行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

房企新增土地储备概况 - 前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比大幅回升41.79% [1] - 前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26% [1] - 从全口径土地储备看，中海地产、招商蛇口、保利发展控股分别新增407.58万、320.19万、289.91万平方米，处于领先位置 [3] 领先房企投资力度与新增货值 - 1-9月权益拿地金额最高的企业为中海地产766.3亿元、华润置地594.1亿元、保利发展控股528.4亿元 [3] - 1-9月新增货值最多的企业为中海地产1031.8亿元、保利发展控股939.9亿元、招商蛇口930.1亿元 [3] - 新增权益土储排名前五为中海地产363.4万平、保利发展控股256.1万平、招商蛇口200.9万平、绿城中国199.7万平、华润置地171.6万平 [4] 土地市场供应情况 - 报告期内全国住宅用地供应835宗，规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，但同比下降15.87% [6] - 供应土地起始楼面价4267元/平方米，环比上升15.04% [6] - 二线城市供应土地建面1536万平方米，环比升21.42%，同比升16.68%；三线城市供应3707.23万平方米，环比升49.99%，同比降25.91% [6] - 9月单月土地供应规划建筑面积19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22% [9] 土地市场成交情况 - 报告期住宅用地成交554宗，建面3680.34万平方米，环比大幅上升95.41%，同比降6.79% [12] - 成交总价1718.63亿元，环比升104.71%，同比降17.30%；成交楼面均价4669.75元/平，环比升4.76% [12] - 二线城市成交建面1172.01万平，环比升119.63%，同比升21.69%；三线城市成交建面2459.44万平，环比升86.25%，同比降15.44% [13] - 一线城市成交楼面均价达52139.75元/平，环比升20.35%，溢价率13.63% [14] 房企拿地策略与行业趋势 - 头部央国企如中海地产、招商蛇口等倾向于采取联合拿地或股权交易方式获取核心地块 [4] - 强强联合的开发模式有助于分散投资风险、整合优势资源，尤其在杭州等核心城市优质地块 [5] - 市场呈现"总量增长、结构分化"特征，企业对改善型产品及低密宅地关注度提升 [7][16] - 企业拿地行为更趋审慎，投资意愿保守，1-8月土地购置费累计值23751.87亿元，同比降10.2% [16][18] 重点城市土地市场动态 - 统计期内6个重点城市170宗地块挂牌，总面积435.44万平方米，起始总价319.01亿元 [19][20] - 北京昌平区供应7宗含住宅地块，东城区罕见推出二环内住宅用地，起始楼面价7.8万元/平 [21] - 重点城市成交地块86宗，总面积303.46万平方米，成交总价176.44亿元 [22] - 广州白云区住宅地块经15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24% [22] - 北京太阳宫等热点区域优质地块因稀缺性仍吸引房企激烈竞争，显示市场结构性热度 [23]

指数整体表现 - 深证国企ESG指数（970055）于10月24日报收1402.3点，单日上涨0.39% [1] - 指数当日成交额为355.66亿元，换手率为1.02% [1] - 指数成份股中24家上涨，25家下跌，其中深科技以6.01%的涨幅领涨，中新赛克以4.16%的跌幅领跌 [1] 前十大成份股详情 - 前十大成份股权重合计为61.39%，其中海康威视权重最高为9.64%，招商蛇口权重最低为3.31% [1] - 浪潮信息在十大成份股中涨幅最大，为3.23%，招商蛇口跌幅最大，为2.56% [1] - 五粮液总市值最高，为4669.19亿元，长春高新总市值最低，为480.71亿元 [1] 成份股资金流向 - 指数所有成份股当日主力资金净流入合计8652.05万元，游资资金净流出合计3.06亿元，散户资金净流入合计2.19亿元 [1] - 浪潮信息主力资金净流入额最高，为3.42亿元，主力净占比8.50% [2] - 广东宏大的主力净流入占比最高，达11.80%，但其游资和散户资金均为净流出 [2]

房企融资活动加速 - 2025年第四季度以来多家头部央国企房企密集抛出融资计划用于偿还旧债和项目建设 [1] - 参与加速融资的房企包括保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产等 [1][2][3] - 业内专家表示此类举措旨在保障日常经营、冲刺年终销售并伺机拓展优质土地资源 [1][3] 融资的具体条款与规模 - 招商蛇口发行5亿元绿色中期票据利率为1.94%并拟发行不超过40亿元公司债券票面利率为1.90% [2] - 华润置地拟发行20亿元公司债券票面年利率2.16% 保利发展拟推出30亿元中期票据 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据 [2] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元同比增长31.0% 其中信用债融资322.0亿元同比增长89.5% [4] 融资环境的结构性特征 - 当前房企融资环境呈现明显的结构性宽松特点市场资金几乎全部向财务稳健的头部国企和优质民营房企倾斜 [3] - 9月房企信用债发行期限以1～3年期和3年以上为主平均发行年限为3.65年 债券融资平均利率为2.68%同比下降0.38个百分点 [5] - 融资活水仍主要流向央国企 民企和混合所有制企业如绿城、新城等也有成功发行信用债的案例 [3][7] 行业资金面整体承压 - 1～9月份房地产开发企业到位资金72299亿元同比下降8.4% 其中国内贷款下降1.4% 定金及预收款下降10.3% 个人按揭贷款下降10.6% [5][6] - 截至2025年上半年上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 净负债率大幅上升至171.8% 现金短债比降至0.88 [5] - 定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显反映出房企在销售回款方面面临较大困难 [6]

文章核心观点 - 2025年第四季度头部央国企房企融资节奏加快，呈现结构性宽松特点，融资利率低至“1字头”，资金主要用于偿还债务和项目建设 [1][2][3] - 房企融资环境分化显著，市场资金高度集中于财务稳健、信用良好的头部央国企及少数优质民企，而行业整体到位资金仍面临压力 [3][5][6] - 房企通过中长期融资优化债务结构，但行业整体偿债压力依然存在，资产负债率上升且销售回款困难是主要挑战 [3][4][5] 头部房企融资动态 - 招商蛇口10月发行5亿元绿色中期票据，利率1.94%，并拟发行不超过40亿元公司债券，票面利率1.90% [2] - 华润置地拟发行20亿元公司债券，票面年利率2.16% [2] - 保利发展拟推出30亿元中期票据，用于偿还到期债务 [2] - 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据，募集资金用于多地项目建设 [2] - 越秀地产、保利置业、信达地产、京能置业等房企近期均有融资动作 [3] 融资环境与特点 - 房企融资呈现“结构性宽松”，资金几乎全部向头部国企和优质民营房企倾斜 [3] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元，同比增长31.0%，其中信用债融资322.0亿元，同比增长89.5% [4] - 9月房企信用债发行期限以1～3年期和3年以上为主，平均发行年限为3.65年，债券融资平均利率为2.68%，同比下降0.38个百分点 [5] - 9月发债房企主要为央国企，华润置地、招商蛇口等发行总额超20亿元，部分民企如绿城、新城等也成功发行信用债 [7] 行业财务状况与压力 - 截至2025年上半年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点 [5] - 净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，现金短债比降至0.88，较去年同期再降0.03 [5] - 1～9月份房地产开发企业到位资金72299亿元，同比下降8.4%，其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，定金及预收款下降10.3%，个人按揭贷款下降10.6% [5][6] - 定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，反映出房企在销售回款方面面临较大困难 [6] 融资目的与行业展望 - 房企加速融资用于偿还即将到期债务，避免公开市场违约，并将短期债务置换为长期债务以优化资产负债表 [3] - 融资能保障日常经营、冲刺年终销售，并可寻机拓展优质土地资源，弥补销售回款可能较慢的问题 [1][3] - 四季度房企仍面临一定偿债压力，上半年在核心城市竞得的地块预计在四季度逐步入市，有望为新房销售提供支撑 [5][6]

行业融资环境 - 2025年第四季度房企融资节奏明显加快 呈现结构性宽松特点 市场资金向财务稳健的头部国企和优质民营房企倾斜 [2][3][4] - 2025年9月房地产行业债券融资总额为561.0亿元 同比增长31.0% 其中信用债融资322.0亿元 同比增长89.5% [5] - 房企融资出现期限拉长和利率降低的新特征 9月信用债平均发行年限为3.65年 债券融资平均利率为2.68% 同比下降0.38个百分点 [6] 头部房企融资动态 - 多家央国企背景头部房企在10月密集融资 包括保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口 越秀地产等 [2][3][4] - 招商蛇口发行5亿元绿色中期票据 利率1.94% 并拟发行不超过40亿元公司债券 票面利率1.90% [3] - 华润置地拟发行20亿元公司债券 票面年利率2.16% 保利发展拟推出30亿元中期票据 中海地产旗下公司拟发行30亿元中期票据 [3] 融资用途与影响 - 融资资金主要用于偿还旧有债务 置换短期债务为长期债务 以及用于北京 天津 沈阳 厦门等多地项目建设 [2][3][4] - 融资举措有助于优化资产负债表 降低短期负债比例 保障日常经营 冲刺年终销售和拓展优质土地资源 [2][4] - 融资到位可弥补销售回款可能较慢的问题 保障公司现金流稳定 维持市场信誉和促进新房销售 [2][4] 行业资金与销售状况 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金72299亿元 同比下降8.4% 降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [6] - 资金来源中 定金及预收款21138亿元下降10.3% 个人按揭贷款9884亿元下降10.6% 反映出销售回款面临较大困难 [7] - 截至2025年上半年 上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 净负债率大幅上升至171.8% 现金短债比降至0.88 [6] 市场展望 - 核心城市优质楼盘实现较好去化 二手房成交量保持增长 房企上半年在核心城市竞得的地块预计四季度入市 有望支撑新房销售 [7] - 当前稳市场的关键在于稳预期 稳房价 止跌回稳仍需政策持续协同加力 [7]

股票代码：001979 股票简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-106 债券简称:22 蛇口 06 债券代码:148108 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种二） 2025 年付息公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏。 特别提示 1、债券名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第三期）（品种二）（债券简称："22 蛇口 06"，债券代码为 148108）； 2、债权登记日：2025 年 10 月 27 日； 3、债券付息日：2025 年 10 月 28 日； 4、本次付息对象为截至 2025 年 10 月 27 日下午深圳证券交易所收市后，在中国证 券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称"中国结算深圳分公司"）登记在册的 全体"22 蛇口 06"持有人。 公司在 2022 年 10 月 28 日发行的招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年面向 专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种二）将于 2025 年 10 月 28 日 ...

股票代码：001979 股票简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-107 债券简称:22 蛇口 05 债券代码: 148107 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一） 2025 年本息兑付暨摘牌公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏。 特别提示 1、债券名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发 行公司债券（第三期）（品种一）（债券代码为 148107）； 2、债权登记日：2025 年 10 月 27 日； 3、债券本息兑付日：2025 年 10 月 28 日； 4、本次本息兑付对象为截至 2025 年 10 月 27 日下午深圳证券交易所收市后，在中 国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称"中国结算深圳分公司"）登记在 册的全体"22 蛇口 05"持有人。 公司在 2022 年 10 月 28 日发行的招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2022 年面向 专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）将于 2025 年 10 月 28 日支付自 20 ...

融资活跃度与规模 - 进入四季度房地产企业融资活跃度不减 多家头部房企近期密集发行债券 [1] - 9月份房地产行业债券融资总额达561亿元 同比增长31.0% [2] - 具体融资案例包括中国海外发展发行中期票据规模30亿元 招商蛇口发行公司债券规模不超过40亿元 华润置地发行公司债券规模20亿元 [1] 融资成本变化 - 房企融资成本持续下探 融资利率已下探至2%左右 部分房企利率下探至"1字头" [1] - 招商蛇口品种一债券票面利率为1.90% 华润置地债券票面年利率为2.16% [1] - 9月份房地产债券融资平均利率为2.68% 同比下降0.38个百分点 其中信用债平均利率为2.36% 同比下降0.44个百分点 [3] 融资结构特点 - 从融资结构来看 9月份房地产行业信用债融资322亿元 同比增长89.5% 占比57.4% [2] - 除信用债外 ABS等产品亦成为企业融资的重要补充 [2] - 9月份信用债发行期限较长 长期资金流入有助于企业延长债务期限结构 [3] 融资资金用途 - 融资资金主要用于偿还存量债务或旗下住宅项目建设 [1] - 中国海外发展募集资金将全部用于北京 天津 沈阳 厦门等多地项目建设 [1] - 利率下行为企业通过发债置换高成本存量债务和延长债务期限结构提供空间 [3] 融资主体特征 - 地方国企融资力度亦有所加大 例如京能置业完成规模不超过3亿元的非公开发行债券 [2] - 政策端对优质主体的再融资通道更加畅通 国企融资持续放量 [2] - 头部房企的融资成本优势尤为明显 9月份多个头部房企融资利率均在2%左右 [3] 行业环境与展望 - 政策端持续引导金融机构加大对房地产合理融资支持 市场利率整体下行 市场信心回升 [3] - 房地产融资环境正呈现边际改善态势 预计在政策支持下房企融资渠道将保持通畅 [3] - 融资利率下行有助于房企平稳度过偿债高峰 修复资产负债表 增强市场主体信心 [3]

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]