公司销售表现 - 2025年7月签约面积90.99万平方米 同比下降37.23% [1] - 2025年7月签约金额180.14亿元 同比下降28.85% [1] - 2025年1-7月累计签约面积804.53万平方米 同比下降26.81% [1] - 2025年1-7月累计签约金额1631.85亿元 同比下降17.85% [1] 业绩变动趋势 - 单月销售面积降幅高于累计降幅（37.23% vs 26.81%）[1] - 单月销售金额降幅高于累计降幅（28.85% vs 17.85%）[1] - 金额降幅均小于面积降幅 显示销售均价保持相对稳定 [1]

项目获取 - 公司新增1个房地产项目 位于佛山市顺德区天宁路南侧地块 [1] 项目披露 - 项目信息通过《关于本公司获得房地产项目的公告》披露 公告编号为2025-065 [1]

公司销售表现 - 2025年7月签约面积90.99万平方米 同比减少37.23% [1] - 2025年7月签约金额180.14亿元 同比减少28.85% [1] - 2025年1-7月累计签约面积804.53万平方米 同比减少26.81% [1] - 2025年1-7月累计签约金额1631.85亿元 同比减少17.85% [1] 行业趋势 - 房地产企业销售面积与金额呈现双位数同比下降态势 [1] - 7月单月销售下滑幅度显著高于累计水平 显示行业压力持续 [1]

销售表现 - 2025年7月签约面积90.99万平方米 同比下降37.23% [1] - 2025年7月签约金额180.14亿元 同比下降28.85% [1] - 2025年1-7月累计签约面积804.53万平方米 同比下降26.81% [1] - 2025年1-7月累计签约金额1631.85亿元 同比下降17.85% [1] 业绩趋势 - 单月销售金额降幅（28.85%）较面积降幅（37.23%）收窄8.38个百分点 [1] - 累计销售金额降幅（17.85%）较面积降幅（26.81%）收窄8.96个百分点 [1] - 前7月累计销售金额1631.85亿元 相当于月均销售额233.12亿元 [1]

销售表现 - 7月签约面积90.99万平方米 同比减少37.23% [1] - 7月签约金额180.14亿元 同比减少28.85% [1] - 1-7月累计签约面积804.53万平方米 同比减少26.81% [1] - 1-7月累计签约金额1631.85亿元 同比减少17.85% [1] 同比变动趋势 - 单月销售面积降幅大于累计降幅 显示近期销售压力加大 [1] - 单月销售金额降幅较面积降幅收窄8.38个百分点 反映单价可能有所提升 [1] - 累计销售金额降幅较面积降幅收窄8.96个百分点 印证价格韧性 [1]

行业薪酬概况 - A股上市公司财务总监群体薪酬规模合计达42.70亿元 [1] - 房地产行业财务总监薪酬均值为103.15万元，远超市场平均水平 [1] - 薪酬分布以50万-100万年薪为主，占比44%，100万-200万年薪占比30% [2] 薪酬结构分析 - 50岁以上财务总监占比52%，40-50岁占比29%，30-40岁仅占4.5% [1] - 学历构成以本科为主占比60%，硕士占比34%，专科仅占4.6% [1] - 6名财务总监薪酬超过200万元，占比9% [2] 高薪酬个案 - 新城控股管有冬薪酬338.41万元居首，公司营收下滑25.3%但净利润增长2.1% [2] - 中洲控股叶晓东薪酬272.08万元，公司营收减少43.3%且亏损 [2] - 保利发展王一夫薪酬257万元，去年收入减少10.2%，净利润减少58.6% [2] 薪酬变动情况 - 35位财务总监薪酬上涨，占比53% [4] - 新黄浦苏刚涨薪40.3万元至212.8万元，为涨幅最高 [2][4] - 华联控股苏秦涨薪30.39万元至94.29万元 [4] 异常薪酬案例 - 云南城投巩明薪酬仅18.23万元，为唯一低于30万元的财务总监 [3] - 华发股份罗彬降薪幅度最大，从442万降至225.7万元 [5] - 保利发展王一夫降薪136万元 [2] 业绩与薪酬关联性 - 29家公司财务总监降薪，36家房地产公司亏损占比55% [5] - 万科亏损494.78亿元，财务总监薪酬104.10万元 [5] - *ST金科亏损319.7亿元，华夏幸福亏损48.17亿元但财务总监加薪5.33万元 [5] 细分领域表现 - 物业管理企业中皇庭国际及南都物业收入下滑 [6] - 南都物业财务总监向昱力薪酬61.18万元 [6]

行业薪酬概况 - 2024年A股上市公司财务总监CFO群体薪酬规模合计达42.70亿元，平均年薪为81.48万元 [1] - 房地产行业财务总监薪酬均值为103.15万元，远超市场均值 [1] - 50万（含）-100万年薪占比最大，达到44%；100万（含）-200万占比30%；30万（含）-50万占比15%；超200万元占比9% [5] 薪酬最高与最低案例 - 薪酬最高的是新城控股管有冬，达到338.41万元，去年公司营收下滑25.3%，净利润增长2.1% [7] - 中洲控股叶晓东薪酬272.08万元，公司营收减少43.3%，亏损20.25亿元 [7] - 保利发展王一夫薪酬257万元，去年薪酬下滑136万元，公司收入减少10.2%，净利润减少58.6% [7] - 薪酬最低的是云南城投巩明，仅为18.23万元 [8] 薪酬变动情况 - 去年有35位财务总监薪酬上涨，占比53%；新黄浦苏刚涨薪40.3万元至212.8万元，涨幅最大 [8] - 华联控股苏秦涨薪30.39万元至94.29万元；海南机场吴钟标涨薪23.23万元至94.2万元 [8] - 29家公司财务总监降薪，华发股份罗彬降薪216.3万元至225.7万元，降幅最大 [8] - 保利发展王一夫降薪136万元；*ST阳光常立铭降薪79.11万元至110.65万元 [8] 行业亏损与薪酬关联 - 去年36家房地产公司亏损，占比55%；万科亏损494.78亿元，财务总监薪酬104.10万元 [8] - *ST金科亏损319.7亿元，财务总监宋柯降薪70.88万元至160.28万元 [8] - 华夏幸福亏损48.17亿元，财务总监钟坚加薪5.33万元至145.33万元 [9] - 电子城亏损15.8亿元，财务总监朱卫荣降薪56.3万元至148.44万元 [9] 年龄与学历分布 - 50岁（含）以上CFO占比52%，40（含）-50岁占比29%，30（含）-40岁占比4.5% [1] - 学历以本科为主（60%），硕士占比34%，专科仅4.6% [3] 细分领域表现 - 5家物业管理企业中，皇庭国际及南都物业收入下滑，南都物业财务总监向昱力薪酬61.18万元 [9]

投资评级 - 报告维持保利发展"买入"评级 目标价8 33元[5] - 基于2025年17倍PE估值 较当前股价(8 04元)有3 6%上行空间[11] 核心财务表现 - 2025H1营收1168亿元(同比-16%) 归母净利润27亿元(同比-63%) 低于预期[11] - 2025E全年营收预测2618亿元(同比-16%) 毛利率13 7% 净利率2 3%[4] - 2027E盈利有望改善 预计归母净利润83 8亿元(同比+41%) 毛利率回升至18 3%[4] 经营动态 - 2025H1销售金额1452亿元(同比-16%) 销售均价2 03万元/平(同比+12%) 保持行业首位[11] - 2025年1-7月新增土地价值512亿元(同比+95%) 新增建面231万平(同比+54%)[11] - 重点布局上海、杭州等高能级城市 通过调规换地优化土储质量[11] 财务预测调整 - 下调2025年EPS预测至0 49元(原1 03元) 2026年EPS调整至0 50元[11] - 2025E营业利润预测117 6亿元(同比-22 3%) 2027E有望回升至167 9亿元[4] - 资产负债率预计从2023年76 5%降至2027年68 5%[13] 行业比较 - 可比公司2025年平均PE为17倍 华润置地最低(7 26倍) 张江高科最高(49 4倍)[12] - 保利发展当前PB为0 5倍 低于招商蛇口(0 7倍)和华发股份(0 6倍)[12]

行业投资评级 - 行业呈现"点状高热"特征 核心城市优质地块地价屡创新高 [9] - 头部企业拿地意愿正在修复 2025年7月30家企业拿地总金额529亿 环比下降16%但同比增长超50% [9] - 2025年下半年有望迎来更多"断供优质板块"宅地入市 各地将持续迎来高热优质地块成交 [9][22] 核心观点 - 土地市场呈现"缩量提质"特征 7月全国商住办类用地成交建面4194万方 环比下降13% 成交金额环比下降18% [10] - 7月平均溢价率9.9% 为2025年二季度以来月度新高 深圳/上海/苏州等城市刷新楼板价纪录 [10] - 新增货值百强门槛27.6亿元 同比下降10% 新增总价百强门槛13亿元 同比提升16% 新增建面百强门槛28万方 同比增加11% [14] - 销售百强房企拿地集中度高 TOP10新增货值占百强比重达70% 拿地销售比保持在0.3 已回到2021年水平 [18][20] 企业表现 - 中海地产/绿城中国领跑 前7月拿地货值分别达1315.5亿/1116亿 远超其他企业 [1][14] - TOP5门槛737亿 TOP10仅257亿 呈现明显断档走势 [14] - 典型房企中 中海地产/绿城集团单月拿地超150亿 招商蛇口单月拿地近70亿 [21] - 央国企占据主导地位 几乎"包场"核心城市优质地块 民企在部分城市寻找结构性机会 [22] 数据表现 - 2025年1-7月新增土储百强房企货值/金额/建面分别为13295亿/6828亿/5802万方 货值金额同比增长17%/33% [15] - 300城经营性用地成交数据显示 2025年7月成交总价约3500亿 建筑面积约4000万方 [11][12] - 历史对比显示 2025年1-7月货值总额(13295亿)高于2021-2024年同期水平 [17]

土地市场总体特征 - 7月土地市场总体供应面积同比下降 但多地土拍刷新当地楼面价纪录 呈现"缩量提质"特征 [1] - 7月全国土地成交建筑面积环比下降13% 成交金额环比下降18% 供应建筑面积为6181万平方米 [2] - 长三角土地出让金额位居四大城市群之首 央企、国企和地方国资房企仍是拿地主力 [1] - 土地市场流拍率9% 处于近年低位 [7] 溢价率与成交表现 - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9% 为2025年二季度以来月度新高 [2] - 一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7% 创年内月度新高 [2] - 三线城市土拍溢价率小幅上升至4.6% 较上月增加1.2个百分点 [2] - 二线城市土拍溢价率下降1.1个百分点至6.2% [2] - 溢价率超过10%的地块出现在杭州、上海、成都、武汉、青岛、南京、深圳和长春等城市 [7] 重点城市地块成交案例 - 深圳前海深港合作区宅地经过158轮竞价 由招商蛇口以21.55亿元总价、84180元/平方米楼面价、86.10%溢价率竞得 创深圳十年宅地单价新高 [2] - 苏州苏园地块由绿城中国以46.67亿元总价、65242元/平方米楼面价、8.74%溢价率竞得 刷新江苏省单价纪录 [4] - 上海徐汇衡复风貌地块由民企上海祺祥旺宇置业以12.25亿元总价、20.03万元/平方米楼面价、22.38%溢价率竞得 刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [4] - 上海虹口区北外滩地块以65亿元总成交价位列7月全国住宅用地成交总价榜首 [7] 房企拿地表现 - 前7个月TOP100企业权益拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [9] - 中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额位列前三 [9] - 绿城中国、中海地产和保利发展全口径新增货值位列前三 分别为1116亿元、935亿元和907亿元 [11] - TOP10企业全口径新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% [11] 区域市场与政策动向 - 热点城市核心地块预计继续保持高溢价成交 三四线城市以底价成交为主 [1] - 北京优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地 完善住房供应体系 [12] - 成都提出完善"人房地钱"联动机制 推动区域均衡发展 支持高品质住宅建设 [13] - 城市更新类宅地为市场带来强确定性投资标的 持续提振从业者和需求侧信心 [13]