杭州土地市场 - 11月27日杭州萧山区出让2宗宅地，总成交金额24.62亿元，均由滨江集团溢价竞得，最高溢价率达18.92% [1][4] - 湘湖单元地块规划建筑面积40773.6㎡，起始楼面价17500元/㎡，经过28轮竞价以总价8.49亿元成交，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [5] - 市北单元地块规划建筑面积72172.5㎡，起始楼面价20000元/㎡，经过18轮竞价以总价16.13亿元成交，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [5] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3][7] - 土拍市场呈现分化格局，核心区域优质地块受追捧，与11月25日3宗地块全部底价成交形成对比，印证“核心资产抗跌、外围承压”特征 [2][6][7] 北京土地市场 - 11月27日北京通州区九棵树宅地出让，规划建筑面积54428.279㎡，起始价12.36亿元，起始楼面价22709元/㎡ [9] - 该地块吸引中海、北京城建两家房企参与竞拍，最终由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡，溢价率0.97% [10] - 十月至十一月北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度显著提升，此前民企懋源经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区松榆里地块 [10] 南京土地市场 - 11月27日南京江北新区出让2宗宅地，总规划建筑面积11.73万㎡，总起始价8.62亿元，最终均底价成交，总成交金额8.62亿元 [11][12] - 浦苑路以东地块规划建筑面积28642.22㎡，由南京昕科资产管理有限公司以底价2.23亿元竞得，楼面价7796元/㎡ [12] - 文景路以北地块规划建筑面积88633.46㎡，由南京扬子江开发置业有限公司以底价6.38亿元竞得，楼面价7203元/㎡ [12]

土地竞拍结果 - 公司于11月27日竞得杭州两宗住宅用地，总土地价24.62亿元，较总起始价21.57亿元出现溢价 [1] - 两宗地块总用地面积6.28万平方米，总规划建筑面积11.29万平方米 [1] - 公司对两宗土地的权益持有比例均为100% [1] 地块具体信息 - 湘湖地块经过28轮竞拍，成交楼面价20811元/平方米，溢价率达18.92% [1] - 萧山市北地块经过18轮竞拍，成交楼面价22355元/平方米，溢价率11.78% [2] - 湘湖地块容积率1.2，拥有低密度和区域优质资源，紧邻湘湖风景区等生态配套，享有"中国视谷"产业红利 [1] - 萧山市北地块配套齐全交通便利，但成交楼面价较2025年上半年同板块地块有所下降 [2] 公司战略与土地储备 - 公司作为本土龙头房企，高度聚焦杭州区域，积极补充土地储备 [2] - 今年上半年公司新增土地储备项目16个，其中杭州14个，总土地款332.72亿元 [2] - 截至今年6月底，公司土地储备中杭州占比73%，浙江省内非杭州城市占比17%，浙江省外占比10% [2] 行业市场趋势 - 品牌房企对杭州核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心 [1][2] - 当前土地市场呈现"核心资产抗跌、外围承压"的分化格局，与11月25日三宗地块均底价成交形成对比 [3] - 临近年底房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3]

地块交易概况 - 公司近期获得两宗住宅用地，总建设面积达62847平方米，土地总价合计246199万元 [1] - 两宗地块编号分别为杭政储出[2025]127号和杭政储出[2025]128号 [1] - 公司对两宗地块均拥有100%土地权益 [1] 地块一具体信息 - 杭政储出[2025]127号地块规划用途为住宅，建设面积33978平方米 [1] - 该地块容积率为1.2，土地总价84854万元 [1] 地块二具体信息 - 杭政储出[2025]128号地块规划用途为住宅，建设面积28869平方米 [1] - 该地块容积率为2.5，土地总价161345万元 [1]

滨江集团（002244）(002244.SZ)公告，公司于2025年11月27日竞得两处地块国有建设用地使用权，编 号为：杭政储出[2025]127号、杭政储出[2025]128号，均为住宅用地，土地总价分别为8.49亿元、16.13 亿元。 ...

土地获取 - 公司于2025年11月27日竞得两处地块国有建设用地使用权 [1] - 地块编号为杭政储出[2025]127号和杭政储出[2025]128号 [1] - 两处地块土地用途均为住宅用地 [1] 交易金额 - 杭政储出[2025]127号地块土地总价为8.49亿元 [1] - 杭政储出[2025]128号地块土地总价为16.13亿元 [1]

杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2025 年 11 月 27 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： | 序号 | 地块编号 | | 规划用途 | 建设用地面 | 容积率 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | 积(㎡) | | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2025]127 | 号 | 住宅 | 33978 | 1.2 | 84854 | 100% | | 2 | 杭政储出[2025]128 | 号 | 住宅 | 28869 | 2.5 | 161345 | 100% | 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2025-054 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 二○二五年十一月二十八日 ...

土地出让概况 - 杭州一周内成功出让五宗地块，总成交金额为67.9亿元 [2] - 其中两宗地块由滨江集团以总价24.62亿元竞得，溢价率均超过10% [1][2] - 另外三宗地块（余杭区未来科技城单元、西湖区转塘单元和拱墅区石桥单元）均以底价成交，总成交金额为43.32亿元 [2] 地块一：萧山市北单元地块详情 - 地块由滨江集团以16.13亿元竞得，成交楼面价为22355元/㎡，溢价率为11.78% [1] - 地块经过18轮竞价，共吸引10家房企争夺 [1] - 地块为住宅品质提升试点项目，容积率2.5，可建面积72172.5㎡，交通便利，邻近地铁2号线和7号线 [1] - 相较2025年上半年同板块地块，地价降幅明显，最低降幅在2000元/㎡，与潮语臻境府相比降幅约15% [1] 地块二：湘湖单元地块详情 - 地块由滨江集团以8.49亿元竞得，成交楼面价为20811元/㎡，溢价率为18.92% [2] - 地块容积率仅1.2，建筑面积4.08万㎡，紧邻湘湖风景区，享有湘湖金融小镇、贺知章学校等成熟资源及"中国视谷"产业红利 [2] - 湘湖南今年无新宅地成交，目前湘湖旁在售新房仅滨江鸣湖里，叠排价格约5万元/㎡，联排均价达7.2万元/㎡ [2] 市场趋势与板块分化 - 市场呈现"核心区稳、外围区承压"的典型特征，稀缺景观资源地块和配套成熟的核心地块受关注，偏远或同质化竞争严重板块承压 [3] - 房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺依然激烈，土地市场热度延续分化态势 [3] - 滨江集团作为本土龙头房企积极补仓核心区域，其溢价拿地表明资金雄厚品牌房企对杭州核心及优质板块保持信心 [2][3] 市北板块历史与现状 - 放开限价以来，市北板块已陆续推出5宗不限价项目，楼面价从潮语臻境府的26190元/㎡升至晓澜玉华的35066元/㎡，刷新纪录 [1] - 随着板块内新房增多，去化放缓，例如潮语臻境府今年6-7月开盘中签率30%+，8月至今5次加推均无需摇号 [1]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国房地产行业，特别是杭州本地市场 [1] * 公司：杭州滨江集团（Binjiang Group，002244.SZ），一家杭州本地领先的开发商，在杭州市场占有约30%的份额 [1][16] 核心观点和论据 * **市场分化加剧**：整体市场表现平淡，但拥有强劲去化和稳固盈利能力的高端项目表现突出，这种分化在深圳、广州和上海市场也有体现 [1][2] * **需求端疲软**：杭州就业市场看似稳定，但收入水平和收入前景依然黯淡，科技公司（如“杭州六小龙”）的发展尚未显著提振住房需求 [2][5] * **供应端压力持续**：一、二手房市场均面临供应压力，主要原因包括非核心区域土地结构性供应过剩，以及因价格管控政策时期购房、现选择退出且不再投资的业主增加了二手房供应 [2][5] * **价格仍在寻底**：杭州二手房价格已从峰值平均下跌约30%，部分项目下跌30%-50%，核心区域改善型项目的价格底部尚未显现，且面临更大下行压力，上海也观察到类似趋势 [2][6] * **优质住房需求韧性**：尽管市场整体疲弱，但对高端、高质量新项目的需求依然稳固，例如滨江集团某项目以高于附近限价项目40%（约每平方米2万元人民币）的定价，仍实现了更好的销售，并在二期推出时将均价进一步提高了每平方米1000元以上 [7] * **开发商投资策略趋于谨慎与聚焦**：滨江集团管理层强调未来投资更看重销售去化能见度而非利润率，在当前宏观经济不确定性下，倾向于不向核心市场外扩张，并缩短项目周转周期至拿地后4-5个月开盘 [10] * **融资环境依然紧张**：开发商（尤其是非一线民营房企）融资环境仍然紧张，银行在加快“白名单”项目贷款投放或放宽开发贷发放标准方面没有出现连续改善 [2] 其他重要内容 * **领先开发商的盈利能力**：凭借产品竞争力、品牌、本地销售渠道（营销成本保持在1%-1.5%）和规模经济（约30%的杭州市场份额），滨江集团自2022年以来新获取土地的项目毛利率可达百分之十几的中段水平，高于公司2025年第三季度入账的百分之十几的低段毛利率水平 [2][7][9] * **市场库存高企**：截至2025年第三季度，杭州新房库存（包括未开发土地和不可售在建工程）已增至超过3年，二手房挂牌量也处于历史高位 [5] * **交易结构变化影响均价**：近期成交量更集中于均价约每平方米2万元人民币的大众市场单元，而2025年初的销量主要由总价1000万元人民币以上的高端单元驱动，这种结构变化也部分导致了二手房均价的下跌 [6] * **杭州市场头部集中度高**：2025年前十个月，杭州新房销售额前十的开发商占据了市场主要份额，其中滨江集团以681亿元人民币销售额占据38%的市场份额，绿城集团以426亿元人民币占据24%的市场份额 [16] * **相关研究观点**：高盛研究认为，中国房地产价格在2026年下半年企稳的风险正偏向于下行，形成正反馈循环是去库存的关键 [3][6]

板块整体表现 - 11月26日，房地产开发板块整体下跌0.44%，表现弱于上证指数（下跌0.15%），但强于深证成指（上涨1.02%）[1] - 板块内个股表现分化明显，呈现涨跌互现格局[1][2] 领涨个股及资金流向 - 万通发展（600246）领涨板块，涨幅达9.97%，收盘价为12.68元，成交量为106.29万手，主力资金净流入3.14亿元，净占比高达24.09%[1][3] - 张江高科（600895）涨幅为5.24%，收盘价为42.37元，成交量为119.29万手，主力资金净流入3.75亿元，净占比为7.54%[1][3] - 苏州高新（600736）上涨3.76%，收盘价为5.79元，成交量为59.00万手[1] - 深振业A（000006）上涨1.97%，主力资金净流入5225.77万元，净占比为12.03%[1][3] 领跌个股及资金流向 - 中国武夷（000797）领跌板块，跌幅为6.78%，收盘价为3.44元，成交量为216.40万手，成交额为7.63亿元[2] - 财信发展（000838）跌幅为4.99%，收盘价为3.43元，成交量为132.52万手，成交额为4.61亿元[2] - 滨江集团（002244）下跌4.73%，收盘价为10.07元，成交量为65.34万手，成交额为6.64亿元[2] - 万科A（000002）下跌2.48%，收盘价为5.89元，成交量为200.52万手，成交额为11.92亿元[2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为5.09亿元[2] - 游资资金净流入1.67亿元，散户资金净流入3.42亿元，显示内部资金流向存在分歧[2]

公司股价表现 - 11月26日股价下跌5.11%，报收10.03元/股 [1] - 当日成交额为3.44亿元，换手率为1.24% [1] - 公司总市值为312.08亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为杭州滨江房产集团股份有限公司，位于浙江省杭州市 [1] - 公司成立于1996年8月22日，于2008年5月29日上市 [1] - 主营业务为房地产开发和销售，房产销售业务收入占比高达98.93% [1] 基金持仓情况 - 华商基金旗下华商量化优质精选混合（010293）重仓滨江集团 [2] - 该基金三季度持有37.54万股，占基金净值比例为3.19%，为第六大重仓股 [2] - 以当日股价下跌计算，该基金持仓浮亏约20.27万元 [2] 相关基金表现 - 华商量化优质精选混合基金成立于2020年10月28日，最新规模为1.48亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为30.55%，近一年收益率为37%，但成立以来亏损10.99% [2] - 基金经理海洋累计任职时间1年329天，管理资产总规模13.2亿元 [2]