报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 2025年9月房地产销售降幅收窄，单月销售额同比-10%，较前值收窄3.4个百分点，累计销售额同比-17%，较前值收窄0.8个百分点 [5] - 市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，一二线城市表现优于三四线，优质房企在逆境中实现销售增长 [5] - “好房子”政策有望引领核心城市市场筑底回升，推动房企经营模式转型，并看好货币宽松周期下商业地产的价值重估 [5] 2025年9月销售表现 - 50家房企单月销售金额1,802亿元，同比-10%，销售面积976万方，同比-17.3% [5] - 单月销售额过百亿房企为6家，与2024年同期持平，前三名门槛从去年同期169亿元提升至176亿元 [1] - 保利发展以205亿元单月销售额排名第一，同比-2%，中海地产202亿元同比+7%，华润置地176亿元同比+4% [5] - 建发房产单月销售额105亿元同比+39%，中国金茂98亿元同比+40%，招商蛇口167亿元同比+16%，呈现逆势增长 [5] 2025年1-9月累计销售表现 - 50家房企累计销售金额17,403亿元，同比-17%，累计销售面积8,910万方，同比-24.7% [5] - 保利发展累计销售额2,017亿元排名第一，同比-17%，中海地产1,705亿元同比-14%，华润置地1,544亿元同比-10% [5] - 建发房产累计销售额956亿元同比+12%，中国金茂807亿元同比+27%，越秀地产798亿元同比+3%，在行业下行中保持正增长 [5] 政策环境与市场趋势 - 2024年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，2024年第四季度销售额同比降幅显著收窄 [5] - 2025年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳，7月政治局会议落实城市工作会议精神，8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 北京、上海、深圳等核心城市陆续出台放松限购政策，为市场提供支撑 [5] 投资建议与标的推荐 - 看好布局核心城市的优质房企，推荐建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等“好房子”房企 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企，包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 同时看好二手房中介板块的贝壳-W和物业管理板块的绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5] 主流房企估值情况 - 保利发展2025年预测市盈率18.3倍，招商蛇口22.7倍，滨江集团13.7倍，华发股份20.7倍 [30] - 建发股份2025年预测市盈率9.8倍，新城控股38.8倍，龙湖集团19.0倍，中国海外发展9.7倍 [30] - 华润置地2025年预测市盈率7.7倍，建发国际集团7.2倍，中国金茂25.9倍，绿城中国21.9倍 [30] 物管企业估值情况 - 招商积余2025年预测市盈率13.7倍，碧桂园服务11.2倍，绿城服务15.6倍，中海物业9.2倍 [31] - 保利物业2025年预测市盈率11.3倍，华润万象生活21.1倍，万物云17.0倍 [31]