2025.12. 17 本文字数：2335，阅读时长大约4分钟 作者 | 第一财经 陈君君 在房贷利率持续下行的背景下，部分此前通过经营贷购房的业主，正试图将经营贷重新"换回"普通 住房按揭贷款。然而，记者调查发现，市场上流传的所谓"经营贷转房贷"路径并无政策依据，多数 依赖中介操作，实际涉及虚假交易、资金过桥等复杂安排，潜藏较大的合规风险。 12月15日，国家统计局公布数据显示，1-11月全国商品房销售均价为9546元/平方米，同比下降 3.4%。房地产市场仍处于调整阶段，使部分以房产作抵押的存量贷款业主继续面临抵押物价值缩水 与融资压力并存的局面。 与此同时，随着存量房贷利率整体下调至约3%，房贷与经营贷之间的利差明显收窄。一些此前为降 低利息成本而通过经营贷购房的业主，开始关注是否存在将不确定性高的经营贷重新转回期限更长、 还款更稳定的普通住房按揭贷款的可能。 但多家银行在接受记者采访时均明确表示，目前并无经营贷转房贷的相关政策支持，相关操作存在明 显合规风险。同时，业内人士强调称，经营贷依法只能用于企业经营，将其用于购房或变相置换房 贷，本身可能构成合同违约甚至违法。 二手房交易成唯一"操作模式" 从 ...

在房贷利率持续下行的背景下，部分此前通过经营贷购房的业主，正试图将经营贷重新"换回"普通住房 按揭贷款。然而，记者调查发现，市场上流传的所谓"经营贷转房贷"路径并无政策依据，多数依赖中介 操作，实际涉及虚假交易、资金过桥等复杂安排，潜藏较大的合规风险。 12月15日，国家统计局公布数据显示，1-11月全国商品房销售均价为9546元/平方米，同比下降3.4%。 房地产市场仍处于调整阶段，使部分以房产作抵押的存量贷款业主继续面临抵押物价值缩水与融资压力 并存的局面。 与此同时，随着存量房贷利率整体下调至约3%，房贷与经营贷之间的利差明显收窄。一些此前为降低 利息成本而通过经营贷购房的业主，开始关注是否存在将不确定性高的经营贷重新转回期限更长、还款 更稳定的普通住房按揭贷款的可能。 但多家银行在接受记者采访时均明确表示，目前并无经营贷转房贷的相关政策支持，相关操作存在明显 合规风险。同时，业内人士强调称，经营贷依法只能用于企业经营，将其用于购房或变相置换房贷，本 身可能构成合同违约甚至违法。 二手房交易成唯一"操作模式" 过去几年，在房地产市场仍处于上行阶段时，不少购房者以自有住宅作抵押，通过经营贷方式购置房 产。 ...

公司概况 * 纪要涉及的公司为招商银行[1] 财务表现与展望 * 第三季度单季净息差为1.83%，环比二季度下降3个基点[3] 前三季度净息差为1.87%，同比去年同期下降12个基点，但高于全行业45个基点，并在大中型上市银行中处于首位[3] 净息差同比降幅呈现逐渐收窄态势[2][3] * 未来净息差受重定价因素、央行货币政策（可能降息10个基点）及存款重定价节奏影响，如无额外降息，预计净息差将向好发展[2][4] * 前三季度总贷款增长3.6%，总存款增长4.6%，信贷需求偏弱[2][4] 新增贷款主要集中在对公领域，零售贷款受房地产市场调整及线下消费疲弱影响需求偏弱[2][4] * 前三季度财富管理收入同比增长19%，其中代销理财增18%，代销基金增39%，代销信托（主要是私募基金）增47%[2][8] 单三季度代销基金同比增99%，代理信托超过40%[8] * 前三季度管理费总计750亿元，同比增长0.4%，成本收入比为29.85%，上升了0.27个百分点[11] 通过精细化管理和人工智能应用挖掘降本增效空间，并对金融科技和人工智能相关领域保持战略性投入[3][12] * 其他综合收益从年初约430多亿降至三季报时的260亿，反映部分债券投资浮盈兑现[9] 资产质量与风险管理 * 截至三季度末，住房按揭贷款占总贷款约22%-23%，规模约1.4万亿，不良率为0.45%，关注率1.49%，逾期率0.83%[2][5] 相比去年末，不良率有所改善（去年末0.48%）但关注率上升（去年末1.28%）[5] * 新发放房贷中一二线城市占比91%，存量占88%，加权平均余额抵押率40.29%，抵押物充足稳定，风险总体可控[2][6] * 针对房贷风险采取严格管理措施：客户准入遵循"三好"原则、加强贷后管理、常态化监测和重估押品、严格分类贷款（逾期60天以上零售贷款全部计入不良）[6][7] 业务策略与市场趋势 * 债券投资占总资产比例接近30%，未来金融投资占总资产比例计划约为32%，较2024年末提升近两个百分点[3][10] 对利率持中性态度，配置盘和交易盘并存，根据市场波动进行操作[10] * 零售AUM为16.6万亿，比去年末增长1.67万亿（增幅11%），其中80%为非存款类资产[2][8] 客户财富管理配置向含权类资产转移，代销非货公募基金中含权类同比增长1.6倍[8] * 含权益理财产品需求增加，截至9月底，招银理财含权类产品规模占比超过12%，提升3.27个百分点[13] 趋势取决于资本市场变化及风险偏好[13] * 存款定期化现象未根本改观，今年前三季度定期存款率51%，与去年同期持平[8] 中高端客户增加含权类资产配置，保守稳健型客户仍偏好保本型资产[8] 资本与股东回报 * 现金分红率2024年达到35%，短期内维持在35%左右，未来调整需视整体盈利状况而定[14][15] 自2013年以来未进行股本融资，全靠留存利润扩充资本[15] * 截至第三季度末，核心一级资本充足率13.93%，居行业前列[15] 新增贷款集中在对公贷款导致资本消耗略高，加之资本新规切换因素，使前三季度风险加权资产增长较快[15]

业务规模与业绩 - 截至2025年10月末，个人住房贷款余额超过31亿元 [1] - 年度累计投放个人住房贷款近3亿元 [1] 银企合作与业务拓展 - 加强与本地优质房地产项目的战略合作，例如联系“金投国宾府”、“东城雅苑”等新开盘项目 [1] - 通过全面考察企业资质与项目进展，前置服务沟通并定制融资方案 [1] 服务流程优化 - 深化与口碑良好的二手房中介常态化合作，及时响应融资需求 [2] - 为重点合作项目开通绿色通道，提供优先受理、材料精简及流程加速服务 [2] - 建立贷款进度台账，明确各环节时效责任，确保业务高效衔接 [2] 产品与服务创新 - 主动向法院、中介机构推广“法拍贷”业务，化解司法拍卖房产融资难题 [3] - 全面落地“带押过户”模式，简化二手房交易流程并缩短交易周期 [3] - 密切对接地方房地产管理部门，精准把握政策导向，优化审批机制 [3]

存款成本与结构优化 - 2025年1-9月吸收存款平均付息率1.70%，较去年同期下降43个基点，较去年全年下降37个基点 [1] - 9月末零售存款余额12,796.30亿元，较上年末下降0.6%；1-9月个人存款日均余额13,075.79亿元，较去年同期增长4.2% [1] - 1-9月个人活期存款日均余额较去年同期增长15.8%；9月末代发及批量业务带来客户存款余额3,835.58亿元，较上年末增长7.9% [1] - 1-9月个人存款平均付息率1.87%，较去年同期下降37个基点 [1] - 9月末公司存款余额22,753.25亿元，较上年末增长1.3%；1-9月企业存款平均付息率1.61%，较去年同期下降46个基点 [1] 资产质量与风险管控 - 9月末不良贷款率1.05%，较上年末下降0.01个百分点 [1] - 逾期60天以上贷款偏离度0.77，逾期90天以上贷款偏离度0.66 [1] - 拨备覆盖率229.60%，风险抵补能力保持良好 [1] - 对公房地产贷款不良率2.20%，较上年末上升0.41个百分点，总体风险可控 [3] 零售贷款业务表现 - 9月末个人贷款余额17,291.92亿元，较上年末下降2.1%，抵押类贷款占比63.6% [1] - 住房按揭贷款余额3,523.50亿元，较上年末增长8.1% [1] - 信用卡应收账款余额4,006.63亿元，较上年末下降7.9% [1] - 消费性贷款余额4,605.33亿元，较上年末下降3.0%；经营性贷款余额5,156.46亿元，较上年末下降3.0% [1] 信用卡与汽车金融业务 - 9月末信用卡流通户数4,451.52万户，1-9月信用卡总消费金额14,958.68亿元 [1] - 9月末汽车金融贷款余额3,003亿元，较上年末增长2.2% [3] - 1-9月个人新能源汽车贷款新发放516.73亿元，同比增长23.1% [3] 私行财富业务增长 - 9月末财富客户149.11万户，较上年末增长2.4%；私行客户10.33万户，较上年末增长6.7% [3] - 私行客户AUM余额19,746.59亿元 [3] - 1-9月财富管理手续费收入39.79亿元，同比增长16.1% [3] - 代理个人保险收入12.37亿元，同比增长48.7%；代理个人理财收入9.87亿元，同比增长12.8%；代理个人基金收入16.22亿元，同比增长6.7% [3] 资本充足率水平 - 9月末核心一级资本充足率9.52%，较上年末上升0.40个百分点 [3] - 一级资本充足率11.06%，较上年末上升0.37个百分点；资本充足率13.48%，较上年末上升0.37个百分点 [3] 房地产贷款敞口 - 9月末对公房地产贷款余额2,269.91亿元，较上年末减少182.28亿元 [3] - 房地产开发贷702.07亿元，占贷款总额2.1%，平均抵押率40.4%，97.6%分布在一、二线城市及重点区域 [3] - 经营性物业贷等合计1,567.84亿元，平均抵押率54.8%，91.0%分布在一、二线城市及重点区域 [3]

核心财务表现 - 前三季度实现营业收入411.40亿元，同比增长4.04% [1] - 前三季度实现净利润180.75亿元，同比增长2.77% [1] - 截至9月末不良贷款率为1.18%，与上年末持平 [1] - 截至9月末拨备覆盖率为254.92%，整体拨备水平充足 [1] 股东持股变动 - 第一大股东上海联和投资有限公司在2025年9月末持股20.92亿股，较2025年6月末增加697万股 [1] 对公业务发展 - 2025年1至9月科技贷款投放金额1662.92亿元，同比增长33.83% [1] - 2025年1至9月普惠贷款投放金额1393.16亿元，同比增长2.93% [1] - 2025年1至9月制造业贷款投放金额865.07亿元，同比增长8.89% [1] 零售业务与客户资产 - 截至2025年9月末零售客户2150.33万户，管理零售客户综合资产（AUM）超过1万亿元，较上年末增长5.50% [2] - 截至2025年9月末养老金客户159.54万户，管理养老金客户综合资产（AUM）较上年末增长6.21% [2] 消费金融业务 - 2025年1至9月汽车消费贷款投放同比增长40.16% [2] - 截至2025年9月末汽车消费贷款余额较上年末增长16.95%，其中新能源汽车消费贷款余额较上年末增长63.08% [2] - 2025年1至9月住房按揭贷款投放金额同比增长5.47%，其中上海地区投放金额同比增长6.65% [2] - 截至2025年9月末住房按揭贷款余额1621.16亿元，较上年末增长1.47%，其中上海地区余额802.06亿元，较上年末增长5.47% [2]

财务业绩表现 - 9M25公司实现营收1006.7亿元，同比下降9.8%，降幅较1H25收窄0.3个百分点 [1] - 9M25公司实现归母净利润383.4亿元，同比下降3.5%，降幅较1H25收窄0.4个百分点 [1] - 净利息收入同比下降8.2%，降幅较1H25收窄1.1个百分点，主要得益于息差对业绩的拖累较1H25收窄1.6个百分点至-10.3个百分点 [2] - 9M25平均生息资产规模同比增长2.0%，增速较1H25的2.5%略有下降 [2] - 9M25手续费及佣金收入同比下降0.1%，较1H25的-2.0%有所改善 [2] - 9M25其他非息收入同比下降24.1%，降幅较1H25的-19.3%走阔，主要受三季度债市回调影响 [2] - 9M25减值损失同比下降18.8%，拨备计提贡献业绩6.0个百分点 [2] 息差与负债成本 - 公司9M25净息差1.79%，较1H25下降1个基点，同比下降14个基点，降幅较1H25的同比-16个基点收窄 [6] - 资产端9M25发放贷款与垫款收益率3.97%，较1H25下降6个基点 [6] - 负债端9M25吸收存款成本率1.70%，较1H25下降6个基点，得益于外部存款利率调降效果显现及内部存款结构优化 [6] 贷款业务与资产质量 - 9M25末公司贷款余额同比增长1.0%至34178亿元，增速较1H25末的-0.1%环比转正 [3] - 3Q25零售贷款余额增长32亿元，终结了连续8个季度的压降态势，实现单季正增长 [3] - 9M25末住房按揭贷款余额较年初增长8.1%至3524亿元，1-9月新发放新能源汽车贷款517亿元，同比增长23% [3] - 9M25末对公贷款余额同比增长9.9%至15631亿元，增速较1H25末的9.0%略有提升 [3] - 9M25贷款不良率1.05%，较去年末下降1个基点，较1H25末持平 [6] - 9M25个贷不良率1.24%，较1H25的1.27%进一步下降，其中消费性贷款不良率优化明显 [6] - 9M25对公贷款不良率0.93%，较1H25的0.91%略有上浮，其中房地产不良率2.20%，较1H25末略降1个基点 [3][6] 行业贷款投放 - 四大基础行业（基础设施、汽车生态、公用事业、地产）1-9月新发放贷款3552亿元，同比增长11.8% [5] - 三大新兴行业（新制造、新能源、新生活）1-9月新发放贷款1852亿元，同比增长17.4% [5] 财富管理业务 - 9M25代理个人保险收入同比增长48.7%，代理理财收入同比增长12.8%，代理基金收入同比增长6.7% [2]

核心财务表现 - 前三季度实现营业收入1006.68亿元，同比下降9.8% [1] - 前三季度实现归属于该行股东的净利润383.39亿元，同比下降3.5% [1] - 盈利水平保持相对稳定 [1] 资产负债概况 - 截至9月末资产总额达5.77万亿元 [1] - 发放贷款和垫款本金总额3.42万亿元，较上年末增长1.3% [1] - 吸收存款本金余额3.55万亿元，较上年末增长0.6% [1] 负债成本与结构优化 - 计息负债平均付息率同比下降47个基点至1.73% [1] - 吸收存款平均付息率下降43个基点至1.70% [1] - 通过强化低成本存款吸收与负债节奏调控实现负债成本优化 [1] 资产质量与风险管控 - 截至9月末不良贷款率为1.05%，较2024年末微降0.01个百分点 [1] - 拨备覆盖率为229.60%，风险抵补能力维持在良好水平 [1] - 公司持续优化资产和客群结构 [1] 业务板块经营亮点 - 住房按揭贷款余额3523.50亿元，较上年末增长8.1% [2] - 汽车金融贷款余额3003亿元，较上年末增长2.2% [2] - 财富客户达149.11万户，较上年末增长2.4% [2] 高端客户与财富管理 - 私行客户达10.33万户，较上年末增长6.7% [2] - 私行客户AUM余额达1.97万亿元 [2] - 客户分层经营价值持续释放 [2] 战略方向与展望 - 公司坚持“零售做强、对公做精、同业做专”战略方针 [1] - 持续升级业务经营策略、强化风险管理与数字化转型 [1] - 将持续提升金融服务实体经济能力，加大对重点领域支持力度 [2]

核心经营业绩 - 2025年1-9月实现营业收入1,006.68亿元，同比下降9.8% [2] - 同期实现净利润383.39亿元，同比下降3.5% [2] - 净息差为1.79%，较去年同期下降14个基点 [2] - 业务及管理费276.49亿元，同比下降9.6%，信用减值损失259.89亿元，同比下降18.8% [2] - 9月末资产总额57,667.64亿元，负债总额52,488.34亿元 [2][3] 资产与负债管理 - 9月末发放贷款和垫款总额34,177.53亿元，较上年末增长1.3% [2] - 企业贷款余额16,885.61亿元，较上年末增长5.1%，个人贷款余额17,291.92亿元，较上年末下降2.1% [2][4] - 9月末吸收存款余额35,549.55亿元，较上年末增长0.6% [3] - 计息负债平均付息率1.73%，同比下降47个基点，吸收存款平均付息率1.70%，同比下降43个基点 [3] 资产质量与风险 - 9月末不良贷款率1.05%，较上年末下降0.01个百分点 [3] - 拨备覆盖率为229.60% [3] 零售业务表现 - 个人贷款中住房按揭贷款余额3,523.50亿元，较上年末增长8.1% [4] - 信用卡应收账款余额4,006.63亿元，较上年末下降7.9%，消费性及经营性贷款余额均较上年末下降3.0% [4] - 汽车金融贷款余额3,003亿元，较上年末增长2.2%，其中个人新能源汽车贷款新发放516.73亿元，同比增长23.1% [4] - 9月末个人存款余额12,796.30亿元，较上年末下降0.6%，但日均余额同比增长4.2% [5] - 财富客户149.11万户，较上年末增长2.4%，私行客户10.33万户，较上年末增长6.7%，私行客户AUM余额19,746.59亿元 [5] 对公业务表现 - 企业存款余额22,753.25亿元，较上年末增长1.3%，平均付息率1.61%，同比下降46个基点 [6][7] - 对公客户数93.57万户，较上年末增长9.7% [7] - 总行级战略客户数239户，其贷款余额3,675.44亿元，较上年末增长18.7% [7] - 科技企业客户数28,859户，较上年末增长9.5%，科技贷款余额2,975.29亿元，较上年末增长6.6% [7] - 1-9月四大基础行业贷款新发放3,551.81亿元，同比增长11.8%，三大新兴行业贷款新发放1,851.83亿元，同比增长17.4% [7] - 数字财资平台签约客户数4,090户，较上年末增长37.5%，供应链金融融资发生额14,130.44亿元，同比增长24.8% [8] 资金同业业务表现 - 9月末同业机构价值客户数达1,438户 [9] - 1-9月境内外机构现券交易量4.59万亿元，同比增长49.5%，同业渠道销售债券规模2,307.80亿元，同比增长9.7% [9] - 9月末资管类产品托管资产规模5万亿元，较上年末增长0.2% [9] - 1-9月办理外汇避险业务的客户达14,875户，同比增长12.2% [9] 社会责任与专项金融 - 9月末绿色贷款余额2,612.80亿元，较上年末增长10.0% [10] - 9月末表内外授信总融资额49,000.33亿元 [10] - 1-9月投放乡村振兴支持资金432.95亿元，累计投放1,955.42亿元，乡村振兴借记卡累计发卡29.04万张 [10]

报告投资评级 - 行业评级：推荐（维持）[3] 核心观点 - 上市银行在"十四五"期间呈现出"资产端强对公，负债端强零售"的显著特征[6][12] - 资产端对公贷款占比提升6.2个百分点至63.22%，负债端个人存款占比提升10个百分点至49%[6][14] - 生息资产收益率下降1.11个百分点至3.32%，计息负债成本率下降44个基点至1.85%，息差收窄70个基点至1.53%[6][14] - 城商行在资产端对公贷款占比提升幅度最大（8.15个百分点），负债成本下降幅度最大（56个基点），息差收窄幅度最小（60个基点）[6][18] - 未来银行息差企稳回升的高度取决于负债端下行空间，速度取决于3-5年期定期存款到期节奏[6][13] 资负结构变化 - 贷款占生息资产比重提升2.31个百分点至56.49%，其中对公贷款占比提升6.2个百分点至63.22%[14] - 存款占计息负债比重小幅提升85个基点至73.21%，存款呈现定期化和零售化趋势[14] - 活期存款占比下降11.96个百分点至30%，个人存款占比提升10个百分点至49%[6][14] - 房地产行业贷款占比下降1.63个百分点至5.28%，个人贷款占比下降6.13个百分点至30.37%[14] - 国有行存款脱媒现象明显，存款占计息负债比重下降4.18个百分点[18] 收益率与息差变化 - 生息资产收益率从4.43%下降至3.32%，其中贷款收益率下降1.53个百分点[14] - 计息负债成本率从2.29%下降至1.85%，其中存款成本率下降38个基点[14] - 净息差从2.23%下降70个基点至1.53%，存贷利差收窄115个基点至2.04%[14] - 国有行、股份行、城商行、农商行息差分别下降70、75、60、81个基点[6] - 城商行负债成本下降56个基点，降幅最大，主要因前期高息揽储后利率下调[6][18] 各银行板块表现 - 城商行对公贷款占比提升8.15个百分点至69.26%，幅度最大[6][18] - 农商行存款占比提升5.06个百分点至84.23%，增幅最大[18] - 股份行生息资产收益率下降117个基点至3.34%，降幅最大[18] - 国有行计息负债成本率仅下降13个基点至1.65%，降幅最小[18] - 城商行净息差下降60个基点至1.53%，收窄幅度最小[6][18]