高层人事变动 - 公司核心管理层发生更迭，原总裁莫斌调任联席主席，不再负责日常运营，转而协助董事会主席进行战略规划及资源整合 [1][2] - 新任总裁程光煜年仅45岁，成为公司历史上最年轻的总裁，其晋升打破了公司高管晋升的年龄纪录 [4][6] - 程光煜是公司“未来领袖”计划的代表性人物，2007年清华大学博士毕业后加入，从创始人助理做起，历经项目运营、品牌营销等多个关键岗位 [4] - 管理层更迭标志着公司发展阶段的转变，莫斌主导了公司从千亿规模到行业第一的快速扩张，而程光煜将面临带领企业从“规模扩张”转向“品质生存”的挑战 [6] 债务重组进展 - 公司境内外合计规模超千亿的债务重组基本完成，整体削减债务规模将超过900亿元 [1][7][8] - 债务重组方案获得了债权人批准，为公司争取到了宝贵的经营窗口期 [1] - 重组通过“整体降债”、“拉长还款期限”和“降低利息”三大措施实现：1) 减免部分债务（减肥）；2) 将还款期限拉长，未来5年内无大笔债务集中到期（缓气）；3) 将新债务利息降至大部分仅1%-2.5%的低水平（省钱） [8] - 此次重组本质上是债权人的集体妥协，以避免公司破产可能带来的更大损失，为公司恢复经营创造了条件 [8] 经营自救与战略转向 - 为求生存，公司自2022年以来通过出售资产累计回笼资金超650亿元 [9] - 公司坚守交付底线，累计交付房屋已超180万套，稳住了经营基本盘 [9] - 基于此，董事会主席杨惠妍宣布公司经营重心将从“保交楼、求生存”转向资产债务修复和恢复正常经营，并将其称为“二次创业” [11] - 未来公司将更聚焦于品质提升和智能建造等领域，力图穿越行业周期 [11] 未来挑战与核心任务 - 债务重组解决了“历史包袱”，但公司的长期生存必须依靠持续的销售回款能力，即“造血”能力 [8][11] - 公司获得的宝贵“时间窗口”能持续多久，最终取决于其能否用产品力和市场表现真正重获健康 [11] - 公司的翻身之仗刚刚开始，最终的通行证只能靠实打实的销售回款和产品口碑来换取 [11][12]

债务重组完成 - 境外债务重组方案已获香港高等法院正式批准，涉及规模约177亿美元，公司力争在年底前达成生效条件后正式完成重组 [5] - 最后一笔境内债重组方案通过债券持有人会议审议，至此9笔合计规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [5] - 境内外债务重组基本告一段落，公司正式开启新的发展阶段 [5] 管理层变动 - 总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职 [5] - 程光煜将全面统筹集团各业务板块工作，组织搭建并落地经营管理体系，确保战略部署有效达成 [5] - 程光煜自2023年杨惠妍成为董事会主席起即被视为总裁不二人选，随着债务重组收尾才正式上位 [6] - 程光煜为清华大学博士，2007年入职，历任项目经理、区域总、集团常务副总裁等职，2014年开始主导营销、投资等核心业务，是杨惠妍最信任的管理层之一 [7] 组织架构与战略调整 - 2023年5月，公司进行组织架构调整，碧桂园控股集团下设地产集团、科技建筑集团、新业务事业部、创投事业部 [7] - 在此次调整中，程光煜被任命为碧桂园地产集团CEO，莫斌则兼任科技建筑集团董事长 [8] - 公司未来将围绕“十五五”新蓝图，坚守交付与品质，坚持以客户为核心，提升产品力、服务力和成本力 [10] - 公司提出“二次创业”，认为市场政策导向已从规模发展转向品质提升，聚焦“好房子”建设与城市更新 [10] - 公司机遇来自于自2021年起布局的“一体两翼”战略，即以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极 [10] 债务重组影响与财务展望 - 债务重组后，公司整体降债规模预估将超900亿元人民币，预计5年内兑付压力将极大缓解 [9] - 重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%～2.5%，将节省巨额利息支出，有效纾解现金流压力 [9] - 重组完成后，公司预计确认超700亿元人民币重组收益，将显著增厚净资产，夯实财务安全垫 [10] - 2025年公司渡过了最难的关头，2026年有望轻装上阵 [9][12] 新业务发展现状 - 科技建造已成为公司转型动力之一，旗下腾越建科涵盖施工、租赁、家装及机器人四大板块 [10] - 机器人板块的博智林已有28款建筑机器人投入商业化应用，累计交付超4600台次，遍及超1400个项目 [10] - 代管代建业务通过凤凰智拓承接项目超200个，管理面积近2000万平方米 [10]

公司债务重组进展 - 境外债务重组方案已获香港高等法院正式批准，涉及规模约177亿美元，公司力争在2024年底前达成生效条件后正式完成重组 [1] - 最后一笔境内债重组方案通过债券持有人会议审议，至此9笔合计规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部通过 [1] - 境内外债务重组基本告一段落，公司预计整体降债规模将超900亿元人民币，未来5年内兑付压力将极大缓解 [1][5] - 重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%～2.5%，预计将为公司节省巨额利息支出，有效纾解现金流压力 [5] - 重组完成后，公司预计将确认超700亿元人民币的重组收益，将显著增厚净资产，进一步夯实财务安全垫 [5] 公司管理层与组织架构变动 - 公司任命新的管理层：总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职 [1] - 程光煜将主要负责承接董事会战略部署，全面统筹集团各业务板块工作，组织搭建并落地经营管理体系 [1] - 程光煜于2007年以清华大学博士身份入职，历任项目经理、区域总、集团常务副总裁等职务，2014年开始主导营销、投资等核心业务 [3] - 2023年5月，公司进行组织架构调整，程光煜被任命为碧桂园地产集团CEO，莫斌则兼任科技建筑集团董事长 [3][4] - 程光煜性格行事内敛，过去鲜少在公开场合露面，但随着上任总裁，或将接替莫斌成为公司新的“对外发言人” [4] 公司战略与未来展望 - 随着债务重组顺利推进，公司正努力恢复正常经营，未来将围绕“十五五”新蓝图，坚守交付底线与品质追求 [5] - 公司董事会主席杨惠妍首次提出“二次创业”，并指出政策导向已从规模发展转向品质提升，聚焦“好房子”建设与城市更新等 [5] - 公司认为其机遇来自于自2021年起布局的“一体两翼”战略，即以地产开发为核心，科技建造和代管代建为新增长极 [5] - 科技建造已成为公司转型动力之一，旗下博智林已有28款建筑机器人投入商业化应用，累计交付超4600台次，遍及超1400个项目 [6] - 代管代建业务通过凤凰智拓承接项目超200个，管理面积近2000万平方米 [6] - 杨惠妍强调市场已全面进入买方市场，需彻底改变经营思维，从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营 [6] 公司历史与背景信息 - 莫斌于2010年7月出任碧桂园总裁，其入职时公司销售规模为330亿元人民币，最高在2020年触及7000亿元人民币 [3] - 2023年，公司正式出险，杨惠妍接任董事会主席，开始重塑公司权力架构 [3]

项目概述 - 碧桂园在马来西亚投资2500亿人民币，计划建设一座名为“未来森林城”的滨海新城 [2] - 项目被定位为离新加坡仅一步之遥的梦想之地，主打推开窗是森林、走下楼梯是沙滩的宜居与投资概念 [2] 项目营销与初期盛况 - 项目营销时，售楼处沙盘展示水系环绕、绿意盎然的景象，销售宣传“新加坡通勤便利”的承诺 [4] - 许多投资者未实地考察，仅凭模型和憧憬便支付定金，认为投资数千亿的“超级城市”稳赚不赔 [4] 项目现状与困境 - 航拍显示楼群林立但亮灯窗户寥寥无几，小区现状为野草漫过步道、商业街店铺紧闭、绿化带无人打理 [6] - 宣传亮点的“森林外墙”藤蔓肆意生长，海边别墅白墙斑驳、泳池积满雨水，呈现被遗忘的寂静景象 [6] - 马来西亚购房政策收紧，导致已付首付的外国投资者产权手续受阻 [8] - “近新加坡”的通勤优势被过关长队和高昂成本消解，承诺的学校、商场、医疗配套大多停留在规划或烂尾状态，日常生活极其不便 [8] 投资者境遇与项目结局 - 当年抢购的房产至今空置难以转手，或大幅降价后仍少人问津 [8] - 这座曾被寄予厚望的“未来之城”如今静静立在海岸边，模型中的车水马龙与现实中的无人街道形成沉默对比 [10]

公司债务重组完成 - 公司所有境外债务重组计划已于12月4日获香港高等法院正式批准，并于12月5日完成法院认许令登记，计划生效日期是实施重组的重要里程碑 [1][3] - 公司约177亿美元规模的境外债务重组方案，削债比例约66%，从披露关键条款到法院裁定通过全程历时329天 [3] - 公司旗下9笔境内债券重组方案已全部获得债权人会议通过，涉及金额约137.7亿元人民币 [1][4] 重组效果与财务影响 - 在境内外重组合力作用下，公司整体降债规模预估将超过900亿元人民币 [2][5] - 重组通过后，公司未来五年内无集中兑付压力，偿债压力骤减，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期 [5] - 重组将确认最高约700亿元人民币的重组收益，增厚净资产，显著改善资产负债表 [5] - 新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%～2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年，每年能节省巨额债务支出 [5] 公司治理与战略调整 - 公司发生重大人事变动，总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职，全面统筹集团各业务板块工作 [1] - 董事会主席杨惠妍表示公司进入“转段”和“二次创业”阶段，经营思维需从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营 [5][6] - 公司业务重心将从保交楼转向资债修复与正常经营，市场已全面进入买方市场，政策导向从规模发展转向品质提升 [6] 经营现状与保交楼进展 - 截至10月份，公司今年累计交付量已超13万套，过去三年多累计交付量推高至180万套以上，预计2025年大致完成整体保交楼任务 [6] - 今年前11个月，公司及其合营、联营公司实现权益合同销售金额合计为303.1亿元人民币，同比下降30.69% [6] 行业背景与趋势 - 当前房企债务重组模式已发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 [3] - 根据各家房企公布的重组方案初步估算，多数房企削债比例在60%～70%之间 [3] - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元人民币，加速了房地产风险出清进程 [7]

境内外债务重组完成 - 境外债务重组方案已获香港高等法院正式批准，涉及规模约177亿美元 [1] - 9笔境内债务重组方案已全部获得债券持有人会议表决通过，合计规模约137.7亿元人民币 [1] - 境内外债务重组均已基本落地，标志着公司经营进入新阶段 [1] 债务重组带来的财务影响 - 境外债重组能降债约117亿美元，对应约840亿元人民币有息债务，并确认最高约700亿元人民币净外债重组收益 [1] - 在境内重组所有选项足额认购的情况下，预计可实现债务本金削减50%以上 [1] - 整体降债规模预估将超900亿元人民币，预计5年内兑付压力大幅缓解 [2] - 重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%-2.5%，将节省可观利息支出 [2] - 重组完成后预计确认大额重组收益，显著增厚公司净资产 [2] 经营现状与战略调整 - 自2022年至今累计交付房屋超180万套，年底将冲刺保交房的基本收官 [2] - 科技建造和代管代建两项业务已趋成熟，致力于抓住城市更新、保障房运营等结构性机遇 [2] - 公司完成重大人事调整，原总裁莫斌调任为联席主席，程光煜获委任为公司总裁 [2] - 人事调整旨在促进董事会有效运作，以应对新时期业务挑战 [3] - 新任总裁程光煜拥有超过18年的房地产开发管理经验 [3] 未来发展规划 - 公司未来将围绕“十五五”建议新蓝图，在高品质发展的新生态中重塑核心竞争力 [3] - 公司战略将继续围绕“保交房、稳资债、保经营”展开，全力以赴冲刺“保交房”收官，有序推进债务风险化解 [3]

公司债务重组完成 - 境外债务重组计划于12月4日获香港高等法院正式批准，12月5日完成法院认许及登记，标志着计划生效 [3][4] - 境外债务重组方案涉及金额约177亿美元，削债比例约66% [4] - 境内债务重组所涉9只债券方案均已获债权人会议通过，涉及金额约137.7亿元人民币 [3][4] - 境内外债务重组合力下，公司整体降债规模预估将超过900亿元人民币 [3][5] 公司治理与人事变动 - 公司发生重大人事变动，总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职 [3] - 新任总裁将全面统筹集团各业务板块工作，组织搭建并落地经营管理体系，确保战略部署有效达成 [3] 重组带来的财务影响 - 债务重组后，新债务工具的融资成本大部分大幅降至1.0%～2.5%的低位区间，且最长债务期限达11.5年 [5] - 未来五年内公司无集中兑付压力，偿债压力骤减 [5] - 确认最高约700亿元人民币重组收益，将增厚净资产，显著改善资产负债表 [5] 公司经营现状与战略转向 - 公司业务重心将从债务重组与保交楼，转向资债修复与正常经营 [6] - 截至10月份，公司今年累计交付量已超13万套，过去三年多累计交付量推高至180万套以上 [6] - 若计划顺利，公司将于2025年大致完成整体保交楼任务 [6] - 今年前11个月，公司实现权益合同销售金额合计为303.1亿元人民币，同比下降30.69% [7] - 公司经营思维将从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营，聚焦“好房子”建设和城市更新 [7] 行业债务重组趋势 - 当前房企债务重组模式已发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 [4] - 根据各家房企公布的重组方案初步估算，多数房企削债比例在60%～70% [4] - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元人民币 [8]

公司运营与销售数据 - 2024年前11个月，公司实现权益合同销售金额合计303.1亿元人民币，其中11月单月实现权益合同销售金额约23.5亿元，权益合同销售建筑面积约30万平方米 [1] - 2024年前11个月，公司交付房屋14万套，2022年至今累计交付量超180万套，其中2024年交付量约占全国整体交付量338万套的近十分之一 [1] - 公司于12月3日启动新一轮组织架构调整，将13个房产区域合并精简至10个房产区域，旨在提升组织与业务匹配度，推动管理扁平高效 [1] 公司治理与股东支持 - 公司执行董事及总裁莫斌调任联席主席，委任执行董事、常务副总裁及碧桂园地产集团CEO程光煜为公司总裁 [1] - 自2023年8月以来，控股股东杨惠妍及家族合计提供约30亿港币的现金支持，并于2024年5月抵押其持有的其他上市公司股份，提供10亿元人民币的股东借款用于保交房等指定用途 [2] - 2021年至今，控股股东杨惠妍及家族累计向公司提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持，并将四家原始投资成本为25.8亿元人民币的创投类资产为公司相关票据提供担保 [3] 债务重组进展与影响 - 公司规模约177亿美元的境外债务重组方案已获香港高等法院正式批准，公司力争在年底前达成各项生效先决条件后正式完成重组 [2] - 公司涉及9笔合计规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案已全部获得债权人会议支持，意味着境内外债务重组已基本落地 [2] - 境内外重组预计使公司整体降债规模超900亿元人民币，预计5年内兑付压力将极大缓解，重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%-2.5%，重组完成后预计确认超700亿元人民币重组收益 [2] - 在境外债重组中，公司控股股东签署不可撤回承诺，将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股 [2]

核心事件概述 - 碧桂园集团于12月4日晚发布公告，宣布重要人事调整与债务重组完成两项核心进展 [1] 人事调整 - 原执行董事兼总裁莫斌调任为联席主席，继续担任执行董事，所有委任自2025年12月4日起生效 [1] - 原执行董事、常务副总裁程光煜升任集团总裁，所有委任自2025年12月4日起生效 [1] - 两位核心高管均在碧桂园任职超过十五年，属于内部擢升 [6] - 现年58岁的莫斌于2010年7月获委任为总裁，管理公司超15年，调任后将更多地协助董事会开展对外战略关系构建、资源整合以及跨领域协调 [6] - 新任总裁程光煜2002年毕业于清华大学土木工程专业，2007年取得同专业博士学位，2007年作为博士人才进入碧桂园，2023年5月被委任为碧桂园地产集团CEO [8] 债务重组完成 - 碧桂园境内外债务重组方案已全部通过，涉及债务规模合计超千亿元 [4] - 境内最后一笔债券重组方案已通过，至此其涉及9笔合计规模约137.7亿元的境内债务重组方案已全部通过 [10] - 香港高等法院正式批准了碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案 [10] - 这标志着碧桂园全面完成了境内外合计规模超千亿的债务重组 [10] - 通过境内外债务重组，其整体降债规模将超过900亿元，未来5年内将无集中兑付压力 [10] - 重组后新债务工具的融资成本大幅降至1%—2.5%，利息负担显著减轻 [10] 公司发展信号 - 2025年10月23日顺德企业家大会上，彼时的总裁莫斌被安排在主席台第一排就座，被外界视为“碧桂园企稳”的信号 [10] - 佛山市委常委、顺德区委书记陈新文在会上表示，把碧桂园放在该位置是想告知其已重回“世界500强”，并称碧桂园是一个了不起的、伟大的企业 [10]

文章核心观点 - 行业处于“化债推进+销售筑底”的关键阶段 头部房企的经营与融资事件是市场关注焦点 [10] - 12月新房供应“提质缩量”并叠加营销折扣 成交或迎脉冲性复苏 但受高基数影响同比降幅可能扩大 [13] 市场表现与趋势 - **新房市场**：11月新增供应环比由降转增16% 穗镐苏莞常等城市实现倍增 [8] - **新房市场**：11月新房成交 穗镐环比微增 徐惠珠等三四线城市环比显著回升 [8] - **新房市场**：11月项目开盘平均去化率增长3个百分点至35% 津苏甬等城市去化率超6成 [8] - **新房市场**：11月因供求比0.82导致库存微降1% 三成城市去化周期改善 [8] - **二手房市场**：11月二手住房成交面积环比增长14% 沪蓉汉宁等多城环比增长2成以上 [8] - **土地市场**：11月土地成交面积与金额环比分别增长39%和57% 平均溢价率回升 [8] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地成交建筑面积1004万平方米 环比上升25%创年内新高 [15] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地溢价率为3.2% 环比上升2.4个百分点 [15] 企业动态 - **销售表现**：11月有38家企业销售金额环比增长 [8] - **销售表现**：30家重点上市房企中有7家单月销售环比增长 [8] - **融资动态**：11月单月融资总量环比回升 融资成本持续走低 [8] - **融资动态**：万科20亿元境内债申请展期事件引发其股票与债券市场双重波动 [8] - **融资动态**：香港高等法院正式批准融创约96亿美元境外债重组计划 [8] - **融资动态**：碧桂园117亿美元境外债重组方案已获债权人会议法定多数通过 [8] - **组织调整**：龙湖 华发等多家房企精简组织层级以提升效能 [8] - **投资策略**：企业拿地呈现头部央国企在核心城市补仓 整体投资保持谨慎的态势 [8] 政策与行业动向 - **金融创新**：发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施 酒店 体育场馆 商业办公设施等领域 [16] - **金融创新**：证监会就启动商业不动产REITs试点征求意见 [16] - **地方政策**：多地优化公积金政策支持代际互助 [16] 土地供应预告 - **12月土拍**：22个重点城市计划出让125宗含宅土地 起拍总价达1723亿元 [14] - **12月土拍**：底价超过100亿元的城市为广州 武汉 重庆 北京 无锡 [14] - **12月土拍**：单日出让金额超50亿元的城市包括武汉 广州 无锡 南京 北京 长春 集中在9日 12日 15日 17日 19日 23日 29日 [14] - **土地供应**：第48周(11.24-11.30)重点城市土地供应建筑面积1529万平方米 环比回落29%但仍处年内高位 [15] 产品与品牌 - **产品测评**：2025中国房企产品测评全国入围项目揭晓 历经两个多月数据筛选 调研及模型测评 [5] - **品牌传播**：2025年11月房地产企业品牌传播力报告中 企业热事件主要围绕头部房企融资与化债进展 [8]