行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注三类标的：核心城市布局强房企 二手房中介 物业管理企业 [5] 板块行情 - 本周房地产(申万)指数上涨2.2% 跑赢上证指数(2.1%)和沪深300(1.2%) [8] - 个股涨幅前五：黑牡丹(+18.1%) *ST荣控(+16.7%) 亚通股份(+14.9%) [8] 新房市场数据 - 42城单周新房成交141万平米 环比下降31.2% 一线城市降幅达37.8% [15] - 8月累计成交164万平米 同比下降22.3% 年初累计降幅收窄至5.0% [22] - 一线城市年初累计成交同比微升1.9% 三四线城市同比下降9.5% [22] 二手房市场数据 - 21城单周二手房成交172万平米 环比下降7.8% 一线城市降幅11.1% [33] - 年初累计成交同比上升16.4% 一线城市累计同比涨幅达19.0% [37] 政策动态 - 北京优化五环外限购政策 取消套数限制 公积金贷款二套额度提至100万元 [47] - 多地出台"好房子"建设细则：成都发布设计导则 郴州限高26层及容积率3.1 [47] 房企动态 - 7月销售额分化：越秀地产同比+19.5% 金地集团同比-57.7% [51] - 保利发展新增佛山住宅地块 需支付价款10亿元 权益比例100% [52] - 中国海外发展发行33亿元公司债 3年期利率1.60% 5年期1.79% [52]

核心业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元 高质量交付超4.5万套住宅 [1] - 销售回款率超过100% 公开债全部如期兑付 2027年前无境外公开债到期 [1] - 多地新项目开盘去化率超80% 包括上海 杭州 天津等重点城市 [1][2] 产品创新与市场认可 - 迭代升级"三好"产品体系 广州理想花地项目获主城区销售套数及金额双第一 [2] - 科技赋能建筑领域 获近300件国家专利及"华夏奖"行业最高奖项 [2] - 首创房地产图纸大模型AI技术 服务近百家知名企业与设计院 [2] 存量资产盘活策略 - 2023年以来盘活64个项目 可售货值约785亿元 [2] - 通过存量盘活累计实现新增销售超200亿元 [2] - 在武汉 郑州 成都等城市补充优质项目资源 [2] 经营服务业务优势 - 长租公寓出租率超93% GOP利润率保持近90% 规模与纳保量行业第一 [3] - 物流业务出租率行业领先 获GIC 黑石等机构认可并提供轻资产运营服务 [3] - 物业业务推出弹性定价体系 商业业务客流与销售稳步增长 [3] 创新业务协同模式 - 与深铁集团合作推出全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 [1][4] - 利用地铁空闲时段进行无人化配送 显著提升效率并降低人力成本 [4] - 万纬物流与深铁 通力电梯共建华南物流配送中心 拓展"轨道+物流"新模式 [4] 资本运作进展 - 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 收购泊寓项目推动业务由重转轻 [3] - 加快Pre-REIT基金等资产证券化退出渠道建设 [3] 股东协同效应 - 大股东深铁集团提供真金白银支持与"造血式"业务协同 [1] - 双方将加强多元场景 多业态复合的城市服务生态建设 [3]

公司管理团队与股东支持 - 万科管理层表示今年初充实经营管理力量后新加入管理人员与原团队协同实现"1+1大于2"的协同效应共同应对风险和挑战 [1] - 公司强调拥有业务素质过硬、具有敬业精神且能扛压的团队优秀人才队伍和品牌是其最宝贵资源 [1] - 大股东深铁在资金、资源、技术及场景等方面继续支持万科坚决维护全体股东利益并促进双方更紧密融合发展 [1] 业务发展战略 - 深铁与万科将以TOD综合开发为基础提供城市基础设施建设和运营的系统解决方案 [1] - 双方通过资源禀赋整合发展新质生产力形成多元场景与多业态复合的城市服务新生态 [1] - 公司积极为员工创造更多发展机会通过融合发展强化业务布局 [1]

公司经营现状与挑战 - 2024年公司经营经历困难 为化解风险于1月充实经营管理力量 [1] - 1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 多地项目实现热销 [1] - 经营性业务保持稳步增长 [1] 政策与外部支持 - 广东省 深圳市相关部门及金融机构提供大力支持 [1] - 大股东鼎力相助 [1] - 政策端持续发力托举房地产市场止跌回稳 市场信心不断增强 [1] - 各地党委政府及合作伙伴给予公司认可和支持 [1] 核心竞争优势 - 产品研发和迭代形成突出竞争力 [1] - 拥有业务素质过硬 具有敬业精神 能扛压的团队 [1] - 将加强与大股东深铁集团融合发展 发挥双方资源禀赋 [2] 发展战略与措施 - 通过战略聚焦 管理提升 经营提振 科技赋能 融合发展等措施推动业务布局优化 [2] - 促进开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [2] - 提高不动产全周期运营能力 持续提供好产品好服务 [2] - 树立敬业专业干净的企业文化 健全治理规范内控有效的管理体系 [2] - 形成多元场景多业态复合的城市服务新生态 [2] 发展目标与承诺 - 坚持用改革方法解决发展问题 在发展中化解风险 [1][2] - 动员各方力量充分调配资源推动公司重归健康发展轨道 [1][2] - 成为新时代房地产转型发展的好企业 [2]

商业板块规模与布局 - 商业板块开业建筑面积总计超1000万平方米 [1] - 商业项目在一二线城市占比超过94% [1] 品牌合作与影响力 - 与超过12,000家品牌建立良好合作 [1] REITs表现与资产运营 - 中金印力消费REIT年化现金流分派率5.24% [1] - 底层资产杭州西溪印象城出租率97.85% [1] - 租金收缴率99.96% [1] - REIT实际分派率实现招募说明书预测水平的103.2% [1] 商业能力建设与服务 - 形成"投融建改管退"全链条能力 [1] - 为GIC、黑石等知名机构提供轻资产运营服务 [1]

公司战略转型 - 公司正在积极构建适应房地产发展新模式的三大核心能力 [1] - 基于好房子安全、舒适、绿色、智慧理念迭代产品体系 形成约520项设计要求和技术措施 [1] - 以安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生6个一级指标为引导 [1] 技术体系构建 - 积极构建绿色、低碳及智慧的住宅技术体系 [1] - 建立全屋智能及智慧社区技术体系 [1] - 参与中国工程建设标准化协会相关技术导则研发和编制 [1] - 持续推广成熟绿色低碳技术 积极运用"未来生活理想单元"最新技术 [1] 项目实践成果 - 在海南开展现房开发与销售实践 [1] - 三亚湾项目成为三亚市首个全现房销售项目 [1] - 项目2024年12月入市后已售52.8亿元 接近清盘 [1]

销售业绩 - 2023年实现销售金额2460亿元 在26个城市排名前三 其中15个城市排名第一 销售回款率达到105.5% [1] - 2024年新开盘14个项目平均销售去化率超过80% 毛利率约为16% [1] - 通过直播自主获客实现年度认购金额67.5亿元 [1] 库存管理 - 年初已取证资源去化金额达1660亿元 去化比例超过60% [1] - 通过现房焕新行动实现年初现房销售352亿元 准现房销售556亿元 [1]

机器人配送创新应用 - 全球首例机器人自主搭乘地铁进行商家配送 在深圳地铁2号线湾厦站完成进站、乘梯、候车、换乘等全流程操作 [1] - 利用地铁空闲时段和空间为沿线站点便利店运送货物 由深铁集团与万科旗下万纬物流合作运营 [1][4] - 配送机器人采用北极燕鸥卡通形象 集成AI调度算法、全景激光雷达和机械底盘等软硬件技术 [6] 深圳地铁运营现状 - 7月11日客运量达1047.02万人次 为今年第24次单日客流突破千万人次 [3] - 2025年五一节和端午节期间接连刷新历年同期客流记录 线网密度、客运强度等指标稳居内地城市第一 [3] - 300余座地铁站厅内设有数量可观店铺 每天为近千万客流提供商业服务 [3] 技术实现细节 - 智能调度系统作为"大脑" 根据订单情况、门店位置、配送时间和地铁运力进行全域最优路径规划 [6] - 全景激光雷达实现站内全景建模 底盘机械结构支持自主乘梯、进出站台及识别列车到站功能 [6] - 41台机器人即可覆盖7-Eleven在深圳地铁所有门店的旺季配送需求 [6] 商业合作价值 - 解决地铁商铺地面配送存在的停车难、成本高问题 显著提升配送效率 [4] - 7-Eleven成为国内首家使用机器人自动配送的便利店 在深圳地铁拥有百余家门店 [4] - 深铁与万科推进战略融合 形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态 [6] 政策与行业意义 - 2025年被称为"机器人元年" 深圳发布《具身智能机器人技术创新与产业发展行动计划（2025-2027年）》 [7] - 推进全域全时全行业应用场景开放 将城市作为新技术试验场 [7] - 为全球机器人提供新应用场景 展现深圳作为科创中心的创新优势 [7]

2025年1-7月深圳房企销售排名 - 鸿荣源以142.6亿元销售额位列榜首 [2] - 招商蛇口以89.2亿元排名第二 [2] - 深业集团以59.0亿元位居第三 [2] - TOP5销售门槛为58.1亿元 [5] - TOP10销售门槛为43.1亿元 [5] - TOP20销售门槛为27.7亿元 [5] 新房与二手房市场表现 - 2025年7月新建商品住宅网签2660套 环比下降18% 同比下降22% [6] - 二手住宅网签4656套 连续5个月维持在4500套水平 [6] - 一二手房市场分化明显 二手房呈现回暖态势 [5][6] 住宅库存与去化周期 - 截至7月底一手住宅库存27902套 较6月增加2241套 [8] - 按近12个月月均去化速度计算 去化周期为8.4个月 [8] 热销项目特征 - 中建鹏宸云筑以123套成交量位居7月销冠 成交均价5.6万元/平 [10][12] - 珈誉玖玺成交71套 均价4.9万元/平 [10][12] - 坪山佳华沙湖广场(2.6万元/平)和龙岗华润静安府(2.7万元/平)以价格优势吸引刚需 [10][12] - 品质好且价格优惠的项目保持热销 [10] 土地市场动态 - 龙华民治街道地块经108轮竞价 由中海以23.7亿元竞得 楼面价38795元/平 溢价率40.74% [12] - 前海桂湾地块由招商蛇口以21.55亿元竞得 楼面价8.4万元/平 溢价率86.1% 创深圳涉宅用地单价记录 [13] - 龙华A815-0036地块由深业集团以底价19.06亿元竞得 楼面价28050元/平 [12] - 核心区地块受房企追捧 前海地块吸引12家房企参与158轮报价 [12][13]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP50上市房企合计销售额达15137.9亿元，其中7月单月销售额1710.2亿元，呈现明显淡季特征 [1] - 头部房企表现稳健，保利发展以1632亿元销售额领跑行业，绿城中国和中海地产分别以1368亿元和1319.5亿元紧随其后 [2] - 行业形成千亿阵营，包括华润置地、招商蛇口在内共5家房企销售额突破千亿元 [2] 房企排名变动 - 万科在7月TOP10房企中重回第六位，城建发展排名显著上升3位 [2] - 龙湖集团排名上升1位至第12位，销售额362.3亿元 [4] - 中国铁建排名下降至第13位，销售额349.1亿元 [4] - 城建发展排名上升至第20位，销售额135.2亿元 [5] 土地市场动态 - 7月土地出让金TOP20城市合计1085.7亿元，处于年内较低水平 [9] - 上海以292.3亿元土地出让金位列城市榜首，杭州和南京分别以109.7亿元和109.2亿元紧随其后 [9][12] - 土地出让面积TOP20城市合计出让1732.8万平方米，为今年以来最低水平 [16] - 三四线城市在土地出让面积榜单中占比较多，包括金华、舟山、连云港、鄂州等地 [16] 区域市场分化 - 热点城市核心地块保持高溢价成交趋势，包括北京、上海、深圳、杭州、成都等城市 [9] - 多数三四线城市土地市场以底价成交为主，部分城市通过优化供地结构和降低起拍价吸引投资 [9] - 佛山以93.2万平方米土地出让面积位列第7位，西安以81.1万平方米位列第10位 [18]