板块整体表现 - 10月9日房地产开发板块整体下跌1.34%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨1.32%，深证成指上涨1.47% [1] - 板块内个股表现分化，部分个股如大名城上涨8.48%，合肥城建上涨7.31%，而深深房A领跌，跌幅达10.01% [1][2] - 从资金流向看，当日房地产开发板块主力资金净流出8.82亿元，但游资资金净流入8.33亿元，散户资金净流入4910.45万元 [2] 领涨个股分析 - 大名城涨幅最大，为8.48%，收盘价4.86元，成交额3.68亿元 [1] - 合肥城建涨幅7.31%，收盘价8.37元，成交额达11.73亿元 [1] - 卧龙新能、万通发展、首开股份涨幅均超过5.7%，成交额分别为8.28亿元、23.34亿元和24.49亿元 [1] 领跌个股分析 - 深深房A跌幅最大，为10.01%，收盘价30.22元 [2] - 张江昌科跌幅9.99%，收盘价49.46元，成交额74.15亿元 [2] - 新城控股下跌5.72%，华发股份下跌5.65%，成交额分别为5.49亿元和6.57亿元 [2] 个股资金流向 - 卧龙新能主力资金净流入1.19亿元，净占比14.41%，但散户资金净流出1.05亿元 [3] - 万通发展主力资金净流入8919.40万元，净占比3.82% [3] - 合肥城建党主力资金净流入8202.77万元，净占比6.99%，但游资资金净流出6514.14万元 [3] - 市北高新主力资金净流入6141.72万元，净占比高达12.86% [3]

房地产板块市场表现 - 地产股全天走低，张江高科股价跌停，新城控股与华发股份股价下跌超过6% [1] - 受盘面影响，地产ETF下跌0.027元至0.699元，跌幅为3.72%，另一房地产ETF下跌0.024元至0.629元，跌幅为3.68% [2] 行业政策展望 - 有券商观点认为下半年政策发力方向将集中于收储政策 [2] - 专项债收购闲置土地及存量房的进度预计将加快，此举符合优化存量的目标 [2] - 城中村改造预计将加快进度，有利于加速库存去化并优化供需结构 [2]

一、《新城控股2024年年度报告》的更正情况 登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容 的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 新城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"、"新城控股"）于2025年3月29日在上海证券交易所网站 （www.sse.com.cn）披露了《新城控股2024年年度报告》，因工作人员疏忽，导致原披露的报告中部分 内容错误，现予以更正。具体内容如下： 单位：元 币种：人民币 ■ （一）"第十节 财务报告"之"十一、关联方及关联交易" 之 "5、关联交易情况"之"（13）关联方资金拆 借" 更正前： 不适用 更正后： 从关联方资金借入： 单位：元 币种：人民币 ■ 偿还关联方资金： 注：以上发生额包含新城悦服务集团有限公司之子公司西藏新城悦物业服务股份有限公司、上海泊轶房 产咨询有限公司和江苏新城悦控股集团有限公司（曾用名"江苏新城悦控股有限公司"）与公司发生的资 金拆借。新城悦服务集团有限公司与本公司的关联关系为受同一最终控制方控制。2023年内，日最高余 额7亿元，2023年12月31 ...

新城控股关联交易更正 - 公司对2024年年度报告中关联方资金拆借信息进行更正，原因为工作人员疏忽导致原报告中部分内容错误 [1] - 2023年与关联方资金拆借的日最高余额为7亿元，2024年增至8亿元，但截至各年末余额均为零 [1] - 除一笔2023年资金于次月偿还外，其余资金拆借均在当月完成归还 [1] 新城悦服务关联交易调查 - 独立法证调查证实公司存在未披露的关联方资金往来，涉及方为新城控股子公司上海悦崧实业发展有限公司 [2] - 2023年资金往来年总额为18亿元，2024年大幅增至51.7亿元，资金主要用于缓解新城控股短期流动性需求 [2] - 该行为由时任执行董事杨博及新城控股一名管理人员策划，通过纸质审批单规避内部电子审批流程，相关交易记录被刻意删除 [2] 公司治理与人事变动 - 调查认为杨博严重违反公司治理及上市规则，但未发现其他董事或高级管理层参与或知情 [2] - 基于调查结果，新城悦服务董事会已罢免杨博的执行董事及首席运营官职务 [2] - 目前新城悦服务股份继续暂停买卖，复牌时间未定 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 2025年9月房地产销售降幅收窄，单月销售额同比-10%，较前值收窄3.4个百分点，累计销售额同比-17%，较前值收窄0.8个百分点 [5] - 市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，一二线城市表现优于三四线，优质房企在逆境中实现销售增长 [5] - “好房子”政策有望引领核心城市市场筑底回升，推动房企经营模式转型，并看好货币宽松周期下商业地产的价值重估 [5] 2025年9月销售表现 - 50家房企单月销售金额1,802亿元，同比-10%，销售面积976万方，同比-17.3% [5] - 单月销售额过百亿房企为6家，与2024年同期持平，前三名门槛从去年同期169亿元提升至176亿元 [1] - 保利发展以205亿元单月销售额排名第一，同比-2%，中海地产202亿元同比+7%，华润置地176亿元同比+4% [5] - 建发房产单月销售额105亿元同比+39%，中国金茂98亿元同比+40%，招商蛇口167亿元同比+16%，呈现逆势增长 [5] 2025年1-9月累计销售表现 - 50家房企累计销售金额17,403亿元，同比-17%，累计销售面积8,910万方，同比-24.7% [5] - 保利发展累计销售额2,017亿元排名第一，同比-17%，中海地产1,705亿元同比-14%，华润置地1,544亿元同比-10% [5] - 建发房产累计销售额956亿元同比+12%，中国金茂807亿元同比+27%，越秀地产798亿元同比+3%，在行业下行中保持正增长 [5] 政策环境与市场趋势 - 2024年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，2024年第四季度销售额同比降幅显著收窄 [5] - 2025年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳，7月政治局会议落实城市工作会议精神，8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 北京、上海、深圳等核心城市陆续出台放松限购政策，为市场提供支撑 [5] 投资建议与标的推荐 - 看好布局核心城市的优质房企，推荐建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等“好房子”房企 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企，包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 同时看好二手房中介板块的贝壳-W和物业管理板块的绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5] 主流房企估值情况 - 保利发展2025年预测市盈率18.3倍，招商蛇口22.7倍，滨江集团13.7倍，华发股份20.7倍 [30] - 建发股份2025年预测市盈率9.8倍，新城控股38.8倍，龙湖集团19.0倍，中国海外发展9.7倍 [30] - 华润置地2025年预测市盈率7.7倍，建发国际集团7.2倍，中国金茂25.9倍，绿城中国21.9倍 [30] 物管企业估值情况 - 招商积余2025年预测市盈率13.7倍，碧桂园服务11.2倍，绿城服务15.6倍，中海物业9.2倍 [31] - 保利物业2025年预测市盈率11.3倍，华润万象生活21.1倍，万物云17.0倍 [31]

公司运营与治理事件 - 公司因陷入关联资金往来调查风波而遭遇停牌 [1] - 公司2024年业绩报告延迟至今尚未发布 [1] - 独立调查委员会已将调查报告与建议提交公司董事会审议 [1] - 调查发现公司旗下五个银行账户交易记录与内部账单记录存在不一致 [1] - 不一致原因在于相关人员在公司内部账单系统中删除了与关联方上海悦崧实业发展有限公司之间的资金往来记录 [1]

行业发展历程 - 中国首家商业中心于1990年在北京开业，2000年至2010年为行业快速建设期，2011年后进入规模扩张期 [3] - 商业中心数量从2011年的816家激增至2024年的约6700家，商业建筑面积从不足1亿平方米扩张至6.3亿平方米，人均商业面积从0.03平方米增长至0.55平方米 [3] - 2020年后行业呈现严重饱和状态，尤其在四五线城市，商业中心过度密集 [3] 市场驱动因素与竞争格局 - 内地商业地产公司多由房地产公司转型而来，2010年后房地产行业爆发，房企利用卖房利润并出于对地产业下滑的担忧，大量投资开发商业综合体 [5] - 2010年至2020年，中国GDP从6.19万亿美元增长至15万亿美元，为商业中心开发提供了经济基础 [5] - 2010年后大量内地公司涌入商业地产赛道，推高土地成本，例如2017年上海徐家汇地块成本超过200亿，导致项目投资回报率从早期的超过10%下滑至2017年的8%，2020年后进一步降至-10% [5][7][8] 市场现状与运营挑战 - 一线城市核心商业区租金从2015年的每月每平方米1500元以上，下滑至2020年的1000元左右，目前仅为800元左右 [8] - 2024年全国重点27城600多家样本购物中心平均空置率创近四年新高，二线城市如福州空置率高达15.03%，非一线城市核心商圈空置率更为严重 [8] - 零售市场结构发生变革，过去10年线上零售年均增速达17.4%，市场份额从10.8%激增至31.8%，而线下零售增速放缓至3.5%，份额从89.2%降至68.2% [11] 线上冲击与业态调整 - 2010年PC电商与移动电商的崛起分流了大量线下零售份额，商场人流量显著下降 [9] - 商场内受线上冲击最严重的业态为一楼的化妆品、黄金及二、三楼的高档服装，这些原本是支撑高租金的主力业态 [11] - 为填补空置率，商场不断增加餐饮娱乐占比，导致业态内卷严重，盈利能力普遍下降 [11] 未来生存关键与趋势 - 未来能生存的商场需具备四大关键要素：位于城市或板块核心地段、辐射区域人口呈净流入状态、能实现线上线下联动营销与服务、拥有特色品牌避免同质化竞争 [12] - 行业普遍认为中国商业地产的黄金时代已经过去，商场不会完全消失，但难以再现往日辉煌 [12]

财报更正 - 公司2025年3月29日披露的《新城控股2024年年度报告》部分内容有误并更正[1] 关联方资金 - 从新城悦服务借入资金本期发生额51.7亿，上期18亿，期末余额均为0[2] - 偿还新城悦服务资金本期发生额51.7亿，上期18亿，期末余额均为0[4] - 2023年关联方资金拆借日最高余额7亿，年末余额0[4] - 2024年关联方资金拆借日最高余额8亿，年末余额0[4]

根据您提供的财报关键点，我将严格按照要求进行主题分组和输出。 收入和利润表现 - 2024年营业收入为889.99亿元人民币，同比下降25.32%[21] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为7.52亿元人民币，同比微增2.07%[21] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8.70亿元人民币，同比大幅增长183.07%[21] - 公司实现营业收入889.99亿元，同比下降25.32%[39] - 公司归属于上市公司股东的净利润为7.52亿元，同比增长2.07%[39] - 公司实现营业收入889.99亿元，同比下降25.32%[83] - 归属于上市公司股东净利润为7.52亿元，同比增长2.07%[83] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润为8.70亿元，同比增长183.07%[83] - 扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.39元/股，同比大幅增加178.57%[22][23] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比增加183.07%[22] - 第四季度归属于上市公司股东的净利润为-7.02亿元人民币[26] - 第二季度归属于上市公司股东的净利润为10.91亿元人民币[26] - 2023年度公司归属于母公司股东的净利润为7.371亿元人民币[173] - 最近一个会计年度公司归属于上市公司普通股股东的净利润为7.524亿元人民币[179] 成本和费用 - 销售费用和管理费用分别下降22.71%和18.71%至39.65亿元和27.58亿元[95] - 研发投入总额为687.68万元，占营业收入比例仅为0.01%[96] 现金流状况 - 2024年经营活动产生的现金流量净额为15.12亿元人民币，同比下降85.11%[21] - 经营活动产生的现金流量净额同比下降85.11%[23] - 经营活动产生的现金流量净额为15.12亿元，同比下降85.11%[84] - 筹资活动产生的现金流量净额为-90.88亿元，同比上升54.75%[84] - 经营活动现金流量净额大幅下降85.11%至15.12亿元，主要因销售商品、提供劳务收到的现金减少[99] 各业务线表现 - 房地产开发销售收入为760.41亿元，同比下降29.16%[85] - 物业出租及管理收入为120.29亿元，同比增长13.15%[85] - 物业出租及管理业务毛利率为70.17%，同比增加0.27个百分点[87] - 公司商业运营总收入达128.08亿元，同比增长13.10%[35] - 商业运营总收入实现128.08亿元[75] - 2024年公司商业运营总收入为128.08亿元，较2023年的113.24亿元增长13.14%[112] 销售和交付表现 - 合同销售金额为401.71亿元人民币，同比下降47.13%[32] - 合同销售面积为538.82万平方米，同比下降44.38%[32] - 公司完成超10万套物业交付，交付面积达1,388.85万平方米[33] - 公司2024年总销售金额为401.71亿元，总销售面积为538.82万平方米[50] - 公司2024年总结算金额为1336.66亿元，总结算面积为1388.85万平方米[50] - 报告期内实现房地产销售金额401.71亿元，销售面积538.82万平方米[109] 商业运营详细表现 - 吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%[34] - 吾悦广场总销售额905亿元（不含车辆），同比增长19%[34] - 公司会员人数达4,370万人，较2023年末增长32%[34] - 全国范围内布局200座吾悦广场，已开业及管理输出达173座[73] - 报告期内新开吾悦广场15座[75] - 吾悦商管与超3.2万家品牌商家合作[75] - 公司持有的已开业吾悦广场为148座，管理输出的已开业吾悦广场为25座[111] - 公司商业物业整体出租率达97.97%，保持行业领先[118] - 江苏地区商业物业租金收入最高，达33.36亿元，出租率为98.24%[110] - 河南地区商业物业出租率最低，为82.05%[111] - 全年新增吾悦会员数量超千万，累计会员总数超4000万[124] - 会员消费占比超30%，消费者年度满意度达95分[124] 融资和资本结构 - 公司整体平均融资成本为5.92%，较去年末下降0.28个百分点[38] - 公司新增经营性物业贷等融资约205亿元，加权平均利率为4.97%[38] - 全口径资金回笼额为411.29亿元人民币，全口径资金回笼率为102.38%[32] - 公司期末融资总额为536.50亿元，整体平均融资成本为5.92%[114] - 货币资金减少45.73%至102.96亿元，主要因公司归还部分有息负债[102] - 受限资产总额高达1483.74亿元，其中投资性房地产1024.93亿元用于抵押融资[104] - 公司应付关联方新城发展计息款项为61.74亿元，利率为8%[114] 资产和负债状况 - 2024年末总资产为3071.93亿元人民币，同比下降17.89%[21] - 2024年末归属于上市公司股东的净资产为608.69亿元人民币，同比增长1.32%[21] - 公司总资产为3,071.93亿元，归属于上市公司股东的净资产为608.69亿元[39] - 存货减少31.93%至970.08亿元，占总资产比例降至31.58%，主要因项目交付结转[102] - 合同负债减少47.87%至553.09亿元，占总资产比例降至18.00%，主要因项目交付结转[102] 非经常性损益 - 全年非经常性损益净额为-1.17亿元人民币，主要受投资性房地产公允价值变动收益7.07亿元等因素影响[27][28] - 采用公允价值计量的投资性房地产当期公允价值变动收益为7.07亿元人民币[28] 利润分配方案 - 截至2024年12月31日，公司期末可供分配利润为78.11亿元人民币[4] - 公司2024年度利润分配方案为不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[4] - 截至2024年12月31日，公司期末可供分配利润为78.114亿元人民币[174] - 2024年度公司拟不进行现金分红、不送红股、不以公积金转增股本[174] - 最近三个会计年度现金分红和回购累计金额为1.01亿元人民币，占同期年均净利润的10.51%[179] 审计意见 - 会计师事务所出具了带有持续经营重大不确定性段落的无保留意见审计报告[3] 管理层讨论和指引 - 公司地产开发与商业运营“双轮驱动”战略模式[72] - 发布吾悦商管“五边形经营理念”以提升经营效能[75] - 公司将坚守骆驼文化的企业基因，强化管理干部作风建设[127] - 2025年地产开发板块计划新开工16个子项目，新开工建筑面积169.55万平方米[128] - 2025年地产开发板块计划竣工104个子项目，预计竣工总建筑面积555.05万平方米[128] - 2025年商业运营板块计划实现总收入140亿元[129] - 2025年商业运营板块计划新开业持有及管理输出项目5座[129] - 2025年计划新开工项目总占地面积491,948平方米，总建筑面积1,695,489平方米[130] - 2025年计划竣工项目总占地面积491,948平方米，总建筑面积1,695,489平方米[133] 研发与数字化 - 公司研发人员共222人，占公司总人数的1.11%，其中本科及以上学历人员占比98.65%[97] - 公司基于SAP平台研发一体化ERP平台，对原有100多个信息系统进行重构[123] - 公司自研“芯智造”APP与工业物联网深度融合以提高工程管理质量[124] - 通过AI工具赋能，对外部广告公司的使用大幅减少，实现费用降低[124] 公司治理与人员 - 董事长兼总裁王晓松持股500,000股，年度税前报酬总额为364.00万元[148] - 财务负责人管有冬持股1,716,600股，年度税前报酬总额为338.41万元[148] - 离任董事会秘书陈鹏持股1,209,300股，年度税前报酬总额为172.00万元[148] - 董事、监事和高级管理人员报告期内从公司获得的税前报酬总额合计为1,253.18万元[148] - 公司关键管理人员持股总数在报告期内无变动，年初与年末均为3,425,900股[148] - 报告期末公司在职员工总数为19,935人[166] - 公司员工专业构成中技术人员占比最高，为8,048人（约40.4%）[167] - 公司员工专业构成中销售人员为5,348人（约26.8%）[167] - 公司员工教育程度以本科为主，为8,748人（约43.9%）[167] 风险因素 - 公司面临政策调控风险，2025年房地产政策宽松基调或将延续但效果有待观察[137] - 公司面临市场风险，整体购房需求不足，市场全面回暖仍需政策进一步助力[138]

核心观点 - 新城控股在商业地产行业深度调整背景下实现逆势增长 战略重心从规模扩张转向质量共生和生态共建 [1][3][5] - 公司通过迭代"吾悦经营五步法"和推出"悦链计划" 构建精细化运营体系和商业生态系统 [1][4][5] - 商业板块已成为重要盈利支柱 上半年运营总收入69.44亿元同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利占比提升至77.06% [3] 战略转型 - 从"规模增长"全面转向"质量共生" 不再单纯强调扩张速度和出租率 更注重精细化运营与生态共建 [3][6] - 坚持住宅与商业双轮驱动战略 现重点发展住宅代建和商业经营的精细化与专业化 [7] - 实施差异化发展策略：通过高端"金标吾悦"产品线提升品牌形象 同时通过区域深耕巩固市场地位 [8][9] 运营体系升级 - 迭代"吾悦经营五步法" 从建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益五个维度系统化构建运营体系 [4][5] - 投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 优质空间体验赋能品牌销售 [5] - 全面推广联营扣点模式 构建"销售提升→收益增加→加大营销投入→增加品牌激励→促进销售再增长"的正向循环 [5] 生态共建计划 - 推出"悦链计划" 变单向招商为三方共赢 打造互信高效可持续的资源对接与价值共创平台 [5] - 精准筛选10家认证品牌和80家核心代理商 重视合作质量而非数量 [6] - 吾悦作为核心枢纽 链接最具扩张潜力的优质品牌和最具投资实力的核心代理商 [5] 业绩表现 - 截至2025年8月25日 在全国141个城市布局205座综合体项目 已开业175座 在营规模超1600万平方米 [7] - 常州武进吾悦广场升级为全国首座"金标吾悦" 开业前三天客流突破48.5万人次 实现销售额4000余万元 [8] - 山东区域共布局23座吾悦广场 青岛即墨项目引进90家首进即墨及创新标杆品牌 泰安肥城项目将引进超60%城市首进品牌 [8] 行业背景 - 商业地产告别野蛮生长步入存量时代 面临线下商业饱和供应与线上零售冲击的双重挑战 [1][3] - 消费分级与消费升级并存 需要精准把握消费者需求变化 [2] - 重点商业运营公司租费规模持续增长 租费增速持续跑赢行业超过市场预期 [2]