市场表现 - 内房股早盘继续走高，富力地产涨3.64%报0.57港元，龙湖集团涨2.94%报10.51港元，华润置地涨2.75%报29.88港元，远洋集团涨1.9%报0.107港元 [1] 政策与资金支持 - 截至10月31日，土储专项债或共发行4384亿元，各地用于保障性安居工程的专项债已发行3198亿元 [1] - 中央财政优先支持城市更新重点项目，未来五年投资需求高达4万亿元 [1] 行业趋势与展望 - 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，以推进城市更新为重要抓手 [1] - 房地产市场供需情况已有所改善，调整比较充分，预计2026年市场有止跌回稳的基础 [1] - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [1] - 率先脱困的企业通常布局好的城市，具备良好运营的投资性房地产或拥有增值潜力的金融资产 [1]

内房股市场表现 - 富力地产股价上涨3.64%至0.57港元 [1] - 龙湖集团股价上涨2.94%至10.51港元 [1] - 华润置地股价上涨2.75%至29.88港元 [1] - 远洋集团股价上涨1.9%至0.107港元 [1] 政策与资金支持 - 截至10月31日，土储专项债或共发行4384亿元 [1] - 各地用于保障性安居工程的专项债已发行3198亿元 [1] - 中央财政优先支持城市更新重点项目，未来五年投资需求高达4万亿元 [1] 行业发展趋势 - 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 推动城市高质量发展为主题，以推进城市更新为重要抓手 [1] 市场前景预测 - 房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分 [1] - 预计2026年市场有止跌回稳的基础 [1] - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年 [1] - 部分企业可能见到盈利长周期底部 [1] 企业脱困关键因素 - 率先脱困的企业往往布局好的城市 [1] - 更具备正在良好运营的投资性房地产 [1] - 或拥有一些有增值潜力的金融资产 [1]

融资计划更新 - 公司向香港联交所申请批准其39亿美元中期票据计划在未来十二个月内上市 [1] - 该计划下的票据将仅向专业投资者发行 [1] - 计划上市预计于2025年11月10日或前后生效 [1]

市场扩张和并购 - 公司申请39亿美元中期票据计划于2025年11月11日或前后在香港联交所上市[3][5] - 票据将以向专业投资者发行债务的方式发售[5] 其他新策略 - 安排行及交易商包括中国银行、星展银行有限公司、汇丰、农银国际、建银国际、美银证券[3][4]

好房子科技展概况 - 展览于11月7日在北京首钢国际会展中心开展，主题为“科技赋能造好房子 产业升级促新发展” [1] - 展览由住房和城乡建设部科技与产业化发展中心主办，集中展示好房子技术创新成果 [1] 安全舒适与适老化设计 - 中国建筑科学研究院展示“安居幸福家”保障房样板间，面向中低收入家庭及住房困难群体，采用58项“好而不贵”的适宜技术 [1] - 卫生间配备紧急呼叫按钮和毫米波雷达，可无感监测老人跌倒 [1] - 餐厅采用新型纳米改性隔声垫和隔声外窗以减少噪音 [1] - 客厅家具采用自主研发的生物质多晶板，具备环保防火、防霉耐水特性，价格比普通环保板材便宜三分之一 [1] 绿色节能技术 - 博鳌零碳示范区展示高效装配式制冷机房模型，综合利用磁悬浮冷水机组、循环水泵及热回收技术，使能源综合利用效率提高15% [2] - 该高效制冷机房技术已在重庆东站、石景山区档案馆等公共建筑项目推广应用 [2] - 气凝胶涂料和屋面薄膜在演示中显示出明显增强的隔热保温效能 [2] - 芳纶膜材料应用于污水处理厂，作为过滤材料使污水变清 [2] 智慧家居与建筑 - 华润置地“全周期焕新科技宅”通过“空间能智联”设计实现智慧家居 [2] - 房屋安装烟雾检测器等智能装置，检测到烟雾浓度超标时可自动开启窗户通风 [2] - 智慧家居系统与物业服务无缝链接，简化安全警报、设备维护和耗材采购流程 [2] 建筑装备与工业化建造 - 展览设立大国重器展区，展示包括“京华号”盾构机、“昆仑号”高铁箱梁运架一体机、空中造楼机等14件重器模型 [2] - 这些装备涵盖架桥、穿地、筑楼三大领域，展示了建筑领域向地探索、向天延伸、向远贯通的实践 [2] - 行业采用模块化、装配式建造方式以及人工智能设计平台 [3] - 使用薄型中空玻璃、防水防菌石板等新型建筑材料 [3]

港股主要指数表现 - 恒生指数收盘上涨1.55%至26649.06点，当日上涨407.23点 [1] - 恒生科技指数收盘上涨1.34%至5915.56点 [1] - 国企指数收盘上涨1.90%至9443.24点 [1] - 主板成交额超过2147亿港元，港股通（南向）净流入超过66亿港元 [1] 市场板块表现 - 多数板块上涨，包括生物医药、科网、房地产、黄金、银行、保险、券商、新消费等 [1] - 煤炭、锂电池、建材水泥等板块个股有涨有跌 [1] - 芯片、电力等板块多数下跌 [1] 个股表现 - 乐舒适上市首日大幅上涨25.95% [1] - 泡泡玛特上涨8.11%，华润置地上涨4.45%，比亚迪股份上涨3.98% [1] - 成交额前三的个股：腾讯控股上涨2.44%成交超93亿港元，阿里巴巴上涨2.06%成交超93亿港元，小米集团上涨0.28%成交超69亿港元 [2] - 理想汽车上涨2.39%，工商银行上涨1.90%，建设银行上涨1.97% [1] - 中国石油股份上涨2.94%，中国神华上涨1.54%，美团上涨1.27% [1] - 药明生物上涨1.12%，紫金矿业上涨1.65%，中国移动上涨0.75% [1] - 中芯国际下跌0.99% [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块整体走高，多只股票出现显著上涨 [1] - 绿城中国领涨，涨幅达到9%，远洋集团涨超8%，富力地产涨超7% [1] - 世茂集团、建发国际集团、华润置地、中国金茂等公司涨幅均超过4% [1] 个股涨跌幅详情 - 绿城中国股价上涨9.09%至9.000港元，总市值为228.56亿港元 [2] - 远洋集团股价上涨8.65%至0.113港元，总市值为13.34亿港元 [2] - 富力地产股价上涨7.55%至0.570港元，总市值为21.39亿港元 [2] - 世茂集团股价上涨5.77%至0.275港元，总市值为23.66亿港元 [2] 个股年初至今表现对比 - 建发国际集团年初至今累计上涨39.71%，总市值达371.19亿港元 [2] - 华润置地年初至今累计上涨37.75%，总市值达2073.68亿港元 [2] - 中国金茂年初至今累计上涨48.42%，总市值为190.53亿港元 [2] - 新城发展年初至今累计上涨26.92%，总市值为163.22亿港元 [2]

行业销售概况 - 2025年1月至10月，TOP50上市房企累计销售额合计约21165.1亿元，相比前9个月增长2170亿元 [1] - 临近年末，房企排名格局已相当稳固，TOP50上市房企中31家排名未发生变化 [2] 头部房企销售表现 - 保利发展以2227亿元销售额继续领跑行业，绿城中国与中海地产分别以2011亿元和1891亿元位列第二、三位 [2] - 华润置地、招商蛇口、万科A、建发股份进入“千亿阵营”，销售额分别为1696亿元、1146.6亿元、1065.1亿元 [4] - 销售额在500亿至1000亿区间的房企包括中国金茂(926.8亿元)、越秀地产(921亿元)、滨江集团(863.5亿元) [4] 中后部房企销售动态 - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售额分别为687.5亿元、621.3亿元、557.4亿元 [4] - 部分房企排名出现变动，如碧桂园(339.9亿元)排名上升1位至第15，金地集团(261亿元)排名下降1位至第18 [5] - 信达地产排名显著上升，销售额为145.9亿元 [6] - 排名第40至第50的房企销售额均低于100亿元，其中光明地产销售额为33.7亿元，排名下降2位 [8] 土地市场情况 - 10月份土地出让金超过100亿元的城市仅有上海，金额为210.5亿元 [9] - TOP20城市土地出让金合计1039.4亿元，环比9月份稍有回落 [9] - 土地出让面积方面，10月份TOP20城市合计出让1654.5万平方米，出让面积超百万平方米的城市减少至3个 [16] - 1月至10月，全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约12%，而出让金同比小幅增长4% [16]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]