投资评级 - 首次覆盖给予"增持"评级 目标价3.49元/股 基于2026年40倍PE估值 [3] 行业趋势 - 存量房时代来临 二手房成交占比从2021年30%提升至2024年46% [1] - 租赁市场机构化率仅4.5% 显著低于美日50%以上水平 提升空间巨大 [1] - 当前处于历史最宽松购房环境 首付比15%/房贷利率3%/税费成本最低 [44] 公司优势 - 深耕北京/上海/杭州三大核心城市 经纪人数量占比超70% [2] - 2024年10月-2025年6月重点城市二手房成交同比：北京+36%/上海+39.7%/杭州+27.6% [2] - 单店效率行业领先 2024年单店成交额1.09亿/间 高于贝壳0.65亿/间 [97] - 租赁业务绑定潜在购房客源 北上杭租房/二手房比例居行业前列 [87] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润1.5亿/2.1亿/2.6亿 同比+105%/+36.7%/+27.4% [3] - 经纪业务收入2025-2027年45.8亿/49.5亿/52.5亿 毛利率提升至22.5% [102] - 资管业务收入2025-2027年64.3亿/66.8亿/69.5亿 毛利率回升至15.5% [102] 短期机会 - 地产政策敏感型标的 政策出台后5-10个交易日涨幅区间17.5%-28.2% [2] - 2022-2024年五次政策行情中四次进入地产板块涨幅前十 [99]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"强于大市"（维持）[9] 核心观点 - 2025年1-7月35城新房累计成交7601万平方米，同比下降10.8%，7月单月同比降幅达19.6%，市场延续低位震荡[4] - 15城二手房累计成交同比增长8.3%，但7月单月一线城市成交同比转负，百城价格同比下降7.32%，市场处于"以价换量"阶段[4] - 土地端成交量价趋稳，累计成交楼面均价同比上行30.7%，核心城市地价频创历史新高[4] - 推荐深耕一线和强二线核心区、具备产品力与资金优势的龙头房企，以及关注具备渠道能力的中介平台[4] 销售端分析 新房市场 - 2025年1-7月35城新房累计成交面积同比下降10.8%，7月单月同比下降19.6%[10] - 分城市级别：7月一线、二线、三线城市成交面积同比分别下降21.8%、15.8%、38.3%[10] - 价格方面：7月百城新房均价16877元/平方米，环比增长0.18%，同比增长2.64%[28] 二手房市场 - 2025年1-7月15城二手房累计成交5681万平方米，同比增长8.3%，但增速较1-6月收窄2.6pct[11] - 7月单月成交同比下降5.6%，一线城市同比转负[11] - 价格方面：7月百城二手房均价13585元/平方米，环比下降0.77%，同比下降7.32%[28] 房企表现 - 2025年1-7月百强房企累计全口径销售金额20085亿元，同比下降13.2%[30] - TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂累计同比分别增长6%、12%、23%[33] 土地市场分析 整体表现 - 2025年1-7月全国300城宅地累计成交11210万平方米，同比上升2.3%[12] - 累计成交楼面均价7821元/平方米，同比增长30.7%[12] - 7月300城宅地平均溢价率8.84%，环比提升[12] 区域分化 - 一线城市宅地成交面积同比增长14.8%，楼面均价37688元/平方米，同比上涨29.4%[44] - 二线城市宅地成交面积同比增长17.5%，楼面均价9097元/平方米，同比上涨18.6%[44] - 杭州、北京、上海位列土地出让金前三，分别为1388亿元、1103亿元和1002亿元[48] 房企拿地 - 2025年1-7月百强房企累计权益拿地金额5911亿元，同比增长34.0%[50] - 中国海外发展、绿城中国、保利发展位列权益拿地金额前三，分别达542亿元、540亿元、424亿元[51] 投资建议 - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等[13] - 关注拥有核心竞争力的房产中介平台如我爱我家等[13]

行业分析：化妆品行业 - 本轮新消费核心驱动力是供需错位，内容营销加速产品创新与裂变，重点关注传统产业的产品焕新机遇 [2][4] - 美护板块引领新消费，推荐品牌驱动的高端国货毛戈平、重组胶原赛道企业锦波生物/巨子生物/丸美股份，以及多品牌扩张的珀莱雅/上海家化 [3] - 情绪价值消费爆发，特色产品如重组胶原成分迭代、功能牙膏、健康零食等满足细分需求，供给创造需求属性明显 [4] - 新渠道如抖音、山姆等通过测试孵化和选品能力加速产品爆发过程 [5] - 老品类结构性焕新成为重点方向，典型案例包括绽家洗衣液、冷酸灵牙膏、斐萃保健品等通过大单品突围 [6] 公司研究：仕佳光子(688313) - 上调2025-2027年归母净利润预测至4.88/8.62/10.63亿元，目标价上调至75.2元（原50.49元）[7] - 2025H1营收9.93亿元（同比+121.12%），归母净利润2.17亿元（同比+1712%），MPO业务增长迅速 [7][21] - 光芯片与器件营收7亿元，其中AWG产品3.1亿元，光纤连接器跳线2.98亿元 [21] - 布局1.6T光模块AWG芯片、800G/1.6T MT-FA产品批量出货，CPO器件小批量出货 [22] - 开发100G CWDM4 EML激光器和500mW CW DFB激光器，数据中心用大芯数光跳线实现量产 [22] 公司研究：杰瑞股份(002353) - 上调2025-2027年EPS至3.06/3.70/4.48元，目标价51.98元 [9][29] - 2025Q2营收42.14亿元（同比+49.12%），扣非净利润7.69亿元（同比+37.46%）[9][30] - 2025H1新签订单98.81亿元（同比+37.65%），存量订单123.86亿元（同比+34.76%）[11] - 天然气业务收入同比+112.69%，毛利率提升5.61pct，成为第二增长曲线 [11] - 海外收入32.95亿元（同比+38.38%），中标ADNOC项目（9.2亿美元）和阿尔及利亚项目（61.26亿元）[11] 其他行业动态 - 南北船重组进入落地阶段，中国船舶预计2025H1净利润28-31亿元（同比+98.25%-119.49%）[18] - 7月全球新船订单612万DWT（同比-39.94%），中国新签订单505万DWT（同比-18.16%）[19] - 上美股份(2145)2025H1预计净利润5.4-5.6亿元（同比+30.9%-35.8%），韩束品牌抖音GMV同比近60%增长 [27][28] - 统一企业中国(0220)2025H1营收170.87亿元（同比+10.6%），茶饮料营收50.67亿元（同比+9.1%）[37][38] 宏观与市场数据 - 2025年7月中国出口同比+7.2%（前值+5.9%），对东盟出口+16.6%，拉美+7.7% [59] - 碳酸锂8月1日报价7.13万元/吨（周跌2.23%），氢氧化锂报价6.57万元/吨（周涨3.96%）[48] - ETF市场总规模4.44万亿元，华泰柏瑞沪深300ETF规模3785.15亿元居首 [54] - AI Agent产业链形成，上游为基础模型，中游为开发平台，下游为垂直应用 [56][58]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日上涨0.98%，跑赢上证指数（涨0.16%）和深证成指（跌0.18%）[1] - 板块主力资金净流出1209.03万元，游资资金净流出652.12万元，散户资金净流入1861.15万元[1] 个股价格表现 - 招商积余领涨板块，收盘价13.35元，涨幅2.53%，成交量13.86万手，成交额1.85亿元[1] - 皇庭国际涨幅1.69%，收盘价3.01元，成交量43.93万手，成交额1.31亿元[1] - 南都物业上涨0.81%，收盘价13.68元，成交量3.62万手，成交额4964.09万元[1] - 珠江股份下跌0.44%，收盘价4.48元，成交量26.68万手，成交额1.20亿元[1] - 中天服务下跌0.67%，收盘价5.95元，成交量7.46万手，成交额4438.36万元[1] 资金流向分布 - 世联行主力资金净流入567.87万元，占比9.70%，游资净流入414.56万元，占比7.08%，散户净流出982.43万元[2] - 宁波富达主力净流入369.31万元，占比8.07%，游资净流出146.87万元，散户净流出222.44万元[2] - 珠江股份主力资金净流出2256.00万元，占比18.83%，游资净流出504.96万元，散户净流入2760.96万元[2] - 特发服务主力净流出608.84万元，游资净流入614.13万元，资金流向呈现分化[2]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

市场表现 - 8月5日房地产服务板块整体上涨0.95%，领涨个股为南都物业（涨幅1.73%）[1] - 上证指数上涨0.96%至3617.6点，深证成指上涨0.59%至11106.96点[1] - 板块内10只个股全部收涨，涨幅区间为0.22%-1.73%，其中南都物业、招商积余、新大正涨幅居前三位[1] 交易数据 - 成交量最高的三只个股为我爱我家（61.40万手）、珠江股份（58.20万手）、皇庭国际（28.12万手）[1] - 成交额最高的三只个股为珠江股份（2.64亿元）、特发服务（2.28亿元）、我爱我家（1.82亿元）[1] - 南都物业成交量为3.60万手，成交额4835.83万元[1] 资金流向 - 板块整体主力资金净流出3937.42万元，游资净流入1890.2万元，散户净流入2047.21万元[1] - 主力资金净流入前三为珠江股份（322.00万元）、宁波富达（144.98万元）、招商积余（91.20万元）[2] - 主力资金净流出前三为特发服务（1206.80万元）、皇庭国际（1003.84万元）、南都物业（899.51万元）[2] - 游资净流入最高为特发服务（1243.60万元），散户净流入最高为皇庭国际（1412.47万元）[2]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.22%，领跌个股为珠江股份（收盘价4.53元，跌幅7.17%）[1] - 板块主力资金净流出5844.33万元，游资资金净流入881.51万元，散户资金净流入4962.82万元[1] 个股涨跌情况 - 中天服务涨幅最大（收盘价5.90元，涨幅2.61%），成交量为12.30万手，成交额7199.77万元[1] - 南都物业涨幅1.06%（收盘价13.29元），特发服务涨幅0.85%（收盘价43.85元），招商积余涨幅0.72%（收盘价12.52元）[1] - 珠江股份成交量最高达95.77万手，成交额4.40亿元，我爱我家成交量58.72万手，成交额1.73亿元[1] 资金流向明细 - 南都物业主力净流出1581.98万元（占比-22.56%），游资净流入406.63万元（占比5.80%），散户净流入1175.35万元（占比16.76%）[2] - 皇庭国际主力净流出1323.53万元（占比-14.06%），散户净流入1297.06万元（占比13.78%）[2] - 特发服务主力净流出1266.03万元（占比-6.71%），游资净流出1005.66万元（占比-5.33%），散户净流入2271.69万元（占比12.04%）[2] - 宁波富达主力净流出2729.00万元（占比-0.01%），游资净流入345.17万元（占比11.45%）[2]

担保情况概述及审批情况 - 公司2025年度为子公司债务融资提供不超过40亿元的担保额度，其中为资产负债率低于70%的子公司提供不超过30.80亿元，为资产负债率超过70%的子公司提供不超过9.20亿元 [2] - 公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司提供的担保额度为224,000万元 [2] - 担保额度及授权的有效期为自公司2024年年度股东大会决议之日起12个月内有效 [2] 担保进展情况 - 北京我爱我家与中国光大银行北京朝内支行签订《综合授信协议》，获得最高授信额度人民币2亿元，期限为2025年8月1日至2026年7月31日 [3] - 公司为北京我爱我家提供最高额连带责任保证担保，签订《最高额保证合同》 [3] - 实际担保金额未超过股东大会批准的担保额度 [3] 被担保人基本情况 - 北京我爱我家房地产经纪有限公司为公司全资子公司，注册资本1210.758万元，成立于1998年11月13日 [3] - 截至2024年12月31日，总资产545,814.38万元，总负债245,524.04万元，净资产300,290.34万元，2024年净利润7,057.92万元 [4] - 截至2025年3月31日，总资产715,212.28万元，总负债413,515.64万元，净资产301,696.64万元，2025年1～3月净利润2,430.08万元 [4] 担保合同主要内容 - 担保主债权最高本金余额为人民币2亿元，包括利息、罚息、复利、违约金等 [4] - 保证方式为连带责任保证，保证范围包括债务本金、利息、违约金等 [5] - 保证期间为自具体授信业务合同约定的履行债务期限届满之日起三年 [5] 董事会意见 - 担保事项为支持北京我爱我家筹措资金开展业务，有利于其业务可持续发展 [6] - 被担保公司为公司合并报表范围内的全资子公司，经营状况良好，担保风险可控 [6] - 担保符合法律法规及股东大会决议，不会影响公司持续经营能力 [6] 公司累计对外担保情况 - 公司及控股子公司对外担保总余额203,789.42万元，占最近一期经审计净资产的21.71% [8] - 公司对子公司提供的担保余额193,787.20万元，占最近一期经审计净资产的20.65% [8] - 无逾期债务对应的担保余额，无涉及诉讼的担保金额 [8]

担保额度 - 2025年度为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度[2] - 为北京我爱我家提供22.4亿元担保额度[2] - 为北京我爱我家向光大银行提供2亿元最高额连带责任保证担保[4] 财务数据 - 2024年底北京我爱我家总资产54.581438亿元等[6] - 2025年3月底北京我爱我家总资产71.521228亿元等[7] 担保影响 - 本次担保有利于北京我爱我家业务发展，风险可控[10] - 担保后公司及子公司对外担保总余额为20.378942亿元[11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]