、涂料等细分领域龙头份额提升显著，Q3行业盈利整体修复 [50] - 建议关注北新建材、兔宝宝、三棵树等龙头企业 [50]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

公司动态 - 杭州滨颖房地产开发有限公司于近日成立 法定代表人为刘奇 注册资本为1亿元人民币 经营范围包含房地产开发经营 [1] - 杭州滨颖房地产开发有限公司由滨江集团全资持股 [1] - 滨江集团近期还投资成立了杭州滨齐房地产开发有限公司和杭州滨湾房地产开发有限公司 这两家公司的注册资本均为1亿元人民币 [1] 行业与战略 - 滨江集团在杭州地区持续进行房地产开发业务的布局 通过新设全资子公司扩大业务版图 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

中央经济工作会议房地产领域政策重点 - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险[1] - 着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设[1] - 加快构建房地产发展新模式[1] - 积极有序化解地方政府债务风险 不得违规新增隐性债务[1] - 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1] 房地产市场相关板块分析 - 房地产开发板块：政策托底意图明确 融资“白名单”和“三大工程”直接利好财务稳健、资质优良的国有房企及部分优质民营房企[2] - 房地产服务板块：市场回暖预期增强 二手房交易量有望回升 利好房地产经纪、物业管理及评估咨询等细分领域[2] - 城市更新与基建板块：“城中村改造”和“平急两用”基础设施建设成为新的增长点 相关建筑、设计及基建企业将迎来大量订单机会[2] - 建材与家居板块：房地产市场企稳及“三大工程”推进 将带动水泥、钢铁、玻璃等上游建材需求 并传导至下游家电、家具、装饰等消费端[2] - REITs与不动产资管板块：保障性租赁住房、产业园区等不动产资产成熟 公募REITs市场扩容有望加速 为不动产资产管理公司提供新退出渠道[2] 相关上市公司梳理 - 保利发展（600048）：央企房地产行业龙头 深度参与保障性住房建设并积极布局城市更新项目[3] - 招商蛇口（001979）：背靠招商局集团 具备“前港-中区-后城”综合开发模式 在产业园区、邮轮母港和城市更新领域经验丰富 是“三大工程”核心受益者之一[3] - 万科A（000002）：行业标杆企业 聚焦开发、经营、服务并重 物业管理（万物云）、物流仓储（万纬物流）等经营性业务已形成规模[3] - 滨江集团（002244）：深耕长三角区域的优质房企 在杭州等核心城市拥有大量优质土地储备 并积极参与城中村改造[3] - 我爱我家（000560）：国内领先的房地产综合服务提供商 业务涵盖二手房经纪、新房代理、资产管理等[4] - 东方雨虹（002271）：建筑防水行业龙头企业 产品广泛应用于房地产开发和基础设施建设[4]

市场整体表现 - 沪指12月11日下跌0.70% [1] - 申万一级行业中仅1个行业上涨，为银行行业，涨幅0.17% [1] - 跌幅居前的行业为综合与通信，跌幅分别为4.31%和3.14% [1] - 两市主力资金全天净流出744.67亿元 [1] - 主力资金净流入的行业仅有1个，为银行行业，净流入6748.93万元 [1] - 主力资金净流出行业有30个，电子行业净流出规模居首，达135.86亿元，通信行业其次，净流出113.40亿元 [1] 房地产行业整体表现 - 房地产行业位居当日跌幅榜第三，下跌3.06% [1][2] - 房地产行业全天主力资金净流出21.01亿元 [2] - 该行业共100只个股，上涨6只，其中1只涨停；下跌94只，其中1只跌停 [2] - 行业资金净流入个股25只，其中净流入资金超千万元的有10只 [2] 房地产行业个股资金流向（净流入） - 先导基电净流入资金居首，为6725.79万元，股价上涨0.96% [2] - 滨江集团净流入资金5769.42万元，股价下跌0.40% [2] - 京投发展净流入资金2704.49万元，股价上涨6.77% [2] - 上海临港净流入资金2431.87万元，股价下跌0.17% [2] - 新黄浦净流入资金2333.03万元，股价下跌4.48% [2] 房地产行业个股资金流向（净流出） - 资金净流出超亿元的个股有6只 [2] - 万科A净流出资金居首，达4.46亿元，股价下跌3.43% [2][3] - 中国武夷净流出资金1.78亿元，股价下跌10.09% [2][3] - 万通发展净流出资金1.67亿元，股价下跌3.53% [2][3] - 张江高科净流出资金1.64亿元，股价下跌2.79% [3] - 华夏幸福净流出资金1.24亿元，股价下跌7.52% [3] - 海南机场净流出资金1.22亿元，股价下跌4.27% [3]

核心观点 - 滨江集团在杭州萧山区对其两个全新楼盘采取“以价换量”策略，首开预售均价较前期市场放风价大幅下调3000-4000元/平方米，旨在加速现金回笼并应对市场去化压力 [1][3][5] - 公司的定价策略反映了在行业流动性收紧、销售周期拉长的背景下，“现金为王”的生存法则优先于短期利润，即便对于地段优质的项目也是如此 [5][7] 项目定价策略与市场对比 - **锦上观澜项目**：首开88套房源，高层均价3.6973万元/平方米，小高层均价3.5672万元/平方米，较放风价低3000-4000元/平方米，按100平方米户型计算，客户预算减少30-40万元 [1][3] - **浩运府项目**：首开56套房源，预售证均价5.1168万元/平方米，较放风价便宜约4000元/平方米 [5] - **价格对比**：锦上观澜备案均价约3.6766万元/平方米，低于萧山市北板块此前3.75万-3.95万元/平方米的限价水平，也低于一路之隔、2019年售价约3.83万元/平方米的融信杭州世纪项目，价格回调至约6年前区间 [3][5] - **竞争优势**：锦上观澜价格明显低于周边部分二手房（如东方壹号均价超4.8万元/平方米），浩运府价格也低于周边竞品首开均价（海威中天·安璞5.7万元/平方米，绿城晓澜玉华5.4万元/平方米） [5] 公司战略与市场背景 - **战略意图**：通过“低开”策略快速回笼现金，为2025年增添销售业绩，并应对年末资金回笼考核 [3][5][7] - **市场压力**：策略反映了杭州大本营，尤其是萧山区市北、奥体等板块供应密集、去化压力大的市场环境 [5][6] - **拿地情况**：近两年间，公司在萧山区拿地金额折合170亿元，面临项目集中入市的去化挑战 [6] 销售策略的动态调整 - **前期试水**：项目放风价被视作试探市场接受程度的“试水价”，为后期销售策略调整预留空间 [1] - **后期提价**：在现金流缓解后，公司会对项目进行价格上调，例如潮语臻境府项目二次加推均价上涨979元/平方米至4.3万元/平方米，涨幅约2.33% [6] - **综合手段**：公司结合低于周边项目3000-4000元/平方米的价格优势以及长期积累的产品口碑来吸引客户 [7] 公司业绩与行业映射 - **销售业绩**：2025年1月至11月，公司实现全口径销售金额945.3亿元，年末仍积极促销以冲击千亿销售目标 [7] - **行业缩影**：公司的“以价换量”策略是当前房地产行业流动性收紧、销售周期拉长背景下的一个典型缩影，体现了在土地高成本与市场弱预期双重挤压下，现金流优先的行业底层逻辑 [7]