政策背景与目标 - 利用地方政府专项债券支持回收闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房被视为破解房地产库存困局的新思路 [1] 实施进展与数据 - 截至9月3日全国已落地537个专项债收储项目 [1] - 专项债使用规模为1466亿元 [1] - 用于收购存量商品房的债券项目只有18个比重不足4% [1] 实施难点 - 总体进展缓慢受制于定价机制与收益率平衡等难点 [1] 地方创新实践 - 部分城市推行肥瘦搭配资产组合模式 [1] - 部分城市建立收储绿色通道 [1] 专家建议 - 可考虑通过超长期特别国债支持收储 [1] - 建议优化债贷组合 [1] - 建议完善保障房REITs发行以优化收储的融资和退出机制 [1]

专项债支持保障房收储政策进展 - 全国已落地537个专项债收储项目 专项债使用规模1466亿元 其中收购存量商品房项目仅18个占比不足4% [1] 定价机制探索 - 重置成本法被西安 福州等城市采用 保障房配售价格锚定同地段商品房价格5折左右 [2] - 市场比较法被杭州 广州等城市采用 按市场价或"土地成本+建安成本"定价 [2] - 两类定价机制均存在弊端 重置成本法难以覆盖房企债务 市场比较法与保障房配售价格限制产生冲突 [3] - 专家建议采用"区间定价+动态调整"模式 参考近期均价设置浮动区间 [3] 收益率提升路径 - 重点50城租金回报率仅2.06% 低于地方政府专项债平均发行利率2.29% [4] - 浙江部分项目通过配套商业租赁和停车位收费 使综合收益率提升至3%以上 [4] - 杭州上城区项目通过引入专业运营商 采用"基础租金+增值服务分成"模式 [4] - 跨区域"肥瘦搭配"模式将核心区高收益保障房与周边县域项目整合 提升整体收益率 [5] 融资机制创新 - 建议建立"特别国债+专项债+再贷款"多维融资机制 发行30年期特别国债作为主要资金 [6] - 提出"债贷组合"优化思路 专项债用于项目资本金 配合央行低成本贷款补充债务资金 [7] - 建议给予地方政府调整收购比例权限 结合存量土地资源运用与市场稳定两大战略任务 [7] 资产退出机制 - 大力发展保障房REITs 优化发行条件 适当降低出租率和收益率门槛 [6] - 通过REITs实现资金退出 解决地方政府"不敢收 收不起"困境 [6]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

大湾区住宅市场回顾与展望 - 关税阴霾导致第二季度市场气氛疲软 市场信心恢复需时 不稳定性持续存在 观望情绪将延续至第三季度 [1] - 预计下半年平均每月一手成交2.7-2.8万套 全年一手销售约30万套 楼价存在下调压力 全年或录得0-5%跌幅 [1] - 政策松绑及"好房子"建设推动刚性需求和改善型需求释放 专项债收储和商品房收购缓解开发商压力 促进供需平衡 [1] 区域市场表现特征 - 广州和深圳上半年一手销售表现突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受市场追捧 [1] - 上半年大湾区整体一手住宅销售数字同比上升3% 但四月起受关税战影响 买家转向观望 第二季度楼价未能延续升势 [3] 商业物业投资市场趋势 - 物流和商业板块预计继续表现突出 跨境电商扩张推动物流资产需求强劲 但未来2-3年新增供应将推高空置率并压制租金 [2] - 工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 录得大型物流资产包成交 社区商业板块热度持续升温 稳定租金收益项目受青睐 [3] - 业主态度转向务实 议价空间扩大促进物流仓储交易 机构型和长线投资者趁机寻宝 [2] 商业资产交易动态 - 下半年预计出现更多优质商业资产成交 港人消费力外溢及中低端消费趋势使运营出色商场和社区商业项目受市场青睐 [2] - 一线城市商场业主惜售 二线城市业主态度务实 成熟社区商业项目成为保险和房地产基金首选投资板块 [2] 市场复苏驱动因素 - 住宅市场复苏最关键驱动因素是整体经济环境而非政策 购买意愿释放可能带来巨大反弹力 但目前市场信心不足 [3] - 美联储减息可能对内地住宅市场产生正面影响 主要体现为吸引国际投资者进行长线投资 [3]

行业现状与核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9] - 2025年中央加快推进专项债收储，明确优先纳入存量闲置地块，赋予地方政府定价和用途自主权 [3][8] - 专项债收储计划加速落地，171城拟收储宅地6565公顷，等效为2025年楼市去库存提速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月 [36][37] 城市库存分化特征 - 重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存压力突出，重庆未动工土地达2286公顷，郑州、沈阳、长春超1000公顷 [4][12][19] - 常州、漳州等城市未动工土地占比超70%，理论去化周期超8年，需系统性疏解 [19][24] - 北京、合肥等低库存城市潜在消化周期仅1-2年，需警惕结构性过热 [23][28] 专项债收储实施效果 - 收储向三四线城市倾斜，84%面积（5437公顷）和74%总价（1659亿元）集中在三四线 [4][36] - 郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年；漳州理论去化周期下降3.4年 [40][42] - 合肥拟收储进度达71%，西安、天津等中等压力城市收储后周期改善0.2-0.5年 [40][42] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储（如常州、郑州），探索在建项目转保障房（如重庆） [24][26] - 中等压力城市：严控新增供地（如南京江北新区）、聚焦流速板块调控 [27] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热（如杭州、成都） [28] 长期未动工土地问题 - 34%未动工土地（3078公顷）已出让超3年，重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明合计占比58% [31][33] - 城投2021年拿地项目开工率不足50%，需通过代建模式盘活 [35] 数据支撑与监测 - CRIC监测显示27城存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷（占比49%） [14][15] - 313城发布存量住宅用地清单，辅助决策闲置用地收储 [13]

地方债发行规模与结构 - 6月全国地方债拟发行规模突破8600亿元，其中新增专项债占比超过50% [1] - 已披露的发行计划总计8612亿元，新增一般债、再融资一般债、新增专项债、再融资专项债占比分别为8.62%（742亿元）、13.51%（1164亿元）、50.39%（4340亿元）、21.35%（1839亿元） [1] - 本月发行规模超五百亿元的省份共有六个，北京市以1232亿元位居全国首位，浙江省（958亿元）、云南省（688亿元）紧随其后 [1] 专项债发行情况 - 6月新增专项债占比过半的省份有12个，浙江、福建、广东等地新增专项债占比均超85% [2] - 新增专项债发行排名前十的省份分别为：浙江省866亿元、北京市661亿元、福建省457亿元、山东省318亿元、湖北省300亿元、广东省300亿元、安徽省248亿元、重庆市200亿元、四川省171亿元、甘肃省148亿元 [2] - 2025年前五个月专项债发行速度整体趋缓，5月发行较4月有所提速，但仍较往年偏慢 [2] 专项债发行节奏与政策背景 - 2025年以来各地专项债土地收储计划公布速度逐月加快 [2] - 2017-2019年土储专项债发行节奏与新增专项债发行节奏一致，2025年一季度新增专项债发行节奏偏慢 [2] - 预计二三季度随着各地"自审自发"细则落实与入库项目确定，专项债、土储专项债发行节奏会进一步加快 [2]

收储进展 - 截至5月20日，各地公布专项债收购存量土地计划金额超3500亿元，总面积超1.33亿平方米，但已发行用于收购存量土地的专项债仅561亿元，占已公布收储计划的16%，发行节奏有待加快[3][4][6] - 经济、债务情况较好的“自发自审”试点地区“收储”金额占全国比重为56%，去库压力较大的三四线城市收购金额占比接近75%[3][4][5] 收储特点 - 约七成收储土地为城投项目，民企占比仅17%，有助于城投回笼资金、化解债务压力[13] - 收储土地以住宅、商办用地为主，住宅用地宗数占比约65%，商办用地占比约25%[15] - 约50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8 - 1.0之间，约30%的地块比值在0.9 - 1.0之间，折价收购是常态[15] 风险提示 - 国内政策落地不及预期，经济恢复不及预期[17]

行业核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9][37] - 专项债收储成为盘活存量用地的关键抓手，2025年拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54% [4][35][39] - 城市间库存压力显著分化，重庆、郑州等未动工土地占比超70%，需分类施策 [3][23][38] 广义库存现状 - 狭义库存较2024年高点下降9%，但广义库存仍高位运行且小幅上升0.7% [9][37] - 典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷，未动工部分占20% [15][16] - 常州、郑州等城市理论去化周期超8年，福州未售出比例高达92% [20][23] 城市分化特征 - **高库存城市**：重庆潜在库存2286公顷居首，郑州、沈阳等超1000公顷，未动工占比普遍超50% [4][23][32] - **中等压力城市**：南京江北新区需严控供地，天津通过缩减宅地成交至新房成交量36.5%调控 [26][38] - **低库存城市**：北京、合肥潜在周期仅1-2年，杭州需警惕外圈层结构性过热 [23][27][37] 专项债收储进展 - 171城发布收储计划，总规模3918亿元，84%集中在三四线城市（5437公顷） [35][36][39] - 郑州收储273公顷土地后广义周期缩短1.5年，漳州理论去化周期降幅达3.4年 [39][41] - 城投2021年拿地开工率不足50%，重庆578公顷土地闲置超3年 [32][34] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储+探索在建项目转保障房，如广州调规84个项目 [10][25][38] - 中等压力城市：聚焦板块调控，如南京加强江北新区收储 [26][38] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热 [27][38]

专项债收储与土地市场 - 全国专项债收储金额达3918亿元，涉及宅地6565公顷，加速2025年楼市去库存54%，广义库存去化周期缩短超2个月 [1] - 城投企业为收储主力，占比70%，平均收储价3506万元/公顷；央国企占比12%，均价最高（3998万元/公顷）；民企占比17%，均价3352万元/公顷 [1] 央行公开市场操作 - 央行单日净投放295亿元，开展1065亿元7天逆回购操作，利率1.40% [3] - 本周净回笼4751亿元，因逆回购到期8361亿元及MLF到期1250亿元 [3] 地方债务动态 - 山东拟发行373.96亿元政府债，其中124.53亿元为再融资专项债，用于置换隐性债务 [4] - 吉林省强调压降融资平台数量，统筹债务化解与项目建设，优化财政支出结构 [5][6] - 天津泰达南港集团完成首笔9.36亿元非标债务置换，利率大幅降低 [16] 债券发行与融资 - 漯河投资控股发行3.8亿元超短融，利率1.95%，期限270天 [7] - 鹤壁国资集团8亿元公司债获上交所受理 [8] - 商丘古城保护开发拟发16.35亿元公司债，承销费率1‰-1.4‰ [9] - 洛阳国金产投拟首次发债5亿元，期限不超10年，承销费率0.96% [11] - 河南2家公司获准注册23亿元债务融资工具（洛阳城建15亿元短融、开封国资8亿元中票） [12] - 郑州城建集团拟发15亿元中票，承销商报价0.08%-0.09% [13][14] 创新债券与科创债 - 江西铜业发行全国首单20亿元永续科创债，期限10+N年 [15] - 广西完成全国首批柜台科创债交易，金额1000万元，利率1.37% [15] 企业动态与舆情 - 10户央企11名领导职务调整，涉及中国物流、中国有色等集团 [17] - 厦门路桥建设党委副书记杨辉被调查 [18] - 慈溪国投30亿元私募债、三门峡高新10亿元企业债终止审核 [19][20] - 甘肃建投总经理束水龙被审查 [21] - 北京信威通信因未披露财报遭上交所公开谴责 [22] 城投境外债市场 - 2025年城投境外债到期规模创新高，再融资压力大，发行成本难降低 [22][23] - 区域分化加剧：东部强省融资能力较强，弱资质城投面临严格约束 [23] - 监管或保持弹性，允许部分债务置换及产业转型企业发债 [24]

专项债收储政策推进情况 - 2025年以来171个城市发布收储计划，合计金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，相当于为楼市去库存加速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月[2] - 二季度收储规模爆发式增长，4月公告拟收储土地7198公顷（1730亿元），面积和金额均超一季度总和[3][4] - 专项债发行持续推进与重点城市土拍热度回升同步，促进市场供求预期趋稳向好[4] 宅地收储对去库存影响 - 拟收储宅地6565公顷，理论建筑面积超1.3亿平方米，超前四月估算新房销售规模一半[6] - 收储计划落实等效于2025年前四月新房成交面积同比增长54%[6] - 未明示土地属性的地块占比超二成，实际去库存效果可能更大[6] 城市能级分布特征 - 三四线城市占宅地收储规模84%（5437公顷），收购总价占比74%（1659亿元）[10] - 13个城市拟收储规模超100公顷，仅4个为二线城市（郑州、昆明、西安、天津）[14] - 郑州以273公顷收储规模居首，西安以125.6亿元收购总价最高[14] 重点城市案例分析 - 郑州2025年各月新房成交均正增长，4月同环比双增，2024年完成全国首批配售保障房交付570套[14] - 西安收储地块过半位于西咸新区等城市新区，平均地价达9100万元/公顷为13城最高[14] - 郑州通过土地收储使广义库存消化周期下降1.1年，为一二线城市中唯一改善超1年的城市[19] 企业参与结构分析 - 城投企业占收储面积70%（均价3506万元/公顷），央国企占12%（均价3998万元/公顷），民企仅17%[22] - 一二线城市民企土地收储占比21%，高于其他能级城市[22] - 城投高占比源于2021-2024年在三四线大规模托底拿地，开发率长期低于30%[22] 政策实施建议 - 当前专项债投向房地产资金约1600亿元，与土地收储存在结构性偏差[25] - 建议加速存量收储计划落地转化，推动政策由"稳预期"向"稳市场"转变[25] - 建议构建细化信息透明机制，为"一地一策"精准调控提供数据支撑[25]