行业整体业绩表现 - 77家A股上市房企2025年前三季度营业收入总规模为9733亿元 [2] - 41家房企归母净利润出现亏损，占比超五成，亏损总规模合计为-872.16亿元 [2][3] - 整个A股房地产开发板块前三季度净亏损合计为-674.89亿元 [5] - 房地产行业的净亏损局面自2022年以来已持续数年 [2][9] 主要亏损房企详情 - 万科前三季度营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元，其中第三季度亏损160.69亿元，亏损原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备等 [3] - *ST金科前三季度营业总收入56.99亿元，同比下降73.57%，归母净利润亏损107.78亿元，公司流动性持续紧张并正在执行重整计划 [3] - 华夏幸福前三季度营业收入38.82亿元，同比下降72.09%，归母净利润亏损98.29亿元，期末归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元，较年初下降215.69% [4] - 绿地控股前三季度营业收入1276.97亿元，同比下降20.16%，归母净利润亏损66.90亿元，同比下降2927.38%，同比由盈转亏，前三季度累计回款404亿元 [4] - 信达地产前三季度营收26.9亿元，同比下降23.1%，归母净利润从去年同期亏损8673万元变为亏损53.1亿元 [4] - 金地集团前三季度营业总收入239.94亿元，同比下降41.48%，净亏损44.86亿元，同比扩大31.54% [5] - 华侨城A前三季度营收170.25亿元，归母净利润亏损43.67亿元 [5] 盈利房企表现 - 实现归母净利润为正的A股房企数量为36家 [6] - *ST中地通过重大资产重组，前三季度实现营收142.93亿元，同比增长16.48%，净利润48.27亿元，扭亏为盈，资产置出确认相关收益规模为64.89亿元 [6][7] - 招商蛇口、南京高科、滨江集团前三季度归母净利润超20亿，分别为24.97亿元、24.38亿元、23.95亿元，其中滨江集团营收同比增长60.64%、归母净利同比增长46.6% [8] - 保利发展前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31% [8] - 新城控股、城建发展、衢州发展前三季归母净利超五亿，分别为9.74亿元、7.65亿元、5.41亿元 [8] 业绩持续亏损原因分析 - 业绩持续亏损与低利润项目集中结算、市场调整期减值准备、利息费用化金额增加有关 [9] - 2022年至2024年房企销售额连续负增长，导致结转收入规模持续下行，市场调整对毛利率形成较大压力 [9] - 虽然楼市利好政策释放，但市场回暖持续期较短、力度有待提升，项目销售存在降价情况，相对于前两年买地和开发成本，盈利压力依然不小 [9] 行业未来展望 - 在本轮楼市新政作用下，核心城市活跃度提升，资产贬值压力相对较小，部分房企有望率先修复利润表 [9] - 多家企业正通过在核心城市获取利润较高的项目，逐步带动利润表修复 [9] - 近几年房企土地成本、融资成本以及各项费用有所下降，未来存在业绩逆转的可能，但会是个别企业慢慢实现的过程，多数房企仍需着重保现金流 [9]

投资评级与目标价 - 报告对新城控股的投资评级为“推荐”，并维持该评级 [2] - 报告给出的目标价为19元，该目标价对应2026年0.7倍市净率 [2][8] 核心观点总结 - 公司住宅开发业务显著承压，但商业运营管理业务展现出较强的韧性，成为稳定的收入来源 [2][8] - 考虑到公司资产减值及信用减值压力可能减小，报告略微上调了其2025-2027年的盈利预测 [8] - 基于剩余收益模型测算公司价值，得出目标价，并维持“推荐”评级，看好其商业运营能力及利润修复前景 [8] 主要财务表现 - 2025年1-9月公司实现营业收入343.7亿元，同比下降33.34%；归母净利润9.74亿元，同比下降33.05% [2] - 2025年第三季度单季营业收入122.7亿元，同比下降30.51%；归母净利润0.79亿元，同比下降42.09% [8] - 2025年前三季度整体毛利率约为25.6%，较2024年全年毛利率19.8%上升5.8个百分点，主要因低毛利率的住宅开发业务结算规模下降 [8] - 预测公司2025-2027年营业收入分别为639.48亿元、573.87亿元、541.39亿元，归母净利润分别为6.37亿元、8.31亿元、9.52亿元 [4] 住宅开发业务分析 - 2025年1-9月公司实现合同销售金额约150.5亿元，同比下降约52.7%；合同销售面积约195.91万平方米，同比下降约54.6% [8] - 销售区域集中于江苏、山东、湖北，三省份销售面积占比分别为24%、12%、8% [8] - 公司2025年暂无新增拿地投资，预计后续住宅年度销售规模可能继续缩量 [8] 商业运营业务分析 - 2025年1-9月公司实现商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82% [8] - 截至2025年9月底，公司在全国布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达177座，总开业面积达1630万平方米，出租率高达97.71% [8] 融资与负债状况 - 公司于2025年10月成功发行1.6亿美元境外债券，期限两年，票面年息11.88% [8] - 截至2025年6月底，公司有息负债余额约522.76亿元，平均融资成本5.55%，净负债率53.4% [8] - 预测公司资产负债率将从2024年的73.1%逐步降至2027年的67.6% [9]

投资评级 - 报告对新城控股的投资评级为“买入”（维持）[6] 核心观点 - 报告核心观点认为新城控股凭借“住宅+商业”双轮驱动战略，商场租金快速增长且收入和毛利占比持续提升，同时公司有息负债持续下降，偿债压力逐步减轻，有望在新行业格局下实现更长期、更高质量的增长 [6] 财务表现 - 2025年第三季度公司营业收入344亿元，同比下降33.3%；归母净利润9.7亿元，同比下降33.0%；扣非后归母净利润10.1亿元，同比下降31.8% [6] - 2025年第三季度毛利率和归母净利率分别为25.6%和3.0%，同比分别提升5.4个百分点和0.02个百分点 [6] - 预测2025年至2027年归母净利润分别为9.45亿元、11.13亿元和17.07亿元，同比增长率分别为25.6%、17.8%和53.4% [5][6] - 预测2025年至2027年每股收益分别为0.42元、0.49元和0.76元 [5] 商业地产运营 - 2025年第三季度商场含税租金及管理费收入105亿元，同比增长11%；税后租管费98.1亿元，同比增长10.8% [6] - 2025年计划含税租管费140亿元，同比增长9.3% [6] - 截至2025年第三季度末，公司已开业商场176个，总出租面积1,630万平方米，同比增长5.7%；出租率97.8%，同比微增0.1个百分点 [6] - 2025年上半年商场业务营收占比达29%，毛利占比高达77%，毛利率为71.2%，较2024年显著提升 [6] 债务与偿债能力 - 截至2025年第三季度末，公司有息负债531亿元，同比下降7.3% [6] - 公司处于“三条红线”黄档，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.7%、56.9%和0.58倍 [6] - 公司信用债敞口主要为美元债，2025年已无到期，2026年到期4.04亿美元（约合29亿元人民币） [6] - 2025年6月和9月公司分别新发行3亿美元和1.6亿美元信用债，票面利率均为11.88%，显示其信用修复和持续融资能力 [6] 房地产开发销售 - 2025年第三季度销售金额151亿元，同比下降53%；销售面积196万平方米，同比下降55%；销售均价7,682元/平方米，同比上升4.1% [6] - 2024年下半年以来销售均价呈现回升趋势，可能代表公司开始注重价值维护 [6] - 2025年第三季度公司无新增土地储备；当期竣工面积350万平方米，同比下降60% [6]

投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 核心观点 - 新城控股商业红利持续释放，融资获批应付纾解，流动性风险基本消除，困境反转弹性可期 [1][2][3][4] - 公司有望受益于政治局会议定调大力提振消费、商业地产利润稳定且住宅开发逐步减亏、资金链风险消除且后续有望重启拿地，从而推动估值修复 [4] 2025年前三季度业绩表现 - 2025年前三季度实现营收343.7亿元，同比下降33.3%；实现归母净利润9.7亿元，同比下降33.1% [1] - 营收与利润下降主要因开发业务结转规模下滑，公司仍处于加速去化库存阶段 [2] - 2025年前三季度销售单价为7682.2元/平方米，同比上升4.1%，自2024年以来销售单价持续回稳，开发业务减值压力逐渐下降 [2] 商业运营业务 - 2025年前三季度吾悦广场实现租金收入98.1亿元，同比增长10.8%，维持双位数增长 [2] - 截至2025年第三季度，吾悦广场数量达177座，总建筑面积达1630.0万平方米 [2] - 商业运营业务持续提质增效，其重仓的三四线城市消费活力更足，有望直接受益于政府工作报告提出的提振消费专项行动 [2] 财务状况与融资能力 - 截至2025年第三季度，公司应付建筑工程款为383.9亿元，较年初的452.7亿元显著优化，刚性支出压力与公开债务压力同步减轻 [2] - 公司偿债高峰期在2021-2022年，2025年仅剩10月到期的2.5亿美元海外债及12月到期的20亿元中期票据，偿债高峰期已过 [3] - 公司拥有未抵押的吾悦广场40余座，经营性物业贷融资空间及稳健的商业现金流使得公司资金断裂风险基本消除 [3] - 2025年7月与9月在中债增担保下成功发行两笔累计19亿元人民币规模的中期票据；并于6月及9月成功发行两笔金额分别为3亿美元及1.6亿美元的无抵押美元债融资 [3] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年收入分别为632.1亿元、546.3亿元、513.0亿元 [4] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为9.3亿元、11.3亿元、14.9亿元 [4] - 对应2025-2027年市盈率分别为34.5倍、28.3倍、21.5倍 [4]

投资评级 - 投资评级：买入（维持）[2][5] 核心观点 - 新城控股商业运营收入实现双位数增长，出租率保持高位，盈利能力底部回升趋势明显[5] - 公司出租物业增长势头较好，看好业务结构调整后盈利能力回升[10] - 维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5亿元[5] 财务表现 - 2025年前三季度实现营收343.71亿元，同比-33.34%；实现归母净利润9.74亿元，同比-33.05%[6] - 整体结算毛利率25.6%，同比+5.41个百分点，但较2025年中报下降1.25个百分点[6] - 业绩同比下行主要系房地产项目交付收入较2024年同期减少[6] - 预计2025-2027年EPS分别为0.46、0.67、0.78元，当前股价对应PE分别为30.6、21.3、18.3倍[5] 商业运营 - 2025年9月商业运营总收入11.7亿元，同比+10.1%；2025年1-9月累计商业运营总收入105.1亿元，同比+10.8%[7] - 截至2025年三季度末，出租物业数量177座，总建筑面积1630万平方米，可供出租面积970万平方米[7] - 2025年1-9月商业物业平均出租率97.71%，累计租金收入98亿元，其中三季度单季度租金收入33.3亿元[7] 销售与债务 - 2025年1-9月累计实现合同销售金额150.50亿元，累计合同销售面积195.91万平方米[8] - 2025年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券10亿元[8] - 截至2025年9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元[8] 估值指标 - 当前股价14.17元，一年最高最低为16.80/10.96元，总市值319.62亿元[2] - 预计2025-2027年归母净利润YOY分别为38.9%、43.6%、16.6%[9] - 预计2025-2027年毛利率分别为21.8%、23.7%、25.2%，净利率分别为1.4%、2.3%、2.9%[9]

机构持股概况 - 截至2025年10月30日，共有46个机构投资者持有新城控股A股股份，合计持股量达16.34亿股，占公司总股本的72.44% [1] - 前十大机构投资者合计持股比例为71.40%，相较于上一季度，该比例下跌了1.18个百分点 [1] 前十大机构投资者构成 - 前十大机构投资者包括富域发展集团有限公司、常州德润咨询管理有限公司、香港中央结算有限公司等 [1] - 主要机构类型涵盖公司股东、结算公司、公募基金及社保基金等 [1] 公募基金持仓变动 - 本期持股增加的公募基金共计9个，持股增加占比达0.77%，主要包括工银价值精选混合A、华夏鼎利债券A等 [2] - 本期持股减少的公募基金共计20个，持股减少占比达0.45%，主要包括国富中小盘股票A、宝盈核心优势混合A等 [2] - 本期新披露的公募基金共计10个，主要包括广发鑫享混合A、中银策略混合A等 [2] - 本期未再披露的公募基金共计289个，主要包括工银可转债债券、国富基本面优选混合A等 [2] 社保基金与外资持仓变动 - 本期新披露持有公司的社保基金共计2个，包括全国社保基金一一五组合和全国社保基金四一八组合 [2] - 外资基金中，香港中央结算有限公司本期持股减少，持股减少占比小幅下跌 [2]

公司基本情况 - 公司成立于1996年6月30日，于2015年12月4日在上海证券交易所上市 [1] - 公司是国内知名房地产企业，以房地产开发与销售为核心业务，在商业地产领域具备较强竞争优势 [1] - 公司所属申万行业为房地产 - 房地产开发 - 商业地产，涉及REITs概念、养老产业等多个概念板块 [1] 经营业绩 - 2025年三季度营业收入达343.71亿元，行业排名第二，高于行业平均数185.56亿元和中位数91.62亿元 [2] - 主营业务构成中，房地产开发销售151.68亿元占比68.63%，物业出租及管理64.23亿元占比29.06% [2] - 2025年三季度净利润为10.2亿元，行业排名第三，高于行业平均数-1.37亿元 [2] - 2025年前三季度实现商业运营总收入105.1亿元，同比增长10.8%，已完成全年140亿元目标的75% [6] - 2025年三季度商业运营总收入35.7亿元，同比增长9.0% [6] 财务指标 - 2025年三季度资产负债率为72.00%，较去年同期的75.45%有所下降，但高于行业平均68.96% [3] - 2025年三季度毛利率为25.60%，较去年同期的20.19%有所提升，且高于行业平均22.73% [3] - 三季度成功发行两笔共计19亿元的境内中票，均获中债增全额担保 [6] - 全资子公司成功发行1.6亿美元债，三季度顺利偿还境内外公开市场债券10亿元 [6] 股东与股权结构 - 截至2025年9月30日，A股股东户数为4.32万，较上期减少12.34% [5] - 户均持有流通A股数量为5.22万，较上期增加14.07% [5] - 香港中央结算有限公司位居第四大流通股东，持股1663.08万股，相比上期减少70.14万股 [5] - 工银价值精选混合A为新进第五大流通股东，持股1574.12万股 [5] 运营数据 - 三季度末旗下177座出租物业总出租率保持在97.7%的高位 [6] 管理层信息 - 公司实际控制人为王振华，董事长兼总裁为王晓松 [4] - 王晓松薪酬2024年为364万，较2023年的432万减少68万 [4] 机构观点与预测 - 机构预测2025-2027年公司EPS分别为0.42元、0.52元、0.63元 [6] - 机构维持买入评级和21.82元的目标价不变 [6]

财务业绩摘要 - 2025年第三季度营业收入为122.71亿元 [1] - 2025年第三季度归属于上市公司股东的净利润为7901.05万元 [1] - 2025年第三季度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6199.82万元 [1]

公司财务表现 - 公司2025年前三季度营业收入为343.71亿元，同比减少33.34% [1] - 公司2025年前三季度归母净利润为9.74亿元，同比减少33.05% [1] - 公司2025年前三季度基本每股收益为0.43元 [1]

业绩数据 - 本报告期营业收入122.71亿元，同比减少30.51%；年初至期末343.71亿元，同比减少33.34%[8] - 本报告期利润总额3.57亿元，同比增加17.46%；年初至期末16.64亿元，同比减少22.84%[8] - 本报告期归属于上市公司股东净利润7901.05万元，同比减少42.09%；年初至期末9.74亿元，同比减少33.05%[8] - 本报告期扣非净利润6199.82万元，同比减少61.62%；年初至期末10.09亿元，同比减少31.82%[8] - 年初至期末经营活动现金流量净额10.26亿元，同比减少42.38%[9] - 本报告期基本每股收益0.03元/股，同比减少50.00%；年初至期末0.43元/股，同比减少32.81%[9] - 本报告期末总资产2806.73亿元，较上年末减少8.63%；所有者权益618.66亿元，较上年末增加1.64%[9] - 2025年前三季度营业总收入343.71亿元，2024年前三季度为515.63亿元[27] - 2025年前三季度营业总成本327.40亿元，2024年前三季度为496.06亿元[27] - 2025年前三季度净利润10.19亿元，2024年前三季度为15.20亿元[28] - 2025年前三季度综合收益总额为10.19450518亿美元，2024年为15.19307987亿美元[29] - 2025年前三季度基本和稀释每股收益均为0.43元/股，2024年为0.64元/股[29] - 2025年前三季度销售商品、提供劳务收到现金239.45315382亿美元，2024年为332.33939045亿美元[31] - 2025年前三季度经营活动现金流量净额为10.26478031亿美元，2024年为17.81472418亿美元[32] - 2025年前三季度投资活动现金流量净额为9.56420097亿美元，2024年为4.71930531亿美元[32] - 2025年前三季度筹资活动现金流量净额为 - 30.33978478亿美元，2024年为 - 48.4996969亿美元[33] - 2025年前三季度营业收入14.10596307亿元，较2024年前三季度增长40.52%[38] - 2025年前三季度净利润22.87784亿元，较2024年前三季度增长580.54%[39] - 2025年前三季度经营活动现金流量净额为 - 5.85348812亿元，2024年前三季度为 - 3.64332633亿元[42] - 2025年前三季度投资活动现金流量净额为13.03686869亿元，2024年前三季度为17.24393029亿元[42] - 2025年前三季度筹资活动现金流量净额为 - 7.17892565亿元，2024年前三季度为 - 13.60396238亿元[43] - 2025年负债合计797.55366943亿元，较2024年增长0.59%[36] - 2025年所有者权益合计142.52081774亿元，较2024年增长19.12%[36] - 2025年前三季度长期应付款8.73727984亿元，2024年为11.09625239亿元[36] - 2025年前三季度非流动负债合计65.43727984亿元，2024年为66.09625239亿元[36] - 2025年期末现金及现金等价物余额4844.006万元，2024年为2200.989万元[43] 资产数据 - 2025年流动资产合计1272.84亿元，2024年为1526.78亿元[22] - 2025年非流动资产合计1533.89亿元，2024年为1545.14亿元[22] - 2025年资产总计2806.73亿元，2024年为3071.93亿元[22] - 2025年流动负债合计1477.14亿元，2024年为1677.45亿元[23] - 2025年非流动负债合计543.57亿元，2024年为567.75亿元[23] - 2025年负债合计2020.72亿元，2024年为2245.20亿元[23] - 2025年所有者权益合计786.01亿元，2024年为826.73亿元[24] - 2025年9月30日货币资金为8,430,347,267元，较2024年12月31日减少[21] - 2025年9月30日交易性金融资产为15,640,000元，较2024年12月31日减少[21] - 2025年9月30日流动资产合计为860.88611728亿美元，2024年12月31日为830.66022716亿美元[34] - 2025年9月30日非流动资产合计为79.18836989亿美元，2024年12月31日为81.85850469亿美元[35] - 2025年9月30日资产总计为940.07448717亿美元，2024年12月31日为912.51873185亿美元[35] - 2025年9月30日流动负债合计为732.11638959亿美元，2024年12月31日为726.77950172亿美元[35] 用户数据 - 报告期末普通股股东总数为43,248股[16] 股权结构 - 富域发展集团有限公司持股1,378,000,000股，比例为61.09%，质押278,055,500股[16] - 常州德润咨询管理有限公司持股137,800,000股，比例为6.11%，质押60,000,000股[16] 未来展望 - 2023年度向特定对象发行A股股票事宜尚需经上交所审核及证监会注册，股东大会决议有效期延至2026年3月28日[18][19] 业绩变动原因 - 本报告期营业收入减少因房地产项目交付收入较去年同期减少[13] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润减少因房地产交付毛利减少[13]