报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年基础设施REITs预计增至100只，商业不动产REITs或落地，市场值得期待；配置可考虑分母端折现率下行、分子端现金流增加及事件冲击带来的机会，优先关注消费设施、租赁住房等板块 [13][71][84] 一级市场 - 2025年进入常态化申报、发行新阶段，相关部门推动市场扩围扩容，拟推出商业不动产REITs，新资产类型REITs将陆续上市 [2][13] - 2025年1 - 11月发行20只，规模408亿元，较2024年回落；一级发行火热，但近期项目定价充分，一级打新略有降温 [2] 二级市场 - 2025年市场行情先扬后抑，上半年REITs全收益指数创阶段性新高，涨幅14.2%；下半年连跌五个月，至11月末回撤5.9% [3] - 2025年消费设施、租赁住房涨幅靠前，截至11月末分别上涨22%、13%；产业园区收益垫底，是唯一负收益板块 [3] 解禁 - 2026上半年22个项目解除限售，下半年缓解；解禁冲击大小取决于市场趋势、解禁数量和浮盈水平，解禁事件不一定导致个券下跌 [4][38][41] - 解禁观察期前10个月、观察期、观察期后至今日均换手率呈下降趋势，成交活跃度无显著提升 [4] 扩募 - 2025年预计5个项目完成扩募，募集资金约67亿元，包括2只租赁住房、2只园区和1只能源 [6] - 扩募从基本面看是利好，能提升项目分派率和底层资产现金流分散度；发售方式会影响价格，可留意交易机会 [6][64][65] 2026年展望 供给端 - 预计新增20只左右，年末上市C - REITs增至100只，商业不动产REITs可能落地 [7] 需求端 - 持仓集中于券商自营、保险，期待指数化投资工具和REITs纳入沪深港通带来增量资金 [7] 配置思路 - 考虑挣分母端折现率下行、分子端现金流增加及事件冲击带来的超跌或误杀的钱 [8] - 优先关注消费设施、租赁住房、数据中心和市政环保板块，交通设施选东部路产，谨慎对待仓储物流和产业园区出租率下降个券，关注能源设施资源与消纳情况 [8] 各板块情况 消费设施 - 截至2025年11月30日，12只上市，发行规模302.58亿元，市值420.58亿元，三季度业绩稳定，四季度是黄金季 [85] - 行业竞争激烈，购物中心向运营驱动转型，可关注调改动作带来的收入变化 [86] 租赁住房 - 截至2025年11月30日，8只上市，发行规模121.48亿元，市值179.24亿元，行业有淡旺季，需关注周边项目供应 [90] 交通设施 - 截至2025年11月30日，13只上市，发行规模687.71亿元，市值574.74亿元，关注周边路网改扩建的引流、分流效应 [94] 数据中心 - 仅2只REITs，2025年8月8日上市，发行规模69亿元，11月末市值97.74亿元，租户单一但租约长，算力热潮下业绩可期 [98] 市政环保 - 截至2025年11月30日，4只上市，发行规模63.81亿元，市值79.75亿元，公用事业属性强，处理量或单价稳中有升 [103] 仓储物流 - 截至2025年11月30日，11只发行（1只待上市），发行规模235.7亿元，市值约270.04亿元，受新增供给冲击，部分项目竞争压力大 [106] 能源设施 - 截至2025年11月30日，8只上市，发行规模207.89亿元，市值235.09亿元，多因素影响发电量、上网电量，国补是保障 [111] 产业园区 - 截至2025年11月30日，20只上市，发行规模329.33亿元，市值366.14亿元，三季度承压，关注出租率“8 - 9”开头的个券 [114][115]