公司动态 - 保利发展间接全资持股新成立龙岩保润和院住房租赁有限公司 [1] - 新公司注册资本为5000万元 [1] - 新公司法定代表人为薛帅 [1] 业务拓展 - 新公司经营范围包含非居住房地产租赁、住房租赁、土地使用权租赁及柜台摊位出租 [1] - 此举标志着保利发展在住房租赁业务领域的进一步拓展 [1]

公司新设与股权结构 - 保利发展间接全资持股新成立的公司龙岩保润和院住房租赁有限公司 [1] - 新公司法定代表人为薛帅，注册资本为5000万元人民币 [1] - 新公司经营范围包括非居住房地产租赁、住房租赁、土地使用权租赁及柜台摊位出租 [1]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为“买入”，并予以“维持” [9] 核心观点 - 报告核心观点认为，保利发展盈利短期周期性承压，但作为央企龙头，其估值仍有修复空间 [2][12] - 周期压力已在结算端体现，2025年第三季度业绩表现低于预期，但考虑到公司拥有较充裕的未结资源、高盈利增量土储将逐渐结转以及资产减值影响弱化，未来业绩仍有望维持一定体量 [2][12] - 公司销售规模稳居行业首位，投资拓展更加积极，并持续通过调改规等方式优化土储质量 [2][12] - 近期行业景气度加速下行，政策出台的必要性提升，优质央企开发龙头估值或有修复可能 [2][12] 2025年三季度财务表现 - 2025年前三季度，公司实现营业收入1737亿元，同比下降5.0% [6][12] - 2025年前三季度，公司实现归属于母公司的净利润19亿元，同比下降75.3% [6][12] - 2025年第三季度单季度综合毛利率为10.8%，同比下降4.8个百分点，为近年新低；2025年前三季度综合毛利率为13.4%，同比下降2.5个百分点 [12] - 2025年第三季度，公司对合联营企业的投资收益为-10.6亿元，上年同期为-0.8亿元 [12] - 2025年前三季度，公司竣工面积同比下降12.1%，对营收形成压制 [12] 销售与投资表现 - 2025年前三季度，公司实现销售金额2017亿元，同比下降16.5%；销售面积1010万平方米，同比下降25.1% [12] - 2025年前三季度，销售均价为2.00万元/平方米，同比上升11.5%；销售回笼率为96.2%，同比提升5.4个百分点 [12] - 参考第三方克而瑞榜单，公司销售规模稳居行业首位 [12] - 2025年前三季度，公司拿地金额603亿元，同比大幅增长45.3%，其中51%的投资额位于一线城市核心板块 [12] - 2025年前三季度，公司拿地面积290万平方米，同比增长30.1%；拿地均价为2.08万元/平方米，同比上升11.7% [12] - 拿地面积强度为28.7%，同比提升12.2个百分点；拿地金额强度为29.9%，同比提升12.7个百分点；拿地均价与销售均价之比为104.3% [12] 多元业务与融资 - 2025年上半年，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比增长13%；经营性不动产在营面积达到573万平方米 [12] - 保利物业经营稳健，2025年上半年实现归母净利润8.9亿元，同比增长5.3%；新拓第三方单年合同额14.1亿元，同比增长17.2% [12] - 公司年内成功发行85亿元6年期可转债，首年票面利率仅为2.20%，整体利率中枢为2.325% [12] - 公司年内还成功发行了多单低成本信用债，彰显融资优势 [12] 未来业绩展望 - 报告预计公司2025年至2027年的归母净利润分别为17亿元、22亿元、27亿元 [12] - 对应的市盈率（PE）分别为53倍、42倍、34倍 [12]

公司股权关系 - 保利发展与保利置业均为中国保利集团下属企业 [1] - 双方为独立经营关系 [1] - 保利发展通过持有保利（香港）控股有限公司50%股权间接持有保利置业部分股权 [1]

公司股价表现与投资者关切 - 公司股价今年以来走势极其丑陋，完全失去反弹动力，持续低迷大半年且深度破净 [1] - 投资者质疑公司年初提出的估值提升计划措施至今没有一项得以实施，并询问是否存在忽悠投资者的嫌疑 [1] 公司经营与股东回报 - 公司高度重视股东权益，在行业深度调整的背景下坚持做好经营，持续优化资产负债结构、改善经营质量，努力实现平稳发展 [1] - 公司利润规模受行业市场影响有所下降，但2024年度仍遵守《股东回报规划》，现金分红比例超过40% [1]

公司销售情况 - 国庆期间公司加大优质项目推货并配套开展销售活动 [1] - 国庆期间销售情况环比9月份周末有较大改善 [1] - 国庆期间销售情况较去年同期有一定差距 [1] 行业与市场环境 - 公司销售受到整体行业情况影响 [1] - 公司销售受到市场情绪影响 [1]

行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [3] 核心观点 - 未来五年中央对房地产的重视程度将提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除 [1][3] - 供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，供应结构以优质地块为主 [1][3] - 房地产市场正步入强者恒强的竞争格局，需求与资源加速向头部城市和蓝筹房企倾斜 [3] - 房地产高质量发展与房价稳定密不可分，未来五年止跌回稳是重要要求，2025年9月70个大中城市均没有出现房价环比上涨城市 [3] 政策导向分析 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，相较十九届五中全会未直接提及房地产内容是一次显著提升 [3] - 全会重申“扩大内需”政策导向，提出“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”、“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”等解决方针 [3] - 政策落地更加密集有力，2022年7月至2025年10月期间持续推出保交楼、城中村改造、差别化住房信贷、认房不认贷等多项支持政策 [7] 市场格局与数据 - 核心城市市场集中度提升，以22个集中供地城市为例，2020-2024年销售金额占全国比重30%-44%，2025年前三季度达40% [3] - 土地出让金向核心城市聚集，22城土地出让金占全国比重从2020-2024年的42%-48%上升至2025年前三季度的56% [3] - 价格分化加剧，新房和二手房之间价差继续拉大，中心城区好房好价定向激活高端购买力，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场 [3] 投资建议与公司推荐 - 看好蓝筹竞争格局，推荐开发类公司：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（A股）及中国海外发展（H股） [3] - 推荐商住类公司：华润置地、龙湖集团 [3] - 推荐物业类公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3] - 推荐文旅类公司：华侨城A [3]

股价表现与财务表现反差 - 公司年内股价跌幅达13%，表现相对承压，与“央企龙头”定位形成反差[2] - 2025年前三季度营业收入为1737.21亿元，同比下降4.95%，营收端尚具稳定性[2] - 2025年前三季度归母净利润骤降至19.29亿元，同比下降75.31%，扣非后净利润同比下降76.76%，主营业务造血能力趋弱[2] 第三季度盈利能力显著恶化 - 2025年第三季度营业收入为568.65亿元，同比增长30.65%[4] - 2025年第三季度利润总额首次在非年末周期出现亏损，亏损0.6亿元，归母净利润亏损7.82亿元，同比下滑近300%[2][4] - 2025年第三季度扣非后归母净利润亏损8.40亿元，同比跌幅达329.03%[4] 利润亏损的核心原因 - 三季度不并表项目的结转亏损达10亿元，是拉低整体业绩的核心因素之一，而并表项目带来约2亿元的净利润[6] - 归母净利润降幅更大是由于并表项目中亏损项目的权益比例较高，对整体归母利润的拉动效应不足[7] - 第三季度结转的项目可能涉及前期获取的成本较高的土地项目，部分项目甚至可能出现亏损[5] 行业模式转换与结构性压力 - 公司正经历从高周转机制向高质量发展转轨过程中的阶段性阵痛，反映了行业面临的系统性压力[4] - 行业策略已转向，不再单一追求销售规模扩张，而是愈发看重项目盈利能力与产品结构的适配性[8] - 在核心城市与核心板块的改善型需求依然旺盛，具备差异化优势的项目仍能获得溢价空间[8] 投资与销售表现 - 2025年前三季度新增容积率面积290万平方米，获取成本603亿元，全部分布于38个核心城市，其中51%的投资金额集中于北上广等一线核心板块[7] - 2025年前三季度销售额达2017亿元，销售面积1000万平方米，继续位列行业第一[7] - 2025年前三季度拿地金额490亿元，拿地面积245万平方米，分别排名行业第五与第三[7] 少数股东损益侵蚀利润 - 最新三季报数据显示，少数股东损益已反超归母净利润，净利润的二者比例达到7:3，利润分配格局发生根本性转变[10] - 2021年至2024年，期末少数股东损益占净利润的比重从26.36%升至48.64%[11] - 合作方出险后项目推进受阻，使得销售节奏向全资项目倾斜，而合作项目陷入停滞，是少数股东权益比重持续走高的原因之一[11] 成本与售价剪刀差压缩利润空间 - 2025年前三季度毛利率降至13.4%，同比下滑2.5个百分点[12] - 2021年新增项目楼面地价为0.68万元/平方米，2024年末跃升至2.08万元/平方米，三年间涨幅高达205.88%[13] - 同期签约均价仅从1.605万元/平方米升至1.80万元/平方米，涨幅仅为12.15%，拿地成本飙升与房价微涨的反差构成毛利率下行的主要根源[13]

地方房地产政策刺激 - 杭州市富阳区等五区县开展购房补贴活动，对购买新建住宅的自然人每套发放10万元支付宝电子消费券，总额5600万元，活动期限为10月27日至12月31日 [1] - 购房消费券使用期为2026年1月20日至3月31日 [1] 房企融资动态 - 保利发展成功发行30亿元中期票据，其中3年期品种发行5亿元，利率为2%，5年期品种发行25亿元，利率为2.21% [2] - 金科股份获重整投资人上海品器联合体提供2.5亿元借款，借款利率不超过1年期LPR，期限三十六个月且无需抵押担保 [5] - 根据重整计划，上海品器联合体或指定主体后续可提供剩余5亿元借款，用于补充流动资金和新项目投入 [5] 房企经营业绩 - 深深房A前三季度归母净利润1.45亿元，同比增长2791.57%，营业收入8.99亿元，同比增长331.66% [3] - 招商局置地前三季度合同销售总额256.62亿元，同比减少8.44%，销售总面积99.45万平方米，同比减少23.26% [4] - 招商局置地前三季度平均售价约2.58万元/平方米，同比增加19.32% [4]

人民币房地产贷款整体情况 - 2025年三季度末人民币房地产贷款余额为52.83万亿元，同比下降0.1%，降幅较上季末收窄0.1个百分点 [1] - 2025年前三季度人民币房地产贷款累计减少840亿元 [1] - 房地产开发贷款余额为13.61万亿元，同比下降1.3%，但前三季度仍增加925亿元 [1] - 个人住房贷款余额为37.44万亿元，同比下降0.3%，增速比上年末回升1个百分点，前三季度减少2411亿元 [1] 特定区域市场与政策影响 - 粤港澳大湾区试点的“港澳居民境内购房结汇支付便利”政策已推广至广东全省 [2] - 截至2025年9月末，国家外汇管理局广东省分局共办理3870笔境外居民内地购房结汇业务，跨境收入折合34.19亿元 [2] 房企资本市场动态与融资 - 上坤地产因未能在2025年10月1日复牌截止日期前履行复牌指引，被联交所取消上市地位，并于2025年10月27日退市 [3] - 金科股份获关联方提供总额2.5亿元借款，借款利率不超过1年期LPR，期限36个月，且无需提供抵押或担保 [4] - 保利发展成功发行2025年度第三期中期票据，总规模30亿元，其中“MTN003A”发行5亿元利率2.00%，“MTN003B”发行25亿元利率2.21% [5]