来源：环球网 9月26日，一场围绕"青年发展型城市北京宜居"的主题沙龙在海淀永丰的嘉华天珺项目落下帷幕。活动 由嘉华天珺与中国青年报联合主办，从调研发布、资源对接到实景呈现，试图为"青年理想生活"提供一 个可触可感的样本。 图 调研发布：青年要的不仅是房子更是生活 论坛上发布的《2025年北京互联网从业青年"好房子"需求调研报告》显示，青年群体对居住价值的判断 正悄然转变——除了户型、价格等硬指标，"情绪价值""社区氛围""职住平衡"等软性维度逐渐成为关 键。 圆桌对话：多维拆解"海淀青年宜居"答案 本次沙龙的圆桌环节，来自青年代表、城市规划专家及项目方的三方对话，层层递进地拆解了"宜居"的 内涵，而保利作为央企，也始终以"做好产品、造好房子"为责任底色。 论坛过程中，城市规划专家指出，永丰作为海淀科创3.0核心区，其"先规划后建设"的模式是系统性解 决青年痛点的关键。通过产业与配套同步推进，集中布局产业、商业、文化、公园等资源，旨在构建一 个"吸引人、留住人、温暖人"的青年发展型城区闭环，为职住平衡提供坚实基础。 保利发言人以"好生活、好产品、好服务"的"三好理念"作为回应：通过构建"10分钟全维生活圈"、 ...

项目概况 - 北京宝山村双子座项目包括两个独立开发的楼盘：海宸元境和北京隅海岄，分别由央企中建壹品和北京国企金隅地产开发，两者仅一路之隔但无股权关系[4] - 两个项目案名均包含"海"字，但并非兄弟楼盘，而是竞争对手，案名设计独立且含义各异：海宸元境强调"从容海淀、境归如壹"，北京隅海岄则突出"知行山海，心安一隅"[2][7] - 项目定位为海淀刚需豪宅，区别于同区域其他双子座项目（功德寺和樾望云与和樾玉鸣定位刚需豪宅，朱房村臻澐与建发海晏定位顶级豪宅）[8] 规划设计方案 - 总规划显示海宸元境南面林地0.7公顷，北京隅海岄南面林地0.39公顷，整体布局注重景观资源利用[12][17] - 交通动线设计上，双方车库出入口东西分布，北京隅海岄东北出入口正对海宸元境西门，东门北面紧邻消防出入口[14] - 楼栋布局差异显著：海宸元境采用行列式布局，3栋楼7个单元长约150米；北京隅海岄采用梅花桩式布局，3栋楼9个单元长约180米[15] - 空间设计理念不同：海宸元境讲究平权主义，北京隅海岄突出楼王空间感[17] - 日照系数对比：海宸元境塔楼1.32-1.65，板楼1.17-1.65；北京隅海岄塔楼1.3-2.02，部分达1.60-1.67[18] 产品户型配置 - 海宸元境共计414户，以95-130平方米户型为主，含少量180平方米户型[24] - 北京隅海岄共计458户，户型建面约105/130/145平方米[24] - 具体户型配比显示：海宸元境包含105/108/133平方米户型，北京隅海岄包含105/130/145/175平方米户型，其中145平方米户型出现频率较高[19] 配套设施设计 - 海宸元境配备三大门加小门，大门退线300平方米，设下沉庭院和会所[16] - 北京隅海岄采用东西双大门设计，配套设置雨水处理设施[16] - 建筑风格差异：海宸元境采用现代风格，屋顶高度26.85米；北京隅海岄具体风格未明确，但显示高度32.70米[20][21] 区域市场情况 - 海淀区在售楼盘包括香山樾、印香山、功德寺双子、朱房村项目等10个主要项目，其中和樾望云成交656套（供应693套），成交率94.7%；颐海澐颂成交546套（供应752套），成交率72.6%[24] - 待售项目除宝山村双子外，还包括半壁店保利建工双子（未出规划）和中海树村地王（已领施工证未开盘）[23][24] - 土地供应方面：上地0702地块容积率2.2，限高30米，预计供应600多套房；四季青镇西郊机场周边三地块共计用地8.8万公顷，曾出现在第五、六轮供地清单[23] 开发商战略 - 中建壹品通过海宸元境推出首个高端产品系"元境系"[7] - 金隅地产强化"北京隅系列"产品线，注重山海主题故事叙述[7] - 两家企业对地脉文化理解和客户画像存在差异，但均选择避开大面积户型竞争，聚焦刚需豪宅市场[8]

公司动态 - 中建智地为新盘紫京宸园举办发布会 公司高层领导悉数出席 显示对项目高度重视 [1] - 紫京宸园营销中心开放当日到访超过1200组 [2] - 中建智地打造约5700平方米会所 规模与品质对标上海汤臣一品等单价15万元/平方米以上顶豪项目 [11] 行业政策影响 - 北京8月8日发布楼市新政 五环外商品住房不限套数 直接利好五环外市场 [3] - 新政后五环外客户购房意愿提升 有央企开发商表示销售有明显提升 [3] - 新政出台后三周北京新房网签量呈现"三连升"态势 [3] - 8月北京新建商品住宅网签2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签13119套 环比增长4.1% [4] 市场竞争态势 - 开发商密集开展新品发布活动 包括电建地产 京投发展 建发房产等企业 [2] - 招商蛇口北京公司表示新政颁布后一周 朝棠揽阅等项目成交量基本实现翻倍 [6] - 朝棠揽阅以30套 0.27万平方米 1.59亿元网签成绩成为9月首周新房网签金额周度冠军 [6] - 开发商通过调规优化产品 如保利建工嘉华天珺项目增加住宅楼栋至15栋 总户数增至488套 [8] 销售表现 - 五环外新房成交速度加快 五环内看房客户增多 [9] - 北京隅·西颂项目日均销售两三套 周末客户较多 购房周期约两周 [9] - 海淀区大钟寺中介8月带看客户增长两成 新增人群中近一半为回头客 [9] 产品趋势 - 改善型客户关注产品品质 回归居住属性 [10] - 会所和园林成为开发商和购房者关注重点 [11] - 中建壹品在元启项目推出"全北京500万元总价段最高配会所" [12] - 电建地产泷悦·玖宸项目开放实景院子 重点推介园林 [12]

政策调整核心内容 - 北京市住建委和公积金中心联合发布新政，取消五环外商品住房购买套数限制，并加大公积金贷款支持力度[1] - 新政明确自8月9日起，符合条件的京籍和非京籍家庭（社保/个税满2年）在五环外购房不限套数[4] - 公积金政策同步优化：缴存年限贷款系数从10万/年提升至15万/年，二套房最高贷款额度从60万提升至100万[8] 市场即时反应 - 新政首周末五环外项目迎客流高峰：龙湖·观萃日均看房量达110组（环比+35%），周末成交8套（环比+100%）[5] - 保利旗下颐璟和煦、朝观天珺等项目出现客户直接付首付签约现象，主要项目来访量增长20%-50%[5] - 新房网签数据暂未明显波动：新政首周末新建商品住宅日均成交87.5套，二手住宅日均成交147套[6] 企业策略与产品变化 - 开发商快速响应政策：龙湖·观萃推出楼王组团95折清栋折扣，加推117㎡改善型滨水楼王[5][9] - 项目结构向改善型倾斜：政策缓解资金压力后，客户更倾向选择核心区"一步到位"产品[9] - 五环外布局房企直接受益，中指研究院建议企业把握政策窗口期加强营销[2][5] 政策深层影响 - 五环外成市场主力：1-7月北京新建商品住宅成交80%位于五环外，二手房五环外占比超50%[11] - 置换链条有望激活：公积金新政使置换群体首套认定额度从60万升至120万，覆盖近30%交易者[9] - 购房成本测算显示：典型案例月供减少93元，总利息节省2.77万元[8] 政策调控逻辑 - 延续"五环分界"思路：继2024年"930政策"降低非京籍购房社保年限后，本次进一步放开套数限制[10][11] - 精准应对市场变化：7月北京二手房网签12784套（环比-15.56%），新房价格连续两月环比下跌0.3%-0.4%[13][14] - 职住平衡导向明确：支持人户分离家庭在五环外置业，匹配城市副中心发展需求[11][12]

北京头部房企竞争格局 - 2025年前4月权益销售TOP10中，第1名华润置地(86.4亿元)与第4名越奔地产(76.1亿元)差额仅10.3亿元，2-4名间每多卖2亿元就会改变排名[1][2] - 一线城市豪宅项目成为头部房企业绩关键，核心区拿地能力与豪宅产品力决定市场地位[4] - 保利北京权益销售额排名从2023年第5下滑至2024年前4月第9，主要因低门槛改善项目库存见底[4] 保利北京项目分析 在售项目表现 - 顺义保利颐璟和煦：746套房源去化率45%，成交价较指导价低16%(3.6万/㎡ vs 4.3万/㎡)[5] - 石景山保利璟山和煦：798套房源去化率55%，剩余300余套库存[6] - 大兴和锦诚园：现房成交价较期房下降16%(5.1万/㎡ vs 6.1万/㎡)，存在业主维权[7] - 朝阳保利天汇：820套房源仅剩30套尾盘，朝阳保利朝央和煦贡献全年近1/4销售额[8] 新项目布局 - 朝阳三间房地块(保利朝观天珺)：与金茂合作开发，主打100%得房率，面临区域内5000套竞品压力[8][9] - 海淀永丰地块(嘉华天珺)：852套房源去化率仅18.9%，网签金额13.87亿远低于89.01亿地价[12] - 海淀半壁店地块：楼面价7.84万/㎡需售价11万/㎡，但存在规划限制、环境噪音等不利因素[15][18][20] 战略调整与管理层变动 - 保利2024年重点加仓海淀，连续获取永丰和半壁店地块，但两项目均非热门地块[13][14] - 2024年2月管理层更迭，李红亮接任北京总经理，营销负责人更换为敬甫，面临团队磨合挑战[23][24] - 朝阳区2025年拟供地19宗(180万㎡)，重仓房企将面临巨大去化压力[9] 市场竞争环境 - 海淀成为房企必争之地，中海、绿城、越秀、华润已布局多个豪宅项目[10][11] - 海淀宝山村地块将成半壁店项目直接竞品，具备更好区位条件和更低起步价[20] - 北京东部与西部客群需求差异显著，保利需重新适应海淀豪宅市场特性[22]