土拍成交结果 - 7宗涉宅用地均以底价成交 总成交金额44.45亿元[1] - 最高总价地块为江宁方山G62地块 成交价9.3亿元[2] - 仙林湖G64地块成交价9.08亿元 雨花人居森林G57地块成交价7.2亿元[2] - 栖霞山G65地块成交价6.24亿元 G66地块成交价2.93亿元[2] - 江宁滨江G61地块成交价6.31亿元 汤山G63地块成交价3.39亿元[2] 地块规划特征 - 总出让面积31.8万平方米 规划建筑面积43.5万平方米[1] - 4宗地块容积率低于1.8 其中G66地块容积率低至1.2[3] - 仙林湖G64和雨花G57地块容积率均为1.5[3] - G57地块建筑限高60米 支持打造洋房加小高层组合产品[4] 市场供需结构 - 2025年上半年144平方米以上改善户型成交占比突破30%[4] - 市场存在刚需产品过剩与改善产品稀缺的供需错配问题[4] - 方山板块近五年来首次供应宅地 雨花板块已断供2年[4] - 低密地块集中供应是对改善需求市场缺口的精准回应[4] 房企参与格局 - 7宗地块中6宗被央企或地方国资竞得[5] - 2025年南京民企拿地占比不足20% 多集中于边缘板块[5] - 中建国际首次切入南京普通住宅市场[6] - 地方国资承担区域稳市角色 避免流拍风险[6] 政策环境影响 - 南京全面取消限购 推广房票安置制度[7] - 优化土地出让条件包括降低保证金比例和放宽付款周期[7] - 江宁滨江和方山板块新房去化率较去年提升15%-20%[7] - 政策尚未根本扭转企业的谨慎预期[7] 市场发展趋势 - 新房市场加速向低密改善转型[8] - 洋房 小高层及第四代住宅有望取代高层产品成为主流[8] - 下一场土拍关注建邺区河西中胜地块 容积率1.35 起拍价13.19亿元[8]

政策内容与目标 - 北京住建委和公积金管理中心发布通知 优化调整房地产政策 包括放松五环外住房限购和加大住房公积金贷款支持力度 [1] - 政策旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 [4] - 上海和深圳也相继调整住房限购政策和住房公积金政策 北京上海放宽购房所需社保或个税年限要求 广州全面取消限购 深圳放开非核心区购房限制 [6][7] 市场活跃度变化 - 北京新房网签量达3032套 环比增长16.2% 二手房网签量12780套 环比增长4.4% [2] - 北京昌平区五环外中介门店带看量翻倍 从周末五组增至十组以上 朝阳区东五环外新盘周均成交量达数十套 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 新房找房热度指数60.3 二手房70.5 [2] - 上海新政后首周新建商品住宅日均成交3.1万平方米 较7月日均增长25% 二手商品房日均成交603套 较7月日均增长1% [7] 需求结构变化 - 政策对改善性需求释放促进作用明显 五环外改善型新盘表现优于刚需盘及二手房 [1][4] - 北京昌平区未来科学城附近新盘主打洋房产品 新政后网签近60套 成为8月区域销冠 [4] - 8月北京新房在线价格环比上涨2.55% 新房找房热度环比上涨2.6% [4] - 一线城市通过外围限购优化和公积金政策优化 显著拉动改善性需求 [7] 价格与供应压力 - 二手房市场仍为买方市场 价格承压 大量房源供购房者选择 卖方面临降价压力 [5] - 市场对未来房价存在下跌预期 导致推迟购买和加速挂牌 甚至出现降价挂牌出售态势 [5] - 二手房挂牌量和交易量均大于新房 需遏制"价格踩踏"现象 [5] 政策效果评估 - 新政对市场活跃度有提振作用但非爆发式增长 市场整体表现相对平稳 [2] - 政策力度弱于上一轮放松周期 市场对政策敏感度下降 持续效力有待观察 [3] - 因2024年多轮政策优化后需求已集中释放 本次新政边际效果或较为有限 需求将逐步释放 [5] 政策建议与长效机制 - 未来政策应延续因城施策主基调 通过购房补贴等措施激活需求 [7] - 需稳定推进城市更新 带动城中村改造 通过空间重构、产业升级和社会治理创新推动城市高质量发展 [7] - 在库存压力较大区域暂缓供地和开工 新增供应应差异化避免同质化 加大存量商品房收储作为保障性住房 [8]

地块基本信息 - 地块位于皇姑核心商圈北行内 北侧为千盛百货 南邻胜道体育 西侧有地一大道 东部临近居然之家 [1] - 总占地面积约2.6公顷 分为北行-1和北行-2两宗地块 [4] - 北行-1地块出让面积12721.66平方米 用地性质为二类居住用地+商业用地 容积率不大于2.0 商业比例31%-33% 建筑高度不大于60米 [4] - 北行-2地块出让面积13077.94平方米 为纯二类居住用地 容积率不大于1.6 商业比例0% 建筑高度不大于60米 [4] 产品定位与稀缺性 - 北行-2地块1.6容积率预示可能规划洋房产品 [3] - 皇姑区一环内过去十年仅旭辉铂悦公望等不超过5个洋房项目入市 产品稀缺性显著 [5] - 双地块配置中北行-1含商业规划 未来将呈现新商业业态 [3] 交通区位优势 - 东临城市动脉黄河大街 西靠长江街第三商圈 自驾交通便捷 [7] - 北邻地铁10号线长江街站 东近地铁2号线岐山路站 双地铁配置 [10] - 汇集111路、112路等20余条公交线路 覆盖全城主要区域 [10] - 通过地铁2号线可实现1小时通达沈阳都市圈并直达桃仙机场 [10] 配套资源禀赋 - 教育资源配置涵盖岐山一校、珠江五校、43中学、120中学及辽宁大学 形成完整优质教育体系 [11] - 医疗资源半径5公里内覆盖沈阳市第四人民医院等三甲医院 及医大一院等全国知名医疗机构 [13] - 区域同时具备顶尖教育医疗资源与高效交通网络 全国范围内属凤毛麟角 [13] 文化价值与情感溢价 - 地块内麦当劳小楼为沈阳首店 轻工大厅为沈阳初代综合体 承载城市集体记忆 [14][18] - 轻工大厅曾汇聚百货、服装、电器及舞厅饭店等多功能业态 儿童大世界成为90年代标志性娱乐场所 [18] - 情感地标属性构筑不可复制的资源壁垒 土地价值超越物质层面 [20] 市场预期与开发前景 - 多家头部房企已表现出强烈投资兴趣 志在必得态势明显 [20] - 地块从2013年拆迁启动至2024年挂牌 历时12年准备周期 [20] - 商业配比31%-33%的北行-1地块将助推第三商圈复兴 [1][20] - 资产属性因文化底蕴与区位优势叠加被认定长期看涨 [20]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义中央别墅区薛大人庄村SY00-0025-6017地块 [1] - 地块为纯二类居住用地 土地面积2.3万平方米 规划建筑面积3.68万平方米 容积率1.6 [2] - 项目将主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 [1] 地块规划调整历程 - 地块经历三次重要规划调整：2014-2020年由居住用地和公园绿地组成 2020年12月首次调规增加两条街坊路并缩减居住用地至3.75万公顷（注：原文单位应为万平方米） [2] - 2022年3月第二次调规取消医疗养老等用地 转为两块居住用地和幼儿园用地 [2] - 2023年第三次调规将街坊路改为L型 建筑限高由30米调整为40米 容积率保持1.6 [3] 区域市场情况 - 天竺板块近三年仅供应两宗宅地 毗邻项目懋源璟橒网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [4] - 懋源璟橒总成交金额已覆盖地价成本 剩余3万平方米现房待售 产品包括217户平墅/叠墅/合院 单套总价2500-4000万元 [4] - 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [5] 公司开发策略 - 懋源地产2022年6月以19.55亿元+3万平方米现房条件竞得相邻地块 溢价率15% 成交楼面价约3.36万元/平方米 [3] - 本次摘牌可整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 [4] - 公司2022年9月以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块 楼面价23241元/平方米 开发为懋源云纪项目 含588套房源 主力产品260-300平方米 总价1800-2450万元 [4] 区位及配套 - 地块距地铁15号线国展站仅1公里 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [2] - 根据出让条件 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 建成后由竞得方永久维护并向公众开放 [2]

地块交易概况 - 北京顺义区住宅用地由北京懋源鸿竺房地产开发有限公司以底价10.30亿元竞得 土地面积23000.1平方米 总建筑规模36800.16平方米 起始楼面价27989元/平方米 [1] - 地块容积率1.6 建筑限高40米 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 该道路计入容积率并由竞得方永久维护及向公众开放 [1] 区位与规划调整 - 地块位于北京顺义区中央别墅区天竺板块核心区 东侧紧邻现房豪宅项目懋源璟橒 距地铁15号线国展站1公里 周边生活配套成熟 [1] - 地块经历三次规划调整：2020年新增街坊路并部分转为医疗养老用地 2022年取消公共服务功能转为纯住宅和幼儿园用地 2025年建筑限高由30米提升至40米并优化道路线形 [1] 市场稀缺性与竞争格局 - 天竺板块近三年仅有两宗宅地供应 毗邻的懋源璟橒地块2022年成交楼面价3.36万元/平方米 当前网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [2] - 五公里范围内华润后沙峪地块于今年2月以60.24亿元成交 尚未入市 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [2] 产品定位与开发策略 - 项目未来主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 建筑限高40米提供更高设计灵活性 有望通过洋房与别墅组合形成差异化竞争优势 [1][2] - 懋源地产整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 作为天竺板块近三年唯二供应的低密宅地 项目将为北京高端改善市场注入新活力 [2]

土地交易概况 - 北京市顺义区薛大人庄村地块以10.3亿元底价成交 [1] - 竞得人为北京懋源鸿竺房地产开发有限公司 [1] 地块属性与定位 - 纯二类居住用地位于中央别墅区天竺板块核心区 [1] - 项目未来或将主打洋房及低密别墅类产品 [1] - 延续区域高端改善定位 [1] 地理位置优势 - 东侧紧邻现房豪宅项目懋源璟橒 [1] - 距地铁15号线国展站仅1公里 [1] - 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [1] 市场影响与行业意义 - 天竺板块近三年唯二供应的低密宅地 [1] - 项目入市将强化中央别墅区国际化住区形象 [1] - 为北京高端改善市场注入新的活力 [1] - 对区域城市界面提升和高端居住品质改善产生积极影响 [1]

中期业绩概览 - 2025年上半年基础净盈利增加3%至20 35亿港元，主要因利息支出和税项减少 [1] - 计入11 8亿港元投资物业重估减值净额后，股东应占盈利为5 35亿港元（2024年同期亏损26 37亿港元） [1] - 宣布派发每股0 20港元中期股息，总额6 11亿港元，将于2025年9月16日派付 [1] 收入与盈利结构 - 集团总收入下降19%至56 69亿港元，营业盈利减少14%至26 57亿港元 [2] - 投资物业收入下降4%至22 81亿港元，营业盈利减少6%至14 84亿港元，因商场和写字楼租金疲软 [2] - 发展物业收入暴跌64%至7 39亿港元，营业盈利锐减82%至7100万港元，香港仅确认山顶道洋房销售额，内地存货去化缓慢 [2] 分业务表现 - 酒店收入增长7%至3 12亿港元，但录得营业亏损1100万港元，主因长沙新开业柏悦酒店及玛珂酒店业务扩展 [2] - 物流收入微增0 76亿港元至10 76亿港元，营业盈利上升11%至1 37亿港元，受益于内地吞吐量增长及现代货箱码头优化货物组合 [2] - 投资业务营业盈利下滑2%至10亿港元，因股息收入减少 [2] 资产估值变动 - 截至2025年6月30日，投资物业独立估值产生11 8亿港元未变现重估减值净额（2024年为4 81亿港元），已计入综合收益表 [2]

市场供应概况 - 8月长沙预计25个楼盘推新 其中3个为纯新盘 大部分为毛坯出售 主力户型120-144平方米 [1] - 岳麓区供应领先共7盘推新 雨花区5盘 天心区4盘 望城区和长沙县各3盘 芙蓉区2盘 开福区仅1盘 [1] - 产品业态涵盖住宅 大平层和洋房 143平方米毛坯住宅占比较多 [1] 重点项目分析 - 招商序规划2000平方米下沉庭院和会所场景系统 为新规产品 得房率值得期待 [2] - 颐德公馆湘江序拥有一线江景资源 环境优势明显 [2] - 美林・东塘壹号打造AI智能科技健康住宅 150米超高建筑 价格21800元/平方米 [2] 价格与产品特征 - 五矿万境松雅推143平方米毛坯住宅 均价9600-9800元/平方米 [1] - 邦泰璟和推109-143平方米毛坯住宅 均价13500-14500元/平方米 [1] - 运达大泽湖推135-156平方米非毛坯住宅 均价13000-16500元/平方米 [3] - 保利・梅溪天珺推139平方米毛坯住宅 均价12000-14000元/平方米 [3] - 中建翡翠天序推142-232平方米精装住宅 均价15800-16500元/平方米 [3] 市场动态与趋势 - 7月新规项目开盘分化严重 中欣澜庭序推188套房源 宣称首开去化率约70% 但实际去化远逊宣传数据 [2] - 长沙新房市场供需稳健 120-144平方米刚改户型成主力 纯新盘入市拉动热度 [2] - 政策托底 核心区领跑 改善需求主导 8月纯新盘面市及"长十条"落地推动供求规模小幅上升 [2]

济南房地产市场概况 - 2025年上半年济南房地产市场整体处于调整期 住宅用地成交15宗 其中5宗溢价成交 其余以底价或低溢价出让 [1][2] - 上半年新建商品住宅网签20423套 面积27414万平米 同比小幅回落 [2] - 下半年预计近20个新盘入市 产品类型包括小高层 洋房 大平层 别墅及"四代宅" 价格区间15500-34000元/平米 [5][6] 土地市场表现 - 上半年土地市场整体表现平淡 6月省博西地块出现一定热度 [2] - 中海省博西地块住宅楼面价20232元/平米 叠加教育设施建设费用3亿元 实际地价约23000元/平米 预计售价可能突破40000元/平米 [9] 产品供应特点 - 改善型产品主导市场 如万科观山隐秀推出160-240平米洋房 容积率21 [2] - 海信君安6月开盘推出近200套房源 成交超130套 去化率70% [4] - 中建雲啟鳳華推出275-550平米古风联排 合院产品 套总价650-1200万 [4] - "四代宅"产品集中供应 如中海时光之境得房率94%-134% 部分户型客厅挑高62米 配备102平米露台花园 [7] 区域供应分布 - 下半年新盘集中在盛福 CBD 旅游路沿线 大明湖 南部等热门区域 [6] - CBD片区有建邦星辰 九宸赋 绿城瑞马润百合三个新盘 其中建邦星辰户型190-310平米 [9] - 大明湖片区保利明湖印将推出155-235平米小高层 区域新房稀缺 [9] 市场供需结构 - 高端改善类产品占据新入市项目主导地位 但销售过程普遍面临困难 去化周期较长 [11] - 刚需刚改产品供应持续紧张 核心区域地块多规划为小地块高端改善项目 大型刚需社区减少 [11] - 二手房因价格下降成为部分刚需刚改群体的替代选择 [11]

地块基本信息 - 镜湖黄酒小镇8号地块由绍兴黄酒小镇建设投资有限公司以总价9.59亿元竞得，成交楼面价约11465元/㎡ [1] - 项目由绿城房产代建代销 [3] - 地块容积率1.05，规划建设32幢3F联排、13幢5-6F叠墅及6幢8-9F洋房 [5] 产品设计特点 - 洋房采用大面宽设计，南向采光面大，屋顶斜坡"挑檐"兼具功能性与环境协调性 [8][10] - 叠墅上叠规划屋顶星空大露台，提供多功能私人空间 [11] - 联排采用中式风格，配备大露台，斜坡顶及分层"挑檐"设计兼顾雨天活动空间与私密性 [13][15] 交通配套优势 - 项目北侧规划地铁4号线东浦站（待建），设4个出入口，南侧出入口紧邻项目北大门 [15][17] - 站前大道延伸至洋江西路，未来交通便利性提升 [17]