文章核心观点 - 当前银行应对房地产风险的主流路径是“不抽贷、细甄别”，即在存量框架内进行精细化管理，区分风险层级，对相对安全的部分保持连续性，以最小代价换取穿越周期的时间 [12] - 万科20亿元中票展期遇冷与子公司2000万元贷款获续贷的案例，揭示了不同金融场域（公开债券市场与银行体系）风险判断逻辑的差异：债券市场关注宏观信用与整体偿债能力，而银行体系聚焦单笔业务的微观风控与交易结构 [8] - 对于与房地产市场深度绑定的区域性银行（如南京银行），维持对龙头房企稳定关系的“理性选择”至关重要，以避免因公开释放负面信号而引发连锁信用收缩，反而将自身置于更高风险之中 [8][11] 万科债务境遇案例分析 - 公开市场债务展期遇阻：12月15日，万科20亿元中期票据“22万科MTN004”的三份展期方案在首次持有人会议上全数被否，其中无条件展期议案支持率低至0% [4] - 债券持有人结构：该笔中票超85%由银行持有，公募或私募机构占比超10%，万科境内债持有人整体以银行和理财子公司为主 [4] - 寻求增信措施：万科计划在12月18日召开第二次持有人会议，重点讨论追加深圳国企担保等增信措施，争取在5个工作日的宽限期内避免实质性违约 [4] - 银行体系贷款平稳续贷：12月13日，万科旗下子公司上海筑浦信息技术有限公司成功获得南京银行上海分行2000万元续贷，期限1年，由万科系核心企业印力商置提供连带责任保证担保 [6] - 贷款性质分析：该笔2000万元贷款对南京银行（2025年中报总资产2.9万亿元）而言占比仅约0.00069%，是一笔交易结构完备、责任主体明确、风险可控的常规标准化业务，并非特殊时期的“姿态性操作” [7] 不同金融场域的风险逻辑差异 - 债券市场的逻辑：关注“宏观信用”，投资者对万科整体偿债能力及行业周期风险进行集体考量，在房地产调整期，缺乏强增信的展期方案难以获得分散持有人的共识 [8] - 银行体系的逻辑：聚焦单笔业务的“微观风控”，评估借款方自身状况（上海筑浦状况稳定，具备独立偿债能力）及担保措施（印力商置连带担保形成双重保障），且小额敞口对银行资产质量影响极小 [8] - 银行决策的深层考量：若银行拒绝一笔具备优质担保的小额续贷，将向市场释放丧失对万科信用信心的强烈信号，可能触发其他金融机构的恐慌情绪，引发“踩踏式”信贷收缩，反而将自身更大规模的房地产相关贷款置于更高风险中 [8] 南京银行的房地产风险敞口与风控策略 - 房地产相关贷款规模：截至2025年中报，南京银行对公房地产业贷款余额627.17亿元，占总贷款比重4.52%；个人住房按揭贷款余额882.20亿元，占比6.36%；两者合计构成的广义房地产相关贷款占总贷款比重超过9% [9] - 资产质量压力：2025年上半年，南京银行对公房地产不良率达2.08%，虽较上年同期略有回落，但仍显著高于全行0.84%的整体不良率水平 [10] - 风险抵御能力变化：拨备覆盖率从2023年三季度末的360.58%降至2025年的313.22%；同期拨贷比为2.6%，较2023年末的3.23%有所下降，显示风险缓冲空间收窄 [10] - 区域银行的特殊压力：作为区域重要城商行，其房地产贷款与本地市场深度绑定，一旦行业信用收缩引发连锁反应，面临的风险传导压力远大于同业 [11] - 理性选择与防御策略：用一笔成本极低、风险几乎可忽略的续贷来维持既有关系与市场预期稳定，是一种理性选择；同时，在行业下行期，保持对头部房企（掌握结算、存款等多维度资源）的存在感，也是一种避免在周期底部被动失位的防御策略 [11][12] 当前银行应对房地产风险的行业路径 - 政策与现实的约束：在“保交楼、保民生”的政策要求下，银行无法简单抽贷、断贷，有时还需为问题项目提供配套融资；同时，大量到期贷款通过“展期”在账面上维持“正常”，使得整体房地产贷款规模难以快速压降 [12] - 主流路径：在存量框架内进行精细化管理，区分不同客户、不同项目的风险层级，对相对安全的部分保持连续性，对高风险敞口逐步收缩，并尽力防止风险从点到面扩散，以维持资产盘子稳定 [12] - 核心原则：在充满不确定性的周期中，基于数据的克制与理性，远比简单的立场表态更重要 [13]