核心观点 - 深圳租赁市场进入传统淡季，整体呈现量价齐跌、成交周期延长的降温态势，市场主动权向租客倾斜 [1][10] - 市场内部结构性分化明显：城中村租金回调显著，而部分优质商品房租金坚挺；不同区域和客群需求差异导致市场表现不一 [3][4][7] - 保障性租赁住房供应持续增加，正与市场化租赁共同塑造新的市场格局，但其对整体租金的影响目前有限 [10][12][13] 市场整体表现 - **成交量与周期**：自毕业租房旺季后，深圳租赁市场成交量已连续三个月下降，11月租房成交量环比下降8.2%；成交周期连续三个月延长，11月达到67天，较上月延长3天 [1][10] - **租金水平**：11月深圳商品房平均租金为74.5元/平方米，环比微跌0.3% [1][10] - **议价空间**：11月市场议价率为7.2%，环比扩大0.2个百分点，达到新高，租客议价能力增强 [10] 市场结构性分化 - **区域分化**： - **坂田片区**：作为工业园区，租赁市场特殊性在于“有钱不一定能找到合适房子”，优质商品房选择有限；片区租金水平高于全市均值，商品住房参考价为67元/平方米/月，商务公寓为86元/平方米/月，而全市对应均值分别为51元/平方米/月和60元/平方米/月 [4] - **福田CBD**：黄埔雅苑等项目主要客群为金融从业者及深港通勤人员，承租能力强，淡季下好房源依然好出租，但议价空间扩大，去化时间延长 [7] - **产品类型分化**： - **城中村**：租金回调明显，例如坂田城中村租金下降约20%，拎包入住单间月租从约1500元降至约1200元 [1][5] - **商品房/高端住宅**：部分优质房源租金坚挺甚至小幅上升，市场需求持续存在；但淡季也有业主随行就市调价，例如黄埔雅苑三期约80平方米房源最低报价为9800元/月，较近期11000元/月的成交价下调1200元 [5][8] 供需关系与参与者行为 - **供应端**： - 近期租赁房源供应量有所增加，租客选择范围扩大 [10] - 业主为争取租客采取多种方式，包括通过社交媒体招租、价格松动、添置新家电、更换电子门锁、主动办理停车月卡等 [9] - 部分长租公寓品牌出现因业主收回房源而导致租客被迫换租或退租的情况 [1] - **需求端**： - 新租、换租需求有限，市场处于淡季 [10] - 深圳就业人口规模稳定在1200万人以上，非深户籍人员占比近八成，刚性租赁需求旺盛 [12] - 特定区域客群支付能力强，如坂田的华为员工及跨境电商从业者，福田CBD的金融从业者及深港通勤人员 [4][7] 保障性租赁住房的影响 - **市场占比**：截至2024年底，深圳保租房市场占比达39%，规模在一线城市中仅次于上海 [10] - **市场格局**：市场正逐步迈向“市场化租赁+保障性租赁”并行的格局 [10] - **影响评估**：保租房存在一定准入门槛，且供应节奏相对平稳，对商品房租金的冲击有限 [13] - **政策支持**：深圳支持将闲置或低效利用的商业、办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保租房，并要求其租金不高于同期同区域同品质商品住房租金的90% [14] 行业趋势与展望 - 深圳租赁市场正在进入“结构性调整”的重要阶段，表现为城中村租金回落，高端盘租金稳住；供应增加，选择更丰富 [14] - 更深层的变化在于租客的居住向往与城市的住房供给体系正在重新定位 [14] - 部分租客在市场化租赁波动下，将政府保租房视为更稳定的备选方案 [2][11]