投资评级与目标 - 投资评级为“谨慎增持” [6] - 目标价格为3.16元 [6] - 当前价格为2.88元，较目标价存在约9.7%的潜在上行空间 [6][7] 核心观点与业绩展望 - 报告认为公司非经营性影响已减弱，提效降费动作将持续，核心城市销售表现将带动业绩增长，利润表现有望持续改善 [2] - 预计公司2025年至2027年归母净利润将持续增长，分别为1.49亿元、2.26亿元、2.53亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.06元、0.10元、0.11元 [4][13] - 估值基于2025年50倍市盈率（PE） [13] 近期财务业绩表现 - 2025年前三季度营业收入为81.65亿元，同比下降6.81%，主要因资产管理业务新产品采用“净额法”确认收入 [13] - 2025年前三季度归母净利润为0.42亿元，同比大幅增长398.75% [13] - 2025年前三季度扣非归母净利润为0.54亿元，同比增长173.96% [13] - 盈利大幅增长主要源于经纪业务成交量提升及运营成本下降 [13] 业务运营数据 - 公司聚焦国内一线及新一线核心城市（如北京、上海、杭州等） [13] - 截至2025年三季度末，国内运营门店总数2549家（直营2086家，加盟501家），拥有经纪人3.1万余人 [13] - 2025年公司实现住房总交易金额（GTV）1962亿元，同比增加5.2% [13] - 2025年前三季度经纪业务GTV为1566亿元，同比增长5.1%；二手房成交量54626套，同比增长5.6% [13] - 2025年前三季度新房业务GTV为259亿元，同比增长9.3%；成交量8150套，同比增长0.4% [13] - 2025年前三季度资产管理业务GTV为137亿元，同比下降3.5%；在管房源规模33万套，较年初增长8.9% [13] 关键财务指标与预测 - 预计营业总收入将从2024年的125.36亿元稳步增长至2027年的142.90亿元 [4] - 净资产收益率（ROE）预计从2024年的0.8%提升至2027年的2.5% [4] - 销售净利率预计从2024年的0.6%提升至2027年的1.7% [14] - 资产负债率预计从2024年的68.8%逐步下降至2027年的62.8% [14] - 当前市净率（P/B）为0.7倍 [8]

核心观点 - 公司非经营性影响减弱，提效降费持续，核心城市销售表现有望带动业绩增长，利润表现预计持续改善 [1] 财务表现 - 2025年1-3Q营业收入81.65亿元，同比下降6.81%，主要因资产管理新产品采用净额法确认收入 [2] - 2025年1-3Q归母净利润0.42亿元，同比增长398.75% [2] - 2025年1-3Q扣非归母净利润0.54亿元，同比增长173.96% [2] - 利润大幅增长主要源于经纪业务成交量提升及运营成本下降 [2] 业务规模与运营 - 截至2025年三季度末，国内运营门店总量2549家，其中直营2086家，加盟501家 [2] - 经纪人总数超过3.1万人 [2] - 2025年实现住房总交易金额1962亿元，同比增加5.2% [2] - 业务聚焦于北京、上海、杭州、南京、苏州等一线及新一线核心城市 [2] 各业务板块表现 - 经纪业务2025年1-3Q实现GTV 1566亿元，同比增长5.1% [3] - 经纪业务二手房成交量54626套，同比增长5.6% [3] - 资产管理业务2025年1-3Q实现GTV 137亿元，同比下降3.5% [3] - 资产管理业务在管房源规模33万套，较年初增长8.9% [3] - 新房业务2025年1-3Q实现GTV 259亿元，同比增长9.3% [3] - 新房业务成交量8150套，同比增长0.4% [3]

板块整体表现 - 11月6日房地产服务板块整体下跌0.63%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.97%，深证成指上涨1.73% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌 [1][2] - 领跌个股为皇庭国际，跌幅达3.69%，珠江股份跌幅为2.38% [1][2] 个股价格与成交 - 南都物业涨幅最高为0.63%，收盘价12.78元，成交额3764.63万元 [1] - 新大正上涨0.57%，招商积余上涨0.53%，中天服务上涨0.16% [1] - 我爱我家股价持平，成交额最大为1.41亿元，成交量最高为49.20万手 [1][2] - 特发服务股价最高为40.48元，跌幅1.08% [1][2] - 皇庭国际成交量最大为52.10万手，成交额1.23亿元 [2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出1090.65万元 [2] - 游资资金净流入800.44万元，散户资金净流入290.21万元 [2] - 皇庭国际主力资金净流入683.24万元，净占比5.55%，但散户资金净流出845.09万元 [3] - 世联行主力资金净流入639.07万元，净占比8.13% [3] - 特发服务主力资金净流出规模最大，达1031.57万元，净占比-9.25% [3] - ST明诚主力净流出521.99万元，净占比-17.16%，但散户资金净流入401.29万元 [3]

控股股东股份质押基本情况 - 公司控股股东西藏太和先机投资管理有限公司所持公司部分股份被质押 [1] 控股股东累计质押情况 - 截至公告披露日，控股股东太和先机及其一致行动人、实际控制人谢勇所持质押股份情况已披露 [1] 质押风险与资金偿还能力 - 控股股东太和先机质押融资未用于满足公司生产经营相关需求 [1] - 太和先机及其一致行动人、实际控制人谢勇资信状况良好，具备资金偿还能力和足够履约能力，质押股份未出现平仓风险或被强制过户情形 [1] - 还款资金来源主要为自有资金及自筹资金 [1] 未来一年内到期质押股份情况 - 公司控股股东及其一致行动人未来一年内到期的质押股份累计数量为275,000,000股 [1] - 该数量占其合计所持股份的50.83% [1] - 该数量占公司总股本的11.67% [1] 对公司经营与治理的影响 - 截至公告披露日，控股股东、实际控制人不存在非经营性资金占用、违规担保等侵害上市公司利益的情形 [2] - 太和先机所持股份质押对公司生产经营、公司治理等未产生重大影响 [2] - 公司控股股东及实际控制人不存在需要履行的业绩补偿义务 [2]

公司股份质押事件 - 公司控股股东西藏太和先机投资管理有限公司所持部分股份被质押 [2] - 本次质押股份数量为15,000,000股 [2]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

公司股权动态 - 控股股东西藏太和先机投资管理有限公司质押公司股份1500万股 [1] - 控股股东累计质押公司股份2.75亿股，占其持有公司股份比例的66.91% [1] 公司财务与业务概况 - 公司当前总市值为68亿元 [1] - 2025年1至6月份，公司营业收入91.95%来源于城市居住综合服务业 [1] - 2025年1至6月份，公司营业收入8.05%来源于商业租赁服务及其他业务 [1]

板块整体表现 - 11月5日房地产服务板块整体上涨0.2%，表现优于上证指数（上涨0.23%）和深证成指（上涨0.37%）[1] - 板块内个股涨多跌少，10只成分股中有7只上涨，2只持平，1只下跌[1][2] - 板块主力资金净流出7559.96万元，游资资金净流出474.8万元，但散户资金净流入8034.76万元，显示散户资金呈净流入状态[2] 领涨个股表现 - 世联行领涨板块，收盘价2.42元，单日涨幅达2.11%，成交量为49.95万手，成交额为1.20亿元[1] - 皇庭国际涨幅为1.67%，收盘价2.44元，成交额达9825.63万元[1] - 宁波富达上涨1.28%，收盘价5.56元，成交额为9374.93万元[1] - 中天服务上涨1.11%，收盘价6.39元，成交额为4995.92万元[1] 资金流向分析 - 板块整体呈现主力资金流出态势，但个股资金流向分化明显[2][3] - 中天服务获得主力资金净流入254.11万元，主力净占比为5.09%，是板块内唯一主力资金净流入的个股[3] - ST明诚主力资金净流入75.22万元，主力净占比为2.40%[3] - 皇庭国际主力资金净流出规模最大，达1135.79万元，主力净占比为-11.56%[3] - 世联行尽管股价领涨，但主力资金净流出657.40万元，主力净占比为-5.47%[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交最为活跃，成交量达65.21万手，成交额1.88亿元，但股价持平[1][2] - 珠江股份虽然股价下跌3.44%，但成交额达2.29亿元，显示较高市场关注度[2] - 特发服务股价40.92元，为板块内最高价个股，成交额1.14亿元[1][3]

控股股东股份质押 - 控股股东西藏太和先机投资管理有限公司于11月4日质押1500万股股份 [1] - 本次质押股份占控股股东所持股份比例为3.65% [1] - 本次质押股份占公司总股本比例为0.64% [1] - 质权人为上海新禹联投资有限公司，质押用途为融资 [1] 累计质押情况 - 截至公告披露日，控股股东及其一致行动人、实际控制人谢勇累计质押股份2.75亿股 [1] - 累计质押股份占其合计所持股份的比例为50.83% [1] - 累计质押股份占公司总股本的比例为11.67% [1] 公司评估 - 公告称控股股东资信状况良好 [1] - 股份质押未对公司产生重大影响 [1]

股权质押 - 西藏太和先机投资管理有限公司持股411,028,689股，比例17.45%，本次质押后质押275,000,000股，占比66.91%[1] - 谢勇持股130,000,000股，比例5.52%，本次质押后质押0股，司法冻结100%[1] - 控股股东及其一致行动人合计持股541,028,689股，比例22.97%，本次质押后质押275,000,000股，占比50.83%[1] 质押详情 - 西藏太和先机本次质押15,000,000股，占其所持3.65%，占总股本0.64%[2] - 质押起始日2025年11月4日，质权人为上海新禹联投资，用途融资[2] 其他情况 - 控股股东质押融资未用于公司生产经营[3] - 未来一年到期质押股份275,000,000股，占合计所持50.83%[3] - 控股股东无侵害公司利益情形，质押未影响公司经营[3] - 控股股东及实控人无业绩补偿义务[3]