董秘薪酬概况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元，平均年薪75.43万元 [1] - 1144位董秘年薪超百万，占比超21% [1] - 房地产行业董秘薪酬总金额为8404.72万元，比上年减少1572.69万元，平均薪酬82.4万元，高于市场均值 [1][5] 行业薪酬分布 - 房地产行业薪酬超过200万的董秘有5位，超过100万的有24位，占比24% [1][5] - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟，去年薪酬287.67万元 [1][5] - 薪酬最低的是福星股份肖永超，仅为18万元 [5] - 薪酬分布：50万-100万区间占比最高达51%，100万-200万区间占19%，30万-50万占16%，30万以下占9% [5] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位，占比24% [7] - 薪酬下滑的董秘有35位，占比34% [7] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳，从108.42万元涨至152.04万元 [7] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明，降薪266.82万元至173.78万元 [7] - 保利发展董秘黄海薪酬下降129万至249万元 [7] 年龄结构 - 40-50岁董秘占比52%，50岁以上占38%，30-40岁占10% [1] - 年龄最大的华联控股董秘孔庆富58岁，年龄最小的华夏幸福董秘黎毓珊35岁 [1] 学历分布 - 硕士学历董秘占比61%，本科占32%，博士和专科学历各占3% [3]

行业薪酬概况 - A股上市公司董秘薪酬总额达40.86亿元 平均年薪75.43万元 [1] - 房地产行业董秘薪酬总额8404.72万元 较上年减少1572.69万元 [1][5] - 房地产行业董秘平均薪酬82.4万元 高于全市场均值 [1][5] 薪酬分布结构 - 房地产行业年薪超100万董秘达24位 占比24% 其中5位超200万 [5] - 薪酬区间占比最高为50-100万(51%) 其次为100-200万(19%) 30-50万(16%) [5] - 薪酬最高为中新集团董秘287.67万元 最低为福星股份董秘18万元 [5] 薪酬变动情况 - 2024年24位房地产董秘薪酬上涨 占比24% 35位薪酬下滑 占比34% [1][7] - 涨薪幅度最高为万业企业董秘 从108.42万元增至152.04万元 [7] - 降薪幅度最高为华发股份董秘 减少266.82万元至173.78万元 [7] 人员构成特征 - 房地产董秘年龄主力为40-50岁(52%) 50岁以上(38%) 30-40岁(10%) [1] - 最年长董秘58岁(华联控股) 最年轻35岁(华夏幸福) [1] - 学历构成以硕士为主(61%) 本科(32%) 博士与专科各占3% [3]

董秘薪酬总体情况 - 2024年A股上市公司董秘薪酬合计达40.86亿元，平均年薪75.43万元 [1] - 1144位董秘年薪超百万，占比超21% [1] 房地产行业董秘薪酬 - 房地产行业102名董秘薪酬总金额为8404.72万元，比上年减少1572.69万元 [1] - 平均薪酬为82.4万元，高于市场均值 [1] - 薪酬超过200万的董秘有5位，超过100万的有24位，占比24% [5] - 薪酬最高的是中新集团董秘陆海粟，去年薪酬287.67万元 [5] - 薪酬最低的是福星股份肖永超，仅为18万元 [5] 薪酬分布 - 50万（含）-100万区间占比最高，达到51% [5] - 100万（含）-200万区间占比19% [5] - 30万（含）-50万占比16% [5] - 30万元以下占比近9% [5] 薪酬变动情况 - 2024年薪酬上涨的董秘有24位，占比24% [1][5] - 薪酬下滑的董秘有35位，占比34% [1][5] - 涨薪金额最高的是万业企业董秘周伟芳，从108.42万元涨至152.04万元 [5] - 降薪金额最高的是华发股份董秘侯贵明，降薪266.82万元至173.78万元 [5] - 保利发展董秘黄海薪酬下降129万至249万元 [5] 年龄分布 - 40（含）-50岁董秘占比52% [1] - 50（含）岁以上占比38% [1] - 30（含）-40岁有10位，占比近10% [1] - 年龄最大的华联控股董秘孔庆富58岁 [1] - 年龄最小的华夏幸福董秘黎毓珊35岁 [1] 学历分布 - 硕士学历占比61% [3] - 本科学历占比32% [3] - 博士和专科学历各占3% [3]

主力资金流出情况 - 截至7月31日开盘一小时，主力资金净流出前20只股票合计流出金额达87.95亿元，其中包钢股份流出12.02亿元居首[1] - 有色金属行业多只个股出现显著资金流出，包括北方稀土（-6.91亿元）、天齐锂业（-2.41亿元）、盛和资源（-2.32亿元）、华友钴业（-2.16亿元）和雅化集团（-2.03亿元）[1] - 新能源板块遭遇资金撤离，宁德时代（-7.98亿元）、比亚迪（-5.10亿元）、通威股份（-2.36亿元）均位列流出前列[1] - 白酒行业资金流出明显，贵州茅台（-6.50亿元）、五粮液（-3.08亿元）、山西汾酒（-2.27亿元）合计流出11.85亿元[1] - 钢铁行业包钢股份（-12.02亿元）和西宁特钢（-2.53亿元）合计流出14.55亿元[1] - 化工行业万华化学（-2.38亿元）和豪威集团（-2.02亿元）出现资金流出[1] - 地产股保利发展流出2.17亿元，科技股张江高科流出2.50亿元，乳业股贝因美流出4.18亿元，汽车股赛力斯流出2.20亿元[1]

行业整体趋势 - 房地产土地市场呈现分化特征 头部企业持续加码 央国企成为绝对主力 拿地方式创新为行业注入新活力 [2] - 前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米 环比上升36.91% 头部企业拿地积极性显著回升 [2] - 前50房企1-6月累计新增土地建筑面积2907.7万平方米 同比上升8.23% 行业资源向头部企业集中趋势强化 [2] 企业竞争格局 - 央国企占据主导地位 保利发展控股以452.6亿元权益拿地金额位居榜首 中海地产406.5亿元 绿城中国351.5亿元紧随其后 [5] - 前十大企业中近八成为央国企或混合所有制企业 民企仅滨江集团以313.4亿元进入前五 [5] - 新增货值排名 保利发展控股814.8亿元第一 中海地产719.2亿元第二 中国金茂608.4亿元第三 [7] 区域布局策略 - 头部企业聚焦高能级城市 保利发展控股重点布局上海、石家庄等一二线城市 [7] - 中海地产深耕北京、天津等环渤海核心城市 [7] - 招商蛇口通过合作开发模式进入深圳、郑州等大湾区及中部城市 [7] 拿地方式创新 - 企业采用股权收购、协议合作等方式降低成本 保利置业收购上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%股权 以8.5亿元代价获取静安区2宗地块 较直接拿地成本降低约18% [7] - 建发房产以123.5亿元协议收购上海虹口北外滩和杨浦新江湾4宗地块 通过协议转让模式锁定城市更新项目 [8] - 拿地策略呈现多元化与精细化并存特征 不再依赖单一公开招拍挂 [7] 土地类型偏好 - 回购类、低密生态类地块受追捧 绿城中国竞得武汉P（2025）049号地块 政府承诺回购30%住宅用于人才公寓 确定性收益占比高 最终以54.4%溢价率成交 [8] - 万科在石家庄拿下3宗低密住宅用地 容积率仅1.3 适合开发高端产品 抗风险能力较强 [8] 典型案例分析 - 6月中海地产在北京、青岛等核心城市竞得5宗地块 权益拿地金额达115.72亿元 [6] - 保利发展控股在上海、三亚等城市拿下4宗地块 权益拿地金额85.4亿元 [6] - 招商蛇口在郑州、深圳等城市竞得3宗地块 权益拿地金额12.62亿元 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

股价表现 - 7月29日收盘价为8.42元，较前一交易日下跌0 82% [1] - 当日成交额达11 25亿元，换手率为1 12% [1] 业务概况 - 主营业务为房地产开发与经营，涵盖住宅开发、商业运营、物业服务等领域 [1] - 全国性大型房地产开发企业，在多个城市拥有开发项目 [1] 项目动态 - 西藏林芝保利雅途酒店由公司建设和运营，位于西藏自治区林芝市 [1] - 该项目是公司在旅游地产领域的布局之一 [1] 资金流向 - 7月29日主力资金净流出1 37亿元，占流通市值的0 14% [1]

公司业务布局 - 公司在西藏林芝市拥有酒店开发项目[1] - 西藏林芝保利雅途酒店由公司建设和运营[1]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）、房地产（物业服务）评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2025年上半年全国销售和拿地下滑，但部分高能级城市表现较好，具备品牌和产品优势的房企销售亮眼，随着政策落地，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现发展，投资聚焦结构性阿尔法亮点[4] 根据相关目录分别进行总结 地产开发板块估值及重点公司 - 截至2025年7月25日，房地产(申万)市盈率PE(TTM)42.93倍，市净率PB(LF)0.78倍；恒生地产建筑业市盈率PE(TTM)50.68倍，市净率PB(LF)0.44倍，给出不同时间段历史分位数[11][20] - 2025年7月1 - 25日，房地产(申万)涨7.8%，跑赢沪深300和中证1000指数；恒生地产建筑业涨7.1%，跑赢恒生指数，跑输恒生科技指数。还给出不同时间段A/H股地产开发重点公司涨跌幅[29][31] - A股给予保利发展等“买入”评级，H股给予中国海外发展等“买入”评级，并给出地产开发板块重点公司盈利预测与估值[37][38] 物业服务板块估值及重点公司 - 截至2025年7月25日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)46.73倍，市净率PB(LF)1.69倍；恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)43.50倍，市净率PB(LF)0.48倍，给出不同时间段历史分位数[40][43] - 2025年7月1 - 25日，房地产服务(申万)涨3.7%，跑输沪深300和房地产(申万)指数；恒生物业服务及管理指数涨5.1%，跑输恒生指数和恒生地产建筑业指数。还给出不同时间段A/H股物业服务重点公司涨跌幅[51][55] - A股给予招商积余“买入”评级，H股给予华润万象生活等“买入”评级，并给出物业服务板块重点公司盈利预测与估值[60][61] 房地产板块的公募基金持仓水平 - 截至2025年二季度末，公募基金持有房地产业股票组合总市值约484.4亿元，占净值比例约0.14%，占股票投资市值比约0.67%，相对于标准行业配置比例低配约0.56个百分点[3][63] 地产行业贝塔偏弱，持续关注优质龙头的阿尔法机遇 - 2025年上半年全国房地产投资、施工、新开工、竣工、销售等数据大多同比下降，但部分高能级城市表现较好，如北上广深杭蓉六城商品住宅销售金额增长6.0%，光大核心30城成交宅地建面和楼面均价均增长[4][65][67] - 部分具备品牌优势和产品美誉度的房企销售和拿地表现较好，如中国金茂、越秀地产等权益销售金额同比增长，中海地产、保利发展等拿地金额排名靠前[4][68][69] 投资建议 - 回顾2024年房地产政策及市场热度变化，展望2025年，随着政策落地，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现发展[70] - 投资关注三条主线：推荐招商蛇口等稳健龙头房企；推荐华润置地等具备运营竞争力的房企；推荐招商积余等物业服务企业[71]

上海市第六批次土拍总体情况 - 土拍揽金总额289.6亿元 整体溢价率达22.33% [1] - 8宗地块挂牌出让 其中7宗溢价成交 [1] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [1][6] 全国单价地王纪录刷新 - 徐汇区XH-02单元051-11地块以12.25亿元成交 楼面单价达20.03万元/平方米刷新全国纪录 [1][2] - 地块出让面积4705.49平方米 起拍价10.01亿元 溢价率22.37% [1][2] - 竞得方上海祺祥旺宇置业为成立半年的新房企 注册资本15.5亿元 [2] 竞得方背景分析 - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家 涉及房地产、制造业等多个行业 [2] - 叶舒祺系屹丰汽车科技集团董事长叶华彪长女 叶华彪有浙江台州"汽车模具大王"之称 [2][5] - 屹丰汽车集团为世界最大汽车模具制造商 在6地拥有十余个生产基地 服务奔驰、宝马等主流车企 [5] 重点地块成交详情 - 静安区053-b-1地块由中海地产以53.63亿元竞得 出让面积1.68万平方米 起拍价48.71亿元 [6] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以64.71亿元拿下 吸引华润置地+广州城建等7家主体竞拍 [6] - 浦东唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以27.3亿元竞得 溢价率超40% 9家房企参与争夺 [7] 房企战略布局动向 - 绿城集团持续加码上海市场 2025年战略深耕华东区域 [6] - 绿城·潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米 近期推120套房源获160%认筹率 [7] - 头部房企集中争夺市中心地块 中环内板块房价表现坚挺 [8] 市场分化现象 - 青浦区地块出现流拍 仅联发集团1家企业参与 报价1轮即以21.95亿元成交 [7] - 优质地块维持高溢价率 推动后续优质项目供应 [7]