业绩预期 - 预期2025年上半年股东应占亏损约港币1.01亿元 较2024年同期亏损港币2900万元显著扩大[1] - 亏损主要由于投资物业公允价值亏损增加 该亏损属于非现金项目 对营运现金流无影响[1] 财务状况 - 公司净负债率为零 保持财政稳健[1] - 业务营运状态良好 投资物业预期在2025年下半年保持稳定营运[1]

万科流动性支持情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总金额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [3][4] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主（质押率70%，质押股票价值约122亿元）[3][4] - 2025年8月6日最新一笔借款16.81亿元，担保条款未明确抵押物，显示公司优质资产融资能力下降 [3][8] 万物云股权质押现状 - 万科已质押万物云55.8%股份，接近其持有总量的57.12%，剩余可质押空间有限 [4] - 2025年5月后新增借款担保要求转向非优质资产（如非上市公司股权、投资性房地产），抵押率低至20%-50% [8][9] 深铁集团财务压力 - 2024年深铁集团因万科亏损确认投资收益亏损121亿元，自身站城开发业务收入同比下降46.23%，净利润亏损335亿元 [10] - 存货账面价值1035亿元，计提资产减值损失201亿元，反映房地产项目变现压力 [10] 万科经营与债务状况 - 2025年上半年预计归母净利润亏损98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值计提及资产交易价格低于账面值 [11] - 借款资金主要用于偿还公开市场债券，2027年前无境外公开债到期，但需持续依赖股东输血 [12] 行业与政策背景 - 万科危机影响行业信心，国资介入被视为象征性保卫战 [12] - 地方政策如北京五环外限购解除，显示市场维稳政策加码 [13]

板块整体表现 - 房地产开发板块较上一交易日上涨2.29% [1] - 上证指数报收3696.77点，上涨0.83% [1] - 深证成指报收11634.67点，上涨1.6% [1] 领涨个股表现 - 衢州发展(600208)收盘价5.48元，涨幅10.04%，成交量50.09万手，成交额2.74亿元 [1] - 信达地产(600657)收盘价4.21元，涨幅9.92%，成交量81.41万手，成交额3.40亿元 [1] - 深深房A(000029)收盘价24.06元，涨幅8.38%，成交量10.11万手，成交额2.37亿元 [1] 资金流向情况 - 板块主力资金净流入1.72亿元 [2] - 游资资金净流出3.64亿元 [2] - 散户资金净流入1.93亿元 [2] 个股资金流向明细 - 保利发展(600048)主力净流入1.89亿元，占比8.79% [3] - 信达地产(600657)主力净流入1.12亿元，占比33.01% [3] - 万科A(000002)主力净流入9829.66万元，占比9.44% [3] - 招商蛇口(001979)主力净流入6751.69万元，占比7.83% [3] - 金地集团(600383)主力净流入6317.74万元，占比8.39% [3]

指数表现 - 中证800地产指数当日下跌0.07%报2757.06点 成交额89.3亿元[1] - 近一个月上涨3.40% 近三个月上涨7.47% 年初至今上涨0.35%[1] 指数构成 - 指数基日为2004年12月31日 基点1000点[1] - 样本按中证行业分类分为11个一级行业与35个二级行业[1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日[3] 权重分布 - 前十大权重股合计占比91.93% 招商蛇口(13.86%)、保利发展(13.36%)、万科A(13.3%)为前三大成分股[1] - 上海证券交易所占比67.59% 深圳证券交易所占比32.41%[2] - 行业集中度极高 房地产行业占比100.00%[3] 成分股明细 - 十大权重股包括:招商蛇口、保利发展、万科A、张江高科(11.82%)、海南机场(9.58%)、衢州发展(8.35%)、新城控股(6.34%)、滨江集团(5.25%)、华发股份(4.61%)、陆家嘴(4.46%)[1]

万科融资情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [2] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主，质押率达70%，质押股票价值约122亿元 [2][3] - 万物云股权质押比例已达55.8%，接近万科持有其57.12%股份的上限，后续融资质押空间有限 [3] 资产处置与担保结构 - 2024年5月至2025年1月通过出售深圳超级总部地块和红树湾项目49%收益权回笼资金35.85亿元 [4] - 2025年7月31日借款8.69亿元以非优质资产担保，包括办公资产（账面净值9.4亿元）、非上市公司股权（如杭州天马器业100%股权）等，抵押率20%-70% [7][8] - 2025年3月一笔8.9亿元借款未达信披标准且无担保，后展期至12月31日 [7] 深铁集团财务与风险传导 - 深铁集团2024年受万科亏损487亿元拖累，确认投资收益亏损121亿元，自身净利润亏损335亿元 [10][11] - 站城开发业务收入同比下滑46.23%至79.17亿元，毛利率下降2.43个百分点，存货账面价值1035亿元但计提减值201亿元 [10] - 贷款资金或来自自有资金（2024年末货币资金209亿元）、银行授信及深圳国资委支持 [10] 债务置换与行业影响 - 万科借款主要用于置换公开市场债券本息，2027年前无境外债到期，实质为债务期限延长与成本优化 [13] - 深圳国资委旗下深圳人才安居曾因恒大投资亏损250亿元，华南城引入国资后仍进入清盘程序，反映国资房企救助风险 [14][15] - 万科2025年上半年预亏98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值及交易价格低于账面值 [13]

资产出售计划 - 北京万科云庐项目拟出售7套商业用房 产权面积565.95平方米 总底价1979万元 包含便利店和菜市场等商服用途[1] - 北京翡翠西湖项目拟出售3套商业用房 产权面积513.73平方米 总底价562万元 包含便利店和菜市场等商业用房[1] - 两项目合计10套商业资产总底价2541万元 付款方式要求50万元意向金 协议签署后付10%保证金 六个月内完成全款支付[1] 历史资产处置 - 5月28日打包出售房山区金域缇香家园22套商业产品 建筑面积4306平方米 底价4083万元 折合单价0.95万元/平方米[2] - 7月通过官方公众号发布北京天竺悦府项目及金域缇香家园商业资产出售信息 显示资产处置持续进行[2] 财务表现 - 2025年上半年归属于上市公司股东净利润预计亏损100亿元至120亿元[2] - 扣除非经常性损益后净利润预计亏损95亿元至115亿元[2] 战略调整 - 公司通过战略聚焦和经营提振措施推动业务布局优化[2] - 着力促进开发业务回归良性循环 推动重归健康发展轨道[2]

资产出售计划 - 北京万科拟出售北京万科云庐7套商业用房及翡翠西湖3套商业用房 总底价2541万元[1] - 万科云庐7套商业用房产权面积565.95平方米 总底价1979万元 包含便利店、菜市场及商服用途[1] - 翡翠西湖3套商业用房产权面积513.73平方米 总底价562万元 包含便利店、菜市场及其他商业用房[1] - 交易要求支付50万元意向金 协议签署后付10%保证金 成交当月付至30% 三个月内付至80% 六个月内付全款[1] 历史资产处置 - 该公众号此前曾发布北京天竺悦府项目商业及金域缇香家园商业资产出售信息[2] 财务表现 - 2025年上半年万科归属于上市公司股东净利润预计亏损100亿元至120亿元[2] - 扣除非经常性损益后净利润预计亏损95亿元至115亿元[2] 经营策略 - 公司通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施推进业务布局优化和结构调整[2] - 着力推动开发业务回归良性循环 促进经营服务业务稳步增长[2] - 持续提供"好房子、好服务、好社区" 加快构建房地产新模式核心能力[2]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

政策动态 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开，定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，部署7项重点任务，强调构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [1] - 国务院公布《住房租赁条例》，鼓励盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，推动租购同权 [1] - 政治局会议提出"宏观政策要持续发力、适时加力"，重点提及落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新 [1] - 地方政策持续优化：成都分批取消限售，荆门跟进现房销售，多地优化公积金政策（广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付），上海优化土地配置，多省发行超400亿元专项债收回闲置土地 [1] 市场整体表现 - 7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市环比跌0.64%，同比跌5.10%（跌幅收窄0.2个百分点） [5] - 十大城市二手房价格同环比普跌：武汉环比跌1.17%（同比跌9.66%）、南京环比跌0.95%（同比跌9.52%）跌幅最大，成都环比跌0.20%（同比跌1.46%）跌幅最小 [5] - 市场进入传统淡季，"以价换量"现象延续，核心城市二手房成交量普遍回落 [1] 重点城市表现 北京 - 7月二手住宅成交12784套，环比降15.6%，同比降17.9%；价格环比跌0.61%，同比跌4.91%（同比跌幅连续9个月收窄） [8] - 8月优化限购政策：五环外商品住房不再限购套数，释放改善性需求信号 [60][61] 上海 - 7月二手住宅成交16597套，环比降7.9%，同比降6.7%；价格环比跌0.57%，同比跌4.41%（同比跌幅连续10个月收窄） [13] 深圳 - 7月二手住宅成交4656套，环比增3.4%，同比增1.8%；价格环比跌0.55%，同比跌3.02% [28] 广州 - 7月二手住宅挂牌均价环比跌0.82%，同比跌5.52%（跌幅扩大）；荔湾、越秀跌幅较小，南沙、天河跌幅较大 [20] 成都 - 7月二手住宅成交20202套，环比增5.1%，同比降4.9%；价格环比跌0.20%，同比跌1.46% [43] 武汉 - 7月二手住宅成交9038套，环比增1.2%，同比降1.2%；价格环比跌1.17%，同比跌9.66% [39] 南京 - 7月二手住宅成交7263套，环比降2.6%，同比降27.1%；价格环比跌0.95%，同比跌9.52% [36] 重庆 - 7月二手住宅均价11499元/m²，环比跌0.80%，同比跌5.48%；渝中跌幅较小，大渡口跌幅较大 [50] 天津 - 7月二手住宅价格环比跌0.68%，同比跌5.80%；静海跌幅较小，宁河环比跌超1% [55] 新房市场 - 典型项目价格区间：北京海淀区和树玉鸣105000元/m²，上海浦东保利世博天悦168000元/m²，广州天河越秀观越90000元/m²，深圳南山深铁前海时代尊府115553元/m² [11][17][22][26] - 主力户型集中在80-200m²区间，改善型产品占比提升（如北京望京国誉府180-200m²，杭州奥映鸣翠府225-350m²） [11][33]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注三类标的：核心城市布局强房企 二手房中介 物业管理企业 [5] 板块行情 - 本周房地产(申万)指数上涨2.2% 跑赢上证指数(2.1%)和沪深300(1.2%) [8] - 个股涨幅前五：黑牡丹(+18.1%) *ST荣控(+16.7%) 亚通股份(+14.9%) [8] 新房市场数据 - 42城单周新房成交141万平米 环比下降31.2% 一线城市降幅达37.8% [15] - 8月累计成交164万平米 同比下降22.3% 年初累计降幅收窄至5.0% [22] - 一线城市年初累计成交同比微升1.9% 三四线城市同比下降9.5% [22] 二手房市场数据 - 21城单周二手房成交172万平米 环比下降7.8% 一线城市降幅11.1% [33] - 年初累计成交同比上升16.4% 一线城市累计同比涨幅达19.0% [37] 政策动态 - 北京优化五环外限购政策 取消套数限制 公积金贷款二套额度提至100万元 [47] - 多地出台"好房子"建设细则：成都发布设计导则 郴州限高26层及容积率3.1 [47] 房企动态 - 7月销售额分化：越秀地产同比+19.5% 金地集团同比-57.7% [51] - 保利发展新增佛山住宅地块 需支付价款10亿元 权益比例100% [52] - 中国海外发展发行33亿元公司债 3年期利率1.60% 5年期1.79% [52]