核心观点 - 滨江集团在杭州萧山区对其两个全新楼盘采取“以价换量”策略，首开预售均价较前期市场放风价大幅下调3000-4000元/平方米，旨在加速现金回笼并应对市场去化压力 [1][3][5] - 公司的定价策略反映了在行业流动性收紧、销售周期拉长的背景下，“现金为王”的生存法则优先于短期利润，即便对于地段优质的项目也是如此 [5][7] 项目定价策略与市场对比 - 锦上观澜项目：首开88套房源，高层均价3.6973万元/平方米，小高层均价3.5672万元/平方米，较放风价低3000-4000元/平方米，按100平方米户型计算，客户预算减少30-40万元 [1][3] - 浩运府项目：首开56套房源，预售证均价5.1168万元/平方米，较放风价便宜约4000元/平方米 [5] - 价格对比：锦上观澜备案均价约3.6766万元/平方米，低于萧山市北板块此前3.75万-3.95万元/平方米的限价水平，也低于一路之隔、2019年售价约3.83万元/平方米的融信杭州世纪项目，价格回调至约6年前区间 [3][5] - 竞争优势：锦上观澜价格明显低于周边部分二手房（如东方壹号均价超4.8万元/平方米），浩运府价格也低于周边竞品首开均价（海威中天·安璞5.7万元/平方米，绿城晓澜玉华5.4万元/平方米） [5] 公司战略与市场背景 - 战略意图：通过“低开”策略快速回笼现金，为2025年增添销售业绩，并应对年末资金回笼考核 [3][5][7] - 市场压力：策略反映了杭州大本营，尤其是萧山区市北、奥体等板块供应密集、去化压力大的市场环境 [5][6] - 拿地情况：近两年间，公司在萧山区拿地金额折合170亿元，面临项目集中入市的去化挑战 [6] 销售策略的动态调整 - 前期试水：项目放风价被视作试探市场接受程度的“试水价”，为后期销售策略调整预留空间 [1] - 后期提价：在现金流缓解后，公司会对项目进行价格上调，例如潮语臻境府项目二次加推均价上涨979元/平方米至4.3万元/平方米，涨幅约2.33% [6] - 综合手段：公司结合低于周边项目3000-4000元/平方米的价格优势以及长期积累的产品口碑来吸引客户 [7] 公司业绩与行业映射 - 销售业绩：2025年1月至11月，公司实现全口径销售金额945.3亿元，年末仍积极促销以冲击千亿销售目标 [7] - 行业缩影：公司的“以价换量”策略是当前房地产行业流动性收紧、销售周期拉长背景下的一个典型缩影，体现了在土地高成本与市场弱预期双重挤压下，现金流优先的行业底层逻辑 [7]