碧桂园服务近期股份回购情况 - 公司于12月15日以每股6.290港元至6.340港元的价格回购300.00万股，耗资1896.15万港元，当日收盘价为6.300港元，下跌1.10%，成交额为5729.93万港元 [2] - 今年以来公司已累计进行60次股份回购，合计回购4536.00万股，累计回购金额达2.87亿港元 [2] 近期密集回购明细（2025年12月） - 12月11日回购300.00万股，价格区间6.220-6.240港元，金额1870.84万港元 [2] - 12月10日回购468.40万股，价格区间6.190-6.260港元，金额2921.95万港元 [2] - 12月9日回购494.70万股，价格区间6.220-6.360港元，金额3089.45万港元 [2] - 12月8日回购200.00万股，价格区间6.420-6.450港元，金额1286.73万港元 [2] - 12月5日回购30.90万股，价格区间6.420-6.450港元，金额198.39万港元 [2] - 12月4日回购100.30万股，价格区间6.420-6.440港元，金额645.37万港元 [2] - 12月3日回购100.00万股，价格区间6.370-6.400港元，金额638.60万港元 [2] - 12月2日回购6.20万股，价格6.410港元，金额39.74万港元 [2] - 12月1日回购68.70万股，价格区间6.430-6.460港元，金额442.54万港元 [2] 2025年11月回购明细 - 11月28日回购100.00万股，价格区间6.390-6.400港元，金额639.80万港元 [2] - 11月27日回购15.00万股，价格6.370港元，金额95.55万港元 [2] - 11月26日回购69.00万股，价格区间6.480-6.550港元，金额450.22万港元 [2] - 11月25日回购50.00万股，价格区间6.560-6.570港元，金额328.20万港元 [2] - 11月24日回购47.00万股，价格6.400港元，金额300.80万港元 [2] - 11月21日回购179.20万股，价格区间6.230-6.250港元，金额1118.72万港元 [2] - 11月20日回购110.00万股，价格区间6.180-6.190港元，金额680.70万港元 [2] - 11月19日回购100.00万股，价格区间6.150-6.200港元，金额617.40万港元 [2] - 11月18日回购90.00万股，价格区间6.220-6.300港元，金额563.65万港元 [2] - 11月14日回购30.00万股，价格区间6.370-6.380港元，金额191.25万港元 [2] - 11月5日回购23.90万股，价格区间6.150-6.200港元，金额147.95万港元 [3] - 11月4日回购95.80万股，价格区间6.150-6.200港元，金额592.27万港元 [3] - 11月3日回购50.00万股，价格区间6.150-6.180港元，金额308.70万港元 [3] 2025年10月回购明细 - 10月31日回购50.00万股，价格区间6.180-6.190港元，金额309.10万港元 [3] - 10月30日回购56.80万股，价格区间6.180-6.200港元，金额351.42万港元 [3] - 10月22日回购30.00万股，价格6.230港元，金额186.90万港元 [3] - 10月17日回购100.00万股，价格区间6.170-6.200港元，金额618.60万港元 [3] - 10月16日回购16.20万股，价格区间6.240-6.250港元，金额101.23万港元 [3] - 10月15日回购20.00万股，价格6.200港元，金额124.00万港元 [3] - 10月14日回购100.00万股，价格区间6.180-6.200港元，金额618.86万港元 [3] - 10月13日回购30.00万股，价格6.200港元，金额186.00万港元 [3] - 10月10日回购35.00万股，价格区间6.370-6.400港元，金额223.40万港元 [3] 2025年第三季度及更早回购明细 - 9月4日回购60.00万股，价格区间6.370-6.400港元，金额383.10万港元 [3] - 9月3日回购60.90万股，价格区间6.420-6.430港元，金额391.38万港元 [3] - 9月2日回购39.10万股，价格6.430港元，金额251.41万港元 [3] - 7月9日回购30.00万股，价格6.560港元，金额196.80万港元 [3] - 7月8日回购20.10万股，价格6.640港元，金额133.46万港元 [3] - 7月7日回购30.00万股，价格6.570港元，金额197.10万港元 [3] - 7月4日回购32.60万股，价格区间6.420-6.430港元，金额209.58万港元 [3] - 7月3日回购11.00万股，价格6.500港元，金额71.50万港元 [3] - 7月2日回购30.00万股，价格6.540港元，金额196.20万港元 [3] - 6月30日回购30.00万股，价格6.580港元，金额197.40万港元 [3] - 6月23日回购45.00万股，价格区间6.390-6.430港元，金额288.15万港元 [3] - 6月20日回购19.70万股，价格6.390港元，金额125.88万港元 [3] - 6月19日回购60.00万股，价格区间6.390-6.490港元，金额386.40万港元 [3] - 6月18日回购30.00万股，价格6.540港元，金额196.20万港元 [3] - 6月17日回购30.00万股，价格6.670港元，金额200.10万港元 [3] - 6月13日回购28.00万股，价格6.590港元，金额184.52万港元 [3] - 6月9日回购15.00万股，价格6.380港元，金额95.70万港元 [3] - 6月6日回购30.00万股，价格6.220港元，金额186.60万港元 [3] - 6月5日回购30.00万股，价格6.210港元，金额186.30万港元 [3] - 6月4日回购30.00万股，价格区间6.240-6.250港元，金额187.35万港元 [3] - 6月3日回购30.00万股，价格6.250港元，金额187.50万港元 [3] - 6月2日回购30.00万股，价格6.280港元，金额188.40万港元 [3] - 5月29日回购30.00万股，价格6.700港元，金额201.00万港元 [3] - 5月27日回购22.90万股，价格6.600港元，金额151.14万港元 [3] - 5月26日回购50.00万股，价格6.660港元，金额333.00万港元 [4] - 5月23日回购100.00万股，价格6.600港元，金额660.00万港元 [4] - 5月22日回购130.00万股，价格区间6.580-6.700港元，金额860.00万港元 [4] - 5月19日回购14.60万股，价格6.760港元，金额98.70万港元 [4]

公司债务重组进展 - 境外债务重组计划于12月4日获香港高等法院批准，涉及债务总额177亿美元 [2][26] - 境内债务重组最后一笔债券方案也于近期通过债权人会议 [2][26] - 境外债务重组历时329天完成，规模在出险房企中排名第二，高于融创的96亿美元 [5][7][29] - 重组方案旨在实现大幅度去杠杆，目标减少最多116亿美元债务，将债务到期时间延长最多至11.5年，并将加权平均借贷成本从每年6%降至每年2% [6][30] - 方案为债权人提供5个选项，包括现金回购、强制性可转换债券等，其中现金回购方式下本金最少削减90% [6][30] - 境内债务重组相对简单，从9月19日公布方案到12月3日全部通过仅用85天，重组规模为137.7亿人民币 [10][33] - 境内外债务重组完成后，公司降债规模预计超过900亿人民币，5年内偿债及现金流压力将缓解，融资成本降至1%—2.5%，并预计确认超过700亿人民币的重组收益以优化资产负债表 [10][33] 公司治理与人事调整 - 公司于12月3日启动组织架构调整，将13个房产区域精简至10个 [3][27] - 担任总裁15年的莫斌于12月4日被调任联席主席，总裁一职由45岁的程光煜接任，后者被视为杨惠妍最信任的高管之一 [3][11][27][34] - 莫斌在任期间，公司销售规模从2010年的330亿元增长至2021年的5231亿元，增长超过10倍 [12][35] - 程光煜为内部培养的高管，2007年加入，2023年5月起担任碧桂园地产集团CEO，全面负责房地产开发业务，并于2023年8月当选中国房地产协会副会长 [16][17][39][40] 控股股东支持与行业背景 - 控股股东杨惠妍家族在重组过程中展示诚意，于10月13日签署不可撤回承诺，将11.48亿美元的股东贷款以0.6港元/股的价格全部转为股权 [9][32] - 行业层面，过去一年是出险房企债务重组取得重大进展的一年，截至10月末，已有21家出险房企的债务重组获批或完成，化债总规模约1.2万亿元 [19][43] - 这些企业总有息负债规模接近2万亿元，债务重组完成后短期内偿还压力较小，进入安全期 [19][43] 公司经营现状与未来挑战 - 公司2023年巨亏2009.6亿元，2024年因未披露财报未能入选世界500强 [13][36] - 2024年公司以351亿美元（约2494亿人民币）营收重返《福布斯》世界500强榜单，位列第460位，但2024年净利润为-45.6亿美元（约324亿人民币） [14][22][37][46] - 2025年上半年，公司及其合资企业、联营公司共交付7.4万套房屋，交付量位列行业第一，但营收为725.7亿人民币，较2024年同期的1021亿人民币下降28.9% [23][47] - 公司提出“二次创业”口号，战略从“规模发展”转向“品质提升”，聚焦“好房子”建设和城市更新，经营思维需从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营 [19][23][43][47]

公司股份回购 - 碧桂园服务于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为1896.15万港元 [1] - 公司以每股6.29港元至6.34港元的价格区间回购了300万股股份 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月15日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为1896.15万港元 [1] - 本次回购股份数量为300万股 [1] - 每股回购价格区间为6.29港元至6.34港元 [1]

格隆汇12月15日丨碧桂园服务(06098.HK)发布公告，2025年12月15日耗资1896.2万港元回购300万股， 回购价格每股6.29-6.34港元。 ...

公司融资与债务动态 - 万科一笔余额20亿元、年利率3%的中期票据“22万科MTN004”展期方案未获通过，三份议案均未获得90%以上赞成票而失效，该债券本金兑付日为2025年12月15日 [1] - 保利发展计划发行总额不超过50亿元的可转换公司债券，募集资金将用于总投资额222.21亿元的9个房地产开发项目 [2] - 南山控股及其控股子公司拟向控股股东中国南山集团申请70亿元借款额度，有效期三年且可循环使用，预计利息总额不超过6亿元 [5] 土地市场与项目进展 - 碧桂园此前以27.4亿元摘得的佛山南海大沥改造项目部分地块被重新挂牌，此次挂牌地块占地2.16万平方米，起拍价4.01亿元，折合楼面价6186元/平方米，较其2023年摘牌时的楼面价约1.09万元/平方米大幅下降 [4] 行业政策与市场举措 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，系统构建了“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式的政策框架，并提出支持“兜底收购”机制、鼓励市场化收购二手房、探索老旧住房原拆原建等15条具体措施 [3]

文章核心观点 - 市场广泛讨论并预期“购房贴息”政策出台 该政策通过财政资金补贴购房贷款利息 在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息效果 旨在缓解银行经营压力并降低购房者成本 借鉴财政贴息消费贷的成功模式 有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [1] 政策实践与模式 - 自2023年末以来 杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策 通过财政补贴部分贷款利息降低购房成本 [2] - 主要操作模式分为两类 一是按贷款金额比例给予固定贴息 例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴 南京则根据购买新房面积分级给予2%、1.5%、1%的财政贴息 [3] - 第二类是按贷款利息百分比进行贴息 例如运城面向高层次人才 根据人才层次按购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [3] - 贴息期限普遍在1至3年 发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [4] - 政策效果已初步显现 南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长17.5%、15.0% 武汉2025年9月末政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长18.7%、5.7% [6] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期 降低购房门槛 带动住房交易活跃度提升 促进房地产市场修复 [8] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算 若获得1%的贴息支持 购房者月供可减少约1048元 全年预计节省利息1.26万元 [9] - 政策预期反映在资本市场 2025年12月10日港股内房股一度冲高 万科企业涨超17% 融信中国、融创中国涨超12% 世茂集团涨11% 中国金茂涨逾9% 碧桂园涨超5% [11] 政策逻辑与可行性 - 业内对贴息落地持积极预期 认为房价需要内在利率平衡 2025年重点50城租金回报率为2.08% 而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% 房屋潜在收益低于资金成本 [12] - 银行净息差持续承压制约房贷利率下调 2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42% 其中国有大型银行低至1.31% 财政贴息可在不损害银行净息差的背景下达到类似降息的“稳房价”效果 [12] - 贴息政策有助于优化银行资产质量 2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22% 新购房群体风险承受能力提升 是信用风险更小的优质客户 [12] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践 验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 为地产需求端支持提供了范本 [13] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右 假设首付比例50% 贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [9] - 方正证券预测 政策可能分步推进 优先覆盖新增首套房贷 年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元 对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [10] 境外先例 - 中国香港出台居所贷款利息扣除政策 每年基础扣除限额为10万港元 为鼓励生育 自2024年4月1日起满足条件的家庭可额外扣除2万港元 即扣除限额提高至12万港元 [7] - 美国在金融危机期间出台住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP） 通过下调存量房贷利率或调整再融资条件 有效降低居民房贷压力 [7]

核心人事变动 - 碧桂园服务首席财务官（CFO）发生变更，原CFO黄鹏因需投入更多精力管理集团孵化业务而辞任，自2025年12月5日起生效 [3] - 新任CFO为田田，其拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO，并在水滴公司、去哪儿网等多家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人 [3][4] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块的日常管理工作 [3][7] 组织架构调整 - 公司对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理板块、新业务成长板块及职能服务板块统一整合为“大物业板块” [3][5] - 原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”，包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理等新业务 [5][6] - 公司表示此次调整不涉及人员裁撤，目的是强化核心能力、激发组织活力、明确权责分工，为长期稳健发展奠定基础 [3] 新任CFO背景 - 田田为中国注册会计师（CPA）及特许公认会计师公会（ACCA）会员 [4] - 其职业生涯始于毕马威华振会计师事务所的审计师，后晋升为高级审计师 [5] - 拥有清华大学电气工程及其自动化专业的工学学士学位，以及清华大学管理科学与工程专业的管理学硕士学位 [5] 业务板块战略定位 - “大物业板块”以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向 [6] - 基础物业服务业务将聚焦深耕，通过分级服务体系、数字化精益运营提升客户满意度与经营效益 [6] - 新业务成长板块将依托基础服务口碑，深度挖掘客户需求，开拓高附加值的多元化业务以支撑可持续增长 [6] - “孵化业务板块”定位为多元增量成长曲线，负责赋能、提效、规范化管理现有独立经营业务，并研究孵化创新业务 [6] 行业背景与公司机遇 - 国家在“十四五”规划建议中明确提出“实施物业服务质量提升行动”，物业行业重心正从新建楼盘扩张转向存量资产价值提升和可持续运营 [4][7] - 随着城市发展方式向内涵式发展转变，物业企业需从传统服务提供商向城市生活综合服务商转型，参与城市更新、社区治理等领域 [4][7] - 业内分析认为，新的组织架构调整是对国家“物业服务质量提升行动”的积极回应，强调夯实服务基础并为孵化高附加值创新业务预留空间 [6] 近期财务表现 - 2024年上半年，碧桂园服务整体收入约232亿元，同比增长约10.2%，但核心净利润约15.68亿元，同比下降14.8% [9] - 同期，公司经营活动现金流出净额约8.75亿元，主要因物业管理服务预存金额受周期性节点影响，以及“三供一业”业务扩张需求和前期投入 [9] - 分业务看，上半年城市服务业务收入同比下降18%至约17.79亿元，商业运营服务收入同比下降10.5%至约2.97亿元 [8] - “三供一业”业务中的物业管理及其他相关服务收入同比大幅增长约68.5%，但该部分毛利率同比下降1.8个百分点至约7.9% [8][9] - 城市服务业务毛利率同比下降3.4个百分点至约12.6%，商业运营服务毛利率同比下降5.1个百分点至约25.9% [9] 管理层展望与目标 - 公司管理层在2024年8月的业绩会上表示，整合工作已初步告一段落并初见成效 [10] - 2025年全年的现金流目标没有下调，仍是现金流与净利润至少达到1:1的比例关系，包括收入增长、利润达成在内的全年经营目标不变 [10] - 公司将在下半年围绕现金流目标的达成采取相关举措 [10]

下周债券市场付息/到期概况 - 下周（12月13日至12月19日）共有143只债券即将付息或到期 [2][6] 主要发行主体与债券详情 - **新鸿基地产发展有限公司**：有两笔债券到期，分别为12月13日到期的2.5亿人民币（CNH）债券和12月15日到期的4亿人民币债券，主体信用评级为标普A+、穆迪A1，展望均为稳定 [3][7] - **兴业银行股份有限公司**：有两笔债券到期，分别为12月13日和12月15日到期的各3亿人民币债券，主体信用评级为穆迪Baa2，展望稳定 [3][7] - **广发控股(香港)有限公司**：有多笔债券付息/到期，涉及多种货币和期限，例如12月15日到期的1800万美元债券、12月16日到期的2000万美元债券、12月17日到期的1500万美元债券、12月18日到期的3000万美元和4亿港币债券，以及2026年6月15日到期的5亿港币浮动利率债券，主体信用评级为标普BBB，展望稳定 [3][4][7][8] - **中信银行(国际)有限公司**：有一笔12月15日到期的9000万港币债券 [3][7] - **交银租赁管理香港有限公司**：有一笔12月15日到期的24亿人民币债券，主体信用评级为标普A-、穆迪A3，展望稳定 [3][7] - **中信证券国际有限公司**：有12月16日到期的1000万美元债券和12月19日到期的320万美元债券，主体信用评级为标普BBB+ [3][7] - **招商局集团(香港)有限公司**：有一笔12月16日到期的3亿港币债券 [3][7] - **香港按揭证券有限公司**：有两笔债券到期，分别为12月17日到期的8亿港币债券和12月19日到期的8亿港币债券，主体信用评级为标普AA+、穆迪Aa3，展望稳定 [3][7] - **中信建投系公司**：包括中信建投(国际)金融控股有限公司和中信建投证券股份有限公司，有多笔债券付息/到期，例如12月17日到期的58万美元债券、12月19日到期的1000万美元债券，以及2026年12月19日到期的多笔人民币债券（5亿、7.9亿、7.1亿），主体信用评级为标普BBB+、穆迪Baa1，展望稳定 [3][4][7][8] - **中国光大银行股份有限公司**：有多笔2026年12月到期的债券，包括12月18日到期的10亿人民币和5000万欧元债券，以及12月19日到期的5000万欧元债券，主体信用评级为标普BBB+、穆迪Baa2，展望稳定 [4][8] - **国家开发银行**：有一笔2026年12月16日到期的7.7亿港币债券，主体信用评级为标普A+ [3][7] - **部分房地产相关企业**：包括碧桂园控股有限公司（2026年12月15日到期的3.21亿美元债券）、龙光集团有限公司（2026年12月14日到期的3亿美元债券）、正荣地产集团有限公司（永续债，2亿美元）等均有债券列入名单 [3][4][7][8] 债券特征分析 - **货币种类多样**：发行货币包括人民币（CNH）、美元（USD）、港币（HKD）、欧元（EUR）、日元（JPY）、澳元（AUD）等 [3][4][7][8] - **期限分布广泛**：到期日从近期（2025年12月）至超长期（2049年6月），涵盖短期、中期、长期及永续债券 [3][4][7][8] - **发行主体类型多元**：涵盖商业银行（如兴业银行、招商银行、中国农业银行）、投资银行与证券公司（如中信证券、中信建投、华泰国际）、房地产开发商（如新鸿基地产、碧桂园）、地方政府投融资平台（如多个县市城投公司）、香港特区机构及企业（如香港按揭证券、香港机场管理局）、以及实业公司（如中国蒙牛乳业）等 [3][4][7][8] - **信用评级覆盖全面**：主体信用评级从投资级到高收益级均有分布，例如标普评级从AA+（香港按揭证券）到Ca（绿地控股），穆迪评级从Aa3（香港按揭证券）到Caa（部分企业） [3][4][7][8]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]