行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12] 核心观点 - 2025年8月8日北京发布楼市新政，符合条件的居民家庭购买五环外住房不受套数限制，并优化多项公积金政策 [3][8] - 新政对提升市场活跃度有一定带动作用，部分新房楼盘到访和二手房小区带看略有增加，但市场整体波动尚不明显 [3][11] - 2025年8月北京新房成交面积37.88万平方米，环比小幅增长3.6%，二手商品住宅成交13331套，环比增长4.3% [11] - 北京土地供求节奏放缓，2025年8月供应2宗宅地，推出规划建面9.13万平方米，成交1宗宅地，由懋源以底价10.30亿元竞得，成交楼面价27989元/平方米 [11] 2025年1-8月北京房地产企业销售业绩 - TOP20企业商品房销售金额合计2106.6亿元，销售面积合计411.9万平方米 [5] - 销售额TOP20门槛值为36.5亿元，销售面积TOP20门槛值为8.6万平方米 [5] - 销售额前三名企业：中海地产312.2亿元、华润置地226.1亿元、越秀地产201.0亿元 [4][5] - 销售面积前三名企业：中海地产47.7万平方米、华润置地42.1万平方米、北京城建31.5万平方米 [4] 2025年1-8月北京房地产企业权益销售业绩 - 权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计1495.7亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积合计282.9万平方米 [7] - 权益销售额TOP20门槛值为22.1亿元，权益销售面积TOP20门槛值为5.0万平方米 [7] - 权益销售额前三名企业：中海地产291.5亿元、华润置地155.6亿元、中建智地125.3亿元 [6][7] 北京楼市新政具体内容 - 优化公积金首套贷款认定标准：在北京无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由二套房调整成首套房 [9] - 提高二套贷款额度：二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，绿色建筑、多子女家庭等最高可贷款140万元 [9] - 提高每缴存一年公积金的可贷款额度：由每缴存一年可贷10万元提高至可贷15万元 [9] - 支持购买新房时提取公积金支付首付款 [9]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][12][13][15] 核心观点 - 2025年1-8月郑州房地产市场延续淡季低温表现，新开盘及加推项目较少，对市场整体带动作用不足 [3] - 地处核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘继续保持热销态势 [3] 企业销售业绩 - 2025年1-8月郑州房地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为267.65亿元，销售面积为167.65万平米 [4] - 销售金额TOP10门槛值为11.72亿元，TOP20上榜门槛值为4.81亿元 [4] - 销售面积TOP10门槛值为7.92万平米，TOP20上榜门槛值为3.13万平米 [4] - 销售金额榜前三名为：中海地产（28.37亿元）、中国金茂（27.61亿元）、招商蛇口（25.70亿元） [3][4] - 销售面积榜前三名为：招商蛇口（19.04万平米）、万科（12.47万平米）、华润置地（11.13万平米） [3][4] 项目销售业绩 - 2025年1-8月郑州商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为101.06亿元，销售面积TOP10项目合计销售面积为45.67万平米 [6] - 销售金额TOP10门槛值为6.52亿元，销售面积TOP10门槛值为3.87万平米 [6] - 销售金额榜前三项目为：金茂璞逸云湖（21.48亿元）、SIC超级总部中心·润府二期（15.40亿元）、中海云著湖居（10.94亿元） [5][6] - 销售面积榜前三项目为：SIC超级总部中心·润府二期（5.73万平米）、保利曼城和颂（5.09万平米）、越秀天悦江湾（5.00万平米） [5][6] 标杆价值楼盘分析 - 中海峯境叁號院位于金水区国贸板块，为中海地产顶序叁號院系城市标杆豪宅作品，建筑面积约173㎡起步，容积率2.5 [8][10][12] - SIC超级总部中心·润府二期位于郑东新区高铁板块 [8] - 中海云著湖居位于郑东新区北龙湖板块 [8] - 金茂璞逸云湖位于郑东新区北龙湖板块，为中国金茂项目 [8] - 招商·嵩雲序位于惠济区南阳路板块，为招商蛇口序系首落中原之作，提供建筑面积约136㎡和166㎡产品 [8][13][15]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [4] 报告核心观点 - 2025年8月中国房地产市场整体呈现“市场需求承压，政策释放积极信号”的态势 [4][16][20] - 一线城市商品住宅成交量同比降幅显著，房企销售业绩分化，融资规模小幅下降 [4][5][7] - 中央层面持续强调巩固房地产市场止跌回稳态势，新一轮支持政策有望开启，重点聚焦城市更新、释放改善性需求等领域 [12][16][20] 全国市场整体情况 市场需求 - 2025年8月，一线城市商品住宅平均成交面积为47.03万㎡，同比下降21.16% [4][10] - 二线城市商品住宅平均成交面积为31.38万㎡，同比下降4.51% [4][10] - 三线代表城市商品住宅平均成交面积为12.89万㎡，同比下降10.76% [4][10] 供求情况 - 2025年1-8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.19，较去年同期有所增长 [11] - 2025年8月，20个代表城市商品住宅销供比为1.14，较去年同期有所增长 [11] 政策盘点 - 国务院第九次全体会议提出要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [12][13] - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [21][24] 重点企业整体情况 重点企业拿地情况 - 2025年8月，重点监测品牌房企累计权益新增土地面积27.3万平方米，权益规划建筑面积66.6万平方米，权益拿地成本135.5亿元 [6][34] - 招商蛇口为本月拿地金额最高企业，拿地2宗，权益拿地金额63.2亿元 [6][34] 重点企业销售情况 - 2025年8月，监测的品牌房企销售额整体较去年同期下降2.6%，但环比上月上升15.0% [5][35] - 监测的10家房企中，有5家出现同比销售额下降，金地集团同比降幅最大，为-58.9% [5][35] - 中海地产销售额环比增幅最大，达到54.9% [5][35] 重点企业融资情况 - 2025年8月，房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [7][39] - 融资结构方面，信用债融资307.8亿元，同比下降18.4%，占比55.6%；ABS融资245.3亿元，同比增长22.0%，占比44.4% [7][39] - 债券融资平均利率为2.51%，同比及环比均略有下降 [7][39] 品牌房地产企业经营状况 万科 - 2025年8月销售额90.0亿元，同比减少47.7%，环比减少33.1% [45] - 新增土地1宗，权益拿地金额1.56亿元，平均楼面价5294元/平方米 [43][46] - 上海的中興傲舍为热销项目，销售额9.4亿元 [49][52] 保利发展 - 2025年8月销售金额180.0亿元，同比减少18.9% [58] - 新增土地3宗，权益拿地金额16.1亿元，平均楼面价6389元/平方米 [55][56] - 三亚的保利·天珺为热销项目，销售额13.3亿元 [61][64] 中海地产 - 2025年8月销售金额183.5亿元，环比增长55.4%，同比微降0.3% [68] - 本月无新增土地 [67][71] - 广州的亚运城为热销项目，销售额7.48亿元 [74][75] 金地集团 - 2025年8月销售金额22.2亿元，同比减少58.9% [79] - 本月无新增土地 [78][82] - 青岛的平安国际医疗健康城为热销项目，销售额1.93亿元 [85][86] 绿城中国 - 2025年8月销售额195亿元，同比增加7.7% [92] - 新增土地1宗，权益拿地金额12.2亿元，平均楼面价20364元/平方米 [89][90] - 杭州的奥映鸣翠府为热销项目，销售额17.41亿元 [94][97] 华润置地 - 2025年8月销售额189亿元，同比增加24.3% [101] - 新增土地1宗，权益拿地金额38.9亿元，平均楼面价59586元/平方米 [98][99] - 贵阳的贵阳华润国际社区为热销项目，销售额15.93亿元 [104][107] 招商蛇口 - 2025年8月销售额195.3亿元，同比增加38.4% [113] - 新增土地2宗，权益拿地金额63.2亿元，平均楼面价26980元/平方米 [110][114] - 上海的海上·清和玺为热销项目，销售额6.14亿元 [117][120] 龙湖集团 - 2025年8月合同销售额46.2亿元，同比减少29.0% [126] - 新增土地1宗，权益拿地金额3.5亿元，平均楼面价14200元/平方米 [123][124] - 上海的上海奉贤御湖境为热销项目，销售额4.5亿元 [128][131] 建发房产 - 2025年8月合同销售额80.5亿元，同比增加69.1% [135] - 本月无新增土地 [134][138] - 北京的建发·海晏为热销项目，销售额7.7亿元 [141][142] 越秀地产 - 2025年8月销售金额53.0亿元，同比减少47.0% [146] - 本月无新增土地 [145][149] - 上海的翡云悦府为热销项目，销售额12.65亿元 [152][153]

美股市场表现 - 美股三大指数表现分化，道琼斯工业平均指数上涨0.5%，纳斯达克指数先升后回落下跌0.3%，标普500指数表现靠稳 [3] - 反映中概股表现的金龙指数下跌1.2% [3] 港股市场整体表现 - 港股上周恒生指数累计上升1,012点或3.88%，收报27,140点，恒生科技指数涨幅达到6.9%，收报6,622点 [4] - 恒生指数企稳于10天线（26,600点）之上，显示走势依然维持 [5] 港股科技股表现 - 科技股主导大市行情，中芯国际（00981.HK）成为表现最佳成份股，一周累计升幅近25% [4] - 多只科技股涨幅超过一成，包括快手（01024.HK）升超过17%，阿里巴巴（09988.HK）上升11.2% [4] 港股其他股份表现 - 翰森制药（03692.HK）一周累升10.68%，药明康德（02359.HK）上升12.4% [4] - 信义光能（00968.HK）上升14.7%，申洲国际（02313.HK）上升11.76% [4] - 泡泡玛特（09992.HK）为表现最差成份股，跌幅超过4%，且其股价自高位已回落超过25% [4] 港股内房股表现 - 内房相关股出现调整，华润万象生活（01209.HK）下跌3.5%，龙湖集团（00960.HK）及华润置地（01109.HK）分别下跌近2.4%及1.8% [4] - 中国海外发展（00688.HK）跑赢同业，微升0.5% [4] 新股及指数变动 - 紫金矿业分拆之紫金黄金国际（02259.HK）上市首日表现理想，股价收报120.6元，较招股价劲升近9成 [4] - 紫金黄金国际被恒指服务公司快速纳入恒生综合指数 [4]

金秋造节，不止营销 - 行业处于筑底震荡、去化放缓阶段，房企品牌传播行动精准聚焦“实效”与“温度”双主线 [2] - 保利发展推出“9月焕然新生生活季”提供家装、家电等多重补贴，中海地产为全国教师推出专属购房优惠，越秀地产通过“好房星期四”直播带看送折上折，以真金白银的实惠撬动购房需求 [2] - 招商蛇口举办第二届中秋家节包含市集和晚会，龙湖集团第11届龙民节设置百家宴和观影包场，华发股份超级花粉节举办音乐派对和高奢体验团，通过丰富活动拉近与业主情感距离 [2] 房企社群与产品发布动向 - 联发集团携手华为发布“新青年智慧社区”解决方案，并在4城6个项目落地 [3] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”升级为社区品牌，越秀地产、保利置业借助发布盛典推出豪宅新品 [3] - 建发房产逆势发布“灯塔战略”，通过产品与文化革新抢占市场关注 [3] 2026届校招提前启动 - 保利发展、招商蛇口等央国企在“金九”期间率先启动2026届校招，采用开放日、微电影等创新形式吸引人才 [3] - 行业调整期下，国企在校招方面展现出领先的吸引力优势 [3] 9月房企品牌传播力排名 - 9月房企品牌传播力榜单前三名为绿城中国、华润置地、保利发展，招商蛇口和万科地产紧随其后 [3] - 头部企业通过在营销让利与业主回馈上双向发力，共同勾勒出九月楼市既回应市场需求又巩固品牌粘性的鲜明底色 [3]

行业销售表现 - 2025年9月TOP100房企单月操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 2025年1-9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月百强房企中有72家单月业绩环比增长，其中45家环比增幅大于30% [1] 企业排名与分化 - 保利发展以2017亿元销售额位居行业第一，绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 销售额突破千亿的房企仅6家，突破两千亿的仅1家，头部房企规模分化明显 [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额在9月环比上升 [1] 土地市场动态 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产分列第二、三位，新增货值分别为1010亿元和952亿元 [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，土地市场以央国企为主导 [2] 政策环境与市场展望 - 9月多个核心城市优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域限购、上海优化房产税政策、深圳及河南拓宽公积金使用范围 [3] - 市场表现分化，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡 [3] - 预计核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，区域分化和城市分化将进一步加深 [3]

股本与股份情况 - 公司本月底法定/注册股本总额为8亿港元，法定/注册股份数目为80亿股，每股面值0.1港元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为71.30939579亿股，库存股份数目均为0，已发行股份总数均为71.30939579亿股[2]

港股市场整体表现 - 10月2日港股三大指数集体上涨，恒生指数涨1.61%，国企指数涨1.77%，恒生科技指数涨3.36% [1] 芯片板块 - 芯片股全线爆发，中芯国际大涨12.7%，芯智控股涨10.71%，华虹半导体涨7.12%，上海复旦涨4.7% [1] - 驱动因素包括OpenAI与三星电子、SK海力士宣布合作，AI投资增加带动存储半导体需求爆发，以及国内晶圆厂扩产计划落地 [1] 科技板块 - 短视频概念、云办公、云计算、科网股普遍上涨，快手-W涨8.57%，百度集团-SW涨4.5%，阿里巴巴-W涨3.45%，京东集团-SW涨3.1%，网易-S涨1.52%，美团-W涨1.24% [1] 黄金及有色金属板块 - 黄金股多数上扬，潼关黄金涨15.13%，紫金黄金国际涨14.01%，珠峰黄金涨9.93%，灵宝黄金涨10.68%，赤峰黄金涨6.9%，紫金矿业涨3.99% [2] - 上涨主因是小非农数据不及预期导致美联储降息预期升温，推高了金价 [2] 汽车产业链 - 锂电池、汽车股等板块涨幅靠前，天齐锂业涨12.93%，赣锋锂业涨11.45%，比亚迪电子涨6.63%，宁德时代涨5.95%，蔚来-SW涨6.62%，小米集团-W涨3.33%，零跑汽车涨3.99% [2] - 消息面包括美国能源部长称政府将持有美洲锂业股份，以及中国新能源汽车品牌9月销量普遍创新高 [2] 其他上涨板块 - 生物医药、创新药、医药外包、苹果概念、机器人概念、电力股等板块亦表现较好 [3] 下跌板块 - 地产板块逆市下滑，远洋集团跌4.38%，融信中国跌4.27%，华润置地跌3.42% [3] - 物管股、建材水泥股等相关板块表现低迷，佳兆业美好跌8.12%，恒大物业跌5.08% [3] - 消费股中的影视、航空、教育、奶制品、体育用品、奢侈品等板块亦承压走弱 [4]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]