核心观点 - 瑞银分析师林镇鸿预测中国一线城市楼市企稳时间从2026年初推迟至2026年中后期 主要因二季度库存周转率恶化及成交量萎缩 [3][5] - 当前楼市下行动能未减 政策力度和经济复苏程度将成为市场转折关键因素 [5][10] 行业数据表现 - 一线城市新房库存周转率从3月14个月恶化至6月底20.7个月 增幅达48% 显示去化周期延长至近21个月 [5] - 7月30个重点城市新房成交量823万㎡ 环比下降29% 同比下降20% [6] - 四大一线城市成交量全面萎缩：北京30万㎡（环比-41% 同比-24%） 上海36万㎡（环比-35% 同比-36%） 广州50万㎡（环比-37% 同比-25%） 深圳23万㎡（环比-30% 同比-35%） [6][7] 企业应对策略 - 广州国企珠实地产推出"买贵补差价"承诺 覆盖旗下七个楼盘 保价期截至年底 旨在刺激购房需求 [8] - 开发商通过短期保价措施冲刺业绩 但难以从根本上扭转市场下行趋势 [8] 市场前景判断 - 2025年市场整体触底反弹可能性极低 真实企稳需等待2026年之后 [9][11] - 新房库存总量较去年下降 市场进入缓慢自我调节阶段 [11] - 政策力度需突破当前限购松绑尺度 经济复苏带来的居民收入增长才是楼市回暖核心基础 [10][11]

央行2025年第二季度例会房地产政策变化 - 政策表述从"推动房地产市场止跌回稳"转变为"加大存量商品房和存量土地盘活力度 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 助力构建房地产发展新模式" [1][3][4] - "持续巩固房产市场稳定态势"的表述显示房地产市场已出现好转迹象 [5] 存量土地盘活进展 - 2025年重点转向收储闲置土地 截至6月22日已有26个省市公示收购项目 覆盖4259宗地块 资金规模达4776.48亿元 [6][7] - 收储资金规模显著高于5月全国卖地收入(不足2000亿元) 显示政策力度强劲 [7] 土地市场表现 - 2025年1-5月全国300城住宅用地成交楼面均价4852元/平方米 同比上涨34.2% 主因重点城市优质地块供给增加 [8] - 杭州2025年前6个月土地成交金额达1198.8亿元 已超过2024年全年水平 [9] 新房与二手房市场动态 - 重点城市新房价格呈现连续上涨趋势 形成多米诺骨牌效应 [10] - 广州前5个月二手住宅网签46,722套 同比增长17.82% 但价格仍处于以价换量状态 [10][12] 房地产市场结构性特征 - 当前企稳主要体现为结构性复苏 集中于重点城市新房市场 [12] - 供需关系变化导致非重点城市库存压力持续 需求放缓现象明显 [12] - 行业进入分化阶段 优质资源向重点城市集中 投资门槛显著提高 [12]

楼市政策利好 - 央行5月20日降息10个BP，5月初已官宣降准、降息、降公积金利率等组合拳[1] - 广州作为一线城市对政策敏感度高，"五一"期间一手住宅楼盘到访量同比增30%，认购量同比增73%[1] - 4月广州二手住宅价格环比止跌结束23个月下跌趋势，5月上半月一手住宅网签量同比翻番[30] 豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套月均127套，均价6.9万元/㎡[29] - 保利"天"字系项目表现突出：珠江天悦网签10亿元居荔湾区榜首，天曜两天成交210套揽金33亿元，天奕网签20亿元登顶广州5月套数第一[3][7] - 豪宅市场呈现产品多元化趋势，更注重设计、智能化、绿色健康等品质提升[30] 保利战略布局 - 2024年拿地金额居广州TOP1，稳坐成交套数、面积、金额和市占率"四冠王"[5] - "天"字系项目占据"琶金珠"黄金三角核心地段，与广州产业发展方向重叠[9][29] - 产品设计独特：天曜为广州首座老钱风豪宅，天奕采用2.5容积率全南全板T2布局，珠江天悦实现户户望江[9][26] 产品力打造 - 天曜采用克罗地亚贝金米黄石材打造56米宽华盖顶门楼，天奕使用巴西奢石镜湖春晓石材打造2500㎡下沉会所[15][20] - 珠江天悦单方造价达普通住宅5倍，采用雪山银狐等奢石；都荟天珺参考新加坡花园设计抬高30米[23][26] - 推出"端菜服务计划"和"保总热线"，建立高管直接响应机制提升服务体验[31] 行业趋势判断 - 政策推动下楼市进入重构价格体系阶段，核心区豪宅因稀缺资源获得支撑[29] - 房企从"物理空间供应商"向"生活方式运营商"转型，服务力闭环成竞争关键[34] - "好房子"概念推动产品升级，保利通过全维度服务重塑豪宅"超配"感[32]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 核心观点 - 房地产市场热度有所恢复，2月百强房企单月销售金额同比+6.7%，增速较1月提高23.9个百分点[1] - 贝壳50城新房/二手房成交量KMI指数分别为51.1/53.6，周环比分别+6.7%/+12.6%，重回荣枯线以上[1] - 春节后市场热度快速恢复至去年10-11月政策组合拳出台后的水平，预计当前热度仍将持续[1] - 楼市企稳迹象逐渐显现，19城新房+二手房成交面积同比回正，一线城市二手房价自去年10月以来连续4个月回升[4] - 看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复[4] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[4] 房企销售表现 - 2025年1-2月TOP10房企销售金额入榜门槛达128亿元，同比+4.8%，TOP100门槛为6亿元，同比-50.9%[2] - 百强房企单月销售金额中42家环比增长（较1月增加26家），44家同比增长（较1月增加18家）[2] - 2月TOP3房企单月销售金额同比+28.1%，TOP10同比+17.4%，增速较1月分别+29.6和+27.9个百分点[2] - 央国企1-2月累计销售金额同比+9.2%，民企同比-23.5%，央国企增速较1月+11.5个百分点[3] - TOP50房企中1-2月累计同比实现增长的房企有19家，较上月增加1家[3] - 累计同比增速高于50%的房企包括：中洲控股（+559%）、中旅投资（+504%）、能建城发（+145%）、武汉城建集团（+132%）、保利置业（+84%）、华发股份（+59%）[3] 重点推荐公司 - A股开发类重点推荐：城投控股（目标价6.61元）、城建发展（目标价7.43元）、滨江集团（目标价12.35元）、招商蛇口（目标价13.20元）、建发股份（目标价12.37元）、新城控股（目标价15.83元）[4][8] - 物管公司重点推荐：招商积余（目标价14.03元）[4][8] - 城投控股2024Q4签约销售额81.1亿元，单季度同比增长51.5%，NAV达282亿元，较当前市值折价率约63%[10] - 城建发展预计24年归母净亏损6.97-9.98亿元，主要因地产项目减值，但核心推荐逻辑未改变[10] - 滨江集团土储集中于杭州，有望率先受益于核心城市市场复苏，维持24-26年EPS为0.90/0.95/0.98元[10] - 招商蛇口24年前三季度归母净利26.0亿元（YOY-31.0%），但融资优势显著，储备兼具质与量[10] - 建发股份1-3Q24归母净利20.6亿元（YOY-83.4%），但长期看好融资优势、优质土储及周转能力[12] - 新城控股24年前三季度归母净利14.5亿元（YOY-41.3%），但持有物业提升抗风险能力[12] - 招商积余1-3Q24营收121.6亿元（同比+12%），归母净利润6.2亿元（同比+4%），市拓逆势提升[12]