行业现状与趋势 - 代建行业进入增速放缓的平稳发展期，2024年新拓规模2.15亿平方米，同比增长13%，增速较2023年下降14个百分点，2025年一季度同比仅增长5% [6] - 行业面临三大挑战：宏观经济修复缓慢影响委托方开发意愿、超100家企业入局导致竞争加剧、政策红利消退（土地回购/以购代建/纾困需求减少） [7][8] - 头部格局趋于稳定，绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理等老牌企业凭借先发优势占据综合能力前沿 [3][5] 头部企业核心竞争力 绿城管理 - 规模断层领先，一二线城市建面占比44%，四大核心城市圈占比76.6%，商业代建占比76.19%（95.7百万平方米）支撑高毛利 [16][17] - 标准化体系与品牌溢价形成双强，专业化服务及生态协同巩固行业领导者地位 [15] 蓝城集团 - 保障房代建领域标杆，累计签约1.36亿方、690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%），政府代建占比40% [20][21] - 保障房代建实现四次迭代，以商品房标准打造高品质项目，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河 [22][23] - 创新"代建+运营"模式开发文旅项目（如杭州龙坞茶镇），建立"一城一品"开发范式 [24] 金地管理 - 全业态覆盖（商住68%、商办12%、公建20%），2024年签约面积3831万方（同比+33%），政府/国企客户占比72% [26] - 依托近二十年经验构建成熟项目管理体系，聚焦高能级城市群提升抗风险能力 [25] 润地管理 - 政府代建领域龙头，2024年在管面积7607万方（同比+19%），新增1016万方，文体场馆项目数量行业第一 [27][29] - 深耕"6+2"赛道（文体/保障房/学校/医院等），央企背景强化政企协同优势，如深圳湾体育中心等项目形成差异化壁垒 [29][31] 行业发展关键逻辑 - 委托方需求升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更关注价值共创与长期合作 [11] - 企业破局路径：构建细分领域护城河（如蓝城保障房）、拓展多元复合模式（如润地政企协同）、强化全周期服务能力 [37] - 行业将从规模扩张转向高质量发展，专业化分工与良性竞合成主流，"强者恒强+特色为王"态势延续 [1][38]

土地市场整体表现 - 2025年第23周（6月2日-6月8日）土地市场供求规模均环比回落，供应建筑面积629万平方米，环比下降13%，成交建筑面积148万平方米，环比骤降66% [1] - 周度成交金额为246亿元，环比下降13% [3] - 一二线城市高溢价宅地成交比例维持低位，周度平均溢价率回落至1%，创农历新年以来新低，但三四线城市平均溢价率仍达到6.6%，连续两周超过5% [1] 土地供应详情 - 本周重点城市供应含宅用地59幅，平均容积率为2.0，合肥、武汉、宁波本周供应宅地平均容积率均不高于2.0 [2] - 深圳龙华区供应一幅宅地，出让底价16.84亿元，容积率2.8，起拍楼板价2.76万元/平方米，周边新房售价约5.6万元/平方米 [2] - 武汉长江新区挂牌一宗低密商住地块，容积率仅1.04，起拍底价21.6亿元，起拍楼板价5820元/平方米，所在板块新房售价约1.2万元/平方米 [2] 土地成交详情 - 北京本周成交多宗高总价地块，但多为底价或低溢价成交，导致平均溢价率走低 [3] - 北京通州区宋庄东板块一幅综合用地由中建玖合以底价74.91亿元竞得，成交楼板价为2.86万元/平方米，为本周成交总价最高地块 [3][8] - 温州瓯海区绿轴地块经过37轮竞价以3亿元总价成交，溢价率高达55.24%，平均楼板价2.45万元/平方米，创2021年以来温州宅地成交单价新高 [4] 重点地块与房企动态 - 本周总价TOP5地块均位于北京，除两宗有1%和2%的溢价外，其余三宗均为底价成交，竞得房企包括中建玖合、中国海外、北京金隅、中建壹品及北京城建等联合体 [8] - 本周单价TOP5地块同样全部位于北京，楼板价最高达56025元/平方米（北京金隅竞得）和55097元/平方米（中建壹品竞得） [9]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 企业及专家推选优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合方式 最终评选"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 测评工作有序进行中 [1] - 6月8日-6月15日期间通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例 [10] - 2025年上半年十大作品和中国好房子获奖名单将于6月末公布 [12] 入围项目展示 高端项目 - 上海士林润园：华润置地、上海南房集团开发 合院产品 老城厢风貌建筑风格 [2] - 杭州建发｜钱塘建投云启钱湾：建发房产、钱塘建投开发 低密排屋和高层住宅 新中式建筑风格 [4] - 武汉建发·望湖：建发房产开发 155-225㎡东方藏品大宅 位于武汉内环一线沙湖 [4] 轻奢项目 - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [5] - 中山保利琅悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [6] 品质项目 - 北京越秀·未来科学城星耀未来：越秀地产、未来城置业开发 PRO+漫奢洋房 现代建筑风格 [7] - 佛山越秀·星汇灯湖：越秀地产开发 高层住宅 现代建筑风格 [8][9] - 厦门建发·阅海：建发房产开发 第四代高层和洋房 约89-124㎡一线瞰海住区 现代建筑风格 [10] 克而瑞产品力研究背景 - 自2018年起连续八年聚焦行业产品力建设变化 涵盖"产品力""产品系""客户需求""交付力"等研究方向 [11] - 工作组持续传递优秀企业先进产品理念与作品 推动行业产品力升级 [11]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于4月中下旬启动 收到企业及专家推选的优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合方式 将评出"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 [1] - 入围项目展示阶段正在进行 6月8日-6月15日通过微信公众号陆续发布案例 [13] 入围项目详情 高端项目 - 上海康定壹拾玖：梧桐浓荫下领馆花园 静安源贵 [1] - 杭州沄璟文华轩：东方殿堂风格 现代摩登建筑 含高层住宅和叠墅 [4] - 宁波能建百誉府：誉府系开篇之作 位于三江口核心生活圈 现代雅奢风格高层住宅 [6] 轻奢项目 - 南京金陵序：现代风格高层住宅 招商蛇口与北科建联合开发 [3] - 上海翡雲悦府：内中环新杨思都芯低密墅区 现代风格洋房和高层 [3] - 天津城投·东方源筑：新奢风格高层住宅 [11] 品质项目 - 西安中粮大悦未来城悦著央宸：长安区现代风格高层住宅 定位品质生活主场 [7] - 长沙能建·天誉府：含高层住宅、洋房和商业 现代风格建筑 [8] - 天津项目：城投集团与首钢集团合作 现代风格洋房和小高层 [13][14] 行业背景 - 克而瑞连续八年聚焦房地产产品力建设 研究维度从产品力扩展到交付力等 [15] - 2025年测评全面启动 上半年十大作品和中国好房子奖项将于6月末公布 [15]

行业现状与核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9] - 2025年中央加快推进专项债收储，明确优先纳入存量闲置地块，赋予地方政府定价和用途自主权 [3][8] - 专项债收储计划加速落地，171城拟收储宅地6565公顷，等效为2025年楼市去库存提速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月 [36][37] 城市库存分化特征 - 重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存压力突出，重庆未动工土地达2286公顷，郑州、沈阳、长春超1000公顷 [4][12][19] - 常州、漳州等城市未动工土地占比超70%，理论去化周期超8年，需系统性疏解 [19][24] - 北京、合肥等低库存城市潜在消化周期仅1-2年，需警惕结构性过热 [23][28] 专项债收储实施效果 - 收储向三四线城市倾斜，84%面积（5437公顷）和74%总价（1659亿元）集中在三四线 [4][36] - 郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年；漳州理论去化周期下降3.4年 [40][42] - 合肥拟收储进度达71%，西安、天津等中等压力城市收储后周期改善0.2-0.5年 [40][42] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储（如常州、郑州），探索在建项目转保障房（如重庆） [24][26] - 中等压力城市：严控新增供地（如南京江北新区）、聚焦流速板块调控 [27] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热（如杭州、成都） [28] 长期未动工土地问题 - 34%未动工土地（3078公顷）已出让超3年，重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明合计占比58% [31][33] - 城投2021年拿地项目开工率不足50%，需通过代建模式盘活 [35] 数据支撑与监测 - CRIC监测显示27城存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷（占比49%） [14][15] - 313城发布存量住宅用地清单，辅助决策闲置用地收储 [13]

核心观点 - CRIC深度智联作为房地产行业首个AI智能体，通过"数据+AI+场景"三维赋能，正在推动房地产研究效率革命[1] - 公司发布2.0版本及新房楼盘AI智能体产品，与4家头部企业合作，11个标杆楼盘成为首批共建伙伴，标志着"AI+不动产"进入应用落地期[2] - 该技术将重构地产研究全链条价值，实现从效率提升到价值创造的跨越[15][16] 数据基建 - 依托克而瑞20年行业数据积累，覆盖全国426个城市、11大地产领域，构建业内最完整专业数据库[4] - 数据体系包含独家行业数据（土地成交、新房/二手房交易等）、动态知识图谱（四维关联网络）、个性知识体系（支持企业自有知识库）[4] - 应用案例：开发商评估长三角二线城市进入性时，传统模式耗时较长，而使用该系统可快速生成包含风险预警的专业报告[5] AI能力 - 打造"搜索-分析-创作-验证"研究闭环，实现从数据搬运到价值生产的质变[6] - 智能搜索支持自然语言提问，秒级呈现结构化结果，避免人工检索碎片化[6] - 深度分析内置地产专业模型，可进行多因子关联分析，挖掘人工难以捕捉的潜在规律[6] - 专业创作功能支持一键生成超百类报告模板和行业文章，模拟大V写作风格[7] - 智能验证通过数据逻辑校验引擎提升报告可信度，避免错误[7] 场景落地 开发商应用 - 投资决策：地块可行性研究报告、城市进入性评估[8] - 产品设计：客户需求分析、户型配比建议[9] - 营销支持：案场监测报告实时跟踪竞品动态，生成时间从1-2周大幅缩短[10] 金融机构应用 - 房企信用分析：整合财务数据、土储情况、舆情动态生成偿债能力评估[11] - 资产估值：通过专业模型快速测算商业地产投资回报率，传统3天尽调工作大幅压缩[12] 研究机构与自媒体应用 - 批量生成行业报告和热点追踪内容，政策发布1小时内快速梳理核心要点[13] - 自媒体场景中日均专业推文产出量显著提升，阅读量表现优化[13] 未来展望 - 推动研究门槛平民化，打破数据垄断带来的马太效应[15] - 拓展认知边界，挖掘人类难以察觉的市场规律，推动研究向"数据+智能驱动"转型[15] - 实现80%基础性工作自动化，释放人力聚焦战略级思考，三季度将推出专业版2.0产品深化场景融合[15] - 未来行业竞争格局将围绕"AI场景落地能力"重新定义，率先拥抱智能化转型的企业将获得结构性竞争优势[16]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于4月中下旬启动 企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 [1] - 入围项目案例将于6月8日-6月15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布 [17] 高端入围项目 - 北京和樾望雲：西山映射 立体山水 塑造北京现代东方名园 [1] - 北京建发金茂·观宸：四环城央 公园双轨 建面约110-165㎡宋韵大宅 [5][7] - 开发企业为建发房产和中国金茂 产品类型为6-18层洋房和小高层 建筑风格为风雅宋韵 [8] 轻奢入围项目 - 武汉长江天际：长江流域首个户户瞰江板式社区型大平层 开发企业为华润置地 建筑风格为国际艺术 [2] - 嘉兴馥香园：秀立嘉兴 馥郁传香 嘉兴首个南北双露台空中花园大宅 开发企业为绿城中国 [2] - 广州馥香园：岭南繁花过往 馥香生活序章 开发企业为绿城中国 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [3] 品质入围项目 - 广州招商林屿境：开发企业为招商蛇口 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [9][11] - 西安招商·梧桐书院：以边界消融和空间渗透的设计手法打造"林荫下的生活学习馆" 广州首个城市立体森系四代居 [11] - 凉山阅山海：中心之上 阅历万象 序起西昌全新岛居想象 开发企业为招商蛇口和西昌国资、旭辉建管 产品类型为T2+T3小高层 建筑风格为现代 [13][15][16] 克而瑞产品力研究 - 自2018年以来已连续八年聚焦行业产品力建设变化 从"产品力"到"产品系"再到"产品"研究 并延伸至"客户需求"和"交付力"测评 [18] - 2025年中国房企产品力测评已全面启动 上半年十大作品和中国好房子获奖将于6月末公布 [18]

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 专题 | "蓝海变红海"，头部代建企业立身之道 未来代建行业仍将会保持"强者恒强"、"特色为王"发展态势，坚持"长期主义"和具备"核心竞争力"的企业，才能在"蓝海变红海"的代建赛道构筑护城河。 热销项目 | 5月市场热度持增，新规项目集中入市领涨 点击标题阅读全文 榜单 2 0 2 5上半年中国房企产品测评入围项目揭晓 历时一个半月的综合数据筛选、产品调研、产品力模型测评等环节，2025上半年中国房企产品测评全国入围项目正式揭晓！ 2 0 2 5年5月中国房地产企业品牌传播力TOP5 0 2025年5月，房企从产品与服务两端发力，兼顾"好房子"打造与青年需求满足，实现品牌与社会价值双赢。 专题 预判6月，我们认为，房企年中冲刺将至，营销预期加码，供给结构优化下适销对路楼盘入市，预期带动成交总量延续稳步复苏走势，环比持增，同比持平去年或小幅微降， 延续弱修复态势。 行业透视｜6月新房供应"提质"叠加营销加码助力成交年中放量 观点 1、2025年6月，20个重点城市 ...

产品端创新 - 房企紧跟《住宅项目规范》推出创新产品，招商蛇口、华润置地等推出"招商序""臻澐"等"好房子"系列，融入人文、静音设计 [1] - 象屿地产、新希望地产等发布产品体系，聚焦松弛感、年轻化等精神内核，以文化与审美提升品牌内涵 [1] 青年服务端策略 - 房企针对租房与婚恋难题精准施策，龙湖、中建东孚等提供租金优惠、灵活租期 [1] - 星河地产、华远地产举办相亲会、观影社交活动，加强社区情感联结，提升品牌形象 [1] 热点事件与行业动态 - 王石在朋友圈公开喊话救万科，引发行业高度关注 [1] - 中国金茂完成组织调整，任命3名副总裁和14名城市负责人，通过管理架构革新与核心人事调整应对市场挑战 [1] 品牌传播力排名 - 5月传播力排名前三为华润置地、中海地产、绿城中国，保利发展、中国金茂紧随其后 [2] 行业趋势总结 - "好房子"席卷企业品牌阵地，产品多维上新、进阶迎"新规" [3] - 房企多维助力青年"安居+婚恋"，从"租好房"到"遇真爱" [3]

房地产市场库存现状 - 2025年房地产市场止跌企稳，新房供给节制下成交弱复苏，狭义库存持续下行至近年低点，50城狭义库存面积30557万平方米，环比降1%，同比降10% [3] - 去化周期波动下行并持稳，4月末按12个月测算去化周期达20.98个月，环比降0.5%，同比降6%，供给约束叠加成交修复使去库存初见成效 [3][4] - 城市分化显著：一线城市库存规模持稳（4155万平方米，环比微增2%），二三线收缩（同环比跌幅均为11%和1%），三四线去化周期仍达30个月 [7] 库存结构特征 新鲜度 - 110城样本中超半数库存为2020-2023年供应（占比54%），10年以上老旧库存累计占比19% [10][13] - 一线城市库存新鲜度更高，2022-2023年新增供给占比11.23%和17.14%，深杭蓉等热点城市2023年供给占比达38% [10][14][17] - 无锡等城市老旧库存占比近3成，多为十年前老盘或僵尸楼盘 [17] 面积段分布 - 100-140平方米产品为库存主力，合计占比44%（100-120平占24%，120-140平占20%），70平以下和180平以上占比回落至8%和5% [20][22] - 一线城市主力面积段为80-120平（占比均约20%），二三线集中在100-140平（占比超20%） [23] 户型分布 - 三房户型为绝对主力（占比52%），四房次之（28%），二房占比10% [27] - 三房和四房占比稳中有增（2022-2023年三房占45%→2025年52%），一房和二房占比下降 [27] - 各能级城市三房占比均超50%，一线城市库存分布更均匀（一房、二房、五房占比均约5%） [28] 城市供给约束分类 - **热点城市**（沪杭蓉）：库存见底且新鲜度高（2023年供给占比超25%），去化周期<15个月，库存结构与成交结构匹配（如沪90-100平小三房积压） [31] - **老旧库存积压城市**（呼和浩特、无锡）：去化周期>30个月，老旧库存占比高（呼和浩特2010年前库存占6成） [32] - **供需错配城市**（广州、大连）：消化周期13-30个月，库存与成交结构错配（如广州库存100-120平为主，成交80-90平占比23%） [35]