财务表现 - 总收入为港币6495.2万元，同比减少9% [1] - 毛利为港币4136.2万元，同比减少8% [1] - 毛利率为64%，较2024年的63%略有提升 [1] - 公司股东应占亏损为港币6259.4万元，而2024年为溢利港币53.5亿元 [1] - 每股基本亏损为港币26.30仙，2024年为每股基本盈利港币22.52元 [1] 业绩驱动因素 - 业绩下滑主要源于中国大陆投资物业以人民币结算的租金收入减少 [1] - 包含投资物业公平价值的非现金减少及相关递延税项影响 [1] - 每股盈利大幅减少主要由于去年度一次性公平值收益及相关税项影响所致 [1] - 剔除一次性收益及相关税务影响后，去年每股基本亏损为港币7.38仙 [1]

整体业绩预期 - 公司预期截至2025年6月30日止年度将取得公司拥有人应占亏损介于1.70亿港元至1.90亿港元 而2024年同期为应占溢利约1.02亿港元 [1] - 业绩由盈转亏主要由于投资物业非现金公平值重估减少1.05亿港元至1.15亿港元及终止Cole Haan业务产生一次性重大亏损 [1] 制造业务分部 - 制造业务分部收益预期较2024年同期10.66亿港元有所减少 [1] - 该分部预期将取得除税前亏损 而2024年同期为除税前溢利约1.10亿港元 [1] - 业绩下滑主要因全球经济不明朗及存货过剩导致客户下单更审慎并缩减订单规模 [1] 零售业务分部 - 零售业务分部收益预期较2024年同期5.28亿港元有所增加 主要得益于电子商务平台投入 [2] - 该分部预期将取得除税前亏损 而2024年同期为除税前溢利约2675.5万港元 [2] - 亏损主要因终止Cole Haan业务产生一次性重大亏损约8356.8万港元 包括存货撇销、商舖资本开支亏损、员工赔偿及最终付款 [2] 物业投资分部 - 物业投资分部收益预期较2024年同期1239.9万港元有所减少 [2] - 该分部除税前亏损预期较2024年同期335.9万港元有所增加 [2] - 主要由于投资物业重估取得非现金公平值减少1.05亿港元至1.15亿港元 因写字楼市场竞争激烈、需求疲弱及经济不确定性导致香港优质写字楼价格持续下跌 [2] 公司政策 - 尽管预期年度亏损 公司派息政策保持不变 [3]

财务表现 - 预期2025财年亏损不超过1.05亿港元 较2024财年亏损4900万港元增加不超过5600万港元 [1] - 亏损扩大主要受非现金会计项目影响 包括物业减值亏损增加约4500万港元 投资物业公平值亏损增加约1000万港元 应收贷款及利息减值增加约300万港元 [1] - 部分亏损被出售附属公司收益约200万港元抵销 所有项目对经营现金流量无实际影响 [1]

投资评级 - 给予"增持"评级并维持 投资评级为增持 预测2025-2027年归母净利1.3/2.1/2.2亿 对应P/E为105/67/64X [8][9] 核心观点 - 结转部分高毛利率项目助推业绩扭亏 但经营与业绩改善仍需持续努力 [2][8] - 公司在手土储相对充裕 若需求复苏 充足土储有望保障后期销售 [2][8] - 自持业务具备经营韧性 租金贡献稳定现金流 华夏大悦城商业REIT上市打通商业资产"投融建管退"循环 轻资产战略加速落地 [2][8] - 在行业销售承压调整的背景下 公司经营与业绩改善仍需进一步努力 [2][8] 财务表现 - 2025H实现营业收入152.3亿元 同比下降5.3% [6] - 2025H归母净利润为1.1亿元 去年同期亏损3.6亿元 [6] - 2025H综合毛利率36.3% 同比提升13.8个百分点 [6] - 开发业务毛利率同比提升17.5个百分点至31.1% 自持业务毛利率同比下降2.5个百分点至59.4% [13] - 投资净收益亏损4.3亿元 去年同期盈利0.6亿元 资产及信用减值3.7亿元 去年同期减值3.1亿元 [13] - 预测2025-2027年归母净利1.3/2.1/2.2亿元 [8] 业务运营 - 商品房销售等业务收入115.2亿元 同比下降7.4% 占比76% [13] - 投资物业相关收入25.6亿元 同比下降1.7% 占比17% [13] - 2025H销售额86.4亿元 同比下降60.4% 销售面积47.9万方 同比下降43.6% [13] - 销售均价18038元/平 同比下降29.7% [13] - 截至2025H可售土储货值约1105亿元 同比下降17.0% [13] 商业业务 - 2025H购物中心销售额约220亿元 同比增长12.2% [13] - 客流量2亿人次 同比增长19.6% 平均出租率92% [13] - 全国布局44个商业项目 其中30个重资产+14个轻资产 [13] - 累计在营项目37个 总商业面积387万方 包括24个大悦城购物中心 [13] - 在建及筹备项目7个 商业面积约70万方 [13] 资金与资产 - 截至2025H账上预收账款209.1亿元 同比下降32.1% [13] - 预收账款/年化结算收入=0.76X [13] - 2025上半年未新增土地 [13]

业绩表现 - 公司2025年中期营业额57.65亿元人民币 同比大幅减少59.43% [1] - 公司所有者应占亏损40.46亿元 同比扩大73.6% [1] - 每股基本亏损1.0783元 [1] 业务板块分析 - 物业发展营业额41.65亿元 较去年同期104.84亿元减少60% [1] - 投资物业租金收入3.13亿元 较去年同期4.25亿元减少26% [1] - 酒店营运营业额8.27亿元 较去年同期27.62亿元下降70% [1] 运营数据 - 期内交付销售物业46.1万平方米 较去年同期88.79万平方米减少48% [1] - 整体平均售价约每平方米9000元 较去年同期11800元下降24% [1] - 酒店收入大幅减少主要由于2024年九月取消确认当时附属公司所致 [1] 行业背景 - 中国房地产行业持续低迷对集团业务造成显著影响 [1]

核心财务表现 - 收益1145.3万港元 同比下降14.4% [1] - 净亏损1.65亿港元 同比扩大169.9% [1] - 每股基本亏损42.83港仙 [1] 收益构成及变动原因 - 收益主要来自投资物业的总租金收入 [1] - 收益减少主因向租户提供更多租金优惠 [1] 投资物业运营状况 - 截至2025年6月30日投资物业出租率达82.8% [1]

财务表现 - 收益1145.3万港元，同比下降14.4% [1] - 净亏损1.65亿港元，同比扩大169.9% [1] - 每股基本亏损42.83港仙 [1] 收益构成 - 收益主要来自投资物业的总租金收入 [1] - 收益减少因本期间向租户提供更多租金优惠 [1] 物业运营 - 82.8%的投资物业于2025年6月30日已出租 [1]

核心财务表现 - 公司预期2025年上半年除税前亏损2亿港元至2.4亿港元 较2024年同期未经审核除税前亏损2.75亿港元收窄约12.7%至27.3% [1] - 亏损主要源于中国投资物业公允值减少、财务担保合约损失拨备及收购项目连带银行贷款的财务成本 [1] 亏损驱动因素 - 中国投资物业公允值出现下降 [1] - 为非集团公司银行借款与境内银行签订的财务担保合约计提损失拨备 [1] - 收购广州购物中心项目连带银行贷款产生额外财务成本 [1]

业绩预期 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月股东应占综合亏损2.66亿港元至2.94亿港元 对比2024年同期盈利452万港元出现由盈转亏 [1] - 基本每股亏损预计介于16.97港仙至18.76港仙 而2024年同期每股盈利为0.29港仙 [1] 亏损原因 - 投资物业重估公平值亏损约8700万港元至9100万港元 而2024年同期为收益7900万港元 [1] - 分占联营公司亏损约6900万港元至7200万港元 2024年同期为盈利6500万港元 主要因联营公司投资物业重估亏损及财务费用增加 [1] 行业环境影响 - 香港房地产市场持续低迷导致公司及联营公司的商业物业评估价值下跌 [2] 财务影响评估 - 重估公平值收益/亏损属非现金性质 不影响公司营运现金流 [2] - 投资物业及联营公司投资为长期项目 旨在获取稳定租金收入及投资回报 [2] - 公司整体财务及业务状况维持稳健 [2]

业绩预期 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月股东应占综合亏损2.66亿港元至2.94亿港元，基本每股亏损16.97港仙至18.76港仙，而2024年同期为盈利452万港元及每股盈利0.29港仙 [1] 亏损原因 - 投资物业重估公平值亏损约8700万港元至9100万港元，而2024年同期为收益约7900万港元 [1] - 分占联营公司亏损约6900万港元至7200万港元，而2024年同期为盈利约6500万港元，主要因联营公司投资物业重估公平值亏损及财务费用增加 [1] 市场环境影响 - 香港房地产市场持续低迷导致公司及联营公司的投资物业（主要为商业物业）评估价值下跌 [2] 财务影响评估 - 重估公平值收益/亏损属非现金性质，不影响公司营运现金流 [2] - 投资物业及联营公司投资为长期项目，旨在获取稳定经常性租金收入及投资回报 [2] - 公司整体财务及业务状况维持稳健 [2]