审计机构续聘 - 公司拟续聘中审众环为2025年度审计机构，聘期一年，费用不超420万元[1][7] - 2025年9月23日董事会通过续聘议案，尚需股东会审议[9][11] 审计机构情况 - 中审众环2024年末合伙人216人、注册会计师1304人等[3] - 2024年经审计总收入217185.57万元等[3] - 2024年度上市公司审计客户244家，收费35961.69万元[4] - 购买职业保险累计赔偿限额8亿元，未使用[4] 审计机构合规 - 中审众环近3年受行政处罚等多次[5] - 47名从业执业人员近3年受处罚多次[5] - 项目合伙人武兆龙近3年签3家报告，2025年受警示函[5][6] - 签字注册会计师李飞红近3年签1家报告，无不良记录[5][6]

独立董事提名 - 公司董事会提名邬崇国为第十一届董事会独立董事候选人[2] 任职条件 - 被提名人需有五年以上相关工作经验[6] - 会计专业人士需有注册会计师资格[6] 合规要求 - 被提名人及其直系亲属持股等有相关限制[8] - 被提名人近期无交易所谴责等情况[10] 提名承诺 - 提名人保证声明真实准确完整并担责[11] - 若任职不符要求提名人将督促辞职[11]

独立董事候选人要求 - 需具备五年以上履行职责所需工作经验[6] - 以会计专业人士被提名需满足相关资格及5年以上全职经验[6] - 候选人及直系亲属持股、任职等有相关限制[8] - 近三十六个月未受证券交易所公开谴责或三次以上通报批评[10] - 担任独立董事境内上市公司数量不超三家[11] - 在公司连续担任独立董事未超六年[11] 声明信息 - 声明签署时间为2025年9月24日[14]

人事变动 - 独立董事常明于2025年8月27日因个人原因辞职[1] - 2025年9月23日董事会通过增补邬崇国为独立董事议案[2] 新独立董事情况 - 邬崇国1976年8月生，北大会计学硕士[4] - 有丰富评估公司任职经历，未持股无关联[4][5] 补选结果 - 补选后兼任高管董事人数未超董事总数二分之一[2]

股东会信息 - 2025年第二次临时股东会于10月16日14:00现场召开[1] - 股权登记日为2025年10月13日[3] - 登记时间为2025年10月14 - 15日9:00 - 12:00，13:30 - 17:30[7] 审议事项 - 增补邬崇国为独立董事、续聘中审众环为2025年度审计机构等[4] 投票信息 - 网络投票代码360560，简称为爱家投票[13] - 深交所交易系统投票时间为2025年10月16日9:15 - 9:25，9:30 - 11:30，13:00 - 15:00[14] - 深交所互联网投票系统投票时间为2025年10月16日9:15 - 15:00[15] 其他规定 - 股东重复投票以第一次有效投票为准[13] - 对中小投资者表决单独计票并公开披露[6]

董事会会议 - 第十一届董事会第十三次会议于2025年9月23日召开，8人实际出席[2] - 拟提名邬崇国为第十一届董事会独立董事候选人[4] - 补选邬崇国接替常明担任多委员会委员[4] - 增补独立董事议案表决8票同意[5] 审计机构 - 拟续聘中审众环为2025年度审计机构，费用不超420万[6] - 续聘审计机构议案表决8票同意[6] 股东会 - 公司决定2025年10月16日召开第二次临时股东会[7] - 审议增补独立董事和续聘审计机构议案[7] - 召开临时股东会议案表决8票同意[8] 人员情况 - 邬崇国未持股，符合独立董事任职资格[14]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]

股价表现与资金流向 - 9月24日盘中股价上涨2.03%至3.01元/股 成交金额9706.04万元 换手率1.45% 总市值70.90亿元 [1] - 主力资金净流入429.95万元 其中特大单买入776.29万元(占比8.00%) 卖出261.60万元(占比2.70%) 大单买入1711.92万元(占比17.64%) 卖出1796.66万元(占比18.51%) [1] - 今年以来股价下跌1.18% 近5日下跌5.94% 近20日下跌2.27% 近60日上涨0.80% [1] - 年内两次登上龙虎榜 最近一次4月28日龙虎榜净买入-2299.06万元 买入总额1.79亿元(占比12.38%) 卖出总额2.02亿元(占比13.97%) [1] 公司基本情况 - 公司位于北京市朝阳区 成立于1992年11月30日 1994年2月2日上市 [1] - 主营业务涵盖商业零售业 房地产业 酒店旅游服务业和物业管理 [1] - 收入构成：资产管理47.76% 经纪业务35.90% 新房业务8.28% 其他4.97% 商业租赁及服务3.08% [1] 行业属性与股东结构 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-房产租赁经纪 [2] - 概念板块包括低价 小盘 华为鸿蒙 数字经济 AIGC概念等 [2] - 截至7月31日股东户数9.06万户 较上期减少1.00% 人均流通股24888股 较上期增加1.01% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入56.58亿元 同比减少2.69% [2] - 2025年上半年归母净利润3840.02万元 同比增长30.80% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现5.30亿元 近三年累计派现1012.87万元 [3] - 香港中央结算有限公司为第七大流通股东 持股2495.67万股 较上期减少790.16万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A持股2102.72万股(第八大股东) 较上期增加58.70万股 [3] - 嘉实策略混合新进持股1500.00万股(第九大股东) 国泰金龙行业精选混合新进持股1275.51万股(第十大股东) [3]